Garage als Wohnraum nutzen - muss aber Garagentor haben

Hallo,

wir wollen einen 25m2 Zubau als vollwertigen Wohnraum nutzen. Laut Bauordnung Wien ist es aber nur möglich wenn wir das Ganze als Garage widmen. Problem dabei - muss Garagentor haben.

Nun haben wir mehrere Möglichkeiten:

1.) Wir bauen ein Dummy Tor hinter dem mit Ziegel voll vermauert ist.
Dann brauchen wir aber vermutlich Dachfenster weil sonst keine Möglichkeit für Fenster. Wieviel teurer wird dann die Dachkonstruktion?

2.) Wir bauen ein Dummy Tor mit Fensterelementen hinter dem nicht vermauert ist.
Dann sparen wir uns vielleicht die Dachfenster.
Frage ist aber wie gut ein Garagentor isoliert und ob man im Winter genug Wärmedämmung (vergleichbar mit 25cm Ziegel+10 cm Thermoisolierung hat)

3.) Wir einigen uns noch mit der Nachbarin - dann können wir statt Garagentor ein Fenster bauen - ist aber schwierig weil sie nicht erfreut über den Bau ist....

Danke für Hinweise!
Wolfgang