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Eure Meinung zur Finanzierung

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  1. #1

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    Eure Meinung zur Finanzierung

    Hallo,
    ich würde ganz gerne mal eure Meinung zu meiner bevorstehenden Finanzierung hören.

    Ich habe vor ein Haus zu kaufen zum Preis von 148.000€.
    Inkl. aller Nebenkosten wäre ich bei ca. 155.500€ (Notar+GrdSt)
    Verkaufspreis wird 135000€ sein + 13000€ für Inventar.
    Das Haus steht auf einem Erbpacht Grundstück und ist deswegen etwas Günstiger.
    Es wird Privat verkauft, deswegen fallen keine Maklergebühren usw. an.

    Da wir kein Eigenkapital haben bzw. dieses zurückhalten wollen für den Fall der Fälle wäre es eine 100% Finanzierung.

    Nach Anfrage bei meiner Hausbank bekamen wir folgendes Angebot.

    Bank 4,4% Zinsen 1% Tilgung 10Jahre 468€/Monat
    Kfw 3,9% Zinsen 1,14% Tilgung 10 Jahre 210,35€/Monat

    Macht 678,35€ im Monat.

    Meine Frau und ich haben beide 2009 einen Bausparvertrag mit Wohnriesterförderung abgeschlossen. Zusammen auf 44000€.

    Dieser ist somit in ca. 7 Jahren zuteilungsreif. Unser Bankberater meinte das wir diesen einfach bis zum ende der Zinsbindung weiter laufen lassen sollen und im Anschluss für die weitere Finanzierung verwenden sollen.

    Macht das so schon am meisten Sinn oder wäre evtl. eine andere Möglichkeit die Bessere?

    Würde mich über eure Meinung freuen.

    Gruß Daniel
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  2. Eure Meinung zur Finanzierung

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  3. #2

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    Hallo daniel,

    über wieviel zurückgehaltenes eigenkapital reden wir?

    wie sieht eure einkommenssituation aus???

    50 KFW und 105 bank?? zins ist nicht schlecht!

    doof das die bauspaarer noch so "jung sind" was geht da monatlich rein...?
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  4. #3
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    Also Eigenkapital wären so ca. 10.000€ vorhanden. Da aber ein paar Kleinigkeiten am Haus gemacht werden müssen wollte ich einen Teil davon nutzen.

    Einkommen liegt bei ca. 3050€ Netto.

    Hatte die Zahlen oben ganz vergessen.

    108000€ Bank und 47500€ Kfw.

    Den Bausparvertrag muss ich für die Zukunft noch aufstocken um ihn in 10 Jahren Zuteilungsreif zu haben. Momentan gehen da 50€ Monatlich rein. Wieviel es dann werden müssen kann ich noch nicht sagen. Muss da noch mit dem Berater sprechen.

    Gruß Daniel
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  5. #4

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    Bei der recht geringen Tilgung habt Ihr auch mit dem Bausparvertrag, der nur
    einen Teil der Restsumme aufnimmt, ein ziemliches Zinsrisiko nach 10 Jahren.
    Mit 15 Jahren für das Hauptdarlehen hätte man da mehr Sicherheit und könnte
    ggf. den KfW-Kredit mit dem Bausparer ablösen.
    Wenn man die Bausparsumme ggf. reduzieren kann, sollte man spitz rechnen,
    ob man mit mehr Tilgung der Kredite besser fährt als mit einer erhöhten
    Rate für den BSV.
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  6. #5
    Themenstarter

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    Zitat Zitat von ReihenhausMax Beitrag anzeigen
    Wenn man die Bausparsumme ggf. reduzieren kann, sollte man spitz rechnen,
    ob man mit mehr Tilgung der Kredite besser fährt als mit einer erhöhten
    Rate für den BSV.
    Genau das will ich jetzt noch rausfinden. Ob die 2% Tilgung nicht besser passen würden. Wären in dem Fall ca. 90€ mehr im Monat. Wenn ich diese 90€ im Monat aber auch noch mehr in den BSV buttern muss, dann wird gerechnet.

    Alles nicht so einfach....

    P.S. Was haltet ihr von den 4,4% meiner Hausbank? Ist das OK?

    Gruß Daniel
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  7. #6

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    Kannst du "Überaschungen" bei dem Haus ausschließen?? Falls es etwas älter ist eventuell mit Gutachter ansehen?!

    Wie viel in den Wohnriester-BSV einbezahlen: Mein Banker rechnet mit 4% meines Bruttogehaltes, damit ich die 154€ Förderung vom Staat erhalte. 50€ monatlich klingt so beliebig. Falls ihr Kinder plant wird die Förderung besser aber euer Gehalt übergangsweise weniger...
    Läuft der Vertrag auf dich oder auf deine Frau?? Deine Frau könnte ebenfalls 4% von ihrem Gehalt einbezahlen um selbst auch noch die 154€ zu erhalten (aber benötigt dafür wahrscheinlich(??) einen eigenen Vertrag)

    Wichtig: BSV werden relativ schnell vollständig getilgt, unbedingt ausrechnen lassen wie hoch die Rate beim Abbezahlen ist!
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  8. #7
    Themenstarter

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    Das Haus ist Baujahr 92 und soweit gut in Schuss. Ein paar Kleinigkeiten müssten gemacht werden.

    Zum BSV:
    Wir sind verheiratet und haben ein Kind.

    Wir haben 2009 zwei Verträge abgeschlossen einen auf meine Frau mit einer Bausparsumme von 17000€ und einen auf mich mit 27000€.
    Meine Frau zahlt 20€ im Monat und bekommt ihren Zuschuss 154€ und den für das Kind 300€.
    Ich zahle 30€ und bekomme die 154€ für mich.

    Bei dem kleinen Bausparvertrag meiner Frau, würde es noch aufgehen wegen der hohen Förderung durch das Kind.
    Bei meinem werde ich die monatliche Rate auf jeden fall anheben müssen auf ca.90€.

    Leider kann ich nicht so wirklich erlesen wie die Konditionen beim Darlehen aussehen werden. Weder Tilgung noch Laufzeit. Da ist wohl ein Termin mit dem Berater notwendig.

    Das wäre ja nicht ganz unwichtig für die Entscheidung.

    Für weitere Tipps wäre ich dankbar.

    Gruß Daniel
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  9. #8

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    den Erbbauzins nicht vergessen bei der Finanzierung zu berücksichtigen. Da kommen teils überraschend hohe Beträge zusammen, für die man den Rest auch gut hätte finanzieren können!
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  10. #9
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    Aber klar, der wurde natürlich in die Finanzierung einberechnet. Da kommen 120€ im Monat auf uns zu. Dafür kann ich das 650qm Grundstück leider nicht finanzieren. Grundstückspreis liegt hier um die 135€/qm.

    Gruß Daniel
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  11. #10

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    Hallo,

    bei einem Bekannten habe ich mitbekommen, dass der Erbbauzins bei Verkauf des Grundstückes neu festgelegt (=erhöht) werden kann ??
    Ist das so richtig ??
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  12. #11

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    Zitat Zitat von Daniel187 Beitrag anzeigen
    Wenn ich diese 90€ im Monat aber auch noch mehr in den BSV buttern muss, dann wird gerechnet.
    Hast Du einen Zahlungsplan für den BSV? Wenn nicht, dann einfach mal erstellen (lassen). Bei den geringen Sparraten ist fraglich, ob die BS-Darlehen rechtzeitig verfügbar sind.
    Zudem solltest Du die Restschuld der Bankdarlehen bei 1% Tilgung mal anschauen. Dafür würden die BSV, selbst wenn sie zuteilungsreif wären, nicht ausreichen.

    Bei der Rate für das Bankdarlehen komme ich nicht auf 468,- € sondern auf 486,- € (Zahlendreher?) pro Monat. Aufgrund der 1% Tilgung wird die Restschuld in 10 Jahren noch etwa 94.500,- € betragen !!!

    d.h. Du hast in den 10 Jahren jeden Monat 486,- € und somit insgesamt 58.320,- € an die Bank abgedrückt, und gerade mal 13.500,- € getilgt.

    Selbst wenn die anf. Tilgung auf 3% erhöht würde, monatliche Rate dann etwa 666,- €, wäre die Restschuld in 10 Jahren noch in etwa 67.000,- € und somit deutlich über dem was die BSV an Bausparsumme bereitstellen könnten.

    Über das KfW Darlehen haben wir noch gar nicht gesprochen.

    Zitat Zitat von Daniel187
    P.S. Was haltet ihr von den 4,4% meiner Hausbank? Ist das OK?
    Das spielt im Moment noch gar keine Rolle, zumal wenn man die Rahmenbedingungen betrachtet. Zuerst mal ein brauchbares Konzept auf die Reihe kriegen. Die obige Finanzierung ist in meinen Augen schöngerechnet, die Überraschung kommt spätestens nach Ablauf der Zinsbindungsfrist.

    Frage(n):

    Du schreibst von 3.050,- € Nettoeinkommen. Handelt es sich dabei um DEIN Einkommen oder das gemeinsame Einkommen? inkl. Kindergeld? Wie alt ist das Kind?
    Wie sieht Eure Lebensplanung für die nächsten 10 Jahre aus? Weitere Kinder geplant?
    Hast Du schon einmal Deine realen Lebenshaltungskosten gerechnet?

    Gruß
    Ralf
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  13. #12

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    @theoretiker: richtig! Ein Blick in Wikipedia sagt dazu:
    "Der Erbbauberechtigte muss heute etwa alle drei bis fünf Jahre, je nach vertraglicher Vereinbarung in der Wertsicherungsklausel, mit einer Anpassung des Erbbauzinses anhand des Verbraucherpreisindexes rechnen. In aller Regel bedeutet dies eine Erhöhung des Erbbauzinses, da die allgemeinen Verbraucherpreise nur ausnahmsweise sinken."
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  14. #13

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    Wohn Riester Bausparverträge

    Zitat Zitat von Daniel187 Beitrag anzeigen
    Meine Frau und ich haben beide 2009 einen Bausparvertrag mit Wohnriesterförderung abgeschlossen. Zusammen auf 44000€.

    Dieser ist somit in ca. 7 Jahren zuteilungsreif. Unser Bankberater meinte das wir diesen einfach bis zum ende der Zinsbindung weiter laufen lassen sollen und im Anschluss für die weitere Finanzierung verwenden sollen.
    Hallo,

    das wird leider so nicht funktionieren, außer die gesetzlichen Vorgaben für Wohn Riester werden bis dahin nochmal geändert...

    Ich habe dazu nochmal im Einkommensteuergesetz nachgelesen. Die Verwendung des Altersvorsorgekapitals (in diesem Fall Bausparguthaben in den Wohn Riester Bausparverträgen) ist in § 92a EStG geregelt:

    "§ 92 (1) Satz 1 Der Zulageberechtigte kann das in einem Altersvorsorgevertrag gebildete und nach § 10a oder diesem Abschnitt geförderte Kapital bis zu 75 Prozent oder zu 100 Prozent wie folgt verwenden (Altersvorsorge-Eigenheimbetrag):
    1. bis zum Beginn der Auszahlungsphase unmittelbar für die Anschaffung oder Herstellung einer Wohnung oder
    2. zu Beginn der Auszahlungsphase zur Entschuldung einer Wohnung oder (...)"

    Das Wort "Unmittelbar" ist hier der Knackpunkt. Das BMF-Schreiben vom 31.3.2010 wird hier noch einmal deutlicher (Tz. 209): "Der Entnahmevorgang und die Anschaffung/Herstellung der Wohnung müssen in einem unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang erfolgen. Davon ist auszugehen, wenn innerhalb von einem Monat vor Antragstellung bei der ZfA und bis zwölf Monate nach Auszahlung entsprechende Aufwendungen für die Anschaffung/Herstellung entstanden sind."

    Und weiter heißt es dort: "Eine weitere begünstigte Verwendung für den Altersvorsorge-Eigenheimbetrag ist die vollständige oder teilweise Ablösung eines für die Anschaffung oder Herstellung der selbst genutzten Wohnung eingesetzten Darlehens (Entschuldung); auf den Anschaffungs/Herstellungszeitpunkt kommt es insoweit nicht an. Eine Entschuldung ist nur zu Beginn der Auszahlungsphase möglich. (...) Soweit der Vertrag keine anders lautende Vereinbarung enthält, gilt als Beginn der Auszahlungsphase die Vollendung des 67. Lebensjahres."


    Meiner Meinung nach habt ihr also zwei Möglichkeiten:

    1. zeitnah zum Erwerb der Immobilie könnte das Guthaben aus den Bausparverträgen entnommen werden (würde wohl gleichzeitig eine Kündigung der Verträge bedeuten?) oder

    2. Bausparverträge weiter besparen und erst bei Renteneintritt zur Entschuldung nutzen.

    Gruß, Ranschke
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  16. #14

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    Zitat Zitat von Ranschke Beitrag anzeigen
    Hallo,
    (...)
    Meiner Meinung nach habt ihr also zwei Möglichkeiten:
    1. zeitnah zum Erwerb der Immobilie könnte das Guthaben aus den Bausparverträgen entnommen werden (würde wohl gleichzeitig eine Kündigung der Verträge bedeuten?) oder
    2. Bausparverträge weiter besparen und erst bei Renteneintritt zur Entschuldung nutzen.
    Gruß, Ranschke
    Ich wollte es nicht glauben, aber viele andere Stellen im Netz bestätigen dies :-(

    Wäre interessant zu wissen wie konkret euer Bauvorhaben bei Abschluss vor 2 Jahren war. Was habt ihr gegenüber dem Verkäufer der Bausparkasse geäußert? Hat der euch ins "Messer" laufen lassen und 440€ Gebühr (=Provision?) kassiert oder war noch alles unkonkret??
    Naja, hilft jetzt auch nicht mehr, wenn ihr Riesterförderung nutzen möchtet benötigt ihr einen neuen Riester-BSV (bei einer anderen Bausparkasse!!! ) oder ein Riestergefördertes Annuitätendarlehen.
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  17. #15
    Themenstarter

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    .....

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    Wie sieht Eure Lebensplanung für die nächsten 10 Jahre aus? Weitere Kinder geplant?
    Hast Du schon einmal Deine realen Lebenshaltungskosten gerechnet?

    Gruß
    Ralf
    Einen Zahlungsplan für den BSV habe ich leider nicht.

    Da hast du Recht, ist ein Zahlendreher drinn, soll natürlich 486€ heissen.
    Das ich mit dem BSV nur einen Teil der Restsumme tilgen kann ist mir bewusst. Der müsste schon ganz anders aussehen um den gesamten Rest zu finanzieren.

    Mein Ziel ist es den Kredit mit 2% zu tilgen. Mehr ist momentan nicht drinn.
    Unser Kind ist zwei Jahre alt. Das Nettoeinkommen bezieht sich auf mein Gehalt, das meiner Frau und dem Kindergeld.

    Meine realen Lebenshaltungskosten habe ich natürlich auch durchgerechnet und das haut alles soweit hin. Da ich in diesem Jahr eine Weiterbildung zum Staatl. gepr. Informatiker beginne sieht es für die Zukunft auch nicht so schlecht aus!

    Gruß Daniel
    Geändert von R.B. (16.08.2011 um 13:03 Uhr) Grund: Vollzitat gekürzt
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