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Baurecht - erhaltenswerte Bausubstanz

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  1. #1

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    Baurecht - erhaltenswerte Bausubstanz

    Hallo zusammen,

    meine frage wendet sich an erfahrene Fachleute in Sachen Baurecht.
    Bei meinem aktuellen Problem handelt es sich um eine teilweise Nutzungsänderung einer landwirtschaftlichen Heulege.

    Überblick:
    landwirtschaftliches Anwesen, T-Bau

    senkrechter T-Strich = Wohntrakt b/l = 13/8m
    EG Wohnen, OG Wohnen, Dachboden kalt (bewohnt)

    waagerechter T-Strich = Wirtschaftstrakt b/l = 12/25m
    EG Stall, OG Heulege (in Nutzung)

    Aus technischer Sicht ist die Substanz in Ordnung.

    Vorhaben:
    In der Heulege soll auf ca. 10m Länge eine Wohnung eingebaut werden. Der darunterliegende Stall sowie der Rest der Heulege bleibt erhalten.
    Die Breite sowie das Dachprofil bleiben exakt wie gehabt.

    Nun gibts ja für solche Fälle lt. BauGB §35 (4) 1 die Anforderungen:
    a) Zweckmäßige Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz
    b) äußere Gestalt bleibt im Wesentlichen gewahrt.
    usw...

    Im Telefonat mit der unteren Genehmigungsbehörde konnte ich fg. Info erhalten:
    Es muß ein erheblicher Teil der Substanz erhalten werden. D.h. Sparren, Pfetten und Binderkonstruktion sowie Ständerwerk der Außenwände.
    Außerdem seien in Bezug auf die Gestaltung gewisse Fensterformate zu berücksichtigen.

    Zur Erhaltung der Substanz:

    Nach meinem BauGB-Kommentar (Jäde/Dirnberger/Weiß) muß es sich um "bestandsschutzfähige Substanz handeln. Bei Änderung eines nichtselbständigen Teils, kommt es nicht darauf an, ob die Substanz dieses Teils, sondern die des gesamten Gebäudes erhaltenswert ist"
    Verweis auf Urteil (VGH 1 B 00.2504 v. 28.09.2001)

    Das Amt verweist auf ein anderes Urteil (VGH 1 BV 05.2981 v. 05.02.2007
    )
    " ...dürfen zwar erhebliche Änderungen, insbesonders im Gebäudeinneren, verbunden sein; von den die äußere Gestalt bestimmenden Gebäudeteilen (Außenwände, Dach) müssen jedoch zumindest wesentliche Teile erhalten werden."

    Wie würdet Ihr die Sachlage bzgl. Erhaltung von Substanz interpretieren:
    - Handelt es sich um einen nichtselbständigen Teil?
    (Ich meine Ja, denn das EG bleibt ja erhalten)
    - Müssen tatsächlich einzelne Bauteile erhalten bleiben (Sparren, Ständerwand..) oder bezieht sich die Formulierung "erhaltenswerte Substanz" auf das Gesamtgebäude?

    Ich werde demnächst einen Termin mit dem Amt vereinbaren, möchte aber vorher eure Expertenmeinung hören. Für fachkundige Hilfe und evtl. Referenzfälle wäre ich dankbar.
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  2. Baurecht - erhaltenswerte Bausubstanz

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  3. #2
    bluecher
    Gast
    vorneweg: was bedeutet T-strich, T-bau
    ##
    1 was sagt die gemeinde, die hat planungshoheit?
    2 nutzungsänderung dieser art wird nur bei vitamin B genehmigt
    3 im verhandlungsverfahren ist das nicht zu bekommen, sondern nur mit vorbescheid. du fragst garantiert nicht die gesamtheit der beteiligten behörden :-)
    4 substanzerhalt ist bei nutzungsänderung wie in diesem falle eher nachrangig.
    5 erhaltenswert aus welchem grund?
    6 du mußt mehr städtebaulich landschaftsplanerisch denken, und nicht so sehr baukonstruktiv. die erhaltung nicht auf sparren beziehen ...
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  4. #3
    Themenstarter

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    Also mit T-Bau wollte ich verdeutlichen wie das Gebäude aussieht. (von Oben)

    1. Die Gemeinde hat soweit nichts dagegen.
    2. Es handelt sich hier um ein "privilegiertes Vorhaben" im Außenbereich. Das hat nichts mit Vitamin-B zu tun. siehe BauGB §35 (4) 1
    3. Nein - ich frag nicht alle Behörden, sondern die Entscheidende: Das Bauamt im LRA.
    4. Substanzerhalt nachrangig? - Das ist lt. unserem LRA das entscheidende Kriterium. Worauf begründest Du deine Meinung? (lies mal den Paragrapen oben)
    5. Erhaltenswert im Sinne des o.g. Paragraphen. Wie interpretierst Du diesen (wirtschaftlich erhaltenswert, technisch erhaltenswert...?)
    6. Sparren usw...Na eben - das ist ja nicht meine Denke. Aber leider ist das wohl die Sicht der Genehmigungsbehörde.
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  5. #4
    bluecher
    Gast
    hab mich etwas eingelesen---

    2 nutzungsänderung nach BauGB §35 (4) 1, gemäß (1) 1, also land- oder forstwirtschaftlicher betrieb, und f) im Falle der Änderung zu Wohnzwecken entstehen neben den bisher nach Absatz 1 Nr.1 zulässigen Wohnungen höchstens drei Wohnungen je Hofstelle.
    also doch nicht vitamine sondern fakten -- die du erfüllen kannst?

    3 das lra ist nicht die entscheidende behörde. vom lra werden die träger öffentlicher belange, die in einem förmlichen verfahren zu beteiligen sind um stellungnahmen und auflagen gebeten. ein bescheid des lra beinhaltet also die gesamtheit der beteiligten behörden. das meinte ich mit: "du fragst garantiert nicht die gesamtheit der beteiligten behörden :-)"
    und deshalb meine ich: im lra bekommst du lediglich ein stimmungsbild!

    4 substanzerhalt -meinst du (4) 4? die frage ist ob die umwandlung eines heustadls unter substanzerhalt zu beurteilen ist, oder eher teil einer streusiedlung wird?

    5 städtebaulich, bau & kulturell, raumordnerisch, die kulturlandschaft prägend ... und keinesfalls wirtschaftlich erhaltenswert wie du vermutest! da erkenne ich keinen sinnvollen gedanken!? technisch erhaltenswert dito!? technisch erhaltenswert, was ist das?

    6 ich bin immer noch nicht davon überzeugt, dass deine denke in richtung BauGB, also in richtung raumordnung, städtebau, baukultur, zersiedlung gerichtet ist!?!?
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  6. #5
    Themenstarter

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    2.
    keine Vitamine - genau!

    3. Ok - na dann eben ein "Stimmungsbild"

    4. Nein, ich glaube (4) 4 hilft hier nicht weiter. Ich beziehe mich auf (4) 1 "..Änderung der bisherigen Nutzung.."
    und zwar die Anforderung unter a) "...zweckmäßige Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz..."
    Darauf bezieht sich auch das LRA
    Die restlichen Anforderungen (b - g) werden eingehalten.

    5. OK -
    Zitat Zitat von bluecher Beitrag anzeigen
    ...städtebaulich, bau & kulturell, raumordnerisch, die kulturlandschaft prägend...
    für (4) 4 gilt dies sicherlich, da steht's nämlich auch explizit dabei.
    Die Diskussion mit dem LRA dreht sich jedoch um (4) 1 a). Und dabei wird seitens des LRA eben dieses VGH-Urteil angeführt "...die äußere Gestalt bestimmenden Gebäudeteilen (Außenwände, Dach) müssen jedoch zumindest wesentliche Teile erhalten werden."

    Also ich hab jetzt mal das Urteil downgeloadet und komplett durchgelesen:
    Daraus wird schon ersichtlich, daß tatsächlich Bauteile erhalten werden müssen.
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