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  1. #1

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    Frage Unsere Finanzierung

    Hallo zusammen!

    Wir haben jetzt 2 Angebote gefiltert und wollen uns entscheiden.

    Kreditsumme: 190.000 EUR

    1)

    70.000 EUR über KfW (124), 10 Jahre Zinsfestschreibung, 1 Jahr tilgungsfrei
    Sollzins: 4,10 %, Effektivzins: 4,164 %

    +

    120.000 EUR Annuitätendarlehen, 10 Jahre Zinsfestschreibung
    Sollzins: 4,00 %, Effektivzins: 4,085 %
    3 % anfg. Tilgung

    Tilgungskorridor: 1 - 3 %
    SoTi: 10% p.a.


    2)

    190.000 EUR als Annuitätendarlehen, 10 Jahre Zinsfestschreibung
    Sollzins: 4,00 %, Effektivzins: 4,09 %
    3 % anfg. Tilgung

    Tilgungskorridor: ?
    SoTi: 5% p.a.


    Bei Angebot 2 bin ich mir noch nicht sicher, ob man den Tilgungssatz wechseln kann (sollten schlechtere Zeiten kommen...). Das muss ich am Freitag noch mal abklären.
    Wenn ja, gefällt mir Angebot 2 natürlich besser.

    Unser Ziel ist es in beiden Fällen nach 10 Jahren < 100.000 EUR Restschuld zu haben.

    Sind 10 Jahre Zinsfestschreibung bei einer angenommenen Tilgung von circa 50 % der ursprünglichen Darlehensssumme in Ordnung oder gehen wir ein großes Risiko ein?

    Was haltet ihr von den Angeboten?

    Danke!
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  2. Unsere Finanzierung

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

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  3. #2

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    Zu den angegebenen Zinssätzen kann man schlecht etwas sagen, da keine Rahmendaten vorhanden ??

    u.a. wie hoch ist der Beleihungsauslauf ?

    ganz entscheidend für Zinssatzvergleiche und Beurteilungen
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  4. #3

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    Zwar fehlen für Bewertungen noch etliche Rahmendaten, aber unabhängig davon würde ich mir nie ohne echte Not ein KfW124 ans Bein binden - wegen Zinssatz und Tilgungsmöglichkeiten.
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  5. #4
    Themenstarter

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    Sorry, war ich wohl wirklich etwas sparsam!
    Was müsst ihr alles wissen?

    Kaufpreis inkl. Gebühren (inkl. Makler) = 214.969,00 EUR (Kaufpreis 198.000,00 + Gebühren)
    Renovierung: 15.000,00 EUR
    Gesamtkosten: 229.969,00 EUR

    EK: 39.969,00 EUR

    Macht 190.000,00 zu finanzieren.

    @Seev
    Ja, das sehe ich eigentlich so wie du.
    Mich würde nur stören, wenn man bei Angebot 2 den Tilgungssatz in schwierigen Zeiten nicht auf 1 % senken könnte. Nur zur Sicherheit.
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  6. #5

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    Das geht praktisch immer, wenn Du dann mit der Bank redest. Das liegt dann auch im Interesse der Bank, dass Du das durchstehst, wenns soweit wäre.
    Noch besser ist natürlich, wenns gleich im Vertrag steht. Ich hab bei meinen Anfragen immer gesagt, daß ich mich bzgl. Tilgung an den Standard-Möglichkeiten der I..-D... orientiere und das für mich die Minimalanforderung ist.

    Nun hab ich 1...6% + 10% SoTi p.a. vereinbart. Ob ich das je brauche weiß ich nicht, aber es hat ggf. auch andere Vorteile sowas drinzuhaben, z.B. ggf. bei Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung.

    Die Frage bzgl. Daten ist z.B. noch, welcher Tilgungskorridor von der Einkommenssituation empfehlenswert / nötig ist, bspw. um vorübergehend ein zweites Gehalt unterzubringen o.ä..
    Was soll damit wann finanziert werden? Kauf oder Bau?
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  7. #6
    Themenstarter

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    Also ausgehend von der Mindestbelastung aus Zins + 1 % Tilgung ist der Korridor von 1 - 3 % + 9.500,00 EUR (5 % p.a.) Sondertilgung absolut ausreichend. Mehr können wir höchst wahrscheinlich nicht tilgen. Bei voller Ausschopfung der Möglichkeiten wäre die Restschuld nach 10 Jahren ja sehr überschaubar.

    Ich stelle mir nur die Frage ob z.B. 95.000,00 EUR nach 10 Jahren nicht vielleicht doch ein zu großes Risiko ist.
    Eventuell sollte man 50.000 EUR noch auf 15 Jahre unterbringen?
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  8. #7
    Themenstarter

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    Ich kann leider nicht mehr editieren:

    Finanziert werden soll der Kauf einer Bestandsimmobilie. EFH, eigengenutzt
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  9. #8

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    Zitat Zitat von otto2011 Beitrag anzeigen
    Ich stelle mir nur die Frage ob z.B. 95.000,00 EUR nach 10 Jahren nicht vielleicht doch ein zu großes Risiko ist.
    Eventuell sollte man 50.000 EUR noch auf 15 Jahre unterbringen?
    Rechnen.

    Ich denke das Zinsrisiko kann niemand zuverlässig abschätzen. Ich kenne Zeiten, da waren 9-10% "normal", aber ich kann mir nicht vorstellen, dass so etwas wieder passieren wird. Schaut man sich die Zinsentwicklung der letzten Jahrzehnte an, dann gab es zwar immer wieder Schwankungen, aber im Schnitt gingen die Zinsen immer abwärts.

    Bei 95.000,- € wären 1% Zins mehr oder weniger, schlappe 950,- € im JAHR. Ich glaube nicht, dass Dir so ein Betrag in 10 Jahren die Finanzierung kippt. Wenn das der Fall wäre, dann hättest Du wahrscheinlich ganz andere Probleme.

    Die Höhe der SoTi ist so eine Sache. Wenn ich mich so umschaue, dann werden die SoTi Möglichkeiten in den meisten Fällen nicht genutzt. Eine hohe SoTi Option ist daher sinnlos wenn man dafür einen zu hohen Zinsaufschlag zahlen muss. Wenn ich Dich richtig verstanden habe, dann kannst Du auch mit den 5% SoTi problemlos leben.

    Zum KfW Programm wurde schon alles gesagt. Ich sehe das ähnlich, wenn man sich dadurch keinen ordentlichen Vorteil erkauft, dann Finger weg.

    Gruß
    Ralf
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  10. #9
    Themenstarter

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    Laut Angebot kann ich zu der SoTi noch einen Tilgungskorridor von 1 - 4 % vereinbaren.
    Wir werden die Tilgung dann bei 3 oder sogar 4 % beginnen. Nur im Notfall wollen wir den Tilgungssatz runter schrauben.

    Theoretisch könnten wir den Betrag mit den vereinbarten Konditionen in 10 Jahren tilgen. Das ist aber eher unwahrscheinlich und deshalb reichen mir die 5 %.

    Wenn die Zinsen 2021 bei 10 % liegen hätten wir natürlich einen Fehler gemacht, aber ich hoffe es einfach mal nicht.

    Wir werden uns dann wohl für Angebot 2 entscheiden. Solide Konditionen und einfache Gestaltung, zudem recht flexibel.
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  11. #10
    Avatar von Pecher
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    Zu den Themen „Tilgung“ und „Sondertilgung“ wird immer wieder geraten:
    „So viel und so hoch wie möglich!“.
    Dieser Rat ist finanzmathematisch nicht zu Ende gedacht und daher zu oberflächlich und zu allgemein! Dahinter steckt offenbar das immer noch weit verbreitete Empfinden, dass „Schulden haben“ etwas Negatives ist und man daher ein Darlehen so schnell wie möglich zurück zahlen sollte.

    Grundsätzlich ist das schon in Ordnung, wenn man vorher den entstehenden Zinsgewinn geprüft und verglichen hat. Und ein Zinsgewinn entsteht sowohl bei einer Darlehens-Tilgung (in Form des ersparten Darlehenszinses), als auch bei einer Geldanlage. Vor der Entscheidung, eine höhere laufende Tilgung oder eine Sondertilgung zu leisten, sollte also immer erst verglichen werden (besonders bei Zinszuschlag für Sondertilgungen!), ob statt dessen mit einer Geldanlage ein ebenso hoher oder vielleicht sogar höherer Zinsgewinn erreichbar ist.
    Falls ja, ist es sinnvoll, sich bei der laufenden Tilgung auf 1 % zu beschränken und die zusätzlich freie Liquidität oder freies Kapital anzulegen.

    Dies hat mehrere Vorteile:
    1. Das angesparte Kapital kann (muß jedoch nicht!) nach Ablauf von 10 Jahren (auch bei längerer Zinsbindung!) zur Darlehens-Tilgung verwendet werden.
    2. Bis dahin bleibt es jedoch in der Verfügbarkeit des Darlehens-Nehmers – für plötzlichen Geldbedarf, Notfälle usw.
    3. Wenn eine höhere Tilgung vertraglich festgelegt ist, könnte dies irgendwann bei beruflichen oder gesundheitlichen Verschlechterungen zu einer unerträglichen Belastung werden. In so einer Situation wieder als „Bittsteller“ mit der Bank verhandeln zu müssen, ist nicht angenehm und nicht unbedingt immer erfolgreich. Mit Beschränkung auf die Mindestrate erspart man sich diese Probleme.

    Jedenfalls sollten immer erst Rücklagen für Reparaturen usw. gebildet werden, bevor an eine höhere oder zusätzliche Tilgung gedacht wird.
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  12. #11
    Themenstarter

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    Sicherlich, aber momentan fällt mir nicht viel ein wie ich mein Kapital gewinnbringend anlegen könnte um die 4 % Darlehenszins auszugleichen.

    Aber aus deinen zuletzt genannten Gründen haben wir uns für dieses Modell entschieden.

    Wir könnten jederzeit auf die 1 % Tilgung ausweichen, haben nach oben mit einer Tilgung von 3 % + 19.000 EUR Sondertilgung (10 %) pro Jahr aber genügend Spielraum.

    Rücklagen sind aber in jedem Fall wichtig. Was nützt mir eine geringere Restschuld wenn die Heizung kaputt geht und ich keinen Cent mehr habe. Daran werde ich denken.
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  13. #12

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    Zitat Zitat von Pecher Beitrag anzeigen
    dass „Schulden haben“ etwas Negatives ist und man daher ein Darlehen so schnell wie möglich zurück zahlen sollte.
    Jepp. Wie´s besser geht machen uns die Amis täglich vor. Es muss sich nur ein Dummer finden der irgendwann einmal abschreibt

    Zitat Zitat von Pecher Beitrag anzeigen
    ob statt dessen mit einer Geldanlage ein ebenso hoher oder vielleicht sogar höherer Zinsgewinn erreichbar ist.
    Habe ich etwas verpasst? Seit wann gibt es BEI GLEICHEM RISIKO höhere Guthabenzinsen als Schuldzinsen?

    Fakt ist, wenn ich etwas kaufe das ich mir nicht leisten kann, dann gehört das Produkt erst dann mir wenn ich es vollständig bezahlt habe. Bei einer anf. Tilgung von 1% reden wir von einer Laufzeit von > 37 Jahren. Während der ersten Jahre (Jahrzehnte) läuft man sogar Gefahr, dass die Restschuld höher ist als der Restwert des Gebäudes, gerade bei den immer mehr um sich greifenden 100% Finanzierungen.

    Natürlich braucht man Liquidität und Rücklagen, gerade als Hausbesitzer, und niemand sollte seine monatlichen Raten so hoch wählen, dass ihm schon vor Monatsende die Puste ausgeht. Wer dann jedoch noch Geld übrig hat, sollte schauen, dass er schnellstmöglich zu seinem eigenen Haus kommt (und nicht das Haus der Bank finanzieren). Wer in dieser Situation auf Kapitalanlagen setzt, in der Hoffnung eine höhere Rendite (nach Steuern !) zu erwirtschaften, wird lange suchen müssen. Wenn er dann noch das Risiko betrachtet, wird er schnell erkennen, dass sein Geld als Tilgung besser investiert ist.

    Gruß
    Ralf
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  14. #13
    Avatar von Pecher
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    Zitat Zitat von R.B. Beitrag anzeigen
    Wer in dieser Situation auf Kapitalanlagen setzt, in der Hoffnung eine höhere Rendite (nach Steuern !) zu erwirtschaften, wird lange suchen müssen. Wenn er dann noch das Risiko betrachtet, wird er schnell erkennen, dass sein Geld als Tilgung besser investiert ist.
    Ich finde es immer wieder bemerkenswert, dass es trotz dieser Erkenntnis so viele Kunden gibt, die mit einem Teil ihrer Monatsrate einen Bausparvertrag besparen mit einem absolut sinnlosen Habenzins in dem Glauben, dafür ein günstiges Darlehen zu erhalten!
    Es ist sicher nicht einfach (jedoch auch nicht unmöglich), einen Sparplan mit einem Habenzins in Höhe (oder höher) des Darlehenszinses zu finden.
    Ein Habenzins über dem Zins eines Bausparvertrags dagegen ist sicher nichts Besonderes, und trotzdem sparen darin so viele Menschen!

    Der Zinsgewinn, der durch eine (höhere) Tilgung des Darlehens entsteht, ist jedenfalls größer als bei einer Bausparfinanzierung!

    Insofern - lieber Ralf - sind wir uns absolut einig!

    Im Übrigen habe ich hier keine Produkte oder Lösungen empfohlen, sondern geraten, sich von Verallgemeinerungen zu lösen und PRÜFEN-RECHNEN-VERGLEICHEN!

    Wolfgang Pecher
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14

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    Zitat Zitat von Pecher Beitrag anzeigen
    Der Zinsgewinn, der durch eine (höhere) Tilgung des Darlehens entsteht, ist jedenfalls größer als bei einer Bausparfinanzierung!
    Nicht nur größer als bei einer Bausparfinanzierung, sondern auch größer als bei den üblichen risikofreien Anlageprodukten, zumal wenn sie dann auch noch "jederzeit verfügbar" (unter welchen Bedingungen?) versprechen.

    Bei der Diskussion müssen wir 2 grundlegende Dinge beachten:

    a.) Wir reden hier von Privatpersonen (keine betrieblichen Finanzierungen)
    b.) Es geht um den Vergleich mit Annuitätendarlehen zur EFH-Finanzierung (nicht Vermietung)

    Jetzt betrachten wir mal, wie momentan eine Finanzierung in den meisten Fällen aussieht. Lieschen Müller finanziert bei sagen wir mal 80% Beleihungsauslauf und 10 Jahren Zinsfestschreibung mit einem Zinssatz um 4%, vermutlich knapp darüber. Bei 15 Jahren gibt´s 0,4% Zinsaufschlag, bei 20 Jahren sind´s vermutlich um die 0,6%. Bei schlechterem Beleihungsauslauf und entsprechender Zinsfestschreibung landen wir also schnell bei > 5%.
    Evtl. werden noch Fördermittel mit reingepackt, deren Zinssätze etwas niedriger liegen, die aber an zusätzliche Bedingungen geknüpft sind.

    Wir können also davon ausgehen, dass Lieschen Müller irgendwas um 4-4,5% an Schuldzinsen bezahlt.

    Spinnen wir den Gedanken mal weiter.

    Darlehenssumme 200T€, 4% Zinssatz (10 Jahre), 1% Tilgung. Das macht eine monatliche Rate von 833,- €. Die Restschuld nach 10 Jahren liegt bei etwa 175T€.
    Bei 2% anf. Tilgung beläuft sich die monatliche Rate auf 966,- €, die Restschuld liegt bei 151T€.

    Nun könnte Lieschen Müller die 133,- €/Monat gewinnbringend anlegen. Je nach Einkommensverhältnissen wären die Zinserträge noch zu versteuern, spätestens in ein paar Jahren wenn aufgrund des angesammelten Kapitals die Zinserträge etwas höher ausfallen, und sie müsste bei täglicher Verfügbarkeit in den 10 Jahren die 24T€ (Minimum) auf dem Konto haben. Das Ganze natürlich bei nahezu Null Risiko für Lieschen Müller.

    Erschwerend kommt hinzu, dass das Kapital erst monatlich aufgebaut werden muss, d.h. irgendwelche Kosten (wie bei einem BSV o.ä.) ruinieren in den ersten Jahren die Rendite. Kommt man in die Situation, dass man die tägliche Verfügbarkeit ausnutzen muss, dann legt man drauf bei dem Geschäft.

    Jetzt rechne mal den erforderlichen Zinssatz für die Kapitalanlage, also bei 133€/Monat und 24T€ zu erreichender Endsumme in 10 Jahren.

    Ich kennen keine sichere Anlage die bei den genannten Sparraten auch nur annähernd das gewünschte Sparziel erreicht, schon gar nicht bei täglicher Verfügbarkeit, und erst Recht nicht, wenn dafür auch noch irgendwelche Kosten (Abschlußgebühren, Depot-/Kontoführung o.ä.) zu berücksichtigen sind.

    Gruß
    Ralf
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  17. #15
    Avatar von Pecher
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    Jaja, die liebe Sicherheit …
    „Wenn ich mich nicht bewege, bin ich sicher!“ … denkt die Maus,
    während sie vor der Schlange erstarrt.

    Das Streben nach totaler Sicherheit ist die Ursache für den Erfolg der Bausparkassen!
    Daher sollte dieses Denken und Handeln sehr kritisch überprüft werden!

    Bei der Frage …
    a) Tilgung mit einem Darlehenszins von 4 % oder
    b) Ansparen eines z.B. Bausparvertrags mit einem „garantierten“ Habenzins von 1 %
    haben bemerkenswerterweise immer noch viele Kunden keine Hemmungen, sich für die Variante b) zu entscheiden (obwohl ihr Zinsgewinn bei a) wesentlich größer wäre!), weil sie „Sicherheit“ vor Zinserhöhungen haben wollen.

    Dass sie diese Sicherheit teuer bezahlen und somit – im Vergleich zu anderen Finanzierungsformen – unterm Strich doch einen Verlust erleiden, können oder wollen sie nicht sehen
    (Denkweise Lemminge: „Wenn das so viele machen, muß es wohl gut sein!“).

    Wenn sie dagegen eine Geldanlage sehen, die in der Vergangenheit zwar vergleichsweise hohe Renditen erreicht hat, dies jedoch ohne Garantie und verbunden mit Wertschwankungen, dann werden sie skeptisch.
    Diese Skepsis fehlt ihnen jedoch, wenn sie mit geliehenem Geld eine Immobilie kaufen, also eine Anlage, die sehr wohl immer wieder Wertschwankungen ausgesetzt war und auch künftig sein wird!
    Und Zitat Ralf:
    „Während der ersten Jahre (Jahrzehnte) läuft man sogar Gefahr, dass die Restschuld höher ist als der Restwert des Gebäudes, gerade bei den immer mehr um sich greifenden 100% Finanzierungen.“

    Welche Geldanlagen sind sicher?
    Was ist „Sicherheit“ bei Geldanlagen?
    Sicherheit wovor? Vor Totalverlust? Vor Teilverlust? Vor Wertschwankungen?

    Auch die Immobilie ist nicht „sicher“!
    Ich kenne nur wenige Fälle, in denen mit dem Verkauf einer Immobilie nach einigen Jahren ein Gewinn erzielt wurde.
    Dagegen kenne ich viele Fälle, in denen beim Verkauf einer Immobilie nicht mal so viel Erlös erzielt wie investiert wurde, auch unter Berücksichtigung der ersparten Eigenmiete.
    Und bei Verkauf unter Druck (Ehescheidung, Ortswechsel, Krankheit, Zwangsversteigerung usw.) werden nahezu immer Teilverluste, oft sogar auch Totalverluste realisiert.

    Ebenso kenne ich natürlich viele Fälle, wo Kunden mit irgendwelchen Geldanlagen (auch unter Mitwirkung der doch so angesehenen und „vertrauenswürdigen“ Banken) Verluste erlitten haben.

    Die Suche nach der Geldanlage ohne Risiko macht keinen Sinn!
    Jede Geldanlage beinhaltet mehr oder weniger Gewinn verbunden mit mehr oder weniger Risiko.

    Die Fragen bei einer Geldanlage sollten daher (u.a.) lauten:
    Wie hoch ist der mögliche Gewinn?
    Wie hoch ist das Risiko und dessen Wahrscheinlichkeit?

    Wenn eine gute Rendite mit geringen Wertschwankungen erreicht werden kann, das Risiko eines Teilverlusts möglich, eines Totalverlusts jedoch sehr unwahrscheinlich ist, dann ist das durchaus eine interessante Geldanlage, in die (auch unter dem Aspekt Diversifikation) ein Teil der verfügbaren Mittel investiert und somit also nicht die gesamte monatliche Liquidität in die Immobilie bzw. Darlehenstilgung gesteckt werden sollte.

    Ich wiederhole meine Empfehlung, sich von Verallgemeinerungen zu lösen und PRÜFEN-RECHNEN-VERGLEICHEN!

    Wolfgang Pecher
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