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  1. #1

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    Finanzierung darstellbar?

    Hallo,

    wir haben vor ein Reihenhaus vom Bauträger zu kaufen.
    Hier die Daten:
    Kosten 195000 € schlüsselfertig
    Eigenkapital 30.000 € insgesamt.

    Einkommen: Er 2060 € netto
    Sie: Hausfrau
    Kindergeld: 184 €
    Wohnfläche: 110 qm ca.
    1 Kind. 2 Jahre

    Keine weiteren Kredite sind am laufen.

    Alter: beide 29 Jahre.

    Momentan haben wir einen ETW die wir verkaufen
    bzw. vermieten würden.
    Restsumme: 80000 €
    Wert: ca. 92.000 €
    Die Mieteinnahmen würde den Abtrag dieser Finanzierung decken.


    Danke für die Hilfe
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  2. Finanzierung darstellbar?

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

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  3. #2

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    Mir wäre das zu eng, bzw. muß man schon einen sehr
    guten Überblick über seine laufenden Kosten haben
    (Haushaltsbuch). In der Preisangabe des Bauträgers
    sind sicherlich auch noch einige Risiken/Kostenfallen
    drin und Ihr braucht nicht noch eventuelle Mieterprobleme bzw.
    anfallende Renovierungskostenrisiken durch die Mietwohnung.
    D.h. verkaufen. Steuerlich wird es mit einem Einkommen
    ja auch nicht so interessant sein.
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  4. #3
    Baufuchs
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    Mal zum Wohnbauförderungsamt (bei Stadt- bzw. Kreisverwaltung) gehen um prüfen zu lassen, ob Fördermittel der WFA beantragt werden können.

    Z.Zt. gibt es zwar für 2010 Förderstopp, in 2011 wird es aber wieder Fördermittel geben.

    Nach 2010er Bestimmungen müssten bei den Grunddaten -vorausgesetzt das Haus steht in Oberhausen) 100.000.- € Baudarlehen zu 0,5% Verwaltungskosten + 1% Tilgung sowie 12.000.- € Starterdarlehen zu 0,5% Verw.-Kosten + 5% Tilgung möglich sein.

    ETW müsste allerdings verkauft werden. (Über Ausnahmen gibt Stadt-Kreisverwaltung Auskunft).
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  5. #4

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    Zitat Zitat von semmlerob Beitrag anzeigen
    Die Mieteinnahmen würde den Abtrag dieser Finanzierung decken.
    Ja, in der Theorie. Was macht ihr, wenn der Mieter einfach nicht zahlt? Oder auszieht und ihr findet keinen neuen zu den Konditionen? Wenn ihr euren Beitrag zur energetischen Sanierung des Hauses leisten müsst? Rechnen kann man viel, die Realität sieht beim Vermieten oft anders aus. Wieso machen die meisten privaten Vermieter einer einzelnen Wohnung Verlust, wenn sie ehrlich ihren Aufwand rechnen?

    Da bei euch Geld eher knapp ist, solltet ihr euch erst mal von diesem Objekt trennen, bevor ihr noch eins finanziert.
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  6. #5
    Themenstarter

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    Vielen Dank schonmal.

    Hab auch eher ans Verkaufen gedacht.

    Angenommen die Wohnung wird verkauft.
    Ist die Finanzierung dann darstellbar?

    Ab Sommer 2011 wird meine Frau auch wieder arbeiten gehen.

    Das Einkommen steigt dann um 400 € netto.
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  7. #6

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    Da Ihr die ETW vermutlich bewohnt, muß die Bauphase sicherlich
    auch zum Teil finanziell überbrückt werden und wird das Geld
    aus der Wohnung auch erst hoffentlich nicht zuviele Monate nach
    dem Umzug zur Verfügung stehen bzw. die Verpflichtungen
    entsprechend lang parallel bestehen und am Eigenkapital nagen.
    Wie/ob man den Kredit sinnvoll auf das neue Objekt übertragen kann, ist
    auch zu klären (um Vorfälligkeitsentschädigungen zu vermeiden).

    Bedenkt bei Eurer Ein-/Ausgabenrechnung auch, daß Ihr ggf.
    höhere Nebenkosten für Heizung und Strom habt (je nach
    Dämmstandard/Fläche der Wohnung), Müll, Grundsteuer ...
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  8. #7
    Themenstarter

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    Überbrückung etc. wäre kein Thema
    Ein paar Reserven wären auch noch vorhanden.

    NK haben wir jetzt 240 € im Monat als Hausgeld.

    Sollte reichen für ein Neubaureihenhaus oder?
    Mit Solaranlage und guter Dämmung.

    Haus wäre von einem sehr bekannten Bauträger in Oberhausen
    der hier bestimmt schon mehr als 100 Häuser gebaut hat.
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  9. #8
    Avatar von rainerS.punkt
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    Moin,

    egal wie man die ETW betrachtet - ob Verkaugf oder Vermietung - zur Finanzierung des gewünschten Projektes trägt sie nichts bei. Ist nur ein zusätzliches Risiko (so lange nicht verkauft).

    Also reden wir von 2.000 Euro verfügbar bei 200.000 Euro Finanzierung (Grundstück inkl.?). Ich würde mal vorsichtig sagen "Sehr ambitioniert" und micht selbst fragen, ob der Wechsel von der ETW in das Reihenhaus eine so große Verbesserung ist, dass sich das lohnt.

    Viele Grüße
    Rainer
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  10. #9

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    Wurde die Vermietbarkeit der ETW schon geprüft? Immerhin ist die Restschuld relativ hoch, im Vergleich zum Wert der Wohnung.
    Ich weiß jetzt nicht ob ich mir so einen Klotz an´s Bein binden würde, zumal wenn dieser Klotz meine EFH Finanzierung gefährden könnte.

    Kosten 195T€ zzgl. Nebenkosten (vermutlich), d.h. eine Darlehenssumme in der 180T€ Klasse, und dabei sind Sonderwünsche wohl noch nicht einkalkuliert.

    Da kommt eine monatliche Belastung um 900,- € auf Euch zu, und dann wird´s mit dem Einkommen (3 Personen) eng. Reduziert man die Belastung, dann zieht man die Laufzeit bis in alle Ewigkeit, und das kann auch nicht der Sinn einer eigenen Immobilie sein.

    Wenn dann nur ein paar Monate die Miete für die ETW ausfällt, dann gibt´s nur noch Butterbrot und Wasser zum Essen.

    Ohne jetzt die genauen Umstände zu kennen würde ich sagen, die Nummer wird heiss.

    Gruß
    Ralf
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  11. #10

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    Idee 110 m²

    Mal fern von den Finanzen...
    110 m² im Reihenhaus sind doch etwas arg schlank!
    Und dann noch über 3 Etagen! (EG40 + OG40 + DG30) m²?
    Weisst Du, wie schmal diese Hütten sind. Schon mal welche live gesehen, von Innen?
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  12. #11
    Themenstarter

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    167 qm Nutz-und Wohnfläche sollten eigentlich reichen.
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  13. #12

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    Hallo semmlerob,

    Sind die 195.000€ denn die Summe, die gesamt finanziert werden muss oder kommt da noch was hinzu? Dies kann sein:
    - Grunderwerbssteuer
    - Notarkosten
    - Hausanschlüsse
    - Gartengestaltung
    - Stellplatz/Garage
    - Weiterer Innenausbau (Sonderwünsche bei Bemusterung!)

    Also gehen wir mal von Gesamtkosten von 220.000€ aus. 30.000€ Eigenkapital stehen zur Verfügung. Darüber hinaus kann eine Wohnung verkauft werden, von der bereits 12.000€ abbezahlt sind, aber noch ein Darlehen am laufen ist?!
    Wenn Ihr aus diesem Darlehen gut raus kommt (Vorfälligkeitsentschädigung usw.) und die Wohnung wirklich einen Betrag von 92.000€ erzielt, dann stehen Euch ca. 6 Monate nach Bezug des Hauses eben diese 12.000€ zusätzlich zur Verfügung.

    Ein normales Bankdarlehen würde sich z.B. zur Zeit wie folgt darstellen:
    Nettodarlehensbetrag: 190.000,00 Euro (220k-30k)
    Zins: 3,60/3,66
    Monatsrate: 728,33 Euro (bei 1% Tilgung)
    Restschuld nach 10 Jahren: 167.171,14 Euro
    Die "Erlöse" aus dem Wohnungsverkauf sind hier nicht berücksichtigt.
    Für die ersten 10 Jahre sollte diese Immobile für Euch somit darstellbar sein.
    Das ganze funktioniert allerdings nur, wenn Ihr es schafft die Wohnung los zu werden; und zwar schnell nach Bezug des Reihenhauses. Ansonsten ist die monatliche Belastung schon sehr hoch, die kaum Luft für was anderes lässt.
    Daher mein Tipp für Euch:
    Wenn dieses Reihenhaus euer Traumhaus ist, dann sucht doch nach Möglichkeit einen Käufer für die Wohnung, der Euch gestattet in dieser Wohnung als Mieter zu bleiben, bis Ihr in das Reihenhaus ziehen könnt. Dann könnt Ihr das Eigenkapital für die Finanzierung erhöhen und müsst weniger Kapital aufnehmen und erhaltet zugleich wohl einen etwas besseren Zinssatz. Dann lässt sich die gesamte Kiste wohl auch besser für Euch darstellen.


    Beste Grüße
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  14. #13
    Themenstarter

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    Hallo,

    zu den 195.000 kommen noch diese NK dazu

    -Grunderwerbssteuer
    - Notarkosten
    - Gartengestaltung (hat ja Zeit)
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14

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    Idee

    Zitat Zitat von semmlerob Beitrag anzeigen
    Hallo,

    zu den 195.000 kommen noch diese NK dazu

    -Grunderwerbssteuer
    - Notarkosten
    - Gartengestaltung (hat ja Zeit)
    Steht die Hütte schon und ihr müsst nur noch einziehen? Wohl eher nicht, wenn ich Gartengestaltung (hat ja Zeit) lese.
    Bei den 195 k€ wird es auch zu 99% nicht bleiben. Jede kleine Änderung, Optimierung - nach euren Wünschen/Vorstellungen- kostet Geld.

    110 m² Wohnen und 57 m² Nutz passen irgendwie nicht so richtig zusammen.

    Werden die RH im web angepriesen? Bitte Link per PN. Danke
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  17. #15

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    Es ist auch nicht jeder Käufer darauf angewiesen, die Wohnung
    sofort selber zu beziehen, so daß der Geld/Eigentumsübergang
    ggf. auch später stattfinden kann. Muß es halt genug potentielle
    Käufer für geben ... Eine 1% Tilgung und eine nur
    10 jährige Zinsfestschreibung sind ziemlich verwegen. Bei den
    heutigen Zinssätzen muß mehr Tilgung bei einer wenigstens
    15 jährigen Festschreibung drin sein, wenn man nicht ewig
    abzahlen oder noch schlimmer nach 10 Jahren ausziehen will,
    weil dann vielleicht eine Hochzinsphase ist und man keinerlei
    zeitlichen Spielraum hat, das abzudämpfen. Irgendwann muß
    man auch was für die Altersvorsorge machen, die sich nicht
    auf das Haus beschränken kann. Vor unserem unfreiwilligen Umzug hatten
    wir uns mit Blick auf unseren Kleinen und Spaß an Garten einfach
    einen Kleingarten in Fahrradentfernung als Ergänzung zur ETW
    angelacht.
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