Kaufabsicht und Energiefragen EFH von 1974

Nun, Fenster tauschen _ohne_ Fassadendämmung würde ich nach meiner Erfahrung damit abraten - lieber gleich noch etwas draufpacken und Aussenhülle neu, oder erstmal alles bleibenlassen. Eine unausgewogene Bauphysik ist nicht lustig...

 

Irgendwann stößt ein Forum an seine Grenzen, und die sind spätestens dann erreicht, wenn man Details bewerten müsste, die man aber aus der Ferne gar nicht bewerten kann.

Unrealistisch nicht, aber sie müssen gut geplant sein. Bei einem Haus spielen viele Komponenten zusammen, und wenn man an einer Stelle "dreht", kann man die Auswirkungen auf andere Stellen gar nicht so einfach abschätzen.

Ein bereits genanntes Beispiel wäre das Zusammenspiel Fenster und Fassade(ndämmung). Ich habe vor Jahren auch mit dem Gedanken gespielt, einfach mal die Fenster auszutauschen. Nach einigen Gesprächen mit Bekannten und Stunden vor dem Rechner, war mir die Nummer dann doch zu heiß. Ergebnis, die Fenster werden nur zusammen mit der Fassade renoviert.

So greifen viele Maßnahmen ineinander, und wenn man die Zusammenhänge ignoriert, kann man sich gehörig Ärger einhandeln.

Gruß
Ralf

 

Wie lange ein Haus genutzt werden kann, hängt unter anderem auch von Deinen Ansprüchen ab.
Ich sage immer, heute werden keine Häuser für Generationen gebaut. Der technische Fortschritt schreitet in wahnsinnigem Tempo voran. Natürlich könnte man auch in 40 Jahren das Haus noch bewohnen, zumindest wenn es ständig modernisiert wird. Die Frage ist aber, ob das Haus dann noch Deinen Vorstellungen von einem "Haus" entspricht.

Irgendwann kommen so viele Faktoren zusammen, dass man ernsthaft überlegen muss, ob es nicht besser ist das Haus abzureissen und ein neues, modernes Haus zu bauen.

Hättest Du vor 50 Jahren jemandem etwas über Energiesparhäuser, einem Ölpreis von 1,- €/Liter (damals wohl 2,- DEM/Liter), oder gesetzlichen Vorgaben zum Heizenergieverbrauch eines Gebäudes erzählt, er hätte Dich glatt für verrückt erklärt.

Man kann also nur erahnen, wie sich die Bauweise in Zukunft entwickeln wird, und welche Anforderungen an ein Haus in 40 Jahren gestellt werden. Ob Dein Haus Bj. 1974 dann diesen Anforderungen entspricht?

Gruß
Ralf

 

Das ist sehr unwahrscheinlich. Wie gesagt, es kommt auch darauf an, ob eine Immobilie gepflegt wird. Irgendwelche Schäden treten immer mal wieder auf, und werden diese umgehend beseitigt, dann kann man so eine Immobilie sehr lange nutzen.

Darauf würde ich mich nicht verlassen.

Je nach Region steigen die Grundstückspreise moderat, sie können sogar fallen, aber bereits Stagnation bedeutet bei den steigenden Lebenshaltungskosten (Stichwort: Inflation) einen "Wertverlust".

Natürlich kann man auch Glück haben, und das Grundstück liegt in der zukünftigen Boom-Region Deutschlands....aber wenn ich dabei so an die Sprüche mit den "blühenden Landschaften" denke..

Gruß
Ralf

 

Nicht unbedingt alles auf einmal, aber wie oben schon erwähnt, gibt es sinnvolle Kombinationen.

Energieverbrauch ist so eine Sache. 44.000kWh klingen heute vielleicht nach nicht viel, aber in ein paar Jahren sieht das schon ganz anders aus. Ich habe an meinem Haus Bj. 1974 auch ständig optimiert, und trotzdem gelang es gerade mal so die steigenden Energiepreise zu kompensieren.
Wenn ich zurückdenke was meine Immobilien früher so "verbraucht" haben, dann wäre das bei den aktuellen Energiepreisen schon ziemlich schmerzhaft. Durch die Energiesparmaßnahmen sind die Schmerzen zumindest einigermaßen erträglich geblieben.

Gruß
Ralf

 

Noch lange nicht. An solchen Hütten gibt es ständig was zu "verbessern".

Ich habe den "Verbrauch" in etwa halbiert. Dafür sind aber nicht nur die Modernisierungsmaßnahmen verantwortlich, sondern das Nutzerverhalten hat auch einen Einfluß. Deswegen ist es schwierig die Einsparung in kWh anzugeben.

Schwer zu beantworten. Wenn, dann würde ich so ein Haus nur noch mit erheblichem Abschlag kaufen. Bei einem Neubau hat man zumindest die ersten Jahre mal Ruhe. Zudem kann man so bauen wie man sich das vorstellt, und muss sich nicht ständig mit den Gegebenheiten arrangieren.
Dank verbesserter Baumaterialien und Verarbeitungsmethoden, ist bei einem Neubau vieles leichter umzusetzen.

Bei älteren Gebäuden stellt sich immer die Frage, wo fängt man an mit modernisieren, und wo hört man auf. Wären es nur kleine Arbeiten, die man für wenig Geld erledigen könnte, dann könnte man damit ja leben. Aber kloppt man an einer Ecke die Wand auf, nur um vielleicht ein paar Rohre zu verlegen, dann kann es schon passieren, dass man am Ende die komplette Wand freigelegt hat....einfach, weil man es nicht über´s Herz bringt, den Murks den man sieht einfach wieder zuzuschmieren. Über Kosten darf man dann gar nicht nachdenken.

Solche Häuser sind wie Überraschungseier, nur mit dem Unterschied, dass jede Überraschung richtig Geld kostet.

Vielleicht bin ich aber nur zu pingelig und mache mir damit das Leben unnötig schwer.

Gruß
Ralf

 

Nun, wenn man Neubau einerseits und einen Zeithorizont von 40+ Jahre in Betracht zieht, muss man bedenken, dass der Neubau in 10 Jahren auch schon wieder ein Altbau ist, an dem dann gerade sanierte noch ältere Altbauten technisch schon wieder vorbeiziehen...
Insbesondere wenn der Neubau aus Kostengründen so gebaut wurde, dass er "gerade so" die aktuellen Anforderungen erfüllt.

Wie sehen denn die baulichen Eigenschaften von Gebäuden aus:

- Statisches Skelett: Nach meiner Kenntnis haben sich die Anforderungen hier in den letzten 100 jahren nur unwesentlich erhöht - ist aber mal eine Frage in die Runde, rein aus Interesse. Da wäre dann Altbau = Neubau.

- Schallschutz: hier werden die Anforderungen kontinuierlich höher, da nachträgliche Anpassungen schwierig sind, heist es hier: sobald man rangeht klotzen, nicht kleckern

- Wärmedämmung / Luftdichtigkeit: derzeit ist noch keine Entwicklung absehbar, die unter den Grenzwert von 0,1 W/m2K gehen. Wer also Bauteile seines Albaus anfasst und unter den Wert drückt, könnte auch für die nächsten 100 jahre auf der sicheren Seite sein. Bei Fenstern ist vermutlich noch Luft drin, aber da ist eh eher kontinuierlicher Austausch angesagt.

- Elektroinstallationen: Datenseitig ist ständig Bewegung vorhanden, hier sollte man bei Umbauten also spätere Installationen erleichtern. Starkstrom: mehr als 1-2*13 A je Raum dürfte rein Thermisch kaum mehr überschritten werden - wo soll die Leistung denn hin... Ist der Standard erreicht, und die Küche und ggf. Bäder (->DLE) sehr gut angebunden, könnte in dem Bereich auch für längere Zeit das Ende der fahnenstange erreicht sein.

- HKLS: hier ist in der letzten Zeit viel Bewegung. Weniger bei klassischen Heizkörpern, das Grundprinzip bei Fussbodenheizungen scheint auch stabil, Wandheizungen / Bauteilaktivierung könnte ein Thema sein, KWL sowiso, Erdwärmetasucher etc... Hier also auch Umbaumöglichkeiten vorhalten, gedanklich WEge für Lüftungsanlagen vorhalten und bei Umbaumassnahmen freihalten bzw. Platz schaffen.

- Alle Oberflächen innen und aussen: die unterliegen sowiso ständigem Verschleiss und müssen erneuert werden, d.h. hier gilt es wie oben: jeder neubau wird doch relativ schnell auch zum Altbau.

Das wäre so mein Ergebnis.
Eine Sache spielt natürlich mit rein: Ralfs Überaschungseier gehen hauptsächlich dann richtig ins Geld, wenn man für jedes Ei 5 Handwerker zum Beheben braucht. Materialkosten sind meist nicht das Thema, und macht man die Arbeiten in einem Zug gleich mit, auch die Zeit nicht.
(Beispiel: aktuell beim Zimmer renovieren bei meiner Mutter zwei zweiadrige Leitungsstücke entdeckt, die mein Vater vor 33 Jahren noch belassen hatte, sowie eine ganz und gar unzulässige Steckdosenzuleitung mit 2x 0,7qmm Litze ...
Kostet 10m Kabel, neue Steckdosen + Schalter waren sowiso vorgesehen, 3 Dosen, 3kg Gipsputz zum zumachen und 3 Stunden zusätzliche Arbeit + eine Messrunde mit Fluke Gossen, Metrawatt & Co. Mit Eli und Gipser hätte der Eli auf Grund des zwingenden Ablaufs mit Fussbodenumbau, ergänzung Luftdichter Schicht im Geschossdeckenbereich (Balkendecke Baujahr 26 mit Schlackenfüllung), sonstigen diversen Arbeiten 3x anfahren müssen, der Gipser mindestens 2x, und der Hersteller des Fussbodens die Arbeiten hierfür jedesmal unterbrechen müssen. Ach, 'nen Maurer hätts auch noch gebraucht, und nen Fensterbauer zum Nachrüsten der Fensteranschüsse Bj 92 (ug 1,2) auf heutigen Stand entsprechend RAL...)
Eines kann man aber versprechen - wer ein altes Haus hat, und keinen Mist bauen will, braucht entweder viel Geld für Handwerker, oder muss sehr viel lesen und denken. Ist oft mehr eine Gehinschmalzhypothek als eine Muskelhypothek - auch wenns letzteres zusätzlich auch braucht.

 

Deine Liste ist OK.

Genau betrachtet, richtig. Du vergisst dabei aber den Faktor Mensch, der vielleicht seit Jahren/Jahrzehnten an der Hütte hängt, und das erfahrungsgemäß ganz anders sieht als Du.

Man kann also mit so einem "Angebot" den Bogen ganz schnell überspannen. Deswegen hilft ja eine quasi "neutrale" Stelle, sprich ein Wertgutachten.

Aber wie schon geschrieben, Emotionen kann man nicht in Zahlen fassen.

Die Substanz ist weniger das Problem, so eine Hütte fällt schon nicht auseinander. Ich könnte Dir aber genügend Beispiele nennen, die genau so teuer kamen wie bei einem Neubau (oder noch teurer). Dach, Bj. 1972, Sparren, Latten, Ziegel drauf. Damit so ein Dach "EnEV tauglich" wird darfst Du so viel Geld auf den Tisch blättern, wie für ein komplett neues Dach. Die paar Sparren die man spart, machen den Kohl auch nicht fett, und die gesparten Kosten werden durch den erhöhten Aufwand (zuerst alles runter, dann wieder drauf) mehr als kompensiert.

Heizung, TW-Installation, das alles ist in einem Neubau einfacher zu realisieren als in einem "alten" Haus.

Gruß
Ralf

 

So wie ich oben auch schon geschrieben habe - es steht etliches an, gerade bei der thermischen Hülle hat sich in den letzten Jahren sehr viel getan, und das kostet beim einzelnen Bauteil durchaus auch den Neupreis - aber der Zeitfaktor kommt auch hinzu.
Beim Altbau kann man zum teil leichter schieben, wann man die Investition tätigt. Beim neubau geht das nicht, dort muss sofort ein Dach drauf. Beim Altbau können zwischen Kauf und Dachtausch auch 15 Jahre liegen - dann wäre ein ursprünglich neues Dach auch schon angegraut, ein Dach Bj 1995 würde die heutige EnEV auch schon nicht mehr einhalten. (Daher würde ich auch über die EnEV hinausgehen - die Lebenserwartung des Daches ist viel höher als die Lebenserwartung der aktuellen Dämmstandards, und das Delta im Preis zu einer dauerhaft tauglichen Lösung ist nicht gar zu hoch... )
Das mit dem Kaufpreis habe ich in einem frührern Beitrag ja auch schon mal vorgerechnet. Bei 80.000 Kaufpreisanteil Haus und 180qm Fläche sind es 444€ je qm Hauskosten. Neubaukosten sind knapp 1000€ je qm mehr. Also kann man relativ zu einem Neubau schon im laufe der Zeit einiges Investieren.
Wichtig ist halt, gut zu planen - es gibt nichts dooferes, wenn man feststellt, dass man vor 5 Jahren bei den letzten Arbeiten doch noch ein Kabel oder Rohr hätte einziehen müssen....
Läuft am Ende darauf hinaus, dass man immer wieder die Komplettsanierung im Hinterkopf haben muss, und dann die einzelnen Stufen durchführen mauss - die sich aber dann natürlich auch immer wieder an den aktuellen technischen Stand anpassen.