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  1. #1

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    Ideen/Anregungen zur Anschlußfinanzierung gesucht!

    Hallo Foriker,

    ich lese hier schon gut 3 Jahre mit, hatte das Forum aber erst entdeckt, als meine Finanzierung stand und deshalb bisher wenig Fragen.
    Da bei mir in einiger Zeit die Anschlußfinanierung ansteht, wollte ich mich mal nach Tipps und Meinungen umhören.

    Ausgangslage:
    2002 das Haus meines Großvaters im Rahmen eines Erbauseinandersetzungsvertrages übernommen: Der Wert waren 200 T€. ¾ davon hatte ich meinem Onkel und meinem Vater zu bezahlen, das restliche Viertel war „mit warmer Hand vererbt“. Zu finanzieren waren also 160 T€ (incl. Notarkosten und ein paar Schönheitsreparaturen):
    - 80 T€ über einen BSpV (40 T€ waren bereits angespart, 40 T€ zu tilgen)
    - 45 T€ über ein zinsloses Darlehen der Eltern, das mit dem Baukindergeld getilgt wurde.
    - 35 T€ über ein Hypothekendarlehen (5 % effektiv, 10 a Zinsbindung, 30 a Laufzeit).Keine Möglichkeit zu Sondertilgungen!
    2006 dann Sanierung mit neuen Fenstern, Fassaden-, Kellerdecken- und Dachdämmung: 65 T€ über die KfW zu damals 1,31 % effektiv mit 10 a Zinsbindung und 30 a Laufzeit finanziert. Das KfW-Darlehen ist nachrangig, kann aber jederzeit unbegrenzt sondergetilgt werden.

    Aktuelle Situation:
    Der BSpV und das Darlehen der Eltern sind mittlerweile getilgt. Ich tilge das Hypothekendarlehen mit ca. 186 €/Monat und das KfW-Darlehen mit 227 €/Monat. Möglichkeiten, eines der Darlehen bei Ende der Zinsbindung komplett zu tilgen, sehe ich momentan nicht.

    Die Zinsbindung des Hypothekendarlehens endet am 01.10.2013 (Restschuld dann ca. 28 T€), die des KfW-Darlehens am 30.06.2016 (Restschuld dann ca. 47 T€). Die Hypothekenbank möchte mir nun ein Forwarddarlehen anbieten, da ja die Zinsen „voraussichtlich wieder steigen und 2013 wahrscheinlich und 2016 bestimmt höher sind als heute“ (Zitat der Bank-Mitarbeiterin, wie hoch sie dann sind, sagt ihre Glaskugel aber leider nicht ;-)).
    Jetzt mach ich mir meine Gedanken über verschiedene Szenarien:
    1. Ich unternehm gar nichts vorab und kümmere mich für beide Darlehen getrennt um eine Prolongation bzw. Anschlussfinanzierung
    2. Ich kümmere mich jetzt um ein FWD-Darlehen für das Hypothekendarlehen und in ein paar Jahren um eine Anschlussfinanzierung für das KfW-Darlehen und mache mit 2 Darlehen weiter.
    3. Bei der Anschlussfinanzierung des Hypothekendarlehens stocke ich den Darlehensbetrag drastisch auf, damit ich das KfW-Darlehen ablösen und dann mit einem großen Darlehen weitermachen kann.
    4. Ich mach für das Hypothekendarlehen nur eine Zinsbindung bis zum Ende der Zinsbindung des KfW-Darlehens und löse dann beide mit einem ab.

    Ich hab mit zu den einzelnen Szenarien schon Pros und Cons gesammelt, aber noch keine Meinung gebildet.
    Deshalb hier meine Fragen:
    1. Gibt es Szenarien, die ich übersehen habe?
    2. Was würdet ihr machen (und warum)?
    3. Was wären Eure Kriterien?

    Im Voraus vielen Dank für Feedback!
    Falls Fragen offen sind oder wichtige Infos fehlen, reiche ich die gerne nach!

    Gruß,
    Jörg
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  2. Ideen/Anregungen zur Anschlußfinanzierung gesucht!

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  3. #2

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    Zitat Zitat von oldjo Beitrag anzeigen
    Jetzt mach ich mir meine Gedanken über verschiedene Szenarien:
    1. Ich unternehm gar nichts vorab und kümmere mich für beide Darlehen getrennt um eine Prolongation bzw. Anschlussfinanzierung
    2. Ich kümmere mich jetzt um ein FWD-Darlehen für das Hypothekendarlehen und in ein paar Jahren um eine Anschlussfinanzierung für das KfW-Darlehen und mache mit 2 Darlehen weiter.
    3. Bei der Anschlussfinanzierung des Hypothekendarlehens stocke ich den Darlehensbetrag drastisch auf, damit ich das KfW-Darlehen ablösen und dann mit einem großen Darlehen weitermachen kann.
    4. Ich mach für das Hypothekendarlehen nur eine Zinsbindung bis zum Ende der Zinsbindung des KfW-Darlehens und löse dann beide mit einem ab.
    Punkt 3 würde ich direkt abhaken, da Du ja dann 3 "günstige" KfW-Jahre (von 2013 bis 2016) gegen höherverzinste tauschen würdest.

    Die Aussage der Bank-Mitarbeiterin, dass die Zinsen „voraussichtlich wieder steigen und 2013 wahrscheinlich und 2016 bestimmt höher sind als heute“ ist entweder ungeschickt formuliert oder die arme Frau hat ihren Chef im Nacken sitzen, der sie bedrängt, doch endlich mal ein paar Forward-Darlehen abzuschließen.
    Glücklicher, ihr aber den Abschluss des Geschäftes nicht unbedingt näherbringend, wäre etwa gewesen: "Die Zinsen werden steigen.. oder sinken... oder bleiben, wie sie sind...".

    Ich würde nun zu Variante 1 oder 2 tendieren, das aber davon abhängig machen, wie hoch der Forward-Aufschlag wäre. Soweit ich mitbekommen habe, rechnen einige Banken mit 0,02 pro Monat, was bei 3 Jahren einen satten Zinsaufschlag von 0,72 ergibt.
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  4. #3

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    Wenn sich die Bank auf Idee Nr. 3 einlässt, würde ich diese verfolgen und realisieren! Denn die aktuellen Zinssätze dürften wirklich historisch niedrig sein und ob wir das noch einmal erleben, ist aufgrund der Erfahrungen eher unwahrscheinlich.
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  5. #4

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    Zitat Zitat von ecobauer Beitrag anzeigen
    Wenn sich die Bank auf Idee Nr. 3 einlässt, würde ich diese verfolgen und realisieren! Denn die aktuellen Zinssätze dürften wirklich historisch niedrig sein und ob wir das noch einmal erleben, ist aufgrund der Erfahrungen eher unwahrscheinlich.
    Du würdest das Darlehen, dass noch bis 2016 mit 1,31 % verzinst ist, ablösen???
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  6. #5

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    Zitat Zitat von Sally73 Beitrag anzeigen
    Du würdest das Darlehen, dass noch bis 2016 mit 1,31 % verzinst ist, ablösen???
    Ist eine Rechenaufgabe. Klar löst er dabei ein jetzt günstiges Darlehen ab, aber wie sieht der Zins 2016 aus. Sondertilgen kann er ja nicht, sonst könnte mit dieser Option gespielt werden.
    Ich habe es jetzt nicht genau gerechnet, aber so aus dem Bauch heraus: Wenn der Anschlusszins nur 6% betragen sollte, könnte sich das schon rechnen.
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  7. #6

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    Ich habs jetzt doch mal überschlägig durchgerechnet.
    Wenn er das KfW-Darlehen jetzt zu neuen Konditionen ablöst, hat er in den noch 6 Jahren Laufzeit ca. 1.350€ mehr an Zinsen zu zahlen.
    Vorausgesetzt, er will die Restschuld von dann 47T€ in 20 Jahren tilgen, dem angenommenen Zinssatz von 6% dann in 2016, dann zahlt er bei der Zinsdifferenz zu heute von ca. 3,5% für 20 Jahre so ziemlich 5.875€ mehr an Zinsen.
    Ob es so kommt: Nun, wer weiß das. Dass die Zinsen auf Dauer so niedrig bleiben, davon können wir aber heute schon ausgehen!
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  8. #7
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    Hallo Ecobauer,

    nur damit ich Deine Rechnung nachvollziehen kann:

    Wenn ich zu heute üblichen Zinsen das kfw-Darlehen ablöse, dann zahle ich die 1350 € mehr bezogen auf den Zeitraum von heute bis 2016 (Ende Zinsbindung Kfw). Hab ich das so richtig verstanden?

    Die 5875 € Unterschied beziehen sich auf eine Tilgung von 47 T€ innerhalb von 20 a bei 6 % gegenüber 2.5 %. Hab ich das auch richtig verstanden?

    Ob die 6 % in 2016 kommen, weiß natürlich heute keiner.
    Daß ich die 2,5 % nicht bekomme, weiß ich aber, da ich ja bei Variante 3 erst 2013 umschulden würde und wenn ich da heute schon ein FWD-Darlehen platziere, zahl ich einen Aufschlag. Ein Finanzierer aus dem Internet ruft mit den entsprechenden Daten (heute FWD für 81 T€ in 2013 als Volltilger in 20 a) aktuell 4,5 % auf.

    Sondertilgen könnte ich das KfW-Darlehen schon, aber da fehlt esim Moment einfach an den Rücklagen, um da was zu bewegen!

    Was mir an Sally73's Vorschlag aus post #2 nicht gefällt: Ich hab dann ja ab 2013 ca. 28 T€ im ersten Rang und ab 2016 47 T€ nachrangig. Sind da keine Probleme zu erwarten?

    Gruß,
    Jörg

    P.S.: Danke jedenfalls, daß ihr Feedback gegeben habt
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  9. #8

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    Oldjo,

    Du hast , wenn ich das richtig gelesen habe, zwischen 2002 und jetzt bereits 80T€ getilgt und zusätzlich noch die KFW und das Darlehen bedient, also einen hohen monatlichen Abtrag geleistet.
    Was spricht dagegen, diese Leistung bis 2013 in Summe beizubehalten?
    Dann dürfte Dein Hypothekendarlehen nahe 0 sein.
    Dann 3 Jahre zur finanziellen Erholung bis der KfW - Kredit ausläuft.
    Und das sind ja dann nur noch 50 Mille - ich weiß, viel Geld - aber manche Autofinanzierungen sind höher.
    Da würde ich mich ganz entspannt zurücklehnen - welcher Zinssatz soll denn da kommen, um die Finanzierung noch in's Wanken zu bringen???
    Viele wären glücklich, wenn sie mit mit Deinen Problemen zu kämpfen hätten.
    Nur meine persönliche Meinung

    Gruß Stoni
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  10. #9

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    Zitat Zitat von oldjo Beitrag anzeigen
    Was mir an Sally73's Vorschlag aus post #2 nicht gefällt: Ich hab dann ja ab 2013 ca. 28 T€ im ersten Rang und ab 2016 47 T€ nachrangig. Sind da keine Probleme zu erwarten?
    Macht zusammen ca. TEU 75, oder? Wenn das Haus 200 TEU wert ist, ist das alles erstrangig, da erstrangig beduetet "innerhalb von 60% des Beleihungswertes".

    Sind das Hypothekendarlehen und der Kfw-Kredit eigentlich bei der gleichen Bank?
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  11. #10
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    Hallo zusammen

    @ Stoni: Im Prinzip hast Du ja Recht, daß ich keine wirklichen Probleme habe, aber Deine Signatur hat eben auch Recht ;-)
    Die Sondertilgungen aus den letzten Jahren werd ich voraussichtlich so nicht mehr beibehalten können, insofern geh ich nicht davon aus 2013 die Hypothek einfach "en Block" zu tilgen.
    Richtige Sorgen hab ich ja auch nicht, ich such nur nach der besten Strategie!

    @ Sally73:
    Ja, das KfW-Darlehen wurde über die gleiche örtliche Bank abgewickelt, bei der auch das Hypothekendarlehen läuft. Warum fragst Du?
    Daß die 60 % quasi dann auch auf mehrere Darlehen verteilt werden können, die dann alle erstrangig sind, war mir neu - wieder was gelernt! Ich dachte, die Ablösugn des nachrangigen KfW-Darlehens wäreautomatisch auch nachranging.

    Gruß,
    Jörg
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  12. #11

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    Zitat Zitat von oldjo Beitrag anzeigen

    @ Sally73:
    Ja, das KfW-Darlehen wurde über die gleiche örtliche Bank abgewickelt, bei der auch das Hypothekendarlehen läuft. Warum fragst Du?
    Daß die 60 % quasi dann auch auf mehrere Darlehen verteilt werden können, die dann alle erstrangig sind, war mir neu - wieder was gelernt! Ich dachte, die Ablösugn des nachrangigen KfW-Darlehens wäreautomatisch auch nachranging.

    Gruß,
    Jörg
    Theoretisch kann es schon sein, dass das Kfw-Darlehen "im Range nach dem Hypothekendarlehen" besichert ist. Praktisch ist es aber wurscht, da der Gesamtbetrag innerhalb der 60%igen Beleihungsgrenze liegt und es außer der einen Bank eh keine weiteren Grundschuld-Gläubiger gibt.
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  13. #12

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    Zitat Zitat von oldjo Beitrag anzeigen
    Hallo Ecobauer,

    nur damit ich Deine Rechnung nachvollziehen kann:

    Wenn ich zu heute üblichen Zinsen das kfw-Darlehen ablöse, dann zahle ich die 1350 € mehr bezogen auf den Zeitraum von heute bis 2016 (Ende Zinsbindung Kfw). Hab ich das so richtig verstanden?

    Ich habe das auf den bis dahin zu tilgenden Teil des Kredites bei einem um 2,5% höheren Zins bis dahin gerechnet. Also die tatsächlich anfallenden Kosten, wenn abgelöst werden sollte.
    Die 5875 € Unterschied beziehen sich auf eine Tilgung von 47 T€ innerhalb von 20 a bei 6 % gegenüber 2.5 %. Hab ich das auch richtig verstanden?

    Auch hier ist die Zinsdifferenz zu dem heute erzielbaren Zinssatz gemeint, d.h., heute sind 3,5% möglich.


    Sondertilgen könnte ich das KfW-Darlehen schon, aber da fehlt esim Moment einfach an den Rücklagen, um da was zu bewegen!

    Sind da laut Kreditvertrag Sondertilgungen zugelassen??? Dies ist i.d.R. bei Förderkrediten nämlich ausgeschlossen, Ausnahme derzeit die Energieeffiziensförderung (Programme 153/154). Mal im Vertrag nachgucken.


    Was mir an Sally73's Vorschlag aus post #2 nicht gefällt: Ich hab dann ja ab 2013 ca. 28 T€ im ersten Rang und ab 2016 47 T€ nachrangig. Sind da keine Probleme zu erwarten?

    Wie Sally schon schreibt, wird ein Beleihungswert ermittelt nach dem sich dann die Beleihungsgrenzen von 60 bzw. 80% richten. Und wenn alle Kredite innerhalb 60% abgesichert werden können, sind sie halt alle erstrangig - auch wenn dies vorher anders war.Und bei der neuen Vereinbarung eines Zinssatzes spielt das dann natürlich eine Rolle - oder sollte ich lieber sagen, sollte eine Rolle spielen......
    Die Frage, ob beide Kredite -also auch der KfW-Kredit - über die gleiche Bank gelaufen sind hat damit zu tun, dass die Bank für die KfW treuhänderisch die Sicherheit hält.
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  14. #13

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    Zitat Zitat von ecobauer Beitrag anzeigen
    Die Frage, ob beide Kredite -also auch der KfW-Kredit - über die gleiche Bank gelaufen sind hat damit zu tun, dass die Bank für die KfW treuhänderisch die Sicherheit hält.
    Genau genommen hält die Bank nicht für die Kfw die Sicherheiten, sondern für sich selbst, weil sie auch das volle Risiko für den Kfw-Kredit trägt. Die Kfw übernimmt ja nicht das Risiko, sondern stellt nur günstige Refi-Mittel für den Kredit zur Verfügung.
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  16. #14

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    Zitat Zitat von Sally73 Beitrag anzeigen
    Genau genommen hält die Bank nicht für die Kfw die Sicherheiten, sondern für sich selbst, weil sie auch das volle Risiko für den Kfw-Kredit trägt. Die Kfw übernimmt ja nicht das Risiko, sondern stellt nur günstige Refi-Mittel für den Kredit zur Verfügung.
    Na ja, das kommt dann ja wohl auf das Gleiche heraus......

    @ oldjo: Um eine genaue Entscheidungsgrundlage zu haben, würde ich die Sache mal ganz genau durchrechnen. Dazu bedarf es jedoch genauer Zahlen, wie derzeitige Monatsrate, aktuelle Restschuld.
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  17. #15
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    Hallo ihr beiden und vielen Dank für den Input bis hier her!

    Da ich nicht genau weiß, ob ecobauer nun für mich rechnet oder nicht, schreib ich mal die aktuellen Zahlen:

    Hypothekendarlehen:
    Zinssatz: 4,89 % nom.; 5,00 % eff.
    1 % Tilgung
    monatliche Rate: 186,35 €
    Stand zum 30.08.2010: 30876,24 €
    Zinsbindung bis: 01.10.13
    Restschuld dann: 28.323,32

    KfW-Darlehen:
    Zinssatz: 1,30 % nom.; 1,31 % eff.
    1 % Tilgung
    monatliche Rate (es wird vierteljährlich abgebucht, aber ich habs auf den Monat runtergerechnet: 227,74 €
    Stand zum 30.08.2010: 60210,69
    Zinsbindung bis: 30.06.16
    Restschuld dann: 47.377,13

    Fehlt eine Angabe?

    Gruß,
    Jörg
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