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Sinnvolle Finanzierung

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  1. #1

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    Sinnvolle Finanzierung

    Hallo,

    wir beginnen gerade mit der Immobiliensuche und haben nun daher auch angefangen mit möglichen Finanzierungen auseinanderzusetzen.
    Unsere Eckdaten:
    - ca. 3500 € Nettoeinkommen monatlich
    - 50.000 € Eigenkapital (möglich: 50.000 € Zuschuss von privat, der aber auch zuerückgezahlt werden müsste)
    - keine laufenden Kredite

    Nun waren wir heute bei einer Bausparkasse.
    Uns wurde hier etwa ein Gesamtkostenrahmen von 270.000 nahegelegt.
    Da der Berater es für sinnvoll hielt, einen Teil des Eigenkapitals zurückzuhalten erschien ihm eine Finanzierungssumme von 230.000 € sinnvoll.
    Nun soll sich diese Finanzierung aus zwei Wohnriester-Bausparern (wenn man das so nennt?), sowie einem Darlehen der Bank und evtl. einem Teil von der KfW zusammensetzen.
    Er empfahl uns jeder einen Wohnriester-Bausparer von 65.000 € zu eröffnen. Dieser würde dann solange wir uns noch auf der Suche befinden angespart und dann zum Zeitpunkt des Kaufs komplett ausgeschüttet. Es werden dann etwa 13 Jahre lang Zinsen gezahlt (aktuell etwa 3,8 % Sollzins) und jeweils eine Sparrate von 165 € gezahlt. Es sind dann nach 13 Jahren etwa 41% der 65.000 € angespart. Der Rest wird dann in den folgenden 13 Jahren mit 2,95 % Sollzinsen abgezahlt.
    Wir hätten hierdurch dann eine Summe von 130.000 € finanziert. Fehlen dann noch 100.000€, die wir von der Bank oder der KfW finanzieren müssten.

    Die 50.000 € , die wir als "Leihgabe" von privat noch bekommen könnten wollte er nicht mit einbeziehen, da diese natürlich möglichst kurzfristig zurückgezahlt werden sollten.

    Ist das soweit als sinnvoll zu betrachten?
    Der Herr sprach auch noch etwas von Steuern, die nach Renteneintritt auf die Riester-Beträge gezahlt werden müssten. Er bezifferte dies auf maximal 70€ pro Monat. Ist das so richtig? Wie lange muss dies gezahlt werden?
    Ist eine solche Finanzierung über Riester für uns sinnvoll?

    Ist überhaupt der Finanzierungsbetrag sinnvoll ? - Wir wollen uns auch langfristig nicht übernehmen.

    Viele Grüße und Danke für die Hilfe!

    HoJam
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  2. Sinnvolle Finanzierung

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

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  3. #2

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    Die 50.000 EUR von privat will der Mann natürlich nicht unterbringen, er verdient damit keine Zinsen! Mehr EK sollte normalerweise auch bessere Konditionen bringen.

    Erhaltet ihr das Geld zinslos? Habt ihr einen realistischen Horizont um es zurück zu zahlen?
    Wenn ja, günstiger kommt ihr natürlich nirgendwo an Geld!

    Ist natürlich auch etwas gefährlich. Bei Geld hört bekanntlich die Freundschaft auf. Regelt die Modalitäten vorher genau.

    Zum Riester kann ich dich nicht beraten. W
    ir haben uns dagegen entschieden. Zu kompliziert, nicht rentabel genug und irgend welche Steuern wollten wir irgendwann auch nicht zahlen. Mit 1 oder 2 Kindern hätten wir uns vielleicht anders entschieden, keine Ahnung. Alles genau rechnen!
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  4. #3

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    Zitat Zitat von HoJam Beitrag anzeigen
    Uns wurde hier etwa ein Gesamtkostenrahmen von 270.000 nahegelegt.
    Und wie hat er diesen ermittelt? Gewürfelt?

    Zitat Zitat von HoJam Beitrag anzeigen
    Da der Berater es für sinnvoll hielt, einen Teil des Eigenkapitals zurückzuhalten
    Wenn Ihr sonst über keinerlei liquide Mittel verfügt, dann wäre diese Strategie richtig.

    Ich würde die Sache anders anpacken.

    Zuerst wäre mal zu ermitteln, wie hoch die Lebenshaltungskosten sind, und was an monatlicher Belastung für ein Immobiliendarlehen tragbar wäre. Daraus ergibt sich eine mögliche maximale Finanzierungssumme. Aus Deinen Angaben kann man zwar grob schätzen, mehr aber nicht. An diesem Punkt kann man dann entscheiden, ob man überhaupt über genügend Kapital und Einkommen verfügt um in der gewünschten Region eine Immobilie zu kaufen.

    Dabei auch beachten, wie sich das Einkommen in naher Zukunft verhält. Was ist mit Kindern? Wegfall eines Einkommens? Erziehungsgeld? usw.

    Immer daran denken, mit einer Immobilienfinanzierung hängt man sich längerfristig einen Klotz an´s Bein. Die Bank möchte jeden Monat ihr Geld sehen, egal wie´s um Euch steht.

    Sind die Grundlagen geschaffen, dann kann man tiefer einsteigen.

    Die Kombination mit den BSV finde ich nicht so glücklich gewählt, zumal wenn man davon ausgehen kann, dass Ihr in Kürze eine Finanzierung benötigt. Das endet dann in einer Zwischenfinanzierung mit Tilgungsfreistellung, und diese Variante kostet unnötig Geld.

    Wenn schon Riester, dann könnte man die Förderung auch in ein Annuitätendarlehen einbringen.

    Gruß
    Ralf
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  5. #4
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    Also erstmal vielen Dank für eure Antworten.
    Das private Geld würden wir mit 2,5 % verzinsen. Einen Rahmen für die Rückzahlung haben wir nicht. Jedoch würde ich dieses dann natürlich gerne möglichst zügig zurückzahlen.

    Die 270.000 hat der gute Mann ermittelt auf Grundlage einer monatlichen Rate von etwa 1300 €.
    Kinder sind geplant. Allerdings schließt mein Freund gerade sein Studium ab und wird dann in naher Zukunft in eine bessere Stelle wechseln, die unser Netto vermutlich um etwa 600€ erhöht. Es ist also davon auszugehen, dass auch wenn einer von uns dann irgendwann nur in Teilzeit arbeitet ein Netto von etwa 3500€ zu erwarten ist.
    Wichtig zu wissen ist vielleicht auch noch, dass ich Beamtin bin.
    Die Frage, ob wir überhaupt über genügend Kapital verfügen, um im Rheingau oder den Randbezirken von Wiesbaden ein Eigenheim zu erstehen, ohne uns in ein zu großes finanzielles Risiko zu begeben, stellt sich mir dabei leider auch immer mehr....

    Mir war nicht klar, dass die Riester-Förderung auch mit einem normalen Annuitätendarlehen verknüpft werden kann.
    Wir haben gestern auch nochmal gerechnet und ohne die Steuern nach Renteneintritt scheint die Idee des Beraters minimal günstiger zu sein als ein Annuitätendarlehen. Attraktiv erscheint uns nur die Berechenbarkeit. Man läuft dabei offenbar nicht Gefahr, irgendwann zu einem überteuerten Anschlusszins weiterfinanzieren zu müssen.

    Vielen Dank für eure Hilfe,

    HoJam
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  6. #5

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    So ein Vergleich ist nicht ganz einfach, denn die Anbieter verstehen es geschickt die Schwächen ihrer Finanzierungsmodelle zu verschleiern. Am besten man bereitet eine Tabelle auf, in die alle Zahlungen, Zinsen, Tilgung, Restschuld, sonstige Kosten eingetragen werden. Nicht vergessen, am Ende der Tabelle die Summen der Spalten zu bilden.

    Macht zwar etwas Arbeit, ist aber Dank Tabellenkalkulation schnell erledigt. Man verschafft sich dadurch auch einen guten Überblick über die Finanzierung.

    Gruß
    Ralf
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  7. #6

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    Hi HoJam,

    also da hat euer Berater aber die Vorteile von Riester nicht ganz ausgereizt.

    Generell zu Riester:

    Riester ist für diejenigen Interresant welche Kinder haben die nach dem 31.12.2007 geboren wurden. Irgendwelche zukünftigen Kinderwünsche sind meist Risikobehaftet weil das Kinderkriegen mittlerweile für das Stressgeplagte Arbeitervolk auch nicht mehr so leicht ist. Desweiteren sollte man eine Gesunde Beziehung führen. Meiner Meinung nach wichtigste Punkt ist aber dass man sich im klaren sein muss dass man sein "Leben lang" dort wohnen bleiben muss wenn Wohnriester nicht zum Rohrkrepierer werden soll (gibt aber auch Lösungen hierfür).

    Mittlerweile sind aber schon einige Lockerungen bei den Auflagen für Wohnriester verabschiedet worden (ist jetzt nicht mehr ganz so Schlimm ).

    Ernst gemeinter Rat: Schau mal auf der Internetseite des Finanzministeriums, dort steht alles wichtige zu Wohnriester. Die meisten Banker sind bei dem Thema schlecht Informiert (eigene Erfahrungen).

    P.S. 3.8% ist wohl ein schlechter Witz (oder Betrift das den Gesamtrealzins incl. Vorrausdarlehnen bis zur Zuteilung?)

    Wir haben nur Wohnriester gemacht (150.000€) da oben genanntes bei uns zutrifft. Bis heute bin ich mir sicher das ich nichts besseres hätte abschließen können (in meinen Fall). Was in der Zukunft kommt (Besteuerung) ist natürlich noch eine andere Sache.....
    So sitzt wenigstens nur eine Bank mit im Boot und der Zinssatz ist auch wesentlich besser als bei der KFW...

    Gruß
    Markus
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  8. #7

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    Sobald ihr einen Wohnriester Vertrag abschließt entsteht ein sog. Wohnförderkonto. Darauf kommen alle eingezahlten Beiträge+ die Zulagen + 2 % Verzinsung. Dieser angesammelte Batzen ist bei Renteneintritt mit eurem persönlichen Steuersatz ( also niedriger als jetzt ) zu versteuern. Dieser BEtrag kann von Dir komplett zurückgezahlt werden, dann musst Du nur 70 % der SUmme zurückzahlen. Falls Du das Geld nicht hast, musst Du 100 % der Summe zurückzahlen , kannst dies jedoch in mtl. Raten tun.
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  9. #8

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    Wiesbaden ist ein ziemlich teures Pflaster. Für 270t ist dort bestenfalls eine 4-5Zimmer-Wohnung drin. Häuser in den Vororten (Naurod, Auringen, Breckenheim) gehen in halbwegs akzeptablen Zustand erst ab 400t los und sind dann in der Regel noch nicht so, wie man es gerne hätte...

    Im Rheingau ist es leider auch nicht wesentlich preiswerter, evtl. im Taunus richtung Idstein/Bad Camberg/Limburg mal schauen...
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  10. #9
    Wieland
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    Die Rechnung ist folgende ( ohne Eigenkapital ). Was zahle ich an miete /monat ? was kann ich sparen / monat ?
    Die beiden Summen addiert, multipliziert mit 12, dividiert durch den momentanen
    Darlehenszins incl. Tilgung multipliziert mit 100 ergibt die Schallgrenze.

    Mehr sollte man sich meiner Meinung nach nicht leisten, denn das Eigenheim sollte eine
    Verbesserung der Lebensumstände / Qualität bewirken.
    Wenn das nicht der Fall ist, dann wirds verdammt Problematisch.

    Grüße
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  11. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  12. #10

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    Das Wohnförderkonto entsteht erst mit Auszahlung des Darlehens

    Das heißt

    Wenn die Bausparverträge zugeteilt werden gehen ca 52000 Guthaben 1:1 als Startwert in das Wohnförderkonto danach kommen BS Darlehensrate ich denke 2x 250€ + Zulage +2% fiktive Verzinsung obendrauf

    Somt entsteht ein Wohnförderkonto ungefähr 150000 €

    Wieviel Steuer weiß keiner aber dieses Wohnförderkonto erhöht wenn ich nichts falsches erzähle dein zu versteuerndes Einkommen also wenn du die 30 % Rabatt nutzen willst erhöht sich dein Einkommen im ersten Rentenjahr um gute 100000 € Damit zahlst du insgesamt auf alles in dem Jahr bestimmt 25% Steuer Mindestens......also locker 25000 € Steuern

    Alternative mon....bis 85:
    Also 150000 /(85-67)=8333 € Steuerpflichtiges Zusatzeinkommen pro JAhr wieder bei 25% 2000 € /12 Mon====160€ pro Monat

    Was man auch noch berücksichtigen muß ist das alle anderen Einnahmen dank Progression auch eventuell höher Versteuert werden müssen..

    Bsp 30000 Renten mit 15% ===4500€ Steuern pro Jahr
    mit Riester 38000 mit dann 20% === 7600€
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  13. #11

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    Fazit hätt ich fast vergessen die angesprochenden 70 € halte ich für äußerst unrealistisch auch müssen durch die Bank ausgerechnete Steuervorteile nachgerechnet werden da sie oftmals viel zu hoch angesetzt werden...
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