Haukauf - Verkäufer wohnt weiterhin im Haus. Ist sowas unbedenklich ?

Vergesst doch mal die derzeit ach so günstigen Zinsen... Wenn die Finanzierungsmöglihckeit nur darauf fußt, wird es wohl über kurz oder lang Probleme geben.

 

Hallo erstmal,
würde gerne diesen Thread hier aufwärmen da ich gerade das gleiche plane (als Käufer), weil's halt auch einfach nicht anders geht. Das Objekt ist hier in München und sehr interessant. Warten kann der Verkäufer nicht (er würde auch definitv nen anderen finden der das mitmacht) da er sonst den Hausbau nicht hinbekommt zu dem er aufgrund Kinderzuwachs gezwungen ist. Und ein Jahr schieben möchte ich eigentlich auch nicht da ich natürlich die Gunst der Stunde nutzen möchte und auch die Finanzierung nicht zu lange nach hinten raus laufen soll.

Für mich sind da aber echt auch noch paar Fragen offen, Paul99 vielleicht liest du hier noch mit, den deine Lösung hat eigentlich Charme ;-) . Ich frag mich einfach wie läuft es während einer solch notariell vereinbarten "Nutzungszeit" mit den Nebenkosten und Versicherungen? Und wie werden die "Einnahmen" (sprich der Verkäufer soll Zins und Tilgung für diese Zeit als "Mietkosten" übernehmen. Werden die als Mieteinnahmen versteuert? Weil wenn ich nicht offiziell vermiete kann ich ja Tilgungszinsen und AfA auch nicht absetzen bzw. Nebenkosten eben auch nicht weiterberechnen. Das ist echt ne Krux... Vielleicht gibts hier noch den ein oder anderen der sowas als Käufer oder Verkäufer schon durchhat und vielleicht auch nen Auszug aus dem Kaufvertrag hat wie es dort geregelt wurde (gern auch per PN).

Würde mich auf Antwort freuen.

 

Hallo ungusano, ich habe letzten Dezember (2012) verkauft, mittlerweile auch mein Geld bekommen und wohne noch in meinem Haus bis Ende September.
Für Deine Fragen nehme ich mir nachher Zeit, jetzt bin ich in Eile
Aber zur Beruhigung: es ist alles nicht so kompliziert, wie gedacht... habe jetzt auch nicht den Thread hier gelesen, da ja aufgewärmt

 

Also, der paul99 hat es schon so dargestellt, wie es ist.
Es handelt sich um einen normalen Hauskauf/verkauf. Es geht zum Notar, der regelt alles. Wie Verkäufe mit kürzerer Übegabezeit wird eine Terminsetzung für den Geldfluss und ein Termin für die Übergabe im Vertrag festgehalten. Der einzige Passus, der in einem Nebensatz anders ist, dass in der Zwischenzeit die Immobilie ordnungsgemäss bewirtschaftet wird (sinngemäss).
Es handelt sich nicht um ein Mietverhältnis, also keine komplizierten Geschichten, wo der eine oder der andere das Finanzamt noch hinzuziehen muss.
Da unsere Käufer die Kaufsumme bar hatten, verzichten sie auf einen Ausgleich ("Miete"). Nun gut, sie verzichten wohl eher, weil sie ahnten, dass es noch andere Interessenten gegeben hat, die mehr geboten hatten. Die anderen Kaufinteressenten hätten von uns die Darlehenszinsen von uns als Ausgleich bekommen, aber nicht deren Tilgung (ist ja quatsch, warum sollte ich eine hohe Tilgung für die bezahlen? vielleciht noch 10% )
Wir wären mit einem höheren Gebot besser gefahren bei diesem niedrigen Zinsniveau, aber die Leute sind unkompliziert, und zusammen am runden Tisch haben wir uns gemeinsam eine Winwin-Situation erarbeitet.
Ich muss dazu sagen, dass ich für Immobilienmakler arbeite (habe aber mein Haus privat verkauft), von einem habe ich aber die Info erhalten, dass dieses Verfahren Usus ist. Der Häuslebauer braucht schliesslich den Erlös als EK.
Verbrauchskosten zahlen wir natürlich weiter. Einzig ist die Gebäudevers., die sie übernehmen werden. Sie sind ja mittlerweile auch im Grundbuch eingetragen.
Bezahlt haben wir diese Anfang des Jahres.
Bei uns wird sich der Baubeginn verzögern. ich sehe uns schon in einem Wohnmobil auf unserem Grundstück stehen
Aber wir könnten, bevor sie Ende Juni ihr Mietverhältnis kündigen, mit denen reden, ob sie uns einen Monat nach hinten "schenken".
Sind noch Fragen offen?

Gruss
Yvonne

 

Hallo ungosano,

Besitz und lastenübergang ist genau an dem Tag, wenn der neue einzieht, bis dahin zahlt der Verkäufer alles, Grundsteuer, Müll, Heizung usw. Wenn du fragen hast Schick mir eine Mail.

Gruß Paul

 

Wann war bei Euch die Grundbucheintragung? Erst nach Übergabe des Hauses?

 

@Paul: Danke für die Rückinfo, du kriegst Post ;-)

@ypg111: Danke für Deine Ausführungen. Zum Thema Zins UND Tilgung. Es ist eigentlich egal wie man das Kind beim Namen nennt. Fakt ist. Es fließt zum diesen Mai das Geld und Mai 2014 erfolgt dann unser Einzug. D.h. während dieser Zeit muss er marktübliche Miete oder Nutzungsgebühr zahlen, die bei mir eben ziemlich genau Zins und Tilgung entsprechen. Im übrigen war das auch das Angebot des Verkäufers (wobei man über die Höhe noch sprechen muss).

Was anderes ist wenn man einfach den "Verkauf" verschiebt, sprich wenn ich tatsächlich erst 2014 Eigentümer werden würde... dann würde jetzt aber auch kein Geld fließen und der Vekäufer hätte das Problem zum laufenden Kredit noch einen für den Neubau draufzusatteln... Er hätte hier also die doppelte Belastung und das Problem dass die Bank hier wohl gar nicht mitmachen würde.

 

@ ypg111: der neue Eigentümer kam erst ins Grundbuch, als ich ausgezogen war. Also hatte ich den (Großteil) des Geldes UND stand im Grundbuch. Eine recht komfortable Situation. Ich muss dazu sagen, dass ich am ersten Tag bereits 4 Käufer gefunden hatte, die haben mir alle den Deal angeboten, war vielleicht zu billig die Hütte....

 

Wie war den das Prozedere bezüglich der ein- und auszutragenden Grundschuld? Oftmals hat der Verkäufer ja noch eine Belastung drauf und der neue möchte eine eintragen. Läuft das den normalen Weg, oder ist das speziell geregelt worden?

 

der notarielle Vertrag sieht hier vor, dass a) der Verkäufer seine Grundschuld zu löschen hat und b) dem Käufer zwecks Kaufpreisfinanzierung alle Rechte einräumt, Grundschulden wieder ein zu tragen

 

Das ist ja üblich, mich würde eher interessieren ob die Eintragungen und Löschungen bereits bei Zahlung des Kaufpreises passieren, oder erst bei der Umschreibung im Grundbuch.

 

Die Löschung der Grundschuld wird beantragt, wenn das Darlehen der Bank bezahlt wird, dann wird die Grundschuld aus dem Grundbuch genommen. Daraufhin erfolgt erst der neue Eintrag entsprechend einer eventuellen Schuld bzw einem neuen Eigentümer. Also Schritt für Schritt - beides eigenständige Handlungen durch das Amtsgericht.

 

Mich interessiert immer noch der zeitliche Ablauf. Das grundlegende Vorgehen ist klar. Bei mir hängt es hier.

Die Bank des Käufers möchte ja eine Sicherheit, wird sich also eintragen lassen. Damit müsste doch der Verkäufer zum Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung seinen Kredit ablösen, damit seine Grundschuld ausgetragen werden kann.

So. Und jetzt zieht er nicht aus. Wo kommt denn dann das Geld für die Rückabwicklung her? Für diesen Fall hat der Käufer doch keinerlei Sicherheiten, im Worst Case plättet sich der Verkäufer beim Bau oder verjuckelt das Geld und dann? Wenn der Passus wie von Paul beschrieben wirklich so ohne weitere Bedingungen im Vertrag steht, dann hat der Käufer ja noch nicht einmal eine Chance ins Grundbuch zu kommen.

Mal ganz davon abgesehen, dass der Schaden für den Käufer (Vorfälligkeit für die Kreditrückzahlung an die Bank, Notarkosten, etc) so hoch sein wird, dass die 5% ein Witz sind.

Oder übersehe ich was?

 

@tanzbaer, verstehe ich - ehrlich gesagt - auch nicht.
Ich sehe auch keine winwin-Situation für beide Beteiligten, nur bei paul selbst. Theoretisch funktioniert das bei ihm auch nur, wenn der Käufer kein Darlehen aufnehmen muss, sodass der Grundschuldeintrag nicht stattfindet.

Ich ziehe dann doch klare Verhältnisse - wie der zeitliche Ablauf bei mir - vor. Und jeder kann lächeln

 

1. wieso win-win-Situation für beide Seiten? Das habe ich auch nicht behauptet.
2. Die Bank steht doch nun im Grundbuch und kann auch vollstrecken, die steht also auch nicht nackend da. Zitat:"Die Grundschuldgläubigerin darf die Grundschuld nur insoweit als Sicherheit verwerten oder behalten, als sie tatsächlich Zahlungen mit Tilgungswirkung auf die Kaufpreisschuld des Käufers geleistet hat."

Um das nochmal klar zu stellen: das geht natürlich nur mit einem Haus, auf das der Käufer scharf ist, dann ist sein win eben, dass er das Haus eben überhaupt bekommt. Wenn das Ding seit drei Jahren rumsteht wird Dir keiner einen solchen Vertrag unterschreiben.