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Vorgehen bei Zwangsvollstreckung

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  1. #1

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    Vorgehen bei Zwangsvollstreckung

    Jetzt mal eine Frage mit ein paar Unwägbarkeiten. Vom Thema selbst habe ich leider keine Ahnung, daher die Frage(n) ans Forum.

    Wenn ein Objekt zwangsversteigert wird, die Käuferin interessiert ist, aber der Immobilienkauf zum größten Teil finanziert werden muss (z.T. auch über die KfW Programme) - wie könnte dies mit der Bank geregelt werden, ohne das sie auf hohen Kosten sitzen bleibt, wenn sie den Zuschlag letztlich nicht bekommt? Vor allem: welche Unterlagen kann man der Bank bieten? Grundsätzlich ist ja alles öffentlich ausgeschrieben.

    Und als weitere Verkomplizierung folgende Idee: eigentlich soll nur das Grundstück so erworben werden. Mit dem bestehenden Haus kann die Käuferin nichts anfangen bzw. es wäre zu teuer, dies zu sanieren. Daher soll später dieses abgerissen werden und ein neues Haus gebaut werden. Wie regelt die Bank die so anschließende Folgefinanzierung (wenn überhaupt) nachdem der Bau frühestens 4-6 Monate nach der Zwangsversteigerung beginnen soll? Schließlich kann keiner z.B. die Zinsentwicklung voraussehen.
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  2. Vorgehen bei Zwangsvollstreckung

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  3. #2

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    Das klingt etwas konfus.

    Also mal aufräumen. Da steht ein Objekt zur Versteigerung, dann wurde ja ein Wert bereits ermittelt. Als Interessent gehe ich zur Versteigerung und biete bis zu meiner Schmerzgrenze mit. Ob das Objekt zu diesem Preis den Besitzer wechselt, hängt von den Gläubigern (Bank?) ab.

    Wenn mich nur das Grundstück interessiert, dann biete ich halt nur bis zu diesem "Wert" mit.

    Mit der fremden Bank (Gläubiger des Schuldners) hast Du nichts zu tun. Oder willst Du denen ein Angebot außerhalb der Versteigerung machen?

    Mit Deiner Bank klärst Du erst einmal das budget ab. Dabei wird unterstellt, dass die Werthaltigkeit des zu kaufenden/bauenden Objekts gegeben ist, also wird man erst einmal prüfen ob Du den Kapitaldienst erbringen kannst und bis zu welcher Höhe. Daraus ergibt sich ein Kreditrahmen den die Bank dir einräumt.

    Gruß
    Ralf
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  4. #3
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    Hallo Ralf,

    zunächst einmal Danke für die (wirklich schnelle) Antwort! Und ja, ist vermutlich alles etwas konfus ausgedrückt. Daher vielleicht noch einmal mit dem Versuch, eine Ordnung hineinzubringen.

    Ein Objekt wird Zwangsversteigert. Der Verkehrswert ist natürlich auch ermittelt. Allerdings ist das Haus selbst so kaum mehr was wert. Praktisch eine Ruine - und zum Haus wird das Baujahr auch nur noch geschätzt.

    Jetzt würde die Käuferin (wie vermutlich alle anderen potentiellen Bieter) eigentlich nur bis zum Grundstückspreis gehen um später das Gebäude abzureißen und neu zu bauen. Natürlich gibt es eine Schmerzgrenze, und die wird nicht überschritten.

    Das eigentliche Problem ist aber die Finanzierung. Zunächst braucht man eine Sicherheitsleistung (die kann erbracht werden (idR. doch 1/10 des gültigen Gebots)). Aber wie klärt man mit der eigenen Bank die Finanzierung (verbindlich für die Bank), wenn man noch nicht mal weiß, ob man die Versteigerung gewinnt (Chancen sehe ich als nicht gut an!)? Außerdem sollte hier auch bedacht werden, dass der anschließende (später folgende) Hausbau ebenfalls finanziert werden sollte! Fallen denn regelmäßig Kosten an, wenn die Bank Zusagen macht und sich anschließend nach z.B. drei Wochen herausstellt, dass der Zuschlag nicht erteilt wurde?
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  5. #4

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    Hallo Milan,
    wir sind in der fast gleichen Situation, das wir aber "nur" eine Wohnung ersteigern wollen!

    Wir haben mit unserer Hausbank soweit alles besprochen, so das wir von der Bank auch den "beglaubigten scheck" als Sicherleistung bekommen. Dieser kostet uns 50€, egal ob wir nun die Wohnung ersteigern oder nicht. Scheck muss anschließend wieder zurück zur Bank gebracht werden, wenn nicht ersteigert wird.

    Unsere Bank wollte nur im Vorfeld das Gutachten über die Wohnung haben. Wir haben soweit alles besprochen, so das im Falle des Zuschlages wir hingehen können, und dann alles unterschrieben wird!

    Wie das nun ausschaut, wegen Gundstück und spätere Finzanzierung k.a., aber einfach mal zur Bank gehen und abklären. Die fressen dich nicht und können Dir sicher auch die richtigen Antworten geben!

    Gruß Danny
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  6. #5
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    Hallo Danny73!

    Danke für so eine Rückmeldung aus dem Leben - mit einem ähnlichen Anliegen. Habe mir sowieso gedacht, das hier kein neues Problem erfunden wurde.

    Die Sicherheitsleistung könnte auch gerne dem Amtsgericht überweisen werden, was die auch empfehlen. Allerdings fehlt hier noch das OK der Bank, dass die Finanzierung auch so übernommen werden könnte, dass das Ganze überschaubar ist. Unterschiede von 1-2% über zig Jahre bei hohen Beträgen machen da schon einen Unterschied, der die Machbarkeit klar beeinflusst.

    Daher wäre eine Zusicherung der Bank (inkl. der Konditionen!) gut, im Gewinnfall eben zu wissen, worauf man sich eingelassen hat. Und da ist es schön zu wissen, ob im Fall das man den Zuschlag nicht bekommt, Kosten zu tragen hat (Geld an die Bank zahlen, weil sie ja vor hatte, zu finanzieren oder ähnliches).

    Aber natürlich hast Du Recht und so eine Frage stellt man in letzter Konsequenz den entsprechenden Beraterinnen. Dachte aber einfach, dass ich im Vorfeld schon in Erfahrung bringen kann, wie es laufen könnte bzw. wie es auf keinen Fall laufen sollte.

    Gruß
    Milan
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  8. #6

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    Hallo Milan,

    wir hatten ja schon mal einen Versteigerungstermin im März und hatten dazu dann diesen beglaubigten Scheck der Landesbank in Anspruch genommen. Mit Überweisung und ähnliches wollten wir nicht, weil das ein zu großes hin und her ist, wenn man die Immobilie nicht ersteigert.
    Unser Konto wurde für die 3 Tage mit einem Saldo in Höhe des Schecks belegt und der Scheck kostete eben diese 50€, egal ob man es nun brauchte oder nicht!

    Also Beratungsgebühr gibt es hier anscheinden beid er Kreissparkasse nicht. Die Sachbearbeiter geben sich hier auch wirklich große Mühe!

    Was Du beachten solltest, wenn Fördergelder im Spiel sind!! Zuschlag bei Versteigerung heißt für die quasi besiegelter Kaufvertrag, somit wären Fördergelder im Sand gesetzt, wenn Du nach dem Zuschlag zu den zuständigen Stellen gehen würdest!

    Im März war der Topf des WFA in NRW ja noch gut gefüllt und wir waren vor der Versteigerung dort und hatten einen Beratungstermin, wo wir aber schon wichtige Sachen dabei hatten, Gutachten, Lohnabrechnungen Schufaauskünfte u.ä.
    Der Sachbearbeiter hat diesen Termin dann als Antragsstellung eingegeben. Hätten wir die Immobilie in dem Fall ersteigert, hätten wir den Antrag ja vor der Versteigerung gestellt!

    Was die Gelder der KFW Bank angeht, das macht ja die kreditgebende Bank, damit hat man ja erstmal nichts am Hut!

    Ansonsten Baldriantee trinken, so eine Versteigerung ist ganz schön Nerven zerrend

    Bis denn
    Gruß Danny
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  9. #7

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    Zitat Zitat von milan Beitrag anzeigen
    Hallo Danny73!
    Daher wäre eine Zusicherung der Bank (inkl. der Konditionen!) gut, im Gewinnfall eben zu wissen, worauf man sich eingelassen hat. Und da ist es schön zu wissen, ob im Fall das man den Zuschlag nicht bekommt, Kosten zu tragen hat (Geld an die Bank zahlen, weil sie ja vor hatte, zu finanzieren oder ähnliches).Milan
    Die Bank wird eine Kondition erst zusichern, wenn die Finanzierung auch zugesichert werden kann.
    Also: Wie R.B. oben schon erwähnt hat, mit der Bank den zu finanzierenden Rahmen ausloten. Dann wißt ihr, wo ihr finanziell steht.


    Zitat Zitat von Danny73 Beitrag anzeigen
    Was Du beachten solltest, wenn Fördergelder im Spiel sind!! Zuschlag bei Versteigerung heißt für die quasi besiegelter Kaufvertrag, somit wären Fördergelder im Sand gesetzt, wenn Du nach dem Zuschlag zu den zuständigen Stellen gehen würdest!

    Ich meine, dass der Grundstückskauf nicht schädlich ist für die Förderung. Baumal ist da bestens informiert!

    Der Sachbearbeiter hat diesen Termin dann als Antragsstellung eingegeben. Hätten wir die Immobilie in dem Fall ersteigert, hätten wir den Antrag ja vor der Versteigerung gestellt!

    Das ist auf jeden Fall empfehlenswert, da dann ja auch gleich ausgelotet werden kann, ob der Grundstückspreis zum Vorhaben passt.

    Was die Gelder der KFW Bank angeht, das macht ja die kreditgebende Bank, damit hat man ja erstmal nichts am Hut!

    Für KfW-Mittel gilt dasselbe: Die müssen vor Vorhabensbeginn beantragt werden bzw. muss, wie oben bei der WFA schon erwähnt, der erste Beratungstermin wegen der Finanzierung vorher stattgefunden haben.
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