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  1. #1

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    Fragen zum Wegerecht

    Hallo!
    Es geht um die Frage von Grundstücksrecht, Zufahrtsrechten usw. beim KAuf einer Immobilie; ich hoffe, dass es trotzdem hier geduldet wird und meine Frage mit beantwortet werden kann.

    Es geht um die Grundstücke im Anhang.
    1) zwischen Haus A (hell blau) und Haus B (dunkel blau) ist eine Zufahrt nach hinten
    2) die Zufahrt zwischen Haus A und B (halbrunde rosa Striche) gehört zu dem Haus B. Es ist eingetragen (angeblich), dass ich Wegerecht habe für durchfahrt
    3) Ich würde das Grundstück in gelb kaufen, mit dem Haus in rosa (mein Haus) und der dahinter liegenden Garage (in braun)
    4) Links daneben ist ein leeres Grundstück (rot)
    5) das rote Grundstück und "mein Grundstück" waren bisher Eins, wird jetzt geteilt
    6) Der weiße Streifen zwischen meinem Grundstück und dem roten Stück gehört noch zu mir. Dadrüber komme ich zu meiner Garage.
    7) Angeblich MUSS ich dem neuen Besitzer des roten Grundstück erlauben, den Weg mitzubenutzen
    8) Mein Haus ragt etwas auf den Weg hinaus (die Treppe, Dachüberstand, Rinne usw.)
    9) Das Rote Grundstück besteht aus dem roten Fleck und dem hell gelben Stückchen (momentan auch gepflastert). Das heiß, auf dem eigelben Stück darf der neue Besitzer machen was er will.
    10) Wenn der neue Besitzer nun das Eigelbe Stück mit einem Zaun abgrenzt, dann ist die Breite (Linie A) zu eng, damit ich mit meinem Auto zur Garage komme!

    So, nun meine Gedanken.
    - ist es wirklich so, dass ich ihm Wegerecht geben muss, damit er zu seinem roten Grundstück kommt?
    - ist es so, dass er mir auf der Eigelbenstelle verboten werden kann mich zu bewegen?
    - darf ich bestimmen, dass er von dem weißen Weg nur cid ersten 10m oder so bekommt und der rest mir gehört?
    - was gibt es dazu noch zu sagen?

    Danke, Georg
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  2. Fragen zum Wegerecht

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  3. #2
    Avatar von Der Bauberater
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    Zitat Zitat von nms1 Beitrag anzeigen
    So, nun meine Gedanken.
    - ist es wirklich so, dass ich ihm Wegerecht geben muss, damit er zu seinem roten Grundstück kommt?
    - ist es so, dass er mir auf der Eigelbenstelle verboten werden kann mich zu bewegen?
    - darf ich bestimmen, dass er von dem weißen Weg nur cid ersten 10m oder so bekommt und der rest mir gehört?
    - was gibt es dazu noch zu sagen?

    Danke, Georg
    Wenn ein Grundstück in mehrere Stücke unterteilt wird und die einzelnen Grundstücke dann noch bebaubar sein sollen, dann muss jedes einzelne Stück auch erschlossen sein. Erschlossen heißt, es können alle Zu- und Ableitungen verlegt werden und es ist zugänglich. Ein Grundstück in zweiter Reihe muss dann zwangsläufig, mit einer Baulast, die Sicherung bekommen, dass es erschlossen ist, ansonsten ist es nicht bebaubar, also nichts Wert.
    Wie breit die Zufahrt, der Rettungsweg etc. muss der Eigentümer, der teilen will, die zust. Baubehörde und evtl. die Landesbauordnung entscheiden/festlegen.
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  4. #3
    Baufuchs
    Gast
    Auf keinen Fall würde ich das nur mit einer Baulast absichern.

    Damit im Falle eines späteren Eigentümerwechsels diese Belastungen auch zwingend übernommen werden, bedarf es einer Grunddienstbarkeit.
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  5. #4
    Avatar von Der Bauberater
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    Zitat Zitat von Baufuchs Beitrag anzeigen
    Damit im Falle eines späteren Eigentümerwechsels diese Belastungen auch zwingend übernommen werden....
    Eine Grunddienstbarkeit (privatrechtlich) im Grundbuch eingetragen, kann in beiderseitigem Einverständnis, vor dem Notar, gelöscht werden.
    Eine Baulast (öffentlich rechtlich) im Baulastenverzeichnis eingetragen, kann NUR von Amts wegen gelöscht werden, wenn die Dienstbarkeit nicht mehr von Nöten ist. (z.B. die Grundstücke werden wieder vereinigt) UND sie ist auch zwingend für die Rechtsnachfolger.

    @ Baufuchs,
    Deshalb Baulast!
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  6. #5
    Baufuchs
    Gast
    Die Baulast fordert das Amt doch auf jeden Fall zusätzlich.

    Bei einem Verkauf muss der Notar nicht zwingend das Baulastenverzeichnis einsehen, so dass ein Käufer gar nichts von den Baulasten weiss.

    (Wenn er denn nicht selbst Einsicht nimmt, oder den Notar auffordert, dies zu tun)
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  7. #6

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    Der Kaufinteressent (zu dem Zeitpunkt müsste ja der Einblick erfolgen) wird nicht unbedingt Einblick bekommen - Stichwort Datenschutz. Es geht Egon Müller nix an, ob Liesl Meier ne Baulast auf dem Grund hat.
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  8. #7
    Avatar von Der Bauberater
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    Zitat Zitat von Baufuchs Beitrag anzeigen
    Die Baulast fordert das Amt doch auf jeden Fall zusätzlich.

    Bei einem Verkauf muss der Notar nicht zwingend das Baulastenverzeichnis einsehen.
    Sollte er aber, denn:
    Zitat aus WIKI:
    Der Notar ist verpflichtet, die Urkundsbeteiligten zu betreuen und in juristischen Fragen so umfassend zu beraten, dass er ihren Willen urkundlich erfassen kann. ...

    Aufklärung und Belehrung sind weitere Amtspflichten des Notars, bei deren Nichteinhaltung der Notar mit seinem gesamten Vermögen haftet

    Ich weiß, machen viele Notare nicht. Da gips auch Solche und Solche
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  9. #8
    Baufuchs
    Gast
    Für solche Fälle haben Notare ihre 08/15 Formulierungen, z.B.:

    "Der Notar hat das Baulastenverzeichnis nicht eingesehen, trotz Belehrung über die damit verbundenen Gefahren baten die Partein um Beurkundung".

    Nix ist mehr mit Haftung.

    Und du glaubst gar nicht, wieviele Käufer so etwas unterschreiben.

    Im übrigen ist eine Baulast nur eine Verpflichtung gegenüber der Behörde.

    Eine Grunddienstbarkeit macht es dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks im Ernstfall viel einfacher, seine Ansprüche gegenüber dem Eigentümer des dienenden Grundstücks durchzusetzen.
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  10. #9

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    Zitat Zitat von Ralf Dühlmeyer Beitrag anzeigen
    Der Kaufinteressent (zu dem Zeitpunkt müsste ja der Einblick erfolgen) wird nicht unbedingt Einblick bekommen - Stichwort Datenschutz. Es geht Egon Müller nix an, ob Liesl Meier ne Baulast auf dem Grund hat.
    Doch Ralf, die bekommt er. Zumindest in S.-A.
    Deshalb ist es ja ein öffentliches Baulastenverzeichnis. Man muss lediglich eine für das Amt nachvollziehbare Begründung für das berechtigte Interesse angeben. Kaufabsicht gehört dazu.
    Der Notar prüft auch nicht das Vorhandensein ev. bestehender Bauslasten. Er übernimmt lediglich eine Aussage des Verkäufers in den Kaufvertrag, dass "nach seiner (des Verkäufers) Kenntnis Baulasten nicht bestehen".
    Damit ist für den Notar die Sache gegessen. Falls doch Baulasten eingetragen sind, hat sich der Käufer bitteschön mit dem Verkäufer auseinanderzusetzen.
    Also vorher immer schön selbst das Bauslastenverzeichnis studieren und nicht auf den Notar verlassen.
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  11. #10
    Avatar von Der Bauberater
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    Zitat Zitat von Baufuchs Beitrag anzeigen
    Im übrigen ist eine Baulast nur eine Verpflichtung gegenüber der Behörde.

    Eine Grunddienstbarkeit macht es dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks im Ernstfall viel einfacher, seine Ansprüche gegenüber dem Eigentümer des dienenden Grundstücks durchzusetzen.
    Weil es eine Verpflichtung gegenüber dem Eigentümer UND der Behörde ist, habe ich (aus Erfahrung) mit der Baulast die besseren Karten als nur mit einem Grundbucheintrag.
    Außerdem überwacht die Behörde die Umsetzung der Baulast, der Begünstigte kann sich zurücklegen und abwarten (Tee trinken)
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  12. #11

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    Warum wird das Grundstück nicht so geteilt, dass alle Bereiche, die SIE benötigen, Ihnen zugesprochen werden?
    Das rote Grundstück ist doch auch ohne ein evtls. Wegerecht an Ihrer Haustür vorbei erschliess- und erreichbar.
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  13. #12
    Baufuchs
    Gast
    Das rote Grundstück ist doch auch ohne ein evtls. Wegerecht an Ihrer Haustür vorbei erschliess- und erreichbar.
    Aber Fragestellers Grundstück ist dann nur über die zu "Rot" gehörende Fläche erreichbar. Da brauchst dann dafür eine Wege-/Leitungsrecht.

    So was ist immer recht kompliziert, geht es doch neben den Wege-/Leistungsrechten auch um die Frage der Reinigung und Unterhaltung, Haftung im Schadensfall etc.

    Das sind im übrigen Dinge, die nur über Grunddienstbarkeit geregelt werden können. Unterhalts-/Instandhaltungs-/Haftungsfragen werden in Baulasten nicht geregelt.
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  15. #13

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    Nein, ich meine, dass der hellgelbe Bereich auch noch dem Grundstück von nms1 zugeschlagen werden könnte.
    Damit würde das dann verbleibende rote Grundstück aber vermutlich unverkäuflich...
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  16. #14

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    Oder man setzt die Garage (um 90° im Gegenuhrzeigersinn gedreht) nach links auf das obere Ende der bisherigen Zufahrt um (also nach oberhalb des "A") und schlägt diesen Teil noch zum Kaufgrundstück des Fragestellers. So müßte man das linke Grundstück nicht in Anspruch nehmen, um einfahren zu können.
    Dürfte trotz des gewissen Aufwand auf Dauer streßfreier sein als die gegenseitigen Wegerechte.
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