Einfamilienhaus oder Doppelhaus

Wenn das Grundstück nicht in absoluter Toplage liegt oder wenn ihr nicht extrem billig bauen wollt, wird sich das kaum rechnen, da sich für Einfamilienhäuser selten die Miete erzielen lässt, die man für eine vernünftige Rendite braucht. Warum nicht die zweite Hälfte verkaufen, dann müsst ihr euch auch nicht mit Mietern rumärgern?

 

Wenn die Vermietung von Einfamilienhäusern (oder Doppelhaushälften) ein tolles Geschäft wäre, würde es mehr Angebote dieser Art geben. Tatsächlich findet man kaum was. Und wenn man weiß, was die entsprechenden Häuser dann bei einem Verkauf kosten würden, sieht man, dass die am Markt erzielbare Miete fast immer deutlich zu niedrig ist.

Aber warum macht ihr es nicht so: Jetzt braucht ihr ja noch keine Altersvorsorge. Deshalb baut ihr jetzt ein großes Haus, das sich später in Ober- und Erdgeschoss aufteilen lässt. Barrierefreies Erdgeschoss bewohnt ihr dann, Obergeschoss wird vermietet.

 

Auch keine so tolle Idee.

Da wird also jetzt ein gegenüber dem tatsächlichen Bedarf zu großes Haus gebaut, um es später teilen zu können.

Mal berechnen, wieviel Zinsen/Betriebskosten für den zu großen Teil bis zu einer evtl. späteren Vermietung gezahlt werden.

Rechnet sich auch nicht.

 

Bei Doppelhäusern realisiert sich die Ersparnis im wesentlichen über das anteilig kleinere Grundstück.

Die Baukosten nur durch geringere Dämmung (weil gegeneinander gebaut) an den Gebäudetrennwänden.

Beispiel Gebäudetrennwand 60 m² = Ersparnis max. 6.000.- € (bei WDVS)

 

Bin dabei davon ausgegangen, dass man in jüngeren Jahren wegen Kindern gern mehr Platz hat, später reicht auch deutlich weniger. In der Praxis werden viele EFH von älteren Damen nur noch im EG genutzt, OG steht leer. Manche wäre froh, wenn sie dank Aufteilbarkeit das OG vermieten könnte.

Sieht dann unter Renditeaspekten nicht mehr ganz so ungünstig aus.

 

Allein vom "eh schon da sein" entsteht aber kein Haus, die zusätzlichen Stunden werden sie dir leider in Rechnung stellen. Wie schon gesagt, Vorteil ergibt sich hauptsächlich durch das kleinere Grundstück.

 

Will man wirklich Mieter im eigenen Haus haben, nachdem man dort 20,30 Jahre allein gelebt hat? Viele nehmen doch eher bewusst leere Räume in Kauf als abzuteilen, auch wenn es möglich wäre. Eine Aufteilung wird doch meist nur gemacht, wenn eigene Kinder die dann entstehende zweite Wohnung nutzen wollen..

 

Und was ist mit der Verarbeitung des Materials? Nur weil die "schon da sind" arbeiten die nicht für umme. Du bezahlst für 1m2 Mauer xx,- €, und da ist es egal ob 100m2 oder 200m2. Wirklich günstiger würde es nur bei Großprojekten.

Rechne mal rückwärts, also überlege zuerst einmal, was Du an Kaltmiete einnehmen könntest. Aber nicht schönrechnen, am besten mit ähnlichen Objekten am Markt vergleichen. Gibt es keine vergleichbaren Objekte, dann würde mir das zu Denken geben.

Dann rechne mit einer Rendite zwischen 5% und 10%, je nach Lage und Risiko.

Unter´m Strich bekommst Du dann eine max. Summe die Du investieren dürftest. Diese Bausumme vergleichst Du mit den Baukosten für Dein EFH abzüglich ca. 10%.

Dann hast Du mal eine erste grobe Glaskugelmodus-Schätzung. Genauer berechnen könnte man das erst wenn Fakten auf dem Tisch liegen.

Du sollte aber auch klären, ob Du das 2. Objekt überhaupt finanzieren kannst. Verfügst Du über ausreichend Eigenkapital, oder ginge das zu Lasten von Deinem Haus? Man darf sich nicht blind auf die Mieteinnahmen verlassen.

Bedenke auch, dass die Einkünfte aus Vermietung zu versteuern sind. Diese Einkünfte kannst Du mit Kosten die den vermieteten Teil betreffen gegenrechnen. Details dazu weiß Dein Steuerberater, denn da gibt es einige Punkte zu beachten.

Ein weiterer Punkt der gerne vernachlässigt wird, die vermietete Hälfte muss auch beheizt werden und die Heizkosten möchte man ja mit den Mietern verrechnen. Wird dann aus Einspargründen auf einen gemeinsamen Wärmeerzeuger zurückgegriffen, dann sollte man sich genau informieren wie man abrechnen muss (Stichwort: Heizkostenverordnung).

Ob sich so etwas rechnet hängt von vielen Faktoren ab. Es macht schon einen Unterschied ob man hier in größerem Umfang Eigenkapital investieren möchte, und auch Eigenleistung erbringen kann, oder ob alles fremdfinanziert wird und alle Arbeiten durch Firmen ausgeführt werden. Auch die Lage und somit die Vermietbarkeit muss sorgfältig geprüft werden. Leerstand ist tödlich, vor allen Dingen wenn das Haus fremdfinanziert wurde.

Gruß
Ralf

 

Leer stehen lassen muss man sich leisten können. Wohl niemand wird Teile seines Hauses vermieten, wenn Geld keine Rolle spielt.