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Wie BSV optimal einsetzen?

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  1. #1

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    Wie BSV optimal einsetzen?

    Hallo,

    wir wollen in diesem Jahr bauen. Ich habe jedoch ein paar Fragen zur Finanzierung. Evt. könnt Ihr mir weiterhelfen.

    Das Haus soll um die 220.000 EUR kosten.
    Wir haben uns ein Grundstück reservieren lassen, welches 60.000 EUR kostet.

    Geplante Kosten:
    Haus: 220.000 €
    Nebenkst.: 20.000 €
    Grundstück: 60.000 €
    --------------------
    Gesamt: 300.000 €

    Nun zur Frage bzw. Problem:
    Unser Eigenkapital beträgt 25.000 EUR

    Meine Eltern besitzen einen zuteilungsreifen BSV in der Höhe von 60.000 € bei der Bausparkasse "X" und würden das Grundsstück bezahlen (sozusagen als (vorläufige) Schenkung) und den BSV auch tilgen.

    Das würde bedeuten, dass wir einen Rest-Finanzierungsbedarf von 215.000 € hätten.
    Das Problem was ich jedoch sehe ist, dass wenn meine Eltern das Grundstück über den BSV der Bausparkasse "X" kaufen, "X" dann auch im 1. Rang der Grundschuld steht.

    Kann dieses Grundstück bei einer Finanzierung der 215.000 € bei einer Bank "Y" als unser Eigenkapital angesehen werden (z.B. durch eine Überschreibung des Grundstücks von meinen Eltern auf mich)? Ich denke nicht, da "X" in der Grundschuld eingetragen ist oder?


    Sehen die Finanzexperten hier eine Möglichkeit den BSV meiner Eltern bestmöglich zu nutzen, mit der Bemerkung, dass wir selbst diesen nicht tilgen werden sondern meine Eltern?


    Hinweis: Wir planen zusätzlich das KFW-Programm 153 und das LABO Zinsverbilligungsprogramm in Anspruch zu nehmen (wenn es klappt).

    Vielen Dank im Voraus!
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  2. Wie BSV optimal einsetzen?

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  3. #2
    ballycoolin
    Gast
    Ich sehe da mehrere Probleme.
    Wenn deine Eltern dir das Grundstück bezahlen wollen, dann bitte mit allen Konsequenzen: Das Grundstück sollte euch als Familie gehören und nicht deinen Eltern. Der Bausparer könnte vielleicht mit einem anderen Objekt abgesichert werden, wenn deine Eltern ihn sowieso bezahlen werden und können.

    Ansonsten bleibt für die Banken das Risiko, dass deine Eltern das nicht tun und du das übernehmen musst. Problematisch ist es auch, wenn euch das Grundstück nicht gehört: In diesem Fall gehört euch auch das Haus nicht, höchstens die Schulden- keine Ahnung, welchen Zinssatz man da anpeilen kann... Ich würd mich in diesem Fall lieber mal von einem Notar/einem Rechtsanwalt beraten lassen, denn ich glaube nicht, dass ihr die für euch nachteiligen Konsequenzen abschätzen könnt bzw. überhaupt bedacht habt.
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  4. #3
    Themenstarter

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    Ja das Grundstück wird uns auf jeden Fall gehören, was natürlich auch einer offiziellen Überschreibung bedarf.
    Anders wäre es denke ich eine zu komplexe Situation wie von Dir schon beschrieben (Haus gehört uns Grundstück nicht).

    Aber ich wusste bisher nicht, dass der BSV auch über ein anderes Objekt abgesichert werden kann. Ich war der Meinung das der BSV immer über das Objekt abgesichert wird, welches damit finanziert wird.
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  5. #4

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    Am besten mal bei eurer Bausparkasse anrufen und Fragen wie die zu folgendem Sachverhalt stehen. bei meiner Bausparkasse ist es möglich einen "Kredit" in Höhe bis zu 30.000 ohne Eintragung ins Grundbuch zu bekommen. also wäre die Frage ob Deine Eltern die ersten 30.000 bereits angespart haben oder ob es ggf. nur 40% sind und damit das Darlehen größer 30.000.


    Ich würde fast vorschlagen, dass Deine Eltern das Bauspardarlehen nehmen, euch die 60.000 "Schenken" und ihr dann das Grundstück bezahlt. Hat auch den Vorteil, dass ihr dann auch nur 230.000 Kredit braucht. Ggf. könnte man die Summe unter 210.000 drücken, wenn es irgendwo noch einen Spender gibt, dann wäret ihr unter 70% Beleihungsaufwand und würdet zusätzlich noch bessere Zinsen bekommen. Wie das mit der LABO aussieht, kann ich allerdings nichts zu sagen.
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  6. #5

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    Habt Ihr die gleiche Hausbank?
    Wer soll später das Haus finanzieren?

    Wenn ich das richtig verstanden habe, dann soll mit dem BSV (bzw. BS-Darlehen) das Grundstück gekauft werden. Dabei kann die BSpk. auch nachrangig gehen, oder man kann das BS-Darlehen auch über ein anderes Objekt besichern (Bsp.: Haus der Eltern).

    Für Dich wäre eine klare Trennung am besten, sprich Deine Eltern stellen Dir die 60T€ zur Verfügung (Schenkung) und Du kaufst damit das Grundstück. Sie sichern das BS-Darlehen ab und zahlen die Raten. Für Dich bzw. Deine Bank sind die 60T€ echtes Eigenkapital.

    Sollte das aus irgendwelche Gründen nicht möglich sein, dann müsste man überlegen, wie man das zwischen Dir und Deinen Eltern arrangiert. Denkbar wäre, dass Deine Eltern Dir den BSV übertragen. Dann müsstest Du das BS-Darlehen besichern. Zudem wäre der Bank zu erklären (Liquiditätsbertrachtung), dass Deine Eltern monatlich xxx,- € bezahlen.
    Das alles macht die Sache etwas komplizierter. Deswegen auch meine obige Frage wegen der Banken, denn sind beide (Du und Deine Eltern) bei der Bank bekannt, kann man solche Dinge auf dem kleinen Dienstweg erledigen. Bei fremden Banken muss man unter Umständen unnötig Papier generieren.

    Gruß
    Ralf
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  7. #6
    Themenstarter

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    Das war nichts.
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  8. #7
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    Vielen Dank für die Antworten bisher!

    bei meiner Bausparkasse ist es möglich einen "Kredit" in Höhe bis zu 30.000 ohne Eintragung ins Grundbuch zu bekommen. also wäre die Frage ob Deine Eltern die ersten 30.000 bereits angespart haben oder ob es ggf. nur 40% sind und damit das Darlehen größer 30.000.
    Es sind denke ich über 50% angespart. Falls nicht könnte es ohne größere Probleme auf über 50% angespart werden. Müsste ich somit klären, ob dies bei der Bausparkasse mit dem Fuchs möglich ist.

    Habt Ihr die gleiche Hausbank?
    Wer soll später das Haus finanzieren?
    Bisher haben wir nicht die gleiche Hausbank. Das Haus inkl. NK werden wir selbst finanzieren. Es ist zwar geplant auch bei der Hausbank meiner Eltern anzufragen, aber ob die dann das günstigste Finanzierungsangebot abgibt ist die zweite Frage.

    Dabei kann die BSpk. auch nachrangig gehen, oder man kann das BS-Darlehen auch über ein anderes Objekt besichern
    Das mit dem Absichern über ein anderes Objekt habe ich verstanden und müsste ich mal mit meinen Eltern diskutieren.
    Aber unter welchen Voraussetzungen geht die Bausparkasse in den 2. Rang?
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  9. #8

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    Zitat Zitat von MichiR Beitrag anzeigen
    Müsste ich somit klären, ob dies bei der Bausparkasse mit dem Fuchs möglich ist.
    Die machen das. Das BaFin hat dazu die Bausparkassenverordnung schon in 2009 geändert.

    Zitat Zitat von MichiR Beitrag anzeigen
    Aber unter welchen Voraussetzungen geht die Bausparkasse in den 2. Rang?
    Nachrang bei Bauspardarlehen ist üblich, zumindest so lange nicht der Löwenanteil der Finanzierung über die BSpk. läuft.

    Gruß
    Ralf
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  10. #9

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    Zitat Zitat von MichiR Beitrag anzeigen
    Aber unter welchen Voraussetzungen geht die Bausparkasse in den 2. Rang?
    Der 2. Rang ist unkritisch, das machen Bausparkassen immer (habe jedenfalls noch nichts Gegenteiliges gehört).
    Allerdings finanzieren die mir bekannten Bausparkassen (z.B. auch die mit dem Fuchs) nur bis 80% Beleihungsauslauf.
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  11. #10
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    Der 2. Rang ist unkritisch, das machen Bausparkassen immer (habe jedenfalls noch nichts Gegenteiliges gehört).
    Allerdings finanzieren die mir bekannten Bausparkassen (z.B. auch die mit dem Fuchs) nur bis 80% Beleihungsauslauf.
    Würde das heißen, dass die Bank, welche das Haus finanziert das Grundstück als Eigenkapital anerkennt, wenn die Bausparkassse nur im 2.Rang steht?

    Noch eine Frage:

    Ist es möglich, dass meine Eltern das Grundstück mit dem BSV kaufen (Bausparkasse geht in den 2. Rang) und das Grundstück direkt beim Kauf auf uns geschrieben wird, sodass wir Eigentümer sind?

    Oder müssen meine Eltern Eigentümer werden, da es ihr BSV ist? Ist in diesem Falle das Grundstück dann im nachhinein auf uns übertragbar? Wenn ja würde dies aber wieder Notarkosten verursachen oder?


    Ich denke die geschickteste Lösung ist, die BSV-Summe ausbezahlen zu lassen, sodass wir das Grundstück kaufen. Muss bei dieser Variante der BSV über ein anderes Objekt abgesichert werden oder kann hier die BSV auch in den 2.Rang des Grundstücks?
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  12. #11

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    Zitat Zitat von MichiR Beitrag anzeigen
    Würde das heißen, dass die Bank, welche das Haus finanziert das Grundstück als Eigenkapital anerkennt, wenn die Bausparkassse nur im 2.Rang steht?
    Annahme: BSV mit 60k, davon 30k angespart. Dann werden die angesparten 30k als Eigenkapital betrachtet. Die restlichen 30k müssen ja noch über das BS-Darlehen finanziert werden. Darlehen ist kein Eigenkapital!

    Zitat Zitat von MichiR Beitrag anzeigen
    Ich denke die geschickteste Lösung ist, die BSV-Summe ausbezahlen zu lassen, sodass wir das Grundstück kaufen.
    Das ist die IMHO ungeschickteste Lösung. Warum lasst Ihr nicht den BSV auf Euch übertragen? (inkl. Guthaben natürlich )

    Nun habt ihr schon einen zuteilungsreif besparten BSV, dann nutzt doch bitte auch das zugehörige Darlehen. Sonst waren doch die ganzen Jahre mickriger Guthabenzinsen für die Katz.
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  13. #12

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    Zitat Zitat von Bautz Beitrag anzeigen
    Warum lasst Ihr nicht den BSV auf Euch übertragen? (inkl. Guthaben natürlich )
    Eben, das wäre eine Variante, aber dann hätte er das BS-Darlehen an der backe, und wenn die Eltern auch zukünftig die Raten zahlen sollen, warum dann so umständlich?

    Gruß
    Ralf
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  15. #13

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    Zitat Zitat von R.B. Beitrag anzeigen
    Eben, das wäre eine Variante, aber dann hätte er das BS-Darlehen an der backe, und wenn die Eltern auch zukünftig die Raten zahlen sollen, warum dann so umständlich?
    Wenn die Eltern die für das BS-Darlehen ggf. erforderliche Grundschuld bei einem anderen Objekt eintragen lassen können und wollen, wäre das für ihn natürlich die beste Variante => 60k Eigenkapital für seine Bank.

    Wenn aber die Grundschuld zugunsten der BSK ohnehin auf das zu erwerbende Grundstück eingetragen werden soll oder muss, dann ist die Übertragung des BSV IMHO die einfachste Variante. Das hindert die Eltern doch nicht, die Kohle für das BS-Darlehen jeden Monat über den Tresen zu schieben.

    In jedem Fall wäre der Verzicht auf das BS-Darlehen ein echter Rendite-GAU.
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  16. #14

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    Zitat Zitat von Bautz Beitrag anzeigen
    Wenn die Eltern die für das BS-Darlehen ggf. erforderliche Grundschuld bei einem anderen Objekt eintragen lassen können und wollen, wäre das für ihn natürlich die beste Variante => 60k Eigenkapital für seine Bank.
    Bei 30T€ Darlehenssumme geht das auch blanko (s.o.)

    Gruß
    Ralf
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