Wie fairen Preis für altes Haus ermitteln?

Den Preisvergleich mit Zwangsversteigerungen vergiss mal gleich wieder.
Das, was in der Zwangsversteigerung landet, sind oft Objekte mit Sanierungsrückstand oder schweren Mängeln.
Ausserdem Objekte, die die Kaufinteressenten meist nur von aussen und aus einem Gutachten her kennen = hohes Risiko.
Zum Guten Schluß steigere ich nicht mit, um einen Marktpreis zu bezahlen

Der Weg - Neubaukosten abzgl. Kosten für Sanierung auf den Stand ist sicher ein gangbarer Weg, weil mensch nicht mehr daür bezahlen wird. Neubau wär ja sonst günstiger.
Aber es gibt ein paar Ausnahmen: Lage, Popularität der Gegend, teilbares Grundstück ...

Von daher ist ein Verkehrswertgutachten sicher nicht der falscheste Weg.

 

Wenn die Hütte in HD steht, dann geh zum Gutachterausschuss der Stadt HD. Die machen solche Bewertungen und haben darin auch Erfahrung. Was es kostet weiß ich nicht. Ein ortsansässiger Archi, der sich mit dem Thema auskennt, kriegt das aber "normalerweise" auch hin.
Wenn Du möchtst, kann ich Dir die Kontaktdaten per PN senden.

 

Wenn das Objekt hinterher tatsächlich über den freien Markt verkauft werden soll, also ein echter Marktpreis noch entstehen kann, oder es nur um eine grobe Schätzung für die eigene Vermögensverwaltung handelt, halte ich eine offene Maklerschätzung für ausreichend. Dank Immobilienbörsen im Internet und Veröffentlichung der Gutachterausschüsse mit Alters- und Größenklassenpreisen kann man sich aber in ein paar Stunden selbst ein einigermaßen marktnahes Bild machen, wenn man nüchtern an die Sache heran geht.

 

Öffentliche bestellte und vereidigte Sachverständige für bebaute und unbebaute Grundstücke machen soetwas.

Mal bei der ortsansässigen IHK fragen.

Problem:

 

Erstellen darf ein Gutachten jeder. Natürlich ist es von Vorteil, wenn Sachverstand im Spiel ist. Ein Makler wird Ihnen einen eher niedrigen Wert nennen, da er damit im Fall eines Maklerauftrags schneller zum Verkaufsabschluss kommt. Ebenso wird ein Bänker eher einen niedrigen Wert schätzen, da er u.U. finanzieren soll. Ein Architekt liegt vielleicht eher zu hoch, weil er sich intensiv mit dem reinen Substanzwert auseinandersetzt und evtl. weniger mit der Marktsituation vor Ort.

Das Wertermittlungsverfahren selbst ist gesetzlich geregelt. Prinzipiell müsste jeder zu ähnlichen Ergebnissen kommen. Nachdem die reinen Substanzwerte (Bodenwert, fiktive heutige Herstellungskosten des Hauses, Abzüge für Alterswertminderung und Mängel) ermittelt sind (sozusagen der wissenschaftliche, normierte Part), kommt das Salz in der Suppe in Form der Anpassung des Sachwertes an die Gegebenheiten des Markts. Erst damit hat man näherungsweise einen Verkehrswert. Der tatsächliche Wert ist am Ende der Preis, der bezahlt wird.

Ein Gutachten, mit dem Sie etwas anfangen können (Sie wollen ja nur einen Wert, aber keine aufwändige Bauaufnahme, 20 Seiten Ausarbeitung mit Plänen, Lageplänen Fotos etc. oder ein Verkaufsexposé), muss keine paar Tausender kosten, sondern eher ein paar Hunderter.

 

Hallo Andreas,

ich halte Makler für eine gute Idee.
Die kennen den lokalen Markt und wissen, zu welchem Preis
ein altes Schätzchen realistisch und in angemessener Zeit
über die Theke geht.

Bei Schwiegermutters Haus haben wir das auch so gemacht.
Der Makler kam, hat sich die Butze angeschaut, beim nächsten
Besuch einen Archi mitgebracht, der die Substanz begutachtet hat -
und nun kann er's im Alleinauftrag verkaufen.

Da haben beide Seiten was von.

 

....die Makler sollten es wissen....ob allerdings der Verkäufer den Schock des realistischen Preises überlebt...

...war der Makler neu im Geschäft? Oder schlecht?....

 

Selten. Sehr selten.

Alter Hase. Altes Haus.
Der weiß, dass da besser mal ein Fachmann mit draufschaut.
Wäre wohl der passende Makler für's Forum.

 

....gut vier Augen sehen mehr als zwei.

Die Überraschungen sehen vier aber auch nicht....so ohne Bauteilöffnung oder Röntgenblick

@Andreas:

Ein Gutachten ist hilfreich: Online kann man Gutachten erstellen, kostete vorm Jahr etwa vierzig Euro. Das Schöne ist...man kann legal, wenn man einmal bezahlt hat, das Objekt mehrfach durchlaufen lassen. (zumindest bei dem Anbieter den ich genutzt habe)
Sprich: Einmal so als ob es völlig in Ordnung wäre und andere Versionen mit verschiedenem Instandhaltungsrückstau.
Ausgewiesen wird der Substanzwert und der Mietertragswert....
Problematisch ist mE nur, den Instandhaltungsrückstau einigermaßen richtig einzuschätzen....
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Ob dir der erhalten Wert etwas nützt, daran habe ich meine Zweifel.
Genauso daran, ob der Makler den Wert richtig einschätzen kann/will.
Wir haben in den letzen zwei Jahren mit ca 20 Maklern/innen Kontakt gehabt. Davon waren zwei richtig gut, ein paar wenige Mittelmaß, der Rest rattenschlecht. Teilweise wußten die nicht, was sie verkaufen (Massivhaus als Fertighaus angeboten).
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Wenn es mein Haus wär, würde ich das Objekt mit einem Euro in ein bekanntes Portal einstellen und angeben, dass es für einen realistischen Preis verkauft werden kann und um ein angemessenes Gebot bitten.
Besichtigungen kann der Makler durchführen, die Gebote würde ich mir an meine Adresse zur Auswertung schicken lassen....
gruss