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  1. #1

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    Meinungen zur Finanzierung eines Neubaus

    Hallo zusammen,

    mich würden eure Meinungen zu unserem geplanten Neubau interessieren und der damit verbundenen Finanzierung!

    Wir haben vor ca. einem halben Jahr ein 700m2 Grundstück gekauft für ca. 48.000 EUR. Hierfür wurden 35.000 EUR bei der Hausbank aufgenommen mit einer derzeitigen Tilgung von 1% und Zinsen in Höhe von 4,05%.

    Außerdem wurden noch 15.000 EUR von einem Verwandten geliehen, die wir mit 100 € im Monat zurückzahlen dürfen (also auf sehr lange Sicht).

    Meine Frau und ich sind beide Mitte 20 und wir haben ein Kind. 1 bis 2 weitere Kinder sind in den nächsten Jahren noch geplant.

    Wir planen ein Bau eines Einfamilienhauses mit Wohnkeller, 195m2 (mit Keller) also 65m2 je Etage und einer Einzelgarage (3x9m).

    Die Gesamtkosten des Bauvorhabens (ohne Grundstück) belaufen sich auf 272.000 EUR. Wir haben hier jedoch keine Kosten für die Außenanlagen mit eingerechnet und auch kaum Geld für neue Möbel, etc. Das wollen wir lieber alles nach und nach machen, statt noch mehr aufzunehmen.

    Meine Frau ist derzeit in Elternzeit und würde, wenn Sie in Ihren Job zurückkehren würde nur ca. 600 EUR netto verdienen (wenn ich in LSK1 bleibe). Ich verdiene derzeit ca. 2500 EUR netto - zusätzlich noch ca. 500 EUR netto durch nebenberufliche Tätigkeiten, die ich jedoch als Bonus sehe und nicht in der Finanzierung berücksichtigen würde.
    Wir zahlen derzeit ca. 480 EUR Miete und schaffen es noch 1000 EUR im Monat zur Seite zu legen.

    Als Eigenkapital für den Hausbau würden wir 50.000 EUR einbringen. Wobei hier 20.000 EUR nochmal von den Eltern geliehen wird. Diese müssen jedoch auch erst nach den oben genannten 15.000 EUR zurück gezahlt werden und dann auch nur in kleinen Raten (100 EUR oä.).

    Wir werden also 220.000 EUR die wir über die KFW und ein Darlehen der Hausbank finanzieren werden. Die monatliche Belastung liegt inkl. Darlehen für das Grundstück (bei 1% Tilgung) und der 100 EUR Rückzahlung bei ca. 1000 EUR im Monat.

    Somit hätten wir noch 500 EUR übrig, die für höhere Nebenkosten (als in der Wohnung) und zum Sparen für neue Möbel, Außenanlagen, etc.
    Da ich im derzeit im öffentlichen Dienst arbeite, habe ich für die nächsten Jahre auch eine "garantiere" Gehaltserhöhung, sodass man die Tilgungsraten dann auch erhöhen könnte.

    Was haltet ihr davon? Ich weiß - es sind keine idealen Finanzierungsbedingungen. Da wir aber beide noch sehr jung sind, finde ich die lange Laufzeit vertretbar.

    Die WFA Kredite kommen für uns eigentlich nicht in Frage, da die Bedingungen für 2011 noch nicht stehen und wir nach den Bedingungen für 2010 nur ganz knapp unter die Einkommensgrenze für Modell A gekommen sind. Außerdem gab es eine max. Baukostenobergrenze, die wir nicht einhalten können. Auch die Bearbeitungszeit und der Aufwand der Anträge hat uns abgeschreckt.

    Vielen Dank.

    Gruß
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  2. Meinungen zur Finanzierung eines Neubaus

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  3. #2
    ballycoolin
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    Fast 300 000 Euro (ohne Schönrechnerei durch Verwandtschaftsdarlehen und herausgerechneten Bauplatz) bei 2500 Gehalt und geplanten zwei- drei Kindern- das ist eine Hausnummer...Wie wollt ihr da für Außenanlagen sparen? Kannst du deine nebenberuflichen Tätigkeiten mit drei Kindern noch ausführen?

    Ungünstig finde ich auch diese Verwandtschaftsdarlehen. Ich würde mich nicht abhängig machen wollen. Entweder man bekommt etwas geschenkt oder eben nicht. Bei so einer Konstellation kann halt schnell Streit entstehen.

    Wenn deine Frau nicht arbeiten geht, ist das Haus für euch sehr teuer und es hat oberste Priorität- ist es euch das langristig wert?
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  4. #3
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    Hallo ballycoolin,

    Danke für deine Einschätzung.

    Die nebenberufliche Tätigkeit ist selbstständige Arbeit - da bin ich sehr flexibel.

    Wir haben uns schon sehr eingeschränkt, was unsere Wünsche angeht. Auch schon mehrere Angebote verglichen. Wir könnten eigentlich nur am Keller sparen - allerdings wollen wir das sehr ungerne. Wir könnten eventuell noch 10- 20TEUR sparen, wenn wir einen anderes Angebot annehmen würden. Allerdings wird die Qualität dann drunter leiden.
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  5. #4

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    Zitat Zitat von sobdog Beitrag anzeigen
    Wir werden also 220.000 EUR die wir über die KFW und ein Darlehen der Hausbank finanzieren werden. Die monatliche Belastung liegt inkl. Darlehen für das Grundstück (bei 1% Tilgung) und der 100 EUR Rückzahlung bei ca. 1000 EUR im Monat.
    Die Ermittlung Deiner Schmerzgrenze von 1.000,- € / Monat für das Darlehen finde ich OK. Die Differenz zu den Einkünften sollte für die Lebenshaltung ausreichen.

    Die Frage ist nun, "was kriegst Du für 1.000,- €/Monat"? Da erliegt man schnell der Versuchung den Tilgungsanteil möglichst niedrig anzusetzen, auch wenn als "Ausrede" die Nebeneinkünfte herhalten müssen, die man ja als SoTi verwenden "könnte".

    Da kann ich nur empfehlen, rechnet die Finanzierung mal genau durch. Die 1% Tilgung sind kaum der Rede wert, das merkt man spätestens wenn die beispielsweise 10 Jahre Zinsfestschreibung vorüber sind, und sich die Restschuld noch in einer Größenordnung der ursprünglichen Kreditsumme bewegt.

    Zuerst müsste man das laufende Darlehen für das Grundstück prüfen. Wenn ich das richtig sehe, dann ist dieses komplett fremdfinanziert (auch wenn ein Teil von der Verwandtschaft kommt).

    d.h. diese Finanzierung kostet Euch aktuell etwa 150,- €/Monat
    Hinzu kommt das Darlehen der Verwandten mit 100,- €/Monat.

    Bei der nächsten Finanzierungsrunde kommen noch einmal 100,-€/Monat hinzu und dann noch Hausfinanzierung. Unterstellen wir jetzt die o.g. 1.000,- €, dann verbleiben für ein neues Bankdarlehen (Hausbank, KfW) gerade noch 650,- €/Monat, und das ist für 220T€ zu knapp. Das wären gerade mal 3,5% für Zins und Tilgung.

    Das Konzept, sofern man hier überhaupt von einem Konzept sprechen kann, ist nicht schlüssig. Entweder Euch fehlt später Geld für die Lebenshaltung, oder Ihr könnt die Darlehen aus der Verwandtschaft nicht mehr bedienen (oder noch schlimmer, die Bankdarlehen).

    Ich würde an Deiner Stelle noch einmal genau rechnen. Baukosten reduzieren, Finanzierung so aufbauen dass sie tragfähig ist.

    Gruß
    Ralf
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  6. #5
    Themenstarter

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    Hallo Ralf,

    vielen Dank für die ausführliche Einschätzung.

    Aber vielleicht etwas falsch verstanden. Wir zahlen die 15.000 EUR und 20.000 EUR nacheinander ab (100 € im Monat und NICHT zusammen 200 €). Das bedeutet im Extremfall eine Laufzeit von ca. 30 Jahren. Es ist jedoch nach aktuellem Stand davon auszugehen, dass wir einen Großteil des Geldes in ein paar Jahren dann doch geschenkt bekommen. Wir haben hier aber auf keinen Fall Druck beim Rückzahlen und könnten auch Raten aussetzen, wenns eng wird.

    Ich weiß, dass die 1% Tilgung eigentlich zu wenig sind. Wir werden also noch Sondertilgen, was wir uns leisten können bzw. in einigen Monaten die Tilgungsrate erhöhen. Wenn ich davon ausgehe, dass ich eigentlich fast 1500 EUR für die Tilgung zur Verfügung hätte (500 EUR Wohnung + 1000 EUR Sparen). Außerdem kann ich einrechnen, dass mein Gehalt in den nächsten Jahren noch steigt (natürlich muss man hier noch die steigenden Kosten berücksichtigen).

    Gruß
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  7. #6

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    Bleibe bei einer konservativen Rechnung, denn auch Deine Kosten werden steigen, vor allen Dingen mit Kindern. Kinder kümmern sich nicht um Pauschalsätze für Lebenshaltungskosten.

    Das mit den Sondertilgungen ist so eine Sache. Die Erfahrung zeigt, dass diese Option in den meisten Fällen verfällt, denn dazu gehört viel Disziplin um das auch über Jahre durchzuziehen. Mit Familie gibt es immer einen Grund, warum das Geld anderweitig benötigt wird.

    Aber 5% SoTi Option ist heute fast schon Standard.

    Gruß
    Ralf
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  8. #7

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    Wo kommen denn die 30T€ Eigenkapital für den Hausbau her???
    Wenn das jetzt schon vorhanden ist, würde ich den Bankkredit für das Grundstück ablösen und das freiwerdende Geld als weiteres Eigenkapital ansparen bis zum Baubeginn.
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  9. #8
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    @ecobauer:
    Wir haben das Grundstück vor ca. einem Jahr erworben. Da damals die Zinsen sehr niedrig waren, haben wir "kein" Eigenkapital eingebracht sondern nur das zinslose Darlehen meiner Eltern (15.000 EUR) sowie die 35.000 EUR der Bank eingebracht. (4,05% auf 10J). Bisher ist hier natürlich noch sehr wenig getilgt.
    Die 30.000 EUR haben wir in den letzten Jahren angespart und wollen wir nun in den Hausbau einbringen. Voraussichtlich wird der Zinssatz aber wieder bei ca. 4% liegen.
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  10. #9

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    Ihr seid ja lustig!

    Wenn ihr für die angelegten 30T€ nicht wenigstens 5% Zinsen bekommt,macht ihr ein schönes Minusgeschäft!
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  11. #10
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    Das ist schon klar. Aber das hat mehrere Gründe: Wir hatten zu dem Zeitpunkt nur ca. die Hälfte des EK und vor allem wollten wir die günstigen Zinsen ausnutzen - da wir davon ausgegangen sind, dass die Zinsen zum Bauzeitpunkt wesentlich höher sein würden (wir wollten eigentlich mit dem Baubeginn noch ca. 1 Jahr warten).
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  12. #11

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    Da dreht sich deswegen ja nix!!

    Ihr zahlt für einen Betrag Kreditzinsen, der euch zur Verfügung gestanden hat und möglicherweise niedriger verzinst wird, als das Darlehen.
    Da hätte ich das Guthaben zum Grundstückskauf verwandt und mir bei dem restlichen Darlehen Sondertilgungsrechte einräumen lassen, damit das recht schnell getilgt ist.

    Was euch dazu bewogen hat, kann man sich denken. Ändert aber nix an der Tatsache, dass ihr unnötig die Bank reicher macht.
    Das Grundstück zählt übrigens bei der Baufinanzierung auch zum Eigenkapital, wenn es denn bezahlt ist!!
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  13. #12

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    Hallo sobodog,
    habt ihr denn auch an eine sichere Anschlußfinanzierung gedacht? Was ich meine ob ihr neben her auch schon für eine Anschlußfinanzierung spart z.b in nen Bausparer oder ähnliches damit ihr schon mal gesicherte Zinsen habt wenn der Zins für eure Finanzierung ausläuft? Nicht das dann nach 10 Jahren z.b das böse Erwachen kommt und ihr dann aufeinmal 6% habt.....
    Gibt es bei euch in NRW sowas wie bei uns in Bayern z.b die Labo-Förderung? Diese ist grad für junge Familien wie ihr es auch seit!
    Wir selber fangen jetzt dann hoffendlich im März nach dem Winter an zu bauen, wir haben es so mit unserer Finanzierung gemacht:
    Grundstück haben wir von meinen Schwiegereltern überschrieben bekommen, dieses hat nen wert von ca 100000 Euro in meiner Region, dieses hat 350qm + 60 qm Anteile an Gemeinschaftsweg.
    Das Haus kostet uns mit Baunebenkosten wie Strom, Notar usw..... 210.000 wir bauen ohne Keller Schlüsselfertig.
    Wir haben 2 Kinder das dazu angemerkt:
    Unser Dahrlen stellt sich so da:
    wir haben 20.000 Eigenkapital eingesetzt fürs Dahrlen 23.000 Eigenkapital für neue Möbel bei seite gelassen.
    Das Labo Dahrlen splittet sich so auf:
    1. Dahrlen ist ein Staatliches Dahrlen von 20000 Euro zu 0,5% Zinsen 15Jahre fest
    2. Dahrlen ist das Zinsvergüstige Dahrlen von 55900 von der Labo zu 2,6% auf 10Jahre Fest.
    Von der Labo bekommt man pro Kind 1500 geschenkt sind bei uns also 3000.
    3.Dahrlen habe ich einen Wohnriesterdahrlen von 53.800 Euro 3,65% 10 jahre fest dieses ist ein vorrausdahrlen das heißt ich zahle jeden monat meine Wohnriesterbeitrag und dann wenn ich das Dahrlen abrufe meine Dahrlensvorrausrate. Nach Zehn jahren hab ich dann direkt die Anschlußfinanzierung mit 2,6% gesichert bis diese Dahrlen dann komplett getilkt ist nach 20jahren ca.
    4.Dahrlen haben wir über die Kfw 50.000 zu 3,25% Zehn Jahre fest. Dafür bespart meine Frau ihren Wohnriester damit wir nach 10Jahren auch hier uns den Zins mit 2,6% gesichert haben.
    Somit habe ich schon mal 2 Dahrlen mit ner Anschlußfinanzierung abgesichert und ich muß mir keine Gedanken machen das die Zinsen in 10 Jahren bei 6% oder höher sein könnten.
    Das Labo Dahrlen will ich neben her mit ner Fotovoltaik anlage besparen d.h ich mache mir so eine Anlage aufs Dach mit ner relativ langen Laufzeit für das Dahrlen. Die Anlage hab ich mir auch schon ausrechnen lassen bei derzeitiger Förderung und bei 950Sonnenstd im Jahr mindestens (in meiner Region sind der Schnitt 1200Sonnenstd laut deuteschen Wetterdienst) setzt die Anlage im Jahr ca 1900euro um. Davon Zahl ich das Dahrlen für die Anlage da man ja monatlich dann ca nen Abschlag von ca 180Euro bekommt. Die Anlage kostet 22.000 mit Mwst diese bekommt man aber zurück also kostet die Anlage mir ca 18.000 Euro. So das ich das Dahrlen mit ca 100Euro jeden Monat Tilge den Rest zahle ich in nen Bausparer ein so das ich wenn in 10 Jahren die Zinsen von dem Labodahrlen auslaufen gleich den Zins von 1,95% habe was man z.Z bei diversen Bausparen sich sichern kann...
    Bleibt nurnoch nach 15 jahren das Staatlichedahrlen über wo nicht abgesichert ist mit Zinsen aber mit dem Risiko kann ich leben weil das dann nicht mehr viel sein wird was von den 20000 über ist.
    Wir haben mit all dem eine Gesamtbelastung für unser Haus mit den Anschlußfinanzierungen besparen grad mal 820Euro. Und die Anschlußfinanzierung die nach 10Jahren greift ist dann für die Restliche Laufzeit bei 800Euro!
    Okay wir haben nicht so viel wir Ihr zum Finanzieren wir haben 178.900Euro.

    Was auch noch Wichtig ist plant mehr ein, es kommen immer Sachen die noch dazukommen die einen keiner sagt, z.b der Bauantrag kostet Geld bei uns 500 Euro ca zumglück bekommen wir die hälte zurückerstattet weil ich ja das staatliche dahrlen habe.
    Was auch noch dazu kommt wenn das Haus mal steht, kommt nochmal das Vermessungsamt und vermisst noch mal alles ob das Haus auch so steht wie es stehen soll, und das kostet je nach Gebäude wert. Bei unserem Haus ca 800euro....
    Dann sagt auch keiner die genauen Preise für Strom Wasseranschluss usw, mein Versorger macht das nur auf Rechnung je nach dem was anfällt. Also nur ca Preise im vorraus..... da kann dann aufeinmal auch noch was dazu kommen weil zb die Leitungsläge länger ist wie ausgerechnet!

    So nun hab ich aber genug geschrieben ;-)
    mfg TJVirus
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  14. #13

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    Zitat Zitat von TJVirus Beitrag anzeigen
    Das Labo Dahrlen will ich neben her mit ner Fotovoltaik anlage besparen d.h ich mache mir so eine Anlage aufs Dach mit ner relativ langen Laufzeit für das Dahrlen. Die Anlage hab ich mir auch schon ausrechnen lassen bei derzeitiger Förderung und bei 950Sonnenstd im Jahr mindestens (in meiner Region sind der Schnitt 1200Sonnenstd laut deuteschen Wetterdienst) setzt die Anlage im Jahr ca 1900euro um. Davon Zahl ich das Dahrlen für die Anlage da man ja monatlich dann ca nen Abschlag von ca 180Euro bekommt. Die Anlage kostet 22.000 mit Mwst diese bekommt man aber zurück also kostet die Anlage mir ca 18.000 Euro. So das ich das Dahrlen mit ca 100Euro jeden Monat Tilge den Rest zahle ich in nen Bausparer ein so das ich wenn in 10 Jahren die Zinsen von dem Labodahrlen auslaufen gleich den Zins von 1,95% habe was man z.Z bei diversen Bausparen sich sichern kann...
    Diese Rechnung kann aber ganz schnell in´s Auge gehen.
    18.000,- € Darlehen für die Anlage, mit 100,- € Rate pro Monat, je nach Zinssatz zahlst Du ewig bis dieser Kredit getilgt ist. Selbst bei einem zinsfreien Darlehen wären es 15 Jahre. Dabei stellt sich aber die Frage, ob die Anlage so lange durchhält.
    Die Module verlieren mit der Zeit an Leistung, das ist allgemein bekannt. Ob der Wechselrichter die 15 Jahre ohne Schaden überlebt ist mehr als fraglich, von den restlichen Komponenten ganz zu schweigen.

    Auch bedenken, dass in letzter Zeit die Einspeisevergütung deutlich reduziert wurde, und die nächsten Reduzierungen stehen schon an. Aktuell gibt es nur noch 28,7Ct./kWh. Damit Du den von Dir avisierten Ertrag erreichst, bräuchtest Du eine Anlage die zwischen 8 und 9kWp liefert. Ob Du so eine Anlage für etwa 2.000,- €/kWp installiert bekommst?

    Ich behaupte mal frech, an diesem deal verdient nur die Bank die die Anlage finanziert, und die Firma die die Anlage aufbaut.

    Was die 80-, € in den Bausparer betrifft, so stellt sich die Frage, ob das Guthaben bis in 10 Jahren ausreicht (inkl. BSp.Darlehen) um das Labo Darlehen abzulösen.

    Zinssicherung schön und gut, aber so lange man Kredite am Laufen hat, muss man immer prüfen, ob es nicht sinnvoller ist, zuerst die Restschuld der Kredite zu reduzieren. Es lohnt normalereise nicht auf der einen Seite mit miserabler Guthabenverzinsung zu sparen, während man auf der anderen Seite einen Kredit bedienen muss.

    Gruß
    Ralf
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  16. #14
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    Danke nochmal für alle Antworten bisher.

    Ich hab nochmal mit der Bank gesprochen. Wir haben nun ein aktuelles Angebot bzgl. unserer Baukosten vorliegen.
    Die Bank verlangt eine Ersatzsicherstellung in Höhe von 25TEUR. Diese will ich unbedingt vermeiden. Meine Frage, ob man diese durch Reduzierung der Kosten (z.B. Kamin oder Garage weglassen) vermeiden könnte, verneinte er - einzige Möglichkeit wäre die Erhöhung des EK um 25TEUR. Verstehe ich nicht so richtig - kann mir das einer erklären, wie das berechnet wird? Ich benötige ja weniger Fremdkapital und der Wert ändert sich jedoch nicht wesentlich ins negative?!
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  17. #15

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    Vereinfacht gesagt, wenn Du die Baukosten um 10% reduzierst, reduziert er auch den notwendigen Eigenanteil um 10%.
    Anscheinend betrachtet er die Verwandtendarlehen nicht wirklich als EK, denn auch die müssen ja irgendwie zurückbezahlt werden.

    Ich kann aber nur spekulieren, denn ich weiß ja nicht, was im Kopf Deines Bankberaters so vor sich geht.

    Gruß
    Ralf
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