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  1. #1

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    Bau einer DHH - Fragen zur Finanzierung

    Hallo liebe Experten,

    seit einiger Zeit bin ich hier im Forum stiller Mitleser und konnte hier schon einiges lernen.

    Wir sind auch schon seit einiger Zeit auf der Suche nach den eigenen vier Wänden. Wir haben keine Eile, aber irgendwann in den nächsten Jahren wollen wir uns den Traum vom Eigenheim erfüllen. Wir haben uns mehr oder weniger nur Bestandsimmobilien angeschaut, diese sind aber im Großraum München (Landkreis Dachau) für den Otto-Normal-Verbraucher unbezahlbar oder man muss noch relativ viel an Renovierungsarbeit, -zeit und -geld reinstecken. Weil wir nun auch nicht den großen Zeitdruck verspüren, haben wir bisher noch nicht die passende Immobilie gefunden.

    Eher zufällig sind wir nun Anfang der Woche auf ein Grundstück in der Nachbarortschaft gestoßen, welches Dank Einheimischenmodell absolut lukrativ ist. Das hat sich nun ziemlich plötzlich ergeben, und wir sind nun am Überlegen, ob wir uns dieses Grundstück und einen Hausbau leisten können oder wollen. Natürlich müssen wir uns schnell entscheiden, weil diese Grundstücke sehr begehrt sind. Den ersten Banktermin hatten wir schon, weitere werden folgen.

    Nun wollte ich hier gerne eure Einschätzung/Erfahrungen/Tipps zu diesem unserem Bauvorhaben hören. Hier mal die grobe Eckdaten:

    Wir (Ich 29, Sie 31) sind verheiratet und haben einen 2-jährigen Sohn. Meine Frau ist schwanger und hat am 20.01. Termin.

    Verdienst:
    Ich: 3000€ Netto
    Sie: 700€ Netto, in Elternzeit (1 Jahr) ca. 450€ Netto, danach ???
    Kindergeld: 184€, ab Feb 2011, 368€

    Folgendes haben wir:
    Eigenkapital: 20.000€ (+10.000€ Reserve)
    Bausparer über 60.000€, eingezahlt: 16.000€
    Wir riestern beide (eingezahlt bisher: Sie 6000€, Ich 3500€)

    Kosten:
    Grundstück (incl. Notar, GE-Steuer, Markler): 68.000€
    Darauf soll eine Doppelhaushälfte mit UG, EG, OG, D (Grundriss: 80m²) entstehen. Über genauere Kosten haben wir und hier noch keine größeren Gedanken gemacht. Wir können/müssen/wollen allerdings einiges an Eigenleistung einbringen. Meine Eltern haben vor 10 Jahren gebaut, mein Bruder vor 2 Jahren, auch hier wurde schon einiges an Eigenleistung erbracht und somit Geld gespart. Die Erfahrung und auch die Manpower sollten also einigermaßen vorhanden sein. Als Richtwert hat die DHH meines Bruder ca 200.000€ gekostet. Grob gerechnet würde ich mal mit 230.000€ für das Haus einplanen.

    Hier noch einige Fragen:

    Ist eine Finanzierung mit diesen Zahlen realistisch/sinnvoll und/oder überhaupt zu stemmen?

    Das Grundstück müssten wir sofort kaufen, das Haus können wir erst ab August bauen oder hätten theoretisch noch 5 Jahre Zeit (wollen aber, wenn kein driftiger Grund dagegen spricht auch gleich loslegen). Also muss man 2 Kredite aufnehmen? Was gibt es hier für Möglichkeiten. Wo das EK oder BSV reinstecken?

    Kann man das Geld aus den Riesterverträgen irgendwie verwenden, z.B. als EK einsetzen oder in Wohnriester umwandeln oder sonstiges?

    Ich bin wie viele andrer Häuslebauer absoluter Laie auf diesem Gebiet, deshalb bin für jegliche Antworten, Kommentare, Hinweise, Tipps, usw. sehr dankbar.


    Schöne Grüße
    Sebastian
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  2. Bau einer DHH - Fragen zur Finanzierung

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

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  3. #2

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    Also deine Preisvorstellungen können hin hauen, liegt halt auch immer dran was man möchte.
    Ich bin nur ein laie, aber wenn ich mir rund 300000€ Kreditsumme anschaue, kann ich dir grob übern Daum sagen, dass die monatlich Belastung bei 1500€ liegen wird + ganz rund 400€ Nebenkosten Haus, ob der Rest für euch zum Leben reicht!?!??!


    Ist das Grundstück an einer DHH gebunde oder wieso diese Bauart?
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  4. #3

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    Also dann befragen wir mal die Glaskugel.

    Was haben wir.

    Benötigtes Budget 68T€ + 230T€ macht ca. 300T€, Eigenkapital 36T€. Über die weitere Verwendung des BSV kann man später nachdenken, und ob die 230T€ ausreichen wäre auch noch zu prüfen.

    Zu finanzieren wären dann ca. 265T€.

    Peilen wir mal ganz grob 2% Tilgung (3% wären besser) und ein Zinssatz von 4% (wird vermutlich niedriger liegen), dann komme ich auf eine monatliche Rate von 1.325,- €. Vom Einkommen her sollte das zu schultern sein, auch wenn das Einkommen der Frau nach der Elternzeit noch unbestimmt ist.

    Damit wäre der grobe Rahmen abgesteckt und man kann in die Details gehen. Dann kann man auch überlegen, ob man die günstigeren Zinsen zur Reduzierung der Rate nutzt oder um höher zu tilgen.

    Habt Ihr schon einmal Eure Lebenshaltungskosten überprüft? (über min. 1 Jahr ermitteln damit auch jährliche Einmalzahlungen erfasst werden)

    Man sollte auch überlegen WAS für ein Haus (Energieeffizienz) gebaut werden soll, und dementsprechend über KfW Mittel nachdenken. Evtl. gibt es ja noch Landesmittel die man einsetzen kann (ich kenne die Fördermöglichkeiten in Bayern nicht).

    Vermutlich wird sich dann die monatliche Rate zwischen grob 1.000,- € und der o.g. Obergrenze bewegen.

    So, und nun kommen wir zum BSV. Das Thema hatten wir ja schon öfter.

    Denkbar wäre eine Reduzierung der Bausparsumme, so dass das Darlehen (je nach Tarif) in etwa 2 Jahren zur Verfügung steht. Dazu muss man aber den Tarif genau anschauen, ob sich das lohnt, oder ob man nicht einfach das Guthaben entnimmt. Eine weitere Besparung würde die monatliche Belastung erhöhen und wäre in meinen Augen nicht sinnvoll. Ein Darlehen mit Tilgungsaussetzung als Ergänzung zum BSV würde ich auch ablehnen.

    Riester würde ich jetzt nicht umwandeln sondern weiterlaufen lassen.

    Bitte nicht wundern wenn ich Dir hier kein Finanzierungsbeispiel einstelle, denn dazu kenne ich Deine Rahmenbedingungen zu wenig. Das ist Aufgabe Deiner Hausbank.

    Ich würde in einem nächsten Schritt klären, was Du für Dein budget an Haus bauen kannst, speziell in Bezug auf die Effizienz. Dann mit den Daten zur Hausbank und die Fördermöglichkeiten ausloten.

    Nachdem das Grundstück gekauft werden muss (möglichst bald) sollte auch ein Zeitplan aufgestellt werden, und die komplette Finanzierung mit der Bank gerechnet werden. Falls zwischen Grundstückskauf und Hausbau eine längere Zeit eingeplant ist, dann darauf achten, dass das Grundstück so finanziert wird, dass man flexibel bleibt. Sonst gibt´s später bei der Hausfinanzierung Stress weil ein Darlehen das Grundbuch blockiert und eine fremde Bank nachrangig kaum einsteigen will.

    Gruß
    Ralf
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  5. #4
    Avatar von alfredino
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    Schönen guten Tag,

    ich hätte da bezüglich deiner Finanzierung noch einen Vorschlag. Hast du eigentlich schon mal daran gedacht, einen Teil (etwa 50 bis 60 %) deines benötigten Darlehens über die BayernLabo zu finanzieren?

    Link: http://www.bayernlabo.de/index.php

    Dadurch hättest du für die restliche Bankfinanzierung auch einen günstigeren Beleihungswert, weil das Labo-Darlehen als bereits vohandenes Eigenkapital angerechnet wird...

    "Die BayernLabo fördert mit Unterstützung des Freistaats Bayern und der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) den Neubau und Erwerb von Eigenwohnraum ... Die Fördermittel sind vor Baubeginn oder Abschluss des Vertrages über den Erwerb bei der örtlich zuständigen Bewilligungsstelle (Landratsamt, kreisfreie Stadt) zu beantragen, die eigenverantwortlich über jeden Förderantrag entscheidet. Hier können Sie auch die für die Antragstellung erforderlichen Formulare und weitere Auskünfte erhalten..."

    Wir haben erst Ende Juni nach 6 wöchiger Bearbeitungszeit (!) zwei beantragte Labo Darlehen in voller Höhe - Gesamtvolumen 137.00 Euro - bewilligt bekommen: Zinsverbilligungsprogramm zu 3,20 % (10-jährige Bindung) und Wohnungsbauprogramm zu genialen 0,50 % (15-jährige Bindung). Zwischenzeitlich waren die Konditionen beim Zinsverbilligungsprogramm sogar auf 2,70 % und auf 1,65 % ohne Wohnungsbauprogramm gefallen...

    Die Einkommensgrenze liegt bei einem 2-Personenhaushalt bei 42340 Euro (Brutto!) und erhöht sich bei jungen Ehepaaren (nicht länger als 5 Jahre verheiratet) sogar um 7140 Euro. Wir waren bei unserem Antrag in der günstigen Situation, dass sich meine Frau in Elternzeit befand und auch noch im 6. Monat schwanger war. Hatte den Vorteil das wir nur ein anrechenbares Einkommen hatten und pro Kind - auch für das noch nicht geborene!!! - 1500 Euro also insgesamt 3000 Euro geschenkt bekamen...
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  6. #5

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    Zitat Zitat von alfredino Beitrag anzeigen
    .....weil das Labo-Darlehen als bereits vohandenes Eigenkapital angerechnet wird...
    Ganz so ist es zwar nicht, aber dennoch attraktiv.

    Darlehenssicherung:
    Das Darlehen ist außerhalb des etwa ein Drittel der veranschlagten Gesamtkosten umfassenden erststelligen Beleihungsraumes, also im Rang nach entsprechend hohen Kapitalmarkt- und Bauspardarlehen, aber innerhalb von 80 % der veranschlagten Gesamtkosten im Rang vor sonstigen Fördermitteln durch Grundschuld am Pfandobjekt (Grundstück, Erbbaurecht, Wohnungseigentum) zu sichern. Einem Antrag ohne entsprechend hohen Kapitalmarkt- und Bauspardarlehensanteil kann nicht entsprochen werden.
    Gruß
    Ralf
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  7. #6
    Avatar von alfredino
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    Hm ok, da hab ich mich wohl falsch ausgedrückt.

    Selbstverständlich mussten wir bei unseren beiden beantragten Labo Darlehen der dafür zuständigen Bewilligungsstelle ein Eigenkapital in Höhe von rund 20 % der gesamten (!) Baukosten nachweisen...

    Für unsere restliche Bankfinanzierung -120.000 Euro - hatten wir somit aber einen günstigeren Beleihungswert (unter 50 %) erreicht, weil das genehmigte Labo-Darlehen von unserer Bank als bereits vohandenes Eigenkapital bewertet wurde.
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  8. #7

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    Zitat Zitat von alfredino Beitrag anzeigen
    Hm ok, da hab ich mich wohl falsch ausgedrückt.
    An sich hast Du ja Recht, mich störte nur der Begriff "Eigenkapital", denn es ist kein Eigenkapital sondern eher ein Nachrangdarlehen. Ein kleiner aber feiner Unterschied, insbesondere hinsichtlich der Besicherung.

    Gruß
    Ralf
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  9. #8

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    Hallo Sebastian,

    R.B. hat ja bereits viel Vorarbeit geleistet, die ich jetzt einfach noch mit Zahlen unterfüttere:

    10 Jahre Zinsbindung: 3,85% / 3,92%
    Nettodarlehensbetrag: 265.000,00 Euro
    Monatsrate: 1.071,04 Euro (1% Tilgung)
    Restschuld: 232.738,44 Euro

    15 Jahre Zinsbindung: 4,36% / 4,45%
    Nettodarlehensbetrag: 265.000,00 Euro
    Monatsrate: 1.183,67 Euro (1% Tilgung)
    Restschuld: 209.024,71 Euro


    Das sollte meines Erachtens für Dich schulterbar sein.
    Das Problem: Der Bausparvertrag und die Zeit nach der Zinsbindung.

    Der Bausparvertrag reduziert nun Deine monatliche Zahlungsmöglichkeit für das Darlehen. Hier gibt es mehrere Optionen:
    a) kündigen und die 16k als EK gut einbringen und bis zum Bau ordentlich verzinsen => i.d.R. Verlustbehaftet
    b) Summe reduzieren => Steht dann evtl. beim tatsächlichen Bau zur Verfügung. Aber auch Gefahr dass diese Summe teuer zwischenfinanziert werden muss, bis diese endgültig zur Verfügung steht
    c) Weiter ansparen. Macht evtl. überhaupt keinen Sinn wenn die im Bausparvertrag gewährten Zinsen über Marktniveau liegen

    Nach der Zinsbindung:
    ... ist Deine Familie den freien Kräften des Zinsmarktes ausgesetzt. => Wenn die Zinsen steigen dann kann es sein, dass Ihr Euer Haus (die 200.000€ + X) nicht mehr finanzieren könnt Dies unterstreicht warum es so wichtig ist die Tilgung in einer Niedrigzinsphase (wie zur Zeit) so hoch wie möglich zu gestalten oder umgekehrt parallel Guthaben aufzubauen (wenn z.B. die Zinsen steigen), um dann weniger finanzieren zu müssen.


    Zu Deiner Frage mit 2 Krediten:
    Wenn Ihr sehr zeitnah einen Gesamtplan habt (Was kostet Haus & Grundstück zusammen, wann ist Grundstückskauf, wann geht der Bau los, wie lange dauert das Bauen, alles mit ziemlich genauen Kosten usw.), dann könnte Ihr mit der Bank die relativ lange Zeit zwischen dem Grundstückskauf und dem Hausbau durchsprechen. Zahlreiche Banken gewähren relativ problemlos 24 Monate bereitstellungszinsfreie Zeit und Ihr erhaltet alles in einem (und dadurch zinsgünstigerem) Kredit. 24 Monate würden in Eurem Fall reichen. Freunde von mir haben mit ihrer Bank ähnliches und haben was skuriles ausgehandelt => die lange bereitstellungszinsfreie Zeit gilt nur für den Teil der Hauskosten, die Summe für das Grundstück waren sie hingegen verpflichtet binnen 3 Monaten abzurufen. Aber wie hier häufig schon betont: So schnell wie möglich drum kümmern. Der Zinsmarkt ist künstlich niedrig und zeigt deutlich nach oben => Wenn die EZB die Leitzinsen deutlich anhebt kann das Projekt Haus für Euch in weite Ferne rücken. Umso mehr solltet Ihr Euch jetzt die niedrigen Zinsen sichern.


    Beste Grüße
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  10. #9
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    Hallo zusammen,

    vielen Dank für die zahlreichen und informativen Beiträge und Antworten.

    Das Grundstück ist an eine Doppelhaushälfte gebunden, deshalb diese Bauart.

    BayernLabo höre ich zum ersten Mal. Wenn ich mir aber die Einkommensgrenze anschaue, hat sich dieses Thema für uns erledigt.

    Mit einer monatlichen Belastung von etwa 1300€ haben wir gerechnet und müssten damit auch ganz gut klarkommen. Ich werde auf jeden Fall auch mal die Kfw-Kredite prüfen, habt ihr denn hierzu noch irgendwelche Tipps? Laufen diese Kredite dann auch über die Bank?
    Wenn ich es richtig verstanden habe ist unser Bausparvertrag mehr oder weniger nicht brauchbar. Kann man hier ohne irgendwelche Verluste das Angesparte einfach so entnehmen und als EK einsetzen?

    Nach reichlicher Überlegungen und zahlreichen Diskussionen am Wochenende haben wir uns schließlich entschieden den Schritt zu wagen und das Grundstück zu kaufen. Nun stehen natürlich erst einmal die Banktermine an. Was gibt es hier zu beachten, bei der Hausbank waren wir schon. Es gibt ja auch viele Angebote im Internet. Gibt es hier Erfahrungen?

    Der Zeitplan würde folgendermaßen ausschauen:
    Kauf des Grundstücks: jetzt
    Anfang Hausbau: August 2011, da wir aber relativ viel Eigenleistung einbringen wollen, kann sich der Bau schon länger ziehen als vielleicht 1 oder 1,5 Jahre. Ob das mit einem Kredit machbar ist?

    Unsere Riesterrenten würdet ihr also nicht anfassen? Ist Wohnriester nicht lohnend? Gerade bei 2 Kindern?


    Ich freue mich auf weitere Diskusssonen…


    Schöne Grüße
    Sebastian
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  11. #10

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    Zitat Zitat von Rost Beitrag anzeigen
    Ich werde auf jeden Fall auch mal die Kfw-Kredite prüfen, habt ihr denn hierzu noch irgendwelche Tipps? Laufen diese Kredite dann auch über die Bank?
    Ja.

    Zum BSV kann man nicht viel mehr sagen als oben schon geschrieben. Dazu müsste man jetzt die Tarifdetails kennen.

    Gruß
    Ralf
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  12. #11

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    Zitat Zitat von Rost Beitrag anzeigen
    BayernLabo höre ich zum ersten Mal. Wenn ich mir aber die Einkommensgrenze anschaue, hat sich dieses Thema für uns erledigt.
    Das hatte ich bei uns auch gedacht, dann aber auf den Seiten der Stadt Würzburg gelesen:

    Beispiel:

    * Ehepaar mit 2 Kindern
    * Bruttoeinkommensgrenze ca. 63.770 €, bei jungem Ehepaar ca. 70.920 €
    Das passte für uns und machte das Projekt Hauskauf für uns ein ganzes Stück günstiger!
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  13. #12
    Avatar von alfredino
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    Ich denke auch, dass du dir ruhig mal die Zeit nehmen und wegen einem Labo Darlehen bei eurer dafür zuständigen Bewilligungsstelle - meist das örtliche Landratsamt - einen unverbindlichen Termin vereinbaren solltest.

    Hab noch mal in unseren Broschüren nachgelesen und darin das folgende Berechnungsbeispiel für ein junges Ehepaar mit zwei Kindern gefunden:

    * Zwei-Personen-Haushalt: 42.340 €
    * weitere haushaltsangehörige Personen: 2x 9.280 €, also 18.560 €
    * davon haushaltsangehörige Kinder: 2x 1.420 €, also 2.840 €
    * bei jungem Ehepaar (weniger als 5 Jahre): weitere 7.140 €

    Die für ein Labo Darlehen relevante Jahres-Bruttoeinkommensgrenze würde bei dieser Beispiel-Familie bei stolzen 70.880 € liegen!!!

    P.S.: Pro Kind - auch für das noch nicht geborene!!! - würdet ihr weitere 1500 € also insgesamt 3000 € geschenkt bekommen...
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  14. #13

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    Zitat Zitat von alfredino Beitrag anzeigen
    * bei jungem Ehepaar (weniger als 5 Jahre): weitere 7.140 €
    Das ist mittlerweile geändert: Man gilt bis zum zehnten Kalenderjahr nach Eheschließung noch als junge Familie!

    http://by.juris.de/by/WoFoeG_BY_Art5.htm
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14
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    Bayer bleiben länger jung.

    In NRW gilt:

    7. Junge Ehepaare sind Verheiratete bis zum Ablauf des fünften Kalenderjahres nach dem Jahr der Eheschließung, bei denen keiner der Ehegatten das 40. Lebensjahr vollendet hat.
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  17. #15

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    du darft nicht fergessen einen eigenen sachverstendigen ihn den beu mit einzufügen den jeder mangel wirt 4* ersetzt ihn münchen wirt zwar bestimt nicht so wie hir gepfuscht aber sicher ist sicher
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