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Notartermin steht. Werkpläne nicht vorliegend

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  1. #1

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    Notartermin steht. Werkpläne nicht vorliegend

    Hallo liebe Experten,

    wir beabsichtigen eine ETW (Neubau) direkt von einem Bauträger zu kaufen. Dabei soll der Grundriss nach unserer Vorstellung geändert werden. Der Notartermin zur Beurkundung des Kauf- und Werkvertrags steht schon vor der Tür.

    Das Bauvorhaben an sich ist noch ganz am Anfang und die Ausführungspläne in 1:50 werden nach Angabe des Bauträgers erst in c.a. 2 Monaten erstellt. Im Kaufvertrag wird nicht explizit erwähnt, dass wir als Käufer bei der Ausführungsplanung mitwirken und mitbestimmen dürfen.

    Aufgrund der Grundrissänderung hat der Architekt im Auftrag des Bauträgers uns zwar einen angepassten Grundrissplan (M 1:100) erstellt. Dieser stimmt zwar im Großen und Ganzen, allerdings sind viele Details darauf noch nicht ersichtlich (z.B. Türöffnungsrichtung, Wandöffnungsmaß, Wandverkleidungen usw.).

    Daraufhin habe ich die Mühe gemacht, einige für uns wichtige Eckpunkte ausformuliert und dem Bauträger vorgeschlagen, diese Texte in den Kaufvertrag aufzunehmen. Dieser Vorschlag wurde allerdings vom Bauträger abgelehnt mit der Begründung, dass der ueberarbeitete Grundrissplan für den Notartermin voellig ausreichend ist und die techn. Feinheiten nicht im Kaufvertrag sondern im Rahmen der Bemusterung bzw. nach Vorlage der Werplanung (1:50) im beiderseitigen Einvernehmen geregelt werden sollen. (wie ich vorhin schon erwähnt habe, gibt es im Werkvertrag keine Klausel über das beiderseitige Einvernehmen)

    Meine Frage ist jetzt, macht es wirklich keinen Sinn, Werkplan-Details im Kaufvertrag aufzunehmen, wie der Bauträger behauptet hat, oder sollen wir uns hier durchsetzen, da der überarbeitete Grundrissplan doch noch nicht 100% unserem Wunsch entspricht?

    Besten Dank und schöne Grüße
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  2. Notartermin steht. Werkpläne nicht vorliegend

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  3. #2

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    Ja.
    Vor der Unterschrift habt Ihr die Oberhand, danach der BT:..
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  4. #3

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    Kommt schon darauf an, was ihr en Detail laut Kaufvertrag kauft.

    In jedem Fall würde ich darauf bestehen, dass der Grundriss und technische Details der zu kaufenden Wohnung noch zwischen Bauträger und Käufer festzulegen und in einem gesonderten Vertrag einvernehmlich zu regeln sind!
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  5. #4

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    Und danach kann der nehmen was er will...

    Alles, was ihr jetzt bestimmt könnt ihr verhandeln, danach seid ihr Bittsteller und müsst zahlen was der BT haben will...
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  6. #5
    Themenstarter

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    Vielen besten Dank für Eure schnelle Hilfe und Mutmachung!!

    Ich werde versuchen, mich durchzusetzen und diese Eckpunkte in den KV einzubringen. Mal sehen, ob das klappt. Notfalls müssen wir den Notartermin platzen lassen wenn der Bauträger wirklich nicht nachgibt (denn dann müsste es ernsthafte Gründe geben warum er nicht nachgibt). Kennt Ihr vielleicht so einige schlagfertige und überzeugende Argumente für solche Verhandlungen?

    Was mich auch noch interessiert ist, ob es bei ETW-Neubau wirklich so üblich ist, dass die Werkpläne beim Notartermin noch nicht zur Verfügung stehen. Diese sind eigentlich das Herzstück des ganzen Bauvorhabens, insb. wenn man sich noch eine Grundrissänderung wünscht.
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  7. #6
    Themenstarter

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    Zitat Zitat von ecobauer Beitrag anzeigen
    Kommt schon darauf an, was ihr en Detail laut Kaufvertrag kauft.
    Hallo ecobauer,

    es handelt sich hier vor allem um die Position und Maße von einigen Wandöffnungen in tragenden Wänden. Ich wollte das auf jeden Fall in den KV ergänzt haben, da solche Details schon den Rohbau betreffen und so früh wie möglich und so klar wie möglich im Kopf des Architekten bleiben müssen.

    Oder sehe ich die Dinge vielleicht einfach zu skeptisch?
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  8. #7
    wasweissich
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    es wäre durchaus ratsam , die bemusterung vor der unterschrift zu machen...

    Kennt Ihr vielleicht so einige schlagfertige und überzeugende Argumente für solche Verhandlungen
    ja , deine unterschrift ....
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  9. #8

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    Zitat Zitat von kh2011 Beitrag anzeigen
    Oder sehe ich die Dinge vielleicht einfach zu skeptisch?
    Nöö, das seht ihr genau richtig!! Wenn eure Wünsche - vor allem die tragenden Bauteile betreffend - nicht explizit im Kaufvertrag benannt sind, weil diese halt nunmal vom vorliegenden Plan ja abweichen, dann baut der BT euch irgendwas und ihr habt es am Bein mit dem Vertrag!

    Zitat Zitat von wasweissich Beitrag anzeigen
    es wäre durchaus ratsam , die bemusterung vor der unterschrift zu machen...
    Ich habe noch keinen BT/GU/GÜ kennen gelernt, der die Bemusterung schon vor der Unterschrift macht. Diese betrifft ja i.d.R. auch nur noch die Ausstattung der zu kaufenden Immobilie.
    Die grundlegenden Dinge wie Grundrisse, Bauleistungsbeschreibung usw. sollten schon vor Unterschrift geklärt sein!
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  10. #9

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    Unterschrift

    Man sollte dem BT/GÜ möglichst wenig Schlupflöcher für "Nachträge" offen lassen. Wandöffnungen und Positionen sind ein beliebtes Feld hierfür.
    In der Bemusterung stellt sich plötzlich (nach Unterschrift") heraus, dass die Position der Wohnzimmertür "aufwändige statische Maßnahmen" notwendig macht

    -> 4800 EUR Mehrkosten... Und nu?

    Bemusterung in jedem Fall vor der Unterschrift.
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  11. #10

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    Wär toll wenn alles vor Unterschrift bemustert wäre; das ist aber nun wirklich nicht üblich und auch in der Praxis aus verschiedenen Gründen nicht umsetzbar.

    Es sollte aber im Vertrag 'Alles' entspr. ausreichend spezifiziert sein; wenn möglich mit Produktbezeichnungen. Das ist dann für alle eine ehrliche Basis.

    Nur z.B. "Oberbodenbelag Fliesen in Bad, WC und Küche" ist also unzureichend beschrieben. Hier gehört genau beschrieben was für Fliesen; also Material, Format, Farbe, Rutschfestigkeitsklasse, Abriebgruppe...... Am Besten dann halt abschliessend ein Produktbeispiel welches als 'Beispielstandard' für das Projekt dient.
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  13. #11
    Themenstarter

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    Moin zusammen,

    in den letzten Tagen ist der BT uns Stückchen näher gekommen. Er besteht weiterhin darauf, den Vertragstext nicht ändern zu wollen. Auch die Erstellung eines neuen Grundrissplans wird er jetzt nicht machen. Aber er ist damit einverstanden, die Positionen auf dem vorhandenen Grundrissplan handschriftlich zu ergänzen und vom Notar mitbeurkunden zu lassen.

    Aus unserer Sicht ist diese Lösung einigermaßen akzeptabel. Oder sind wir wieder zu blauäugig?

    Und jetzt noch was neues, was uns gerade aufgefallen war. Über die Abnahme hat der BT eine Schiedsgutachterabrede im Vertrag verbaut:

    Können sich die Beteiligten an Ort und Stelle nicht darüber einigen, ob und gegebenenfalls welche Restarbeiten oder Baumängel noch zu erledigen bzw. zu beseitigen und daher in die Niederschrift (Abnahmeprotokoll) aufzunehmen sind, so kann jeder Beteiligte verlangen, dass auf Vorschlag des Verkäufers über die Zweifelsfragen ein von der Industrie- und Handelskammer zu XXXXXX zugelassener öffentlich vereidigter Sachverständiger als Schiedsgutachter entscheidet. Die Kosten des Sachverständigen tragen Käufer und Verkäufer im Verhältnis ihres Obsiegens bzw. Unterliegens; auch über dieses Verhältnis entscheidet der Schiedsgutachter. Der Rechtsweg zu den ordentlichen Gerichten wird durch diese Schiedsgutachterabrede nicht ausgeschlossen.
    Nach dem Wortlaut hatte ich so verstanden dass ich den vom BT vorgeschlagenen SV akzeptieren muss. Deshalb habe ich den Notar gefragt, wie ich den Text "auf Vorschlag des Verkäufers" interpretieren soll. Mir wurde gesagt, dass wir einen vom Verkäufer vorgeschlagenen SV nach BGB selbstverständlich ablehnen kann und uns mit dem Verkäufer im gegenseitigen Einvernehmen auf einen anderen SV einigen können, wenn es berechtigte Gründe dafür gibt.

    Stimmt das so wirklich?
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  14. #12

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    Ich habe langsam aber sicher das sichere Gefühl, dass ihr euch einen Baurechtsanwalt zur Seite nehmen sollt. Da tauchen soviele "Ungereimtheiten" auf, die u.U. deutlich teurer werden als eine fachanwaltliche Beratung.
    Zu der Frage: In deutschen Landen gilt grundsätzlich freies Vertragsrecht im Rahmen gesetzter Rechtsnormen. Und solche Verträge gelten dann erstmal auch!!! Das heißt, wenn sich der Bauträger an die vereinbarten Wege hält, habt ihr den schwarzen Peter und die Kosten!
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