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Wie berechnet die Bank den Beleihungswert?

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  1. #1

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    Wie berechnet die Bank den Beleihungswert?

    Hallo zusammen,

    wenn man sich die Angebote der Banken zu Baufinanzierungen anschaut so gibt es ja häufig Zuschläge wenn die Beleihung über z.b. 45 oder 50% liegt.

    Aber wie berechnen die Banken denn den Beleihungswert genau? Denn wenn ich z.B. mit einem Architekten baue, ist doch zum Abschluss der Finanzierung noch garnicht 100%ig sicher was mich das Haus am Ende genau kostet.

    Und wie fließen die Grundstückskosten dort ein? Wird hierfür der Kaufpreis genommen, oder berechnet die Bank den Wert eigenständig?

    Spezialfrage: Was ist wenn ein Haus auf dem Grundstück zunächst abgerissen werden muss? Spielen die Kosten da irgendwie mit rein, oder sagt die Bank "selbst Schuld", dass hat nichts mit dem späteren Wert des Objektes zu tun?

    Danke und Gruß
    Julia
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  2. Wie berechnet die Bank den Beleihungswert?

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  3. #2

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    Wenn abgerissen werden muß, sollte ja der Grundstückspreis um die Abrißkosten unter dem Grundstückswert liegen. Dann hebt sich das.
    Wenn nicht - dann tatsächlich "Pech" des Bauherrn, das den Beleihungsgrad erhöht oder ggf. zusätzliches Eigenkapital nötig macht.
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  4. #3

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    Geht´s jetzt um den Beleihungswert oder die Beleihungsgrenze oder....vielleicht doch Verkehrswert?

    Zum Beleihungswert mal hier lesen.

    http://www.gesetze-im-internet.de/be...117500006.html

    ....ist doch zum Abschluss der Finanzierung noch garnicht 100%ig sicher was mich das Haus am Ende genau kostet.
    Es geht nicht um ein paar Tausend Euro mehr oder weniger. Sollten die Abweichungen gegenüber den Planzahlen jedoch erheblich sein, dann können die Konditionen angepaßt werden. Das gilt vor allen Dingen für eine Nachfinanzierung die dann zu neuen Konditionen vereinbart wird.

    Und wie fließen die Grundstückskosten dort ein? Wird hierfür der Kaufpreis genommen, oder berechnet die Bank den Wert eigenständig?
    Unterstellen wir mal, dass der Kaufpreis realistisch war, dann kann dieser herangezogen werden. Sollte die Bank der Meinung sein, dass der Kaufpreis nicht realistisch war, dann wird sie diesen neu berechnen.

    Was ist wenn ein Haus auf dem Grundstück zunächst abgerissen werden muss? Spielen die Kosten da irgendwie mit rein, oder sagt die Bank "selbst Schuld", dass hat nichts mit dem späteren Wert des Objektes zu tun?
    siehe Julius. Für ein Grundstück das mit einem abrissreifen Gebäude belastet ist, wird man nicht den "normalen" Kaufpreis zahlen, sondern einen um die Abrisskosten reduzierten Preis.

    Gruß
    Ralf
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  5. #4
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    In dem konkreten Fall geht es um ein wunderschönes Grundstück auf welchem ein altes Haus (1950) steht. Der Verkäufer hat aber durchaus Interessenten die das Haus behalten und sanieren würden. Das ist denke ich glaubhaft, da solche Fälle in der Nachbarschaft schon häufiger vorgekommen sind.

    Für uns wäre das Haus allerdings zu klein und da es sich in einem maroden Zustand befindet, liegen die Sanierungskosten+Anbau nicht viel niedriger als ein Neubau.

    Aber aus diesem Grund wird der Verkäufer sicherlich nicht die Abrisskosten von seiner Preisvorstellung abziehen. Daher die Frage wie die Banken hierzu stehen, wenn man evtl. 15.000-20.000 EUR durch den Abriss "zuviel" bezahlt hat.

    Welchen Begriff ich meine weiß ich selber nicht genau. :-) Ich meine den Wert den die Bank heranzieht um zu prüfen ob ein Objekt über 50% beliehen werden soll um dann einen Zinszuschlag zu rechtfertigen.

    Gruß
    Julia
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  6. #5

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    Zitat Zitat von juliar Beitrag anzeigen
    ...wenn man evtl. 15.000-20.000 EUR durch den Abriss "zuviel" bezahlt hat.
    Die Bank wird diesen Goodwill sicherlich nicht berücksichtigen.

    Oder mal anders gefragt, liegt ein Verkehrswertgutachten vor? Oder hat der Verkäufer den Preis nur mal so gewürfelt?

    Orientiere Dich am Bodenwert. Alles was Du darüber hinaus bezahlst, darfst Du abschreiben. Ob ein höherer Preis wegen dem Gebäude, oder Abrisskosten, ist hier egal.

    Vereinfacht gesagt, die Bank rechnet so, wie wenn sie das Objekt morgen wieder veräußern müsste.

    Gruß
    Ralf
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  7. #6
    Themenstarter

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    OK, Danke für die Antwort. Ein (schriftliches) Verkehrswertgutachten liegt nicht vor. Der Verkäufer stützt den Preis auf einen Gutachter der wohl mal da war und ihm mündlich eine Einschätzung gegeben hat.

    Mit dem Bodenwert ist das so eine Sache. Hier "hört" man ja auch verschiedene Dinge. Der Preis pro qm ist ca. bekannt und auch von einer Bank tel. so bestätigt.

    Allerdings hat uns nun der Architekt erzählt, dass 600qm mit diesem Wert berechnet werden und die restlichen 400qm als Gartenland.

    Die Bank meinte auf tel. Nachfrage es würden 500qm zu diesem Wert berechnet und der Rest für 5 EUR/qm.

    Die 100qm Differenz machen natürlich schon einige tausend EUR in der Bewertung aus. :-) Keine Ahnung wie die beiden überhaupt auf 500 bzw. 600 gekommen sind.

    Wobei ich bei uns schon Grundstücke zwischen 800-1000qm gesehen habe die komplett zum normalen qm-Preis verkauft wurden.

    Gruß
    Julia
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  9. #7

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    Na ja, ein "richtiges" Verkehrswertgutachten wäre schon einmal eine gute Grundlage, denn da gibt es für die Erstellung Vorgaben an die sich ein Gutachter halten muss. Letztendlich entscheidet aber immer Angebot und Nachfrage, und was Verkäufer und Käufer miteinander aushandeln.

    Gruß
    Ralf
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  10. #8

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    Für die Beleihungswertermittlung hat jede Bank ihre eigene Vorgehensweise.
    Grundsätzlich: Abrisskosten erhöhen nicht den Wert des Grundstückes, sondern sind, wenn Sie nicht vom Kaufpreis abgezogen werden, Sache des Käufers und müssen aus Eigenmitteln bestritten werden, bzw. erhöhen den Beleihungsauslauf.
    Beim Grundstückswert ist der Bodenrichtwert und Vergleichswerte ausschlaggebend.
    Bei einem Neubau ist die Wertermittlung relativ einfach. Man berechnet dies nach Kubikmeter umbauter Raum plus Grundstück, plus Baunebenkosten, plus Außenanlagen und evtl. Sicherheitspuffer. Hier wirds jetzt komplizierter, da bei den Kosten pro Kubikmeter die Banken sich schon wieder unterscheiden. Hinzu kommt, dass manche Banken auch die Baunebenkosten und die Errichtung der Außenanlagen zumindest teilweise zum Verkehrswert hinzurechen. Andere wiederum nicht. Manche berechnen selbst bei einem Neubau einen Sicherheitsabschlag, um zu ihrem Beleihungswert zu gelangen. Es ist also pauschal nur ganz schwer zu sagen.

    Beste Grüße
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