Kaufabsicht und Energiefragen EFH von 1974

War die Preisforderung in dem Jahr immer identisch oder wurde schon reduziert? Wenn ersteres, bist du wahrscheinlich der einzige Interessent und kannst langsam mal ausloten, wo die derzeitige Schmerzgrenze nach unten liegt. Hängt natürlich davon ab, wer der Verkäufer ist. Wenn es über Makler läuft, würde ich mal die Hälfte anbieten (dann liegst du knapp unter Bodenrichtwert) und analysieren, wie er reagiert. Wenn du direkt mit dem Besitzer verhandelst, wird das so aber nicht funktionieren, der hängt emotional zu sehr an dem Haus.

Der Makler ist wie du nicht unbedingt an einem hohen Verkaufspreis interessiert, der will nach einem Jahr auch endlich mal den Verkauf abschließen und die Provision kassieren.

Um die Zahl der Interessenten heraus zu bekommen, ist es sehr hilfreich, die Nachbarn zu befragen. Die wissen meist gut, wie viele Besichtigungen es gab und wie lange die letzte her ist.

Nie vergessen, dass es Gründe hat, wenn es keine Interessenten gibt. Was ist z.B. mit der halbwegs gut befahrenen Landstraße hinterm Garten? Zu der würde ich mich mal ganz intensiv informieren. Nicht dass das bald eine gut befahrene Bundesstraße ist ...

 

Hallo Otto,

sei doch mal realistisch – wenn Du die Hütte in diesem Zustand kaufst und nicht sofort sanierst, wirst Du den Umbau wahrscheinlich auf den St.Nimmerleinstag verschieben.

Also ist es ratsam, das noch vor dem Einzug durchzuziehen: Dach dämmen (ist ohne Neueindeckung nicht zu empfehlen) bzw. oberste Geschoßdecke, Dachüberstand vergrößern, Fassade dämmen, Fenster und Haustür neu, Elektrik erneuern, alten Estrich raus und Heizestrich rein, Trinkwasser- und Heizungsinstallation neu machen.
Dann noch eine neue Heizung.
Weiter geht es mit neuen Bodenbelägen, Innenfensterbänken, Türen, Bäder (vermutlich drei?), neue Küche und und und...

Das alles kostet Dich irgendwas zwischen 150 und 250 k€. Wenn nichts dazwischenkommt und bei den Umbaumaßnahmen nicht noch irgendwelche Überraschungen auftauchen.

Also ich würde den Kaufpreis ordentlich verhandeln...

Gruß,
Erdferkel

 

Ist es nicht zu frech, 200 dafür zu fordern? Ich würde mich für die Verhandlungen erst mal am Bodenwert orientieren. Das Haus selbst ist knapp 40 Jahre alt, ohne dass Entscheidendes daran gemacht wurde. Also wahrscheinlich maximal Rohbauwert. Erschwerend kommt hinzu, dass in den 70ern wegen hoher Zinsen oft sehr billig gebaut wurde. (Da kommt wieder der Fachmensch ins Spiel, der erst mal die Substanz prüfen muss.) Die eben genannten 150 für die Renovierung halte ich für durchaus realistisch, die kommen für dich also noch oben drauf. Dagegen steht der Aufwand für einen Neubau. Da ein saniertes Haus aus den 70ern nie denselben Wiederverkaufswert hat wie ein Neubau, sollte Gebrauchtkauf plus Sanierung spürbar unter Neubaukosten liegen.

Das ist deine Verhandlungsbasis. Und deshalb würde ich bei solchen Häusern immer beim Bodenpreis beginnen. Die andere Seite wird dir schon signalisieren, wo deren Grenze liegt. Dann weißt du schon mal mehr.

Ca. 5 % dürften in den Preis übrigens schon jetzt als Puffer für einen Nachlass eingerechnet sein, d.h. du würdest es wahrscheinlich auch ohne große Verhandlungen für 190 bekommen. Machen Makler gern so, weil der Mensch ein Erfolgserlebnis beim Handeln will und dann in der Euphorie eher unterschreibt.

Gutes Zeichen für dich übrigens, dass der Makler gewechselt hat. Das bedeutet, zu dem geforderten Preis unverkäuflich.

 

würfeln?

was erwartest du von einem haus mit einem bauzeittypischen heizölverbrauch
von rd 20l/m2a?
ich würde bei 21°/23° (wohn-/badbereich) und elektrischer geldvernichtungsanlage
heizkosten nicht unter 30,-/m2a erwarten.

grundstückswert - 100.000,-
rohbauwert - 100.000,-
sanierungsbedarf - weit über 100.000,-

 

Aber der Wohnwert ist halt einfach auch ein anderer, wenn die Wand,
Fenster, Fußboden keine kalten Stellen mehr sind. Heizt man mit Gas/Öl/Holz
statt einer Wärmepumpe, ist die Fußbodenheizung sicherlich nicht Pflicht,
da muß man halt für sich eine Kosten/Nutzenabwägung machen. Bei
unserem ersten ernsthaften Hauskandidat hat uns ein Bauingenieur, der
auch Sanierungen betreut, für etwa 150 Euro eine schriftliche Abschätzung
gemacht, was welche Maßnahmen etwa kosten würden. Bei einem freistehenden Haus mag das vielleicht 300-400 Euro kosten. Die wir das Haus
nicht unbedingt haben wollten, haben wir damit in der Hand dann unsere
Preisansage gemacht und frech gepokert (war allerdings zu frech bzw.
waren wir halt die ersten, die den Makler bzw. die Eigentümer mit so einer
Kalkulation konfrontiert haben). Könnte mir gut vorstellen, daß die
Eigentümer in Deinem Fall auch keine fundierte Idee über den Wert haben,
aber ggf. fördert sowas auch die Lernfähigkeit. Künftig steigende Zinsen
werden die Nachfrage und Zahlungsbereitschaft für solche Häuser ja
auch nicht fördern ... Es gibt aber halt auch Eigentümer, die was die
Preise angeht beratungsresistent sind und das Haus
lieber zwei Jahre leer stehen lassen und auf einen Dummen warten.

 

Unterschätz das nicht - ich bin auch so rangegangen und habe sicherlich einiges gespart. Aber die Zeit! Bei mir hat es insgesamt vier Jahre gedauert... Und Geld hat es trotzdem auch gekostet.

Gruß,
Erdferkel

 

Was erwartest Du als Antwort auf diese Frage?

Niemand hier kennt das Haus, und eine Wertermittlung liegt noch nicht vor. Fazit: Entscheidungsgrundlage Null.

Du kannst also genau so gut 0,- € bieten oder den doppelten Preis, oder was auch immer.

Das kannst Du Dir an sich sparen, denn neue Erkenntnisse wirst DU nicht gewinnen.
Entweder das Gebäude sagt Dir optisch und von der Lage und Einteilung zu, das hast Du ja bei der ersten Besichtigung schon geklärt, dann geht es jetzt um Fakten, oder aber die Hütte ist nichts für Dich, dann wäre eine weitere Besichtigung reine Zeitverschwendung.
Geht es um Fakten, dann muss das jetzt jemand begutachten der Ahnung von der Sache hat, und der Dir Zahlenmaterial für die Preisverhandlungen liefert.

Sonst marschierst Du noch ein Dutzend Mal durch die Hütte und es geht nichts voran.

Gruß
Ralf

 

Also mal analysiren:
Grundstück 800qm je 150€ sind Grundstückswert 120.000€. Wunschpreis 200.000. Also 80.000€ Restwert für die Hütte. Sehen wir die Hütte als Rohbau, die aber bedarfsweise auch sofort bewohnt werden kann (mehr oder minder) und dann schon mal miete spart.
Nach meiner Erfahrung sind beim Preis fast immer 10-15% nach unten evrhandelbar. also z.B. 175.000 oder 180.000 bieten. Das lässt dann schon gut 35.000 für erste dringende Verbesserungen, also z.B. mal anschauen, ob damit Fenster+Fassade+ Dachüberstand machbar wäre (noch schöner natürlich gleich Dach aufdoppeln und dämmen, aber dann wirds vielleicht zu teuer).
Und realistisch rechnen, was je Jahr angespart werden kann.
In welchem Baujahr wohnst Du aktuell? WEr in einem gut gedämmten Haus wohn, wird den wechsel zu schlechter Dämmung deutlich spüren, wers bisher so nicht kennt, wird sich kaum daran stören - vor 30 Jahren konnte man schliesslich auch schon ganz gut leben.

Ggf. mal gedanklich Blöcke bilden, d..h. sofort innel alles machen (wenn man ein Zimmer auseinander nimmt dan richtig), und die komplette Ausenhaut in einem zug später, oder jetzt innen nur das nötigste, dafür die Aussenhaut komplett, und in einigen Jahren eine Wanderbaustelle im Haus.
(Baustelle im Haus ist dann erträglicher, wenn das Haus mindestens ein Zimmer mehr hat als man eigentlich braucht, damit man die Türe hinter der Baustelle zu machen kann, und die Baustelle acuh mal ein paar Tage oder Wochen ruhen kann, wenn dringenderes in der Familie ansteht - sonst kann es stressig werden..

Fenster tauschen bevor die übrige Dämmung passt würde ich eher abraten - macht dann viel Lüftungsarbeit, und die Energieeinsparung ist durch das viele Lüften sicher auch nicht so dolle.
Also ruhig rechnen, und ggf. verhandeln. Eigene Schmerzgrenze ausrechnen. Liegt der Preis darüber, Finger davon lassen, und mehr Kapital ansparen. Kommt das nächste Haus vorbei, klappts dann vermutlich

 

Nö, da spricht nichts dagegen. Es gibt natürlich auch da so manches zu beachten.

Gruß
Ralf

 

Natürlich kann man die EFBH weiter nutzen, und sie wird die Bude mit Sicherheit auf Temperatur bringen. Alles eine Frage des Energieeinsatz (Stromkosten).

Du meinst, dort ist ein Schornstein? Ist an diesen irgendwas angeschlossen?

Man könnte mit einem Kaminofen zuheizen und damit die FBH entlasten. Stellt sich die Frage, woher kriegt Ihr das Holz und zu welchem Preis.

PV wird nicht helfen, und über Solarthermie könnte man mangels Heizflächen nur WW erzeugen. Das zieht die Effizienz der Anlage (verwertbare Erträge) in den Keller. Der Aufwand wird sich kaum lohnen.

Gruß
Ralf

 

Das würde voraussetzen, dass Du mit den PV Erträgen einen Gewinn einfährst. Schau Dir mal die aktuelle Einspeisvergütung an (auch bei Eigenverbrauch), und dann die notwendige Investition.

Gruß
Ralf

 

Also ein Kamin (offen) ist im wesentlichen für die Athmosphäre und für die Dekoration, weniger zum reell heizen -> zu geringer Wirkungsgrad.
Den Kamin zuzumachen (Loch nach draussen), und einen Kaminofen oder dergleichen anzuschliessen, könnte ein preiswerter Schritt in die reichtige Richtung sein.
Lässt man die Elektrofussbodenheizung drin, würde sich anbieten, zunächst die Innensanierung / renovierung auf Sparflamme zu fahren, und dafür die Aussenhaut (thermische Hülle) kräftig in Angriff zu nehmen.
Mit passender thermischer Hülle könnten auch die Energiekosten bei Strom auf erträglichem Niveau gehalten werden.

PV ist leider noch nciht so billig, dass der Netzsttrom bei "Grossabnehmer" (einige 10.000kwh) unterboten werden kann, und liefert im Winter eher wenig.

 

Was heißt zu Spitzenzeiten? Vermutlich pro Jahr?

Nein, Du wirst deutlich (ca. 10%) mehr Gas verbrauchen, weil die Umwandlung von Elektroenergie in Wärme mit dem Wirkungsgrad 1 erfolgt.

Bei der Verbrennung fossiler Energieträger liegt Dein Gesamtwirkungsgrad (bezogen auf die Enenergie) bei ca. 0,9.