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  1. #1

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    Realistische Baufinanzierung?

    Hallo zusammen,



    wir planen in 2 bis 3 Jahren unseren Traum vom Eigenheim in Form eines Neubaus zu realisieren.



    Wir haben ca. 30,000 Euro an Eigenkapital, und wollen dieses noch bis auf ca. 50,000 euro ansparen.



    Zusammen haben wir ein Nettoeinkommen von monatlich 3,200 Euro.



    Unsere Familienplanung (Zweites Kind, Frau geht wieder arbeiten) sollte bis dahin abgeschlossen sein.



    Nun zu den Finanzierungsdaten:



    Die Gesamtkosten des Fertighaus incl. Grundstueck betragen ca. 300,000 Euro. Nach Abzug unseres Eigenkapitals muesste somit ein Darlehen von ca. 250,000 Euro finanziert werden.



    Ist mit diesen Daten eine Hausfinanzierung realistisch, bzw. was muesste man hier monatlich aufbringen.



    Fuer eure Hilfe waere ich euch sehr dankbar.



    Gruesse



    Christian
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  2. Realistische Baufinanzierung?

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

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  3. #2

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    Ganz grob geschätzt.

    250T€, 7% (Zins inkl. Tilgung) macht eine monatliche Rate von etwa 1.450,- €.

    Monatliches Einkommen 3.200,- € abzüglich Finanzierung von 1.450,- €/Monat, bleiben 1.750,- € für den Lebensunterhalt. Bei 4 Personen passt das auch.

    So, der Rahmen wäre abgesteckt. Deswegen habe ich oben auch großzügig geschätzt. Ab jetzt kann es nur noch günstiger werden.

    Du solltest auf jeden Fall noch EK aufbauen, denn gerade mal 10% sind denkbar wenig. Es gibt zwar keine feste Richtlinie für das EK, aber man sollte schon so in Richtung 20% kommen, besser mehr.

    Dann stellt sich die Frage, wie man die Finanzierung aufbaut. Es gibt zinsvergünstigte Darlehen, sowohl auf Landesebene als auch über die KfW. Was da für Euch in Frage kommt müsste man noch klären. Je nach Haustyp (Sitchwort: Energiesparen) gibt es weitere Fördermöglichkeiten in Form von KfW Mitteln.

    Ich würde mal ein unverbindliches Gespräch mit meiner Hausbank führen. Dabei geht es noch nicht um Vertragsdetails, oder Zinssätze die bis auf´s letzte Hundertstel ausgereizt sind, sondern nur mal um Infos und eine mögliche Strategie.

    Am Ende wird eine Finanzierung stehen die sicherlich mit einer geringeren Rate auskommt als oben ganz grob geschätzt.

    Gruß
    Ralf
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  4. #3
    Igel
    Gast
    Zitat Zitat von MisterLux Beitrag anzeigen
    Ist mit diesen Daten eine Hausfinanzierung realistisch, bzw. was muesste man hier monatlich aufbringen.
    Darlehen: 250.000 Euro
    10 Jahre fest, 3,5% Zinsen, 1% Tilgung

    937,50 Euro / Monat

    Ohne Sondertilgung, Restschuld nach 10 Jahren

    220.118, 23 Euro.
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  5. #4

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    Zitat Zitat von Igel Beitrag anzeigen
    Darlehen: 250.000 Euro
    10 Jahre fest, 3,5% Zinsen, 1% Tilgung

    937,50 Euro / Monat

    Ohne Sondertilgung, Restschuld nach 10 Jahren

    220.118, 23 Euro.
    Das klingt bitter...

    @ Ralf, mit wievielen Jahren hast du gerechnet?

    Also ich finde das auch heftig.
    Wenn ihr auf 20Jahre fest hochgeht, steigt der zins auf ca. 3,9% oder mehr, auch hier ist eine anschlussfinanzierung nötig.
    Ich finds schon heftig und würde noch mehr Ek ansparen und paar jahre warten.

    Gruß
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  6. #5

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    Zitat Zitat von riGo Beitrag anzeigen
    @ Ralf, mit wievielen Jahren hast du gerechnet?
    Für meine erste Schätzung hatte ich ja 7% angesetzt. Unterstellen wir mal einen Zinssatz von 4% und 3% anf. Tilgung, dann wäre das Darlehen nach etwa 20 Jahren bezahlt. Die Restschuld nach 10 Jahren ca. 157T€.

    Lässt man die Höhe der Rate konstant und kriegt einen besseren Zinssatz, dann kann man dafür den Tilgungsanteil erhöhen und sich noch schneller entschulden.

    Deswegen hatte ich das als "grobe" Schätzung bezeichnet, quasi um den Rahmen nach oben abzustecken.

    Bei den aktuell niedrigen Zinsen sollte man den Tilgungsanteil möglichst hoch wählen, sprich schnell entschulden. Dann schmerzt eine Anschlußfinanzierung aufgrund der niedrigeren Restschuld nicht mehr so sehr.

    Gruß
    Ralf
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  7. #6

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    Na ja, die Spekulatiusse liegen zwar schon wieder im Regal, aber welche Zinssätze in 2 bis 3 Jahren zu haben sind, da dürfte wohl mehr erforderlich sein!!
    Im Übrigen spielt bei der Finanzierung wohl auch der Beleihungswert eine Rolle. Und bei der angegebenen Finanzierungssumme dürfte die Finanzierung über die 60% und evtl. sogar über die 80% gehen. Und damit wird es auf jeden Fall teurer!
    Ich würde dennoch - wie schon empfohlen - eine unverbindliche Finanzierungsberatung in Anspruch nehmen und herausarbeiten lassen, welche Förderkredite möglich sind. Dies kann sich zwar auch noch in den nächsten Jahren immer wieder ändern, gibt dennoch mal einen Überblick, was geht.
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  8. #7

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    Zitat Zitat von Igel Beitrag anzeigen
    Darlehen: 250.000 Euro
    10 Jahre fest, 3,5% Zinsen, 1% Tilgung

    937,50 Euro / Monat

    Ohne Sondertilgung, Restschuld nach 10 Jahren

    220.118, 23 Euro.
    Da die Frage nach "realistisch" war, sieht man an der Restschuld, daß es das wohl nicht ganz sein kann. Bei so extrem niedrigen Zinsen muss auch eine höhere Anfangstilgung her. Wie Ralf in seinem Beispiel ansetzt also min. 7% Annuität (=Summe Zins + Anfangstilgung), wären hier also 3,5% Anfangstilgung, damit geht schon was weg.
    Ob der anfängliche Zinssatz dabei 3,5 oder 4% beträgt spielt dabei eine eher untergeordnete Rolle - gegenüber der Anfangstilgung.

    Man muss auch mal damit rechnen, daß der Zinssatz in 10 Jahren wieder bei 7% liegt, dann braucht man mindestens 8% Annuität (von der dann vorliegenden Restschuld), wenn man z.B. auf 10 Jahre abschliesst. Bei hohen Zinsen geht auch bei kleinerer Anfangstilgung schneller was von der Restschuld weg - so paradox das aussieht, iss aber so. Deshalb setze mal eine feste Annuität von ca. 7-8% an, dann kommst du sicher realistisch raus.
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  9. #8
    Igel
    Gast
    Zitat Zitat von Seev Beitrag anzeigen
    Deshalb setze mal eine feste Annuität von ca. 7-8% an, dann kommst du sicher realistisch raus.
    "Sicher realistisch"? Na wenn du meinst....

    250.000 Euro Dahrlehen, 10 Jahre fest, 3,5% Zinsen, 3,8% Tilgung

    Entspricht 1520,83 Euro / Monat

    Restschuld nach 10 Jahren

    136.449,26 Euro

    ------------------------------------------------

    Meine persönliche Meinung:

    1) Eine reine Abtragung die nahezu die Hälfte des zusammengelegten Monatseinkommen auffrißt, ist finanzieller Selbstruin!

    2) Der Fragensteller gibt an:
    Zitat Zitat von MisterLux Beitrag anzeigen
    ...wir planen in 2 bis 3 Jahren unseren Traum vom Eigenheim [...] Wir haben ca. 30,000 Euro an Eigenkapital, und wollen dieses noch bis auf ca. 50,000 euro ansparen.
    Dies entspricht einer Eigenkapitalerhöhung von 20.000 Euro / 24 Monaten. Dies sind 830 Euro / Monat. Die sog. "realistische" Darlehensrate beträgt nach obigen Beispiel nahezu das Doppelte!

    3) Wie bereits beschrieben: Euer Bankberater sollte Euch die Augen öffnen und den finanziellen Rahmen abstecken.ac
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  10. #9
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    Hallo alle zusammen,

    vielen Dank fuer alle eure Antworten.

    So in etwas wirds auch ablaufen, das heisst wir versuchen in den nächsten Jahren, soviel wie möglich noch anzusparen, und unser Eigenkapital aufzustocken.

    Wir haben auch mehrmals schon einen Haushaltplan aufgestellt, und könnten so ca. 800-1000 Euro an Darlehensraten monatlich bezahlen, ohne das wir dann auf Urlaub, oder sonstige Sachen dann verzichten muessen. Und das ist auch unsere Vorgabe. Hausbau ja, aber nur zu vernuenftigen Konditionen. Was wir auf jedenfall nicht wollen, monatlich soviel abstottern zu muessen, und uns in den naechsten Jahren, keinen Urlaub, oder sonstige Annehmlichkeiten mehr leisten koennen.

    Da dies aber bei der Finanzierungssumme wohl nicht möglich ist, ausser mit einer riesen Restschuld nach 10 - 15 jahren, werden wir wie bereits erwaehnt, erstmal unser Vermoegen aufbessern.

    Vielleicht koennen wir am Grundstueck noch einiges sparen, da dies bereits im Familienbesitz ist, so das man dann vielleicht nur auf eine Gesamtsumme von ca. 250,000 -260,000 Euro incl. Grundstueck kommt. Dann nach Abzug unseres Eigenkapitals sinds dann nur noch ca 200,000 Euro zu finanzieren. Und da denke ich werden wir mit monatlich 800-1000 Euro Rate hinkommen.

    Was wir auch schon als Gegenargument (Nicht Warten, sondern jetzt bauen)gehoert haben, sind zum einen die niedrigen Zinsen natuerlich, und die angebliche Steigerung der Baukosten von bis zu 8 % in den naechsten 2 jahren. Aber auf solche Sachen sind wir nicht drauf eingegangen.

    Schoene Gruesse

    Christian
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  11. #10

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    Zitat Zitat von MisterLux Beitrag anzeigen
    und die angebliche Steigerung der Baukosten von bis zu 8 % in den naechsten 2 jahren. Aber auf solche Sachen sind wir nicht drauf eingegangen.
    Niemand kann in die Zukunft schauen. Man könnte vermuten dass die Zinsen steigen (aber um wieviel?) und man könnte unterstellen, dass die Baukosten steigen (auch hier die Frage, um wieviel?).

    Die Rahmenbedingungen sind momentan gut, aber DEINE Rahmenbedingungen noch nicht. Dann muss man sich halt fragen, ob man das Risiko eingehen möchte, oder ob es nicht besser ist doch zu warten.

    Gruß
    Ralf
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  12. #11

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    @Igel:
    1% Tilgung bei 3,5% Zins ist jedenfalls auch finanzieller Selbstruin. Dabei bleib ich.
    Vielleicht gibt es ja noch was zwischen den 4,5% und 8% Annuität? Eine Mietersparnis ist vielleicht ja auch noch anzusetzen zum bisher monatlich Ersparten.
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  13. #12

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    Hallo Christian,

    200.000,-- Euro mit einer Rate von 800-1000 Euro zu kalkulieren ist knapp. Bei 3,98% nom. und 25 Jahre fest habt ihr eine Rate von 998 Euro bei 2% Tilgung. Heisst also, dass nach 25 Jahren immer noch 30.000 Restschuld auf euch warten.

    Ich hätte mal eine grundsätzliche Frage zur Ausgangssituation. Wohnt ihr zur Miete.

    Denn:

    Ihr wollt durch Ansparungen von knapp 800,-- Euro mtl. einen Vermögenszuwachs erreichen.

    Womit wir ja bei Miete + 800 wären.

    Ebenso stelle ich jetzt mal eine Frage in den Raum, ob es wohl geschickt wäre ein Jahr oder auch zwei Jahre auf Urlaub zu verzcihten und dafür das
    E-EK (einzusetzendes EK) auf mindestens TEUR 80 zu mehren.

    Hintergrund:

    Banken kalkulieren ihre Zinsen nach Sicherungswerten. Bei Darlehensauslauf unter 60% vom Beleihungswert kriegt ihr die Top-Kondition. 60-80% gibts einen kleinen Schnaps oben drauf. 80-100% wirds schon merklich teurer und über 100% (klassisch als Vollfinanzierung bezeichnet) wirds echt verdammt teuer.
    Ebenso eine kurze Begründung zu meiner Aussage E-EK. Wenn die TEUR 50 euer gesamtes Erspartes darstellen, empfehle ich dringend hier 5-10 TEUR zurückzulegen und nicht einzusetzen. Sonst geht die Waschmaschine in die Knie und ihr steht auf dem Schlauch.

    Und noch was zu den Baukosten:

    TEUR 300 für ein EFH.

    Wurden:

    Sonderwünsche + Zusatzleistungen Hausanbieter
    Aussenanlagen (Garten+Pflaster+Zaun)
    Verfüllkosten Baugrube bei schlechtem Boden
    Deponie+Transportkosten Aushub
    Bauplan + Vermessungskosten
    Eintragungskosten Grundschuld
    Anschlusskosten Strom+Wasser+Kanal+Gas

    berücksichtigt??

    Ich habe ein KfW40 mit hohem Ausstattungstandard gebaut und die oben genannten Punkte haben bei mir knappe TEUR 25 ausgemacht.

    Hoffe ich habe jetzt nicht zu stark für Unruhe gesorgt.

    Schöne Grüße,

    Sascha
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  14. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  15. #13
    Igel
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    Zitat Zitat von Seev Beitrag anzeigen
    1% Tilgung bei 3,5% Zins ist jedenfalls auch finanzieller Selbstruin. Dabei bleib ich.
    Dann hast du meine Beispielrechnung ja jetzt verstanden.

    Quintessenz für Leute die keine Zahlen lesen können:

    Ohne relevantes Eigenkapital ist auch bei historisch niedrigen Zinsen ein Eigentum für jederman nicht machbar.
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  16. #14
    Themenstarter

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    Hallo Sascha,

    nein wir wohnen nicht in Miete. Wir haben vor ca. 12 Jahren das Dachgeschoß meiner Schwiegereltern ausgebaut, und das wird nun mit dem Familienzuwachs langsam zu klein. Momentan gehts noch, doch wenn mal
    ein zweites Kind dazu kommt, wirds scho eng werden, zumal auch kein weiteres Zimmer mehr zur Verfügung steht.

    Zu den Baukosten: Wir informieren uns jetzt schon seit längeren über Fertighaeuser, und haben auch schon einige konkrete Angebote die unseren Vorstellungen entsprechen, und die in diesem preislichen Rahmen liegen. Auch wurden die ganzen Kosten, die du hier auffuehrst mit beruecksichtigt bzw. kann einiges ausgeschlossen werden.

    Da meine Frau das Haus Ihrer Eltern, einmal alleine erben wird, und auch ich einen Teil des Mietshauses meiner Eltern bekommen werde, sehe ich einer Restschuld nach 20 - 25 Jahre eher locker entgegen. Zumal wir auch beide private Lebenversicherungen haben, die nach 15 bzw. 25 Jahre zur Auszahlung kommen.

    Ich weiss das sollte man zwar bei einer Finanzierung nicht mit beruecksichtigen, aber ich wollt es nur mal erwaehnen.
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