Schock: > 170 k€ für einen Keller (Grobschätzung Architekt)

Ich lese jetzt seit einigen Tagen hier mit und habe auch schon diverse ältere Threads durchgelesen. In sofern hoffe ich, dass ich jetzt als Baulaie hier nicht gleich mit dem ersten Beitrag »anecke«.

Vorgeschichte
Wir (meine Frau und ich + Knirps noch nicht ausgeliefert ) möchten ein Fertighaus (................) bauen lassen. Der Anbieter bietet ab Oberkante Keller/Bodenplatte an. Wir benötigen für mein Unternehmen zusätzlichen Lagerplatz für Archiv, Akten, Kartons, so dass wir uns doch noch für einen Keller entschieden haben. Da möchten wir gerne einen Fertigkeller – möglichst einfach und für die o.g. Zwecke geeignet. Innenausbau des Kellers kann gerne erst später erfolgen.

Da uns das Thema Tiefbau, Erdarbeiten, Keller, etc. alleine zu »heiß« war, haben wir einen Architekten angefragt und um eine grobe Schätzung gebeten. Dieser wurde uns von meiner Familie empfohlen.

Bisher haben wir uns nur um die Vorbereitungen gekümmert: wir haben die Zusage von der Grundstückverkäuferin, der Bank für die Finanzierung, das Angebot vom Hausanbieter und ein auf unseren Auftrag/Kosten angefertigtes Baugrundgutachten.

Soweit würde bisher alles gut passen, allerdings hatten wir nicht mit 176.000*€ für Keller und Tiefbau gerechnet. Wir haben noch nichts unterzeichnet und noch können noch alles abbrechen, was wir allerdings sehr bedauern würden. Wenn diese Zahl realistisch ist, wäre es allerdings für uns nicht mehr zu stemmen.

Ich versuche deshalb, die Schätzung zu verifizieren. Ich hoffe, die versammelten Experten können mir hier dabei helfen – zumindest soweit, ob ihr es für realistisch haltet oder nicht.

Haus
- Kantenlänge 9,5 m × 14,5 m

Keller (Empfehlung von Architekt)
- lichte Höhe Keller 2,50 m
- Keller als »weiße Wanne« mit Perimeterdämmung
- der Keller soll ca. 30 cm über der Oberkante Boden herausragen
- Keller müsse beheizt werden wg. Papier/Feuchtigkeit


Baugrundgutachten
Der bisher wohl beste Tipp, war der Rat vom Architekten, bereits vor dem Start ein Baugrundgutachten für das Grundstück erstellen zu lassen. Hier in Kürze, die bisher meist gefragten Eckdaten:
- Baufläche befindet sich in Erdbebenzone 2, Unterklasse T/Baugrundklasse B
- Bodenklasse 3
- oberster, durchgängiger Grundwasserhorizont max. 6 m unter GOK
- Terassenablagerung nicht frostempfindlich, gering pressbar und gut tragfähig
- Flachgründung auf Einzel- und Streifenfundamenten sowie Flächengründung mögl.
- bei Einbau von Polsterschicht aus frostsicherem Material bis in Tiefe von 1,0 m kann auf Frostschürze verzichtet werden
- Bettungsmodul mit ks = 30 MN/m³
- Böschung der Baugrube bei Tiefen bis 5 m, 45 °
- Keller ist gegen aufstauendes Sickerwasser abzudichten


Knackpunkt
Aufgrund des 45 ° Winkels der Baugrube, reicht auf einer Seite (rechts) bei einer Vollunterkellerung die Breite des Grundstücks nicht für Grube+Böschung+Sicherheit+etc. aus. Der Architekt hat deswegen einen Verbau angekündigt und mit in der Planung. Uns wäre stattdessen lieber ein (etwas) kleinerer Keller, er hat aber wohl erst mal den Vollkeller geschätzt.


Grobkostenschätzung
Ich verlinke hier zu einer »neutralisierten« Grobkostenschätzung (PDF, ca. 9 KB) und führe unten nur die geschätzten Brutto-Summen auf:
Verbau| 23.264,50 € Erdarbeiten| 33.552,05 € Rohbau| 61.701,50 € Innenausbau| 24.918,60 € Sonstiges| 5.950,00 € Nebenkosten*| 26.889,60 € Gesamtkosten|176.276,25 €

* (Honorare, Statik, Genehmigung etc.) 18 % der Baukosten

Dazu schrieb er in einer E-Mail:

Zugegebenermaßen wir nach Erhalt dieser E-Mail geschockt. Wir hatten uns vorher so gut wir konnten erkundigt und teilweise Angebote (soweit möglich) eingeholt. In keiner Schätzung kamen wir annähernd in diese Preisregion. Inklusive der Erdarbeiten lagen unsere Schätzungen bisher bei unter 80.000 € für Keller und die Erdarbeiten.

Bisher hatten wir allerdings auch keine Rigole eingeplant, die der Architekt mit geschätzt hat, hatten wir bisher nicht mit drin. Die macht aber a) den Kohl nicht fett und b) wüssten wir nicht wo er die auf dem Grundstück unterbringen will, da wir an keiner Seite 6 m zwischen Haus und Grundstücksgrenze haben.


Fragen/Anmerkungen:
Wir sind sehr dankbar für jedes Feedback.

1. Für wie wahrscheinlich werden die geschätzten Kosten von den Anwesenden gehalten?

2. Wen müssen wir suchen, der uns in dieser Hinsicht professionell berät?

Anmerkung zu 2):
Von dem was ich bisher hier gelesen habe, einen Architekten. Nur wie finden wir einen oder eine, die nichts dagegen hat, dass wir mit 2 Fertigbau-Firmen (Haus und Keller) bauen möchten?

3. Falls einer der Anwesenden (Umgebung Bonn/Bornheim) sich anbieten möchte, wäre ich sehr dankbar für Kontakt an: dom-at-dpesch.de**


** leider bin ich noch nicht frei geschaltet (RegDatum 13.10.), ich kann derzeit wohl keine PM empfangen/sehen und wenn ich es richtig verstanden habe, hier auch bis dahin nicht antworten

 

Rechts neben dem Grundstück leider eine (alte) Mauer, im hinteren Grundstücksbereich eine Scheune.

Da fällt mir ein, es gibt auch noch Fotos von dem Grundstück (nix dolles zugegeben). Es gehr dabei um die Mauer auf der rechten Seite. Der Architekt hatte, sicher berechtigte, Sorge dass diese in die Baugruppe kippen könne.


Alternativ-Überlegung von uns
Unsere Überlegung war es, dass es mit einer Teilunterkellerung, d.h. von rechts erst mal ca. 1,3 m Bodenplatte und dann erst Keller + Haus um ca. 20 cm nach links verschieben passen müsste. Das wollen wir gerne mit jemandem planen, wissen dummerweise nur nicht wen. Bei dem o.g. Architekten fehlt mir derzeit das Vertrauen, weil ich das Gefühl habe, dass wir offensichtlich sehr aneinander vorbei gesprochen haben müssen.

PS: ups, ich kann ja doch antworten

 

Vielen Dank schon mal für eure Antworten. Die bisherigen Reaktionen beruhigen schon wieder etwas. Wir hatten bisher zwischen 60 und 80 k€ für Keller und Erdarbeiten (+ Sicherheit, die wir nur nicht schon vor dem Bauen aufbrauchen möchten, teurer wird's ja meist von alleine) geschätzt.

Ich befürchte, der Architekt meint es leider so. In einem Gespräch mit meinen Eltern, wegen einer anderen Bausache, soll gefallen sein, dass er uns »mal die Augen öffnen wolle …«. Aber das tut hier nichts weiter zur Sache, so dass außer der Entscheidung, dass wir nicht mit ihm arbeiten möchten, wir das nicht vertiefen müssen.

Zur Mauer
Zur Sorge um die Mauer: diese ist in der alten (ersten) Überlegung sicher berechtigt. Der Architekt hatte bisher geschätzt, dass wir ca. 1,40 m mehr Platz auf der rechten Seite benötigten. Seine geschätzten 20 k€ für einen Verbau sind aber auch noch nicht das Problem, dann bleiben immer noch 150 k€. Für uns immer noch jenseits von gut und böse.

Hier mal eine grobe (!) Skizze (in GoogleMaps). Die links sichtbare Scheune ist die zusammengefallene auf meinen Fotos.

Das Grundstück links ist unbebaut und hier werden wir den Besitzer fragen, ob er uns eine Benutzung auch für den Erdaushub gestattet bzw. bereit wäre, das Grundstück für die Bauzeit zu vermieten.


@mls: Danke für deine Bedenken.** Leider kennen wir weder Architekten noch Tragwerkplaner. Das Problem ist ja immer, da gute zu finden.
Was den Keller angeht, sind wir kompromissbereit und fast »schmerzfrei«. Wir brauchen halt einen, ob der jetzt was kleiner oder was auch immer wird, macht es uns nichts aus. Nur in die Rahmenbedingungen und Finanzierung muss er halt passen.


Wir werden Anfang nächster Woche versuchen eine/n andere Architekt/in zu finden, um mit ihm/ihr unser Überlegung zu besprechen. Außerdem auch direkt mal den Besitzer des Nachbargrundstücks ausmachen und höflich anfragen. Darauf steht übrigens diese dekorativ zusammengebrochene Scheune auf dem Bild links.


Wir haben dazu den Bauherren-Verein (WiE) angefragt, ob sie uns jemand in der Gegend empfehlen können. Mir wurde noch der Tipp gegeben, die Fertigkellerfirma nach einem Architekten in unserer Nähe zu fragen.


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** Leider kenne ich so was aus meinem Bereich (Internet/Web-Applikationen) auch. Kunden die mit ganz »einfachen« Ideen kommen, die dann allerdings etliche Knackpunkte/Tücken haben. Bisher haben wir, wenn es irgendwie technisch machbar war, eine gute Lösung gefunden oder aber dem Interessenten/Kunden mitgeteilt, dass es derzeit keine technische Lösung für seinen Wunsch (oder sein Budget) gibt. Das wäre ja auch OK.

 

@Sepp Vielen Dank für die Antwort. Wir hatten uns von ihm halt nur gewünscht, einen Keller ohne jeden unnötigen Schnick/Schnack und insbesondere ohne Innenausbau. Gut so wie er es aufführt, kann man diesen wieder raus rechnen.

Es kann auch sein, dass er sehr viel Sicherheit einberechnet hat, da er das Grundstück, nicht kennt bzw. nie besichtigt hat. Wir waren bisher bei den Gesprächen ja sehr am Anfang. Er kannte allerdings unsere Planung/unser Limit mit den max. 70-80 k€.


Natürlich kenne kenne ich die Bornheimer (bei Bonn) Preise nicht. Sollte uns ein andere/r Architekt/in diese ebenso bestätigen/schätzen und keine Alternative möglich ist, werden wir das Projekt abbrechen/beenden müssen.

Wir hoffen allerdings eher auf den Alternativplan mit der Teilunterkellerung mit einem Fertigkelleranbieter/Fertigteilen.

 

@greentux
Das Grundstück ist nicht groß genug, zumal meine Frau auch gerne noch ein bisschen Garten hätte. Wir hatten zuerst einen Raum im Büro dafür eingeplant. Dann hätten wir aber kein bisschen Luft nach oben, was die Mitarbeiterzahl angeht, da dann Platz fehlen würde. Aus dem Grund die Kellerplanung.

Die Hausplanung erfolgte zusammen mit dem Fertighaus-Anbieter. Damit sind wir auch sehr zufrieden. Da wir auch das Haus von diesem Hersteller (wg. der Bautechnik) beziehen möchten, ist eine komplette Planung mit einem Architekt vermutlich nicht sinnvoll.


@capslock
So etwas ähnliches meinte jetzt auch der Fertighaus-Hersteller. Zumal wir eine Deckenstrahlheizung bauen werden. Mit der niedrigen Vorlauftemperatur gäbe es dann vermutlich wieder Probleme mit Heizkörpern und eine FBH im Keller finde ich irgendwie »dekadent«.
Allerdings hätten wir bisher den Heiß-Wasserspeicher bisher nicht in den Keller geplant (u.a. weil wir Anfangs von einer Bodenplatte ausgingen), das kann noch eine gute Idee sein. Danke.