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Nachträge

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  1. #1
    HeikoM
    Gast

    Nachträge

    Hallo,

    nachdem ich nun viel über Vor- und Nachteile beim Bauen mit Architekten/BT/GU/GÜ/TU/TÜ gelesen habe, würde mich interessieren, welche Nachträge es geben kann.
    Auf welche Nachträge muss man sich einstellen? Wenn man die "größeren" Nachträge kennt, kann man diese doch von Beginn an vermeiden, oder?
    Kann es nicht auch bei der Planung mit einem Architekten zu Nachträgen kommen?

    Zur Orientierung: Wir haben uns noch nicht für/gegen Architekt/GU/GÜ/TU/TÜ entschieden, haben aber derzeit mit einem TÜ den weitesten Planungsstand.

    Gruss
    Heiko
    Geändert von HeikoM (07.12.2004 um 08:31 Uhr)
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  2. Nachträge

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

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  3. #2
    Bauexpertenforum Avatar von Bruno
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    Auf welche Nachträge muss man sich einstellen? Wenn man die "größeren" Nachträge kennt, kann man diese doch von Beginn an vermeiden, oder?
    Beim Neubau ist der Produzent von Nachträgen in den allermeisten Fällen der Bauherr. Nachträge werden dann fällig, wenn der Vertrag "nachträglich" geändert wird, wenn also zur Unzeit Sonderwünsche kommen. Ob Architekten- oder Bauträgerhaus spielt dabei keine Rolle. Zur Vermeidung muss der Bauherr an sich arbeiten.

    Die wenigen anderen Quellen für Nachträge sind z.B. Umstände, die sich aus dem Baugrund ergeben. Da die wenigsten Anbieter und Bauherren Hellseher sind, ist zum Minimieren des Bodenrisikos ein Bodengutachten ratsam, dessen Erkenntnisse dann in den Vertrag einfließen.

    Eine weitere Quelle können noch behördliche Anordnungen und Auflagen sein. Z.B. schnell Vertrag über ein bestimmtes Kataloghaus gemacht. Bei der späteren Baugenehmigung ergibt sich, dass der Kniestock und die Dachneigung doch nicht abweichend vom Bebauungsplan zugelassen werden, die angedachte Höhenlage vom B-Plan abweicht usw. Der Fehler ist aber nicht der Behörde anzulasten, sondern dem Anbieter mit seinen riskanten Versprechungen einerseits und dem Bauherrn der sie geglaubt hat andererseits.
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  4. #3

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    @Bruno

    sehr neutral geschrieben !

    allerdings ist es einfacher mit dem archi evtl. anstehende nachträge, durch änderungen, und sei es nur die eine oder andere steckdose, im vorfeld zu besprechen.

    leider haben eben viele bauträger versteckte nachträge, die der bauherr erst erkennt, wenn ausgeführt wird. da oft keine ep´s vereinbart werden, kann das dann richtig teuer werden. viele bauträger leben genau von diesen nachträgen. und nachträge hat jeder bauherr, ob mit archi oder mit bauträger !!!
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  5. #4
    Bauexpertenforum
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    Nachdenken kostet extra.
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    ... Deshalb lohnt es sich m.E. für alle Bauherren mit Bauträger ein paar Stunden in einen SV (machen auch manche Architekten) zu investieren und

    - einmal erläutern was sie erwarten

    - der SV Ihnen erläutert was Sie nach dem Bauträgervertrag zu erwarten haben.

    - Und die Stolpersteine, die Bruno schon angeführt hat.

    Wenn danach die Angleichungsphase gelaufen ist, gehts eigentlich mit mehr Harmonie durch die Bauzeit.
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  6. #5
    Baufuchs
    Gast

    Ohne Architekten

    Eine weitere Quelle können noch behördliche Anordnungen und Auflagen sein. Z.B. schnell Vertrag über ein bestimmtes Kataloghaus gemacht. Bei der späteren Baugenehmigung ergibt sich, dass der Kniestock und die Dachneigung doch nicht abweichend vom Bebauungsplan zugelassen werden, die angedachte Höhenlage vom B-Plan abweicht usw. Der Fehler ist aber nicht der Behörde anzulasten, sondern dem Anbieter mit seinen riskanten Versprechungen einerseits und dem Bauherrn der sie geglaubt hat andererseits . [/B]
    arbeiten auch BU/BT`s nicht. Diese stellen dann auch vor Bauantrag/Baugenehmigung fest, welches Haus "zum B-Plan" passt. Und ob Befreiungsanträge wg. Abweichungen vom B-Plan Aussicht auf Erfolg haben, klären die Architekten des BU auch vor Bauantrag. Mal schnell Kataloghaus gekauft ? Ganz so dumm sind Bauherren nun doch nicht.
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  7. #6
    HeikoM
    Gast
    Danke für die Anregungen!

    Das Thema "Nachträge" scheint m.E. ein Fass ohne Boden zu sein. Wahrscheinlich kann gar nicht alles erfasst werden. Aber die grossen teuren Posten sollten vermieden werden.

    Beim Vergleichen von Baubeschreibungen fallen einem immer mehr Dinge ein. Hier zwei Beispiele:

    1.) Bei Haus A wird für die Haustür eine Summe von 1400€ vorgesehen, inkl. Montage! Bei Haus B stehen 1900€ zur Verfügung, die Montage wird weder ausgeschlossen, noch steht diese irgendwo. Allerdings ist bei Haus B anzunehmen, dass die Montage mit im Preis enthalten ist.

    -> Bei beiden Anbietern wird es mit dem geld eng. Vernünftige Haustüren liegen ab 2500€ (laut Auskunft Baustoffhändler). Zieht man bei Haus A noch die Montage ab (ich schätze einfach mal auf 400€), bleiben für die Tür nur noch 1000€. Es müssen also etwa 1500€ hinzugerechnet werden. Bei Haus B sind evtl. nur 600€ nachträglich zu zahlen.

    2.) Bei einem Hausanbieter wird auf Nachfrage eine Dusche für das G-WC zusätzlich mit angeboten. Weder Montage/Fliesen für Wanne, noch der Warmwasser-Anschluss werden erwähnt!

    -> Eine Selbstverständlichkeit? Oder ein typischer Nachtrag??

    Gruss
    Heiko
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  8. #7

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    du hast es erfasst. das sind genau diese vielen kleinen punkte, die dir finanziell das genick brechen können. vorallem, wenn du an den falschen bauträger gerätst, der dann an z.b. deiner teureren, vernümpftigen tür, die du dir dann raussuchst, auch nochmal zusätzlich seine 30% verdient. das zieht sich durchs ganze haus, denn du hast zwar preise, aber du weisst nicht für was und ob alles enthalten ist. du kannst jetzt zwar hergehen, und alles einzeln exakt durchlesen und vergleichen, aber du kannst nicht 2 unbekannte miteinander vergleichen. und glaub mir, du findest sowieso nicht alle details !
    deshalb haben wir mit archi gebaut. dem haben wir gesagt, was wir z.b. für ne tür haben wollen, er hat uns qualitativ beraten und wir wussten wie sie aussehen soll. dann fragt man firmen an und weiss, was man für welchen preis bekommt. übrigens sind für eine vernümpftige, stabile tür € 2500,- eher die untergrenze. vorausgesetzt du willst kein plastik-billigteil aus dem baumarkt.

    ich verstehe nicht, wie man mit einem bauträger bauen kann. das kann zwar auch gut gehen, aber in den meisten fällen wird es nacher eben viel teurer als vorher geplant, oder man muss überall abstriche machen, und wer will das schon bei seinem lebenstraum.
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  9. #8
    Baufuchs
    Gast

    Kann diese

    Lobhuldelei über Architekten fast nicht mehr hören!

    Wenn Sie mit einem vernüftigen BU vor Vertrag die Ausstattung detailliert festlegen, d.h. -so wie Sie es bei Architekten beschreiben- eben vorher z.B. die Haustür/Sanitärausstattung etc. aussuchen, erleben Sie auch keine Überraschungen.

    BU`s die das ablehnen werden eben "ausgesondert".

    Was Architekten z.Teil fertigbringen habe ich gestern erlebt:

    In einer Ausschreibung werden Fabrikate/Typenbezeichnungen von Sanitärobjekten/Heizkesseln etc. vorgeschrieben, die z.T. seit 8 Jahren nicht mehr auf dem Markt sind. Statt EnEv wird die Einhaltung der WSchVO 95 gefordert... usw. usw.

    Was soll das für ein Ausschreibungsergebnis bringen?

    Merke: Es gibt solche und solche und die in allen Bereichen. Pauschal(vor)verurteilungen bringen`s nicht.
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  10. #9

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    @baufuchs
    ich habe ja nur eben das betont, dass es solche und solche gibt. aber leider eben mehr solche als solche. klar ist, dass jeder bh sich im detail mit allen dingen befassen muss. was er aber nicht macht, wenn er nicht damit konfrontiert wird. diese konfrontation macht der bauträger aber nicht, warum auch, er verdient ja an den unklarheiten. vorallem in der heutigen zeit. bin selber im bau tätig, und weiss von was ich spreche. verdient wird oftmals in der heutigen zeit erst mit nachträgen und änderungen.
    der archi muss was ausschreiben und da muss er zwangsläufig beim bh nachfragen, was er den haben möchte. und dann wird zwangsläufig vom bh darüber nachgedacht. der bauträger braucht das nicht. da wird der bh eben irgendwann gefragt, ob er den nun tür a oder tür b haben möchte. wenn beide qualitativ oder optisch dem bh nicht zusagen, reibt der bauträger sich die hände.
    wie gesagt, natürlich kann man das nicht pauschalieren, aber den bauträger, der bei sämtlichen details das "beste" kalkuliert hat, oder dem bh anstatt der kunststofftür die stahlverstärkte holztür dem bh kostenneutral einbaut, den möchte ich mal sehen.
    bei dem kostendruck in der heutigen zeit, kann der bauträger jeweils nur max. durchschnittliche qualität rechnen, damit er überhaupt mal nen auftrag bekommt.
    und genau das zieht sich ja durch sämtliche gewerke.

    trotzdem, baufuchs nichts für ungut, ich bin sicher, du zählst nicht zu den "schwarzen schafen" sonst wärst du nicht hier und würdest bh beraten.
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  11. #10

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    übrigens ist mein archi fachlich auch weit weg von allem was optimal ist. und das ist noch milde ausgedrückt.
    er hat uns aber auf alle dinge direkt oder indirekt aufmerksam gemacht, und wir hatten dann die gelegenheit uns anderweidig zu informieren und einfluss zu nehmen. und das bevor ein gewerk vergeben wurde und wir noch preislich und qualitativ einfluss hatten. vergabe der gewerke habe ich sowieso selber gemacht, nachdem die qualität festgezurrt war.
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  12. #11
    HeikoM
    Gast
    Schwarze Schafe gibt's sicher bei BT wie auch unter den Architekten. Eine pauschale Aussage ist da fehl am Platz, wurde aber oben auch nicht gemacht

    Was mich wundert, dass sich offensichtlich nur ganz wenige Bauherren mit dem Thema richtig beschäftigen. Woraus ich das schliesse? Die meisten Baubeschreibungen sind nur 4-5 Seiten lang und äußerst löchrig/unvollständig (mehr geht auf 4-5 Seiten auch nicht). Wäre der "Bedarf" vorhanden, würden die BT sicher längere und ausführlichere Beschreibungen anfertigen. Anscheinend reicht es aber der Mehrheit, nur 4-5 Seiten über das eigen Haus zu wissen.

    Vergleicht man dann noch die Preise unterschiedlicher BT-Angebote, so muss man zwangsläufig über einen Architekten nachdenken. Sogar ein Laie kann nicht verstehen, warum z.B. die Fussbodenheizung bei Haus A 4000€ kostet und bei Haus B 2800€! Dusche im Gäste-WC: Haus A 750€, Haus B 1250€! Usw.....

    Spätestens da sollte man stutzig werden und sich fragen, was die entsprechende Leistung denn nun wirklich kostet???!!!
    -> Ein Grund mehr, über einen Architekten nachzudenken.

    Ich bin seit fast 8 Wochen am Vergleichen: Umso länger ich dabei bin, desto unwohler wird mir beim BT-Haus.

    Sicher könnte man auch mit einem BT eine "vernünftige Leistungsbeschreibung" ausarbeiten. Aber auf was soll sich der Laie stützen? Warum steht da der Bauherr in der Pflicht, sich das ganze Wissen azueignen? Werben BT denn nicht gerade mit dem Haus "alles aus einer Hand"?
    Ich stelle mir eine Verhandlung mit einem BT bzgl. einer richtigen Leistungsbeschreibung (ab 20-30 Seiten könnte es interessant werden) äußerst schwierig und anstrengend vor.
    Beim Architekten dürfte sich das erledigen, weil man eh nach und nach die einzelnen Gewerke durchgeht und zusammen plant (hoffe ich zumindest).

    Gruss
    Heiko
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  13. #12
    Baufuchs
    Gast

    Auch bei Bauherren

    gibt es solche und solche....

    Es gibt solche, die eine Baubeschreibung von mehr als 5 Seiten beiseite legen nach dem Motto "bei denen ist mir das alles zu kompliziert" und solche, die mit einem 30-seitigen "Pflichtenheft" kommen und sich wirklich Gedanken gemacht haben.

    Die ersteren bauen nach dem Motto "Stück Haus kostet wieviel", bauen mit uns sowieso nicht, weil Qualität/Ausstattungsstandard etc. keine Rolle spielt und sich schon ein "Billigheimer" findet der Ihnen eine Murksbude "hinklatscht".

    Bei der zweiten Gruppe lohnt es sich, schon in der Angebotsphase erheblichen Zeitaufwand zu betreiben, denn diese Gruppe kann "Spreu vom Weizen" trennen.......
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  14. #13
    Bauexpertenforum Avatar von Bruno
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    @ Baufuchs:

    Ich bin nicht ganz konform mit deinen Aussagen.
    stellen dann auch vor Bauantrag/Baugenehmigung fest, welches Haus "zum B-Plan" passt
    Es gibt durchaus die Fälle, in denen ein bestelltes Bauträgerhaus nachträglich nicht zum B-Plan passt (Links aus einem anderen Forum):
    http://www.bau.de/forum/neubau/1056.htm
    http://www.bau.de/forum/normen/21.htm
    http://www.bau.de/forum/planung/1877.htm
    Mal schnell Kataloghaus gekauft ? Ganz so dumm sind Bauherren nun doch nicht
    Es gibt sie, die Bauherren, die vorschnell nach Versprechung kaufen, ohne auf Klärung des Baurechts zu bestehen:
    http://www.bau.de/forum/honorar/91.htm

    Bauträgerspezifisch sehe ich die Probleme aber nicht. Hätte ich anders gesucht, wäre ich wahrscheinlich auch bei architektenbetreuten Vorhaben fündig geworden. Darum halte ich meinen Rat, das Baurecht zur Vermeidung kostenträchtiger Nachträge abzuklären, allgemein.
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14
    Baufuchs
    Gast

    Stimme zu,

    das sind wirklich keine bauträgerspezifischen Probleme.

    In allen Fällen waren "Planer" beteiligt, die ihr Handwerk nicht verstanden haben.

    Denn die Häuser passten nicht "nachträglich" nicht, sie waren schlichtweg falsch geplant. Lediglich die Planungsfehler stellten sich nachträglich heraus.

    Ich denke mal, dass die Bauherren sogar im Glauben waren, dass die baurechtlichen Belange geklärt wurden (waren).
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  17. #15
    HeikoM
    Gast
    Ein weiterer netter Nachtrag, wenn sowas drinsteht:

    "Die Regenrinnen und Fallrohre werden in Zinkblech erstellt und bis zum Terrain heruntergeführt."

    Und dann? Wo läuft das Wasser auf dem Terrain hin?
    Auf diesen Punkt wurde trotz einiger längerer Gespräche, in denen ein schlüsselfertiges Haus gefordert wurde, nicht hingewiesen. In einigen Baugebieten ist strikt vorgeschrieben, wie das Wasser vom Dach ins Erdreich geführt werden muss. Natürlich auf Kosten des Bauherren. Viel Spass denen, die mit einer 5-seitigen Baubeschreibung schon überfordert sind... dazu muss ich sagen, ich bin's auch. Schliesslich sieht man ja nicht, was alles nicht drin steht
    Gruss
    Heiko
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