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  1. #1

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    GFZ/Geschossfläche - Berechnung komplex

    Liebes Forum,

    ich brauche ganz dringend Eure Hilfe: wir bauen ein Haus in Hanglage, wo das Untergeschoss (kein Vollgeschoss) "als Soutterain" mit dem Wohnzimmer liegt, Erd- und Obergeschoss bilden die Zweigeschossigkeit und das Haus hat ein 45°/25°-Satteldach, wobei nur die Hälfte der Grundfläche genutzt werden können (kein Vollgeschoss), die andere ist ein Luftraum hinunter ins Obergeschoss. Das Erdgeschoss hat ebenso einen Luftraum hinunter zum Untergeschoss.

    Wir bauen übrigens in NRW. Der Bebauungsplan hat eine GFZ von 0,6 und läßt zweigeschossige Bauweise zu. Er enthält aber den folgenden Passus:

    In den „Allgemeinen Wohngebieten sind bei der Berechnung der Geschossfläche die Flächen von Aufenthaltsräumen in Nicht-Vollgeschossen einschließlich der zu ihnen zugehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände ganz mitzurechnen.
    So weit so gut, nun hat unser Architekt gerechnet und fest gestellt, dass wir die GFZ-Bedingung mit ca. 18m² überziehen würden. Daraufhin hat er das Wohnzimmer radikal gekürzt. Meiner Meinung nach hat er zu viel Fläche ausgerechnet. Hierzu sind dann auch meine Fragen:

    1. Luftraum vom Erdgeschoss zum Untergeschoss
      Ist diese mitzuzählen? Wir reden doch von Geschossfläche und hier ist doch gar keine Fläche. Ist dies richtig?
    2. Treppen
      Ich weiß die Treppen sind prinzipiell mitzuzählen, aber das ober Treppenauge ist doch auch wieder ein Luftraum. Darf man den nicht bei der Berechnung abziehen? Oder generell gefragt, brauch man bei einer Treppenanalage über N Stockwerke nicht nur (N-1) Treppenaugen zu berücksichtigen?
    3. Dachgeschoss "Kniestockfläche"
      Hier gilt natürlich die Sonderregelung aus dem Bebauungsplan. Unser Architekt hat nun die Gebäudefläche genommen, den Luftraum abgezogen und hinzusummiert. Bei den Lufträumen ist er is einschließlich der Wand am Luftraum gegangen. Auf der anderen Seite aber bis Gebäudeaussenkante, obwohl sich hier ein "Kniestockwand" von 1m Höhe und 1m Abstand von der Aussenwand (45°-Teil) befindet. Diese "Kniestockfläche", kann diese nicht aussen vor bleiben?
    4. Dachgeschoss "2,3m-Fläche"
      Ist nicht generell bei einer solchen Zusatzregel der Flächenteil in Nichtgeschossflächen für Aufenthaltsräume zu nehmen, wo mind. 2,3m Höhe erreicht wird? Dann würde es deutlich noch weniger ...

    Sorry, Euch hier fragen zu müssen, aber es geht irgendwie nicht anders. Die Pläne darf ich leider hier nicht einstellen, deshalb meine Beschreibung.

    Ich hoffe Ihr könnt mir Anhaltspunkte geben und auch woher diese Auffassung (Verordnung, Baurecht, Rechtsprechung, ...) kommt.

    Im voraus vielen Dank für jede liebe Hilfe!

    Viele Grüße, Ralf.
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  2. GFZ/Geschossfläche - Berechnung komplex

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  3. #2
    Baufuchs
    Gast
    1.) Flächen, die zu Galerien (Lufträume) gehören, zählen grundsätzlich zur Geschossfläche **. Aus gleichem Grund können auch Treppenaugen nicht abgezogen werden.
    2.) Geschossfläche ist die von den Außenwänden des Hauses umfasste Fläche, ob eingerückte Drempelwände eingezogen sind, spielt keine Rolle.
    2.) Wenn das Dachgeschoss kein Vollgeschoss ist, können Räume, die nicht den Anforderung an Wohnräume genügen nach der B.-Plan Regelung herausgerechnet werden.
    3.) Vorsicht, Räume in Dachgeschossen sind nur dann als Aufenthaltsräume unzulässig, wenn folgende Regelung nicht eingehalten wird:

    Aufenthaltsräume unter einer Dachschräge müssen eine ausreichende lichte Höhe (2,40m) über mindestens der Hälfte ihrer Grundfläche haben; Raumteile mit einer lichten Höhe bis zu 1,50 m bleiben außer Betracht.
    Erfüllen also die Räume im DG o.a. Vorgaben, sind es zulässige Aufenthaltsräume und dürfen nicht abgezogen werden.

    Es ist nicht so, dass nur der Flächenanteil zu berücksichtigen ist, der eine lichte Höhe von mehr als 2,40m hat.

    (Die 2,30m die Du anführst gelten nur für die Vollgeschossbestimmung und bemessen sich von OK Fußboden bis OK Dachhaut).

    ** = Was Geschossfläche ist, ergibt sich aus der Baunutzungsverordnung:

    Zitat Zitat von BauNVO
    3) Die Geschoßfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, daß die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände ganz oder teilweise mitzurechnen oder ausnahmsweise nicht mitzurechnen sind.
    In eurem B.-Plan ist es -was die Räume im DG angeht- so geregelt, wie im rot markierten Text beschrieben.

    Fazit: Dein Architekt hat Recht.
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  4. #3
    Themenstarter

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    Hallo Baufuchs,

    erstmal vielen Dank für Deine Antwort, habe aber noch Verständnisfragen:

    Zitat Zitat von Baufuchs Beitrag anzeigen
    1.) Flächen, die zu Galerien (Lufträume) gehören, zählen grundsätzlich zur Geschossfläche **. Aus gleichem Grund können auch Treppenaugen nicht abgezogen werden.
    Wie ist denn in einem Gebäude am Hang geregelt, wenn für unterschiedliche Hausabschnitte die verschiedenen Decken sagen wir mal ca. 1,5m in der Höhe verschieden sind. Zählt da der Luftraum im Nachbarteil ebenso?

    Ich verstehe nicht, dass man beim Luftraum von Flächigkeit sprechen kann, das ist doch Grundbedingung für Geschossfläche. Natürlich, wenn eine Fläche da ist, nimmt man die äußeren Mauern ...

    Zitat Zitat von Baufuchs Beitrag anzeigen
    2.) Geschossfläche ist die von den Außenwänden des Hauses umfasste Fläche, ob eingerückte Drempelwände eingezogen sind, spielt keine Rolle.
    Das verstehe ich nicht: zur einen Seite hin darf die massive Wand von 11,5cm (dahinter ist der Dach-Luftraum) die Geschossfläche (inkl. Mauer) begrenzen. Zur anderen Seite hin, die 1m massive 11,5er Wand nicht. Warum sagt den der Passus hier "Umfassungswände", wenn diese nicht genommen werden.

    Grüße, Ralf.
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  5. #4
    Themenstarter

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    zu
    Zitat Zitat von Baufuchs Beitrag anzeigen
    1.) Flächen, die zu Galerien (Lufträume) gehören, zählen grundsätzlich zur Geschossfläche **. Aus gleichem Grund können auch Treppenaugen nicht abgezogen werden.
    habe ich noch eine Aussage aus einen anderen Forum gefunden (ich hoffe ich darf dies hier zitieren):
    http://www.baurecht.de/forum/messages/14523.html
    Innen gehört schon entsprechend den Regelungen berücksichtigt und wo keine Fläche ist, kann sich diese auch nicht auf die GFZ auswirken. Leider ein vielgemachter Fehler bei der Ermittlung der Geschossfläche. Wo kein Geschoss, da keine Fläche. Die Lufträume gehören in dem darunter liegenden Geschoss mit anderer Geschosshöhe berücksichtigt.
    Die GFZ macht keine Aussagen zur Geschosshöhe sondern nur zur Fläche. Damit macht sie keinerlei Regelungen zur Höhe der Gebäude. Meist aus wirtschaftlichen Gründen werden nur bestimmte Geschosshöhen tatsächlich gebaut, sodass sich die Gebäude dann in ihrer Höhe ähneln. Aber das ist kein Verdienst der GFZ sondern der finanziellen Bandbreite der Mehrzahl der Bauherren geschuldet.
    Das ist eine ganz andere Sichtweise, was ist richtig?
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  6. #5
    Baufuchs
    Gast
    Kann es nur auf die Verfahrensweise abstellen, die hier bei den Bauämtern benutzt wird. Alles, was innerhalb der Umfassungswände liegt-egal ob ein Luftraum vorhanden ist- zählt zur Geschossfläche.

    Zu den Drempelwänden:

    Da muss ich klarstellen: Eingerückte Drempelwände spielen dann keine Rolle, wenn das Dachgeschoss ein Vollgeschoss ist.

    Ist das DG kein Vollgeschoss -wie in Deinem Fall-, dann werden nach Definition des B.-Plans nur die Flächen der Aufenthaltsräume angerechnet. Die Flächen hinter den Drempelwänden bleiben unberücksichtigt.

    Der Verfasser Deines Zitats schreibt Unfug.
    Wenn Du das Zitat mal aufrufst und den hier nicht eingestellten Teil liest, schreibt er, dass die GFZ im B.-Plan etwas anderes ist/bedeutet als in der BauNvO.
    Das ist insofern Unfug, als dass die BauNVo bestimmt, wie die GFZ zu ermitteln ist, der B.-Plan legt nur noch die Höhe der GFZ fest. (Nicht die Art der Berechnung).
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  7. #6
    Themenstarter

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    noch eine gefunden Aussage, die passen könnte:
    Zitat Zitat von ralf9000 Beitrag anzeigen
    http://www.tektorum.de/hochbau-konst...html#post27978
    Ein Luftraum wird nicht mitgerechnet, da er keine nutzbare Grundfläche hat.
    Obwohl diese Aussage für die BGF dort gemacht wurde, ist die Begründung ja auch für die GFZ zutreffend: "da er keine Grundfläche hat".
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  8. #7
    Themenstarter

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    Zitat Zitat von Baufuchs Beitrag anzeigen
    Ist das DG kein Vollgeschoss -wie in Deinem Fall-, dann werden nach Definition des B.-Plans nur die Flächen der Aufenthaltsräume angerechnet. Die Flächen hinter den Drempelwänden bleiben unberücksichtigt.
    Vielen Dank, super, das sind schonmal für die GFZ 9,5m² weniger und für das Wohnzimmer mehr. Brauche mind. nochmal mal soviel ...
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  9. #8
    Baufuchs
    Gast
    Vergiss das mit der BGF.
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  10. #9
    Baufuchs
    Gast
    @Ralf9000

    Ich denke ich habe die Lösung für Dein Problem gefunden.

    Voraussetzung:

    Das Dachgeschoss ist kein Vollgeschoss!

    Das muss Dein Architekt erst mal prüfen. Wie er das zu berechnen hat, wird er wissen. (Vollgeschoss ja/nein hat nichts damit zu tun, dass 50% der DG Fläche Luftraum ist.)

    Wenn DG kein Vollgeschoss, dann werden nach den Festsetzungen in Deinem B.-Plan nur die Flächen der Aufenthaltsräume u. das Treppenhaus auf die GFZ angerechnet.

    Das bedeutet, Flächen hinter den Drempelwänden und auch die Fläche des Luftraums (der ist ja kein Aufenthaltsraum) werden nicht angerechnet.

    PS: Der Luftraum im EG wird mitgerechnet, denn das EG ist ja ein Vollgeschoss
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  11. #10
    Themenstarter

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    Zitat Zitat von Baufuchs Beitrag anzeigen
    Voraussetzung: Das Dachgeschoss ist kein Vollgeschoss!
    Es ist definitiv kein Vollgeschoss. Ansonsten würden wir direkt rausfliegen, EG und OG sind die Vollgeschosse und es ist nur zweigeschossig erlaubt. DG und UG sind keine Vollgeschosse.

    Zitat Zitat von Baufuchs Beitrag anzeigen
    Das bedeutet, Flächen hinter den Drempelwänden und auch die Fläche des Luftraums (der ist ja kein Aufenthaltsraum) werden nicht angerechnet.
    Der Luftraum im OG war schon immer draussen, allerdings die Fläche hinter den Drempelwänden kommt raus, das sind die 9,5m². Aber ich brauche noch mal die gleiche Fläche ...

    Ich habe es mal eben abgeschätzt, es scheint auch deutlich so zu sein, dass das Schlafzimmer, das Treppenhaus und das Bad im DG nicht die 50% über 2,4m erfüllt und damit eigentlich kein Aufenthaltsraum ist. Über 2,4m Höhe haben diese Räume aber schon, aber eben mit weniger als 50%.

    Dann dürften wir diese Räume aber auch nicht als Bad oder Schlafzimmer ausgeben, sondern als Abstellräume oder was? Diese Räume haben ja auch große Fenster ...

    Zitat Zitat von Baufuchs Beitrag anzeigen
    PS: Der Luftraum im EG wird mitgerechnet, denn das EG ist ja ein Vollgeschoss
    Das kann ich immer noch nicht glauben: das heißt, hätte ich einen Kirchen-Grundriß mit Empore und hat die Kirche eine Baufläche von 200m² und eine 20m² Empore mit der Orgel, so hätte ich eine Geschossfläche von 400m², wenn ich das auf Wohnhäuser übertrage. Damit würde die GFZ die Gebäudehöhe mit regulieren.
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  12. #11
    Baufuchs
    Gast
    Ich habe es mal eben abgeschätzt, es scheint auch deutlich so zu sein, dass das Schlafzimmer, das Treppenhaus und das Bad im DG nicht die 50% über 2,4m erfüllt und damit eigentlich kein Aufenthaltsraum ist. Über 2,4m Höhe haben diese Räume aber schon, aber eben mit weniger als 50%.
    weniger als 50% von was?
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  13. #12
    Themenstarter

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    Zitat Zitat von Baufuchs Beitrag anzeigen
    weniger als 50% von was?
    Von der Grundfläche des Raumes, aber im Prinzip gilt es für die ganze bewohnbare Fläche des DG. Nur ca. 35-40% der Fläche ist über 2,4m. Damit wären es ja nach Deinem Zitat keine Aufenthaltsräume mehr und würden nicht zur GFZ herangezogen.
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  14. #13
    Baufuchs
    Gast
    Falsch gerechnet, Definition richtig lesen:

    Aufenthaltsräume unter einer Dachschräge müssen eine ausreichende lichte Höhe (2,40m) über mindestens der Hälfte ihrer Grundfläche haben; Raumteile mit einer lichten Höhe bis zu 1,50 m bleiben außer Betracht.
    Du darfst demnach nicht die komplette Grundfläche der Räume zur Vergleichsrechnung heranziehen, sondern nur den Flächenanteil mit einer Höhe von mehr als 1,50m. (Gilt nur für die Ermittlung Aufenthaltsraum ja/nein, für die Berechnung der Wohnfläche gelten andere Regeln).
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14
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    Zitat Zitat von Baufuchs Beitrag anzeigen
    ... sondern nur den Flächenanteil mit einer Höhe von mehr als 1,50m.
    Auch das ist erfüllt, wir haben ja einen Kniestock von 1m Höhe, hinter dem nichts ist. Nach 50cm bei dem 45°-Dach haben wir dann die 1,50m erreicht. Auf der anderen Seite kommt das 25°-Dach auf Höhe von 2m in den ersten Raum und erreicht in diesem Raum an der Ecke gerade mal 2,45m. Es geht ja nur wirklich um ein Treppenaufgang ein kleines Bad und ein Schlafzimmer, mehr ist im Dach nicht, der Rest sind Lufträume zu den Räumen im OG.

    Dann ist das doch gegeben, oder?
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  17. #15
    Themenstarter

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    Zudem könnte man doch immer eine Zwischendecke bei 2,35m Raumhöhe einziehen, das ist ja im Dach immer möglich. Gilt dann die Regelung auch ... ???
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