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Umgebungsbebauung widerspricht Bebauungsplan

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  1. #1

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    Umgebungsbebauung widerspricht Bebauungsplan

    Hallo zusammen,

    wir wollen eine Baulücke auf einen Hanggrundstück mit einem EFH bebauen. Das Gebiet wurde vor ca. 35 Jahren erschlossen, davor wurde ein Bebauungsplan erstellt. Dieser sieht ein Vollgeschoss vor. Nun entsteht aber bei Häuser in der direkten Umgebung durch die steile Hanglage im Keller zwangsläufig ein Vollgeschoss, so dass regelmäßig zwei Vollgeschosse gebaut wurden.

    Das ist auch dem Bauamt bekannt. Daher wurde uns eine Befreiung für das zweite Vollgeschoss zugesichert - allerdings entsteht dafür eine Befreiungsgebühr von ca. 16.000 EUR. Bei der Umgebungsbebauung wurden nach Auskunft des Baumtes die Genehmigungen ohne Befreiung erteilt (also auch keine Gebühr) - trotzdem wurde zweigeschossig gebaut.

    Wie seht Ihr die Chancen die Gebühr im Guten wegzuverhandeln? Oder sollten wir uns bereits jetzt Rechtsbestand suchen? Falls wir ohne zu murren zahlen, erhalten wir die Baugenehmigung zeitnah. Wir möchten natürlich auch keinen dreijährigen Rechtsstreit um die Baugenehmigung.
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  2. Umgebungsbebauung widerspricht Bebauungsplan

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  3. #2

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    Mit welcher Begründung und auf welcher Rechtsgrundlage wird denn da eine solch hohe Gebühr für eine Befreiung verlangt??
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  4. #3
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    Berechnung erfolgt nach der Bauaufsichtsgebührensatzung des Kreises und errechnet sich aus 0,3*umbauter Raum der Abweichung*Rohbaukosten pro cbm. Da der Raum der Abweichung das komplette Geschoss ist, ergibt sich die hohe Gebühr.
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  5. #4

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    Zitat Zitat von lumo Beitrag anzeigen
    ...wir wollen eine Baulücke auf einen Hanggrundstück mit einem EFH bebauen.
    Habt Ihr schon Pläne und habt überprüft, ob Ihr überhaupt die Vollgeschossbedingung Eurer Landes-BauO erfüllt? In welchem Bundesland ist den das Grundstück?

    Zitat Zitat von lumo Beitrag anzeigen
    Nun entsteht aber bei Häuser in der direkten Umgebung durch die steile Hanglage im Keller zwangsläufig ein Vollgeschoss, so dass regelmäßig zwei Vollgeschosse gebaut wurden.
    Bist Du sicher, woher weißt Du das? Die Voll- oder Nichtvollgeschossigkeit wird vor Bau meist bzgl. des natürlichen Geländes bestimmt, mittlerweile kann das Gelände anders aus sehen (was es aber wiederum nicht sollte/darf).

    Zitat Zitat von lumo Beitrag anzeigen
    Daher wurde uns eine Befreiung für das zweite Vollgeschoss zugesichert - allerdings entsteht dafür eine Befreiungsgebühr von ca. 16.000 EUR.
    Habt das die Gebühr für eine generelle Befreiung oder die für einen bestimmten Bauantrag, wo das Bauamt auch sieht welches Haus gebaut werden soll. Letzteres kostet in der Regel ein paar Hundert Euro mehr, zumindest bei unserem Kreis in NRW.

    Zitat Zitat von lumo Beitrag anzeigen
    Wie seht Ihr die Chancen die Gebühr im Guten wegzuverhandeln? Oder sollten wir uns bereits jetzt Rechtsbestand suchen?
    Wenn Ihr schon Baupläne habt und das Gelände vermessen wurde, würde ich auch mal mit einer geringfügig anderen Positionierung oder einer höheren Geschosshöhe für das EG spielen und damit bei Beibehalt der Firsthöhe das UG "mehr in den Boden drücken". Vielleicht ist dann das UG kein Vollgeschoss mehr. Da gibt es noch mehr Möglichkeiten, die der Architekt sicherlich mit Euch durchspielen kann.
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  6. #5

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    Bevor ich so eine astronomische Summe für eine Befreiung aufbringe, spiele ich im Zweifelsfalle mit den geometrischen Bedingungen für UK Decke über UG, der Position des Hauses im Hang, der Gebäudetiefe oder der Stockwerkshöhe von 1/3 des UGs.

    Wenn der Geländeverlauf nicht eindeutig fixiert ist, wirkt ein dezenter Buckel im Hang manchmal Wunder.
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  7. #6

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    Zitat Zitat von Buddel Beitrag anzeigen
    ... für UK Decke über UG ...
    Ist auch je nach Bundesland auch gerne mal OK Decke.

    Noch ein Tipp: man kann die Nicht-Vollgeschossigkeit sowohl aufgrund der Ecklagen des Gebäudes, als auch über die Mantelfläche (-> Vermesser kann dies in seinem Computer) bestimmen. Ersteres hat Vorteile, wenn das Gelände "durchhängt", das zweite hat Vorteile, wenn Ihr Hügel im Gelände habt, die vom Haus dann überdeckt werden.
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  8. #7

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    Ich würde das Amt im Gegenzug mal fragen, ob die Lust haben, alle in den letzten 35 Jahren erteilten Genehmigungen aufzuarbeiten, wenn Ihr bei allen Gebäuden den Verdacht der nicht B-Plan gerechten und ohne Befreiung erfolgten Bauausführung vortragt. Natürlich für jedes der Häuser einzeln

    Und Ihr das vorher per Aushang im Baugebiet ankündigt.

    Sorry - natürlich kann eine Behörde dafür Gebühren erheben, aber das ist reine Schikane.
    Die wissen genau, welchen Leichen die im Archivkeller haben und wollen Euch in die gleiche Lage zwingen wie die, die ohne Befreiung gebaut haben.
    Ggf. auch mal bei der nächsthöheren Bauaufsichtsbehörde nach der Berechtigung einer solchen Gebühr fragen.
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  9. #8

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    Wonach bemisst sich eigentlich diese Befreiungsgebühr von 16.000,00 Teuro???

    Das klingt für mich auf den ersten Blick maßlos übertrieben und wie ein April-Scherz!
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  10. #9

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    Zitat Zitat von rechter Winkel Beitrag anzeigen
    Wonach bemisst sich eigentlich diese Befreiungsgebühr von 16.000,00 Teuro???

    Das klingt für mich auf den ersten Blick maßlos übertrieben und wie ein April-Scherz!

    Steht doch oben...

    Zitat Zitat von lumo Beitrag anzeigen
    Berechnung erfolgt nach der Bauaufsichtsgebührensatzung des Kreises und errechnet sich aus 0,3*umbauter Raum der Abweichung*Rohbaukosten pro cbm. Da der Raum der Abweichung das komplette Geschoss ist, ergibt sich die hohe Gebühr.
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  11. #10
    bluecher
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    planungshoheitliegt nicht beim bauamt, sondern der gemeinde, oder dem stadtplanungsamt. befreien vom b-plan tut also erst mal die gemeinde, und schafft damit der unteren genehmigungsbehörde die möglichkeit zu genehmigen.
    wenn das kein aprilscherz ist würde ich mir als physiker mal nen architekten holen.
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  12. #11
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    Zitat Zitat von bluecher Beitrag anzeigen
    planungshoheitliegt nicht beim bauamt, sondern der gemeinde, oder dem stadtplanungsamt. befreien vom b-plan tut also erst mal die gemeinde, und schafft damit der unteren genehmigungsbehörde die möglichkeit zu genehmigen.
    wenn das kein aprilscherz ist würde ich mir als physiker mal nen architekten holen.
    Architekt ist dabei und zuckt mit der Schulter. Daher überlege ich, ob nicht ein RA für Verwaltungs- und Baurecht der richtige wäre (da muss man aber auch ersteinmal einen guten finden - suche schon).

    Das Bauamt hatte uns bereits im Rahmen einer Bauvoranfrage (für den Kniestock) darauf hingewiesen, dass wir auch eine Befreiung für das Vollgeschoss im Keller benötigen. Im Rahmen der Bauvoranfrage wurde die Genehmigung auch zugesichert (war im Gemeinderat) - Begründung war die Umgebungsbebauung.

    Vielleicht hätten wir lieber keinen Befreiungsantrag stellen sollen?

    Nach aktueller HBO (Bauordnung Hessen) ist der Keller definitiv ein Vollgeschoss, da der Hang sehr steil ist. Hinzu kommt, dass die Strasse noch aufgeschüttet wurde (natürliches Gelände liegt ca. 1 m unter Strasse). Um das Vollgeschoss zu vermeiden, müsste man den Eingang im EG ca. 1.10 m unter den Bürgersteig setzen - das macht dort keiner (alle auf Bürgersteigniveau).

    Hat jemand die HBO von 1974 (B-Plan ist vom 19. Juli 1974) - vielleicht war es damals kein Vollgeschoss?

    Zitat Zitat von Buddel Beitrag anzeigen
    Bevor ich so eine astronomische Summe für eine Befreiung aufbringe, spiele ich im Zweifelsfalle mit den geometrischen Bedingungen für UK Decke über UG, der Position des Hauses im Hang, der Gebäudetiefe oder der Stockwerkshöhe von 1/3 des UGs.

    Wenn der Geländeverlauf nicht eindeutig fixiert ist, wirkt ein dezenter Buckel im Hang manchmal Wunder.
    Umplanung haben wir auch schon überlegt, z.B. weniger als 2,30 m Geschosshöhe im Keller oder Staffelgeschoss im EG (so dass dort kein Vollgeschoss entsteht). Sieht alles komisch aus. Insbesondere hat das niemand in der Umgebung machen müssen.

    Zitat Zitat von ralf9000 Beitrag anzeigen
    Habt das die Gebühr für eine generelle Befreiung oder die für einen bestimmten Bauantrag, wo das Bauamt auch sieht welches Haus gebaut werden soll. Letzteres kostet in der Regel ein paar Hundert Euro mehr, zumindest bei unserem Kreis in NRW.
    Ist ein konkreter Bauauntrag - daher kann das Bauamt auch die Gebühr nach dem umbauten Raum berechnen.

    Der Bauantrag läuft seit Anfang Januar und kann nun genehmigt werden (OK der Gemeinde liegt vor). Daher haben wir nun zwei Möglichkeiten: 1.) noch vor Genehmigung umplanen oder irgendwie das Vollgeschoss wegdiskutieren (daher die Suche nach der HBO von 1974) oder 2.) nach der Genehmigung gegen die Gebühr vorgehen. Gibt natürlich noch 3.) - einfach zahlen und sich über ein schönes Haus ohne Umplanung freuen.
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  13. #12

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    Zitat Zitat von lumo Beitrag anzeigen
    Nun entsteht aber bei Häuser in der direkten Umgebung durch die steile Hanglage im Keller zwangsläufig ein Vollgeschoss, so dass regelmäßig zwei Vollgeschosse gebaut wurden.
    Das muss rechtlich nicht unbedingt so sein. Ihr solltet Euch mal ansehen, wie in Deinem Bundesland Vollgeschoss definiert ist. Unter Umständen ist das untere VG rechtlich als Kellergeschoss zu werten. Wenn der B-Plan eine Bebauung mit Keller erlaubt, kann es gut sein, dass Ihr gar keine Befreiung braucht.

    Zitat Zitat von lumo Beitrag anzeigen
    Bei der Umgebungsbebauung wurden nach Auskunft des Baumtes die Genehmigungen ohne Befreiung erteilt (also auch keine Gebühr) - trotzdem wurde zweigeschossig gebaut.
    Dann spricht einiges dafür, dass die 2 Vollgeschosse rechtlich nicht als solche zu werten sind. Falls da aber etwas übersehen wurde, werdet Ihr die Befreiung trotzdem brauchen, da es einen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht nicht gibt. Im Übrigen dürfte es für das Bauamt interessant werden, den anderen Anwesen nachträglich eine Befreiung zu erteilen... ;-). Die Bauordnung von damals kann durchaus helfen. Unbedingt suchen.

    Ich sehe gerade, Ihr habt Euch schon erkundigt. Dennoch würde ich da mal einen Anwalt, der sich damit auskennt, drüber schauen lassen.
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  14. #13
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    Zitat Zitat von likema33 Beitrag anzeigen
    Das muss rechtlich nicht unbedingt so sein. Ihr solltet Euch mal ansehen, wie in Deinem Bundesland Vollgeschoss definiert ist. Unter Umständen ist das untere VG rechtlich als Kellergeschoss zu werten. Wenn der B-Plan eine Bebauung mit Keller erlaubt, kann es gut sein, dass Ihr gar keine Befreiung braucht.
    In der HBO von 1993 sind z.B. Geschosse, deren Fußboden im Mittel mehr als 50 cm unter der Geländeoberfläche liegt, Kellergeschosse. Trifft bei uns zu. Allerdings sind diese trotzdem Vollgeschosse, wenn sie mehr als 1,40 m über das Gelände rausschauen (trifft bei uns auch zu). Finde ich unlogisch (Kellergeschoss=Vollgeschoss). Die HBO 1971 habe ich noch nicht gefunden - da waren bisher die Bibliotheken zu schlecht sortiert. Muss man wohl in die Staatsbibliothek.....
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14

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    Da würde ich mir die Definition, wann "unter Geländeoberfläche" und wann ein Geschoss mehr als 1,4m über was???? rausschaut, anschauen.
    Soweit mir bekannt, wird die untere Geländeoberfläche bei steil abfallenden Grundstücken im Mittel ermittelt, also wohl in der Mitte der Gebäudetiefe.
    Und wenn ihr da nicht eine Geschosshöhe von mehr als 2,8m habt, dürften die 1,4m wohl nicht erreicht werden können.
    Wundert mich, dass hier die Fachleute "Schlange stehen"?????????
    War das Wetter zu schön??
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  17. #15

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    Zitat Zitat von lumo Beitrag anzeigen
    In der HBO von 1993 sind z.B. Geschosse, deren Fußboden im Mittel mehr als 50 cm unter der Geländeoberfläche liegt, Kellergeschosse. Trifft bei uns zu. Allerdings sind diese trotzdem Vollgeschosse, wenn sie mehr als 1,40 m über das Gelände rausschauen (trifft bei uns auch zu). Finde ich unlogisch (Kellergeschoss=Vollgeschoss). Die HBO 1971 habe ich noch nicht gefunden - da waren bisher die Bibliotheken zu schlecht sortiert. Muss man wohl in die Staatsbibliothek.....
    Der Begriff Vollgeschoss wird unabhänig von Keller- oder Dachgeschoss gebraucht. Bei den 1,40 handelt es sich um den Mittelwert.
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