Makler & Gutachter streiten sich um Immobilienwert...wem soll man glauben?

Moin Lali,

wo ist das Problem? Dein Gutachter und die Banken kommen auf einen Wert von ca. 150000€.
Der Verkäufer will 200000€ (würde ich auch versuchen).
Wenn es aus Deiner Sicht keinen Liebhaberbonus bekommt, sollte man nicht mehr zahlen als es Wert ist. Ansonsten schaust Du in die Röhre, wenn Du es verkaufen möchtest.
Und die Bank gibt Dir auch keinen höhreren Kredit nur weil Du mehr an den Verkäufer bezahlst.

Also überlege Dir, was Dir das Haus wert ist. Und das bietest Du.

Helge

 

Ich glaube nicht, dass das der primäre Faktor ist. Wir haben in Deutschland seit den 80ern eine zunehmende Konzentration der Bevölkerung auf wenige Ballungszentren. In Westdeutschland wird dies erst heute deutlich, da der Trend in den 90ern bis Anfang 2000 durch die starke Bevölkerungszuwanderung aus dem Osten (über)kompensiert wurde.
Deshalb gibt also fast überall Angebotsüberhang. Und da kommt dann dein Argument zum tragen. Wenn ich die Auswahl habe, dann kaufe ich eher neu und gute Substanz als alt und Renovierungsbedarf. Oder anders gesagt, heute muss der Verkäufer wirklich den realen Abschlag für Renovierungsstau einpreisen, früher hätte er trotzdem noch einen Käufer mit Torschlusspanik gefunden.

 

Wieso verwirrt? Die Punkte wurden doch schon angesprochen. Er liebt sein Haus und will daher einen überzogenen Preis erzielen. Findet er einen Dummen, dann hat er gewonnen. Findet er niemanden, dann hat er Pech gehabt. Wer weiß, vielleicht will er in Wirklichkeit gar nicht verkaufen.

Egal wie, jetzt liegt es an Dir ob Du diesen Goodwill bezahlen kannst bzw. willst, oder ob er bereit ist ein vernünftiges Angebot zu akzeptieren.

Ich wüßte wie ich entscheiden würde.

Gruß
Ralf

 

Das Argument ist nachvollziehbar. Nach meinen bisherigen Informationen sind jedoch nur einige Regionen von dieser Landflucht betroffen, während aber die Immobilienpreise auf breiter Front nach unten gehen. Der Trend zeigt sich auch in kleineren Städten mit nahezu konstanten oder leicht steigenden Einwohnerzahlen.

Ich hatte mir schon überlegt ob es vielleicht daran liegt, dass nun die geburtenschwachen Jahrgänge so weit sind Häuser zu bauen/kaufen, während andererseits eine Menge Immobilien aus Zeiten des Bau-Booms auf den Markt kommen

Gruß
Ralf

 

Das Thema ist zwar jetzt über ein Jahr her, aber für mich gerade hochaktuell, daher muss ich es nochmal hervorholen.

[Kontext - kann man auch überspringen: Ich habe vor ein paar Wochen ohne weiteres Verhandeln die Preisvorstellung eines Verkäufers akzeptiert (Notartermin bereits vereinbart, leichtsinnigerweise viel Geld verflüssigt, BSV gekündigt, usw.), nur um dann am Rande mitzubekommen, dass das Haus einige Tage vor unserem Termin für knapp 20.000 € mehr plus Maklergebühr (wir wurden über gemeinsame Freunde vermittelt; kein Exklusivvertrag) verkauft wurde. Der Makler hatte das Haus schon für knapp 10.000 € mehr inseriert; dieser Preis wurde aber eben nochmal um 10.000 € überboten, als er gesagt hat, es sei schon praktisch verkauft. Wir sind daher wieder auf der Suche, und zu einem Objekt habe ich ja schon meine Fragen in einem anderen Thread geschrieben.]

Der Markt bei uns in der Region spielt m.E. zur Zeit etwas verrückt.
Im Moment sind hier ein paar größere EFH von 1978 bis 1980 auf dem Markt, alle energetisch noch auf dem Stand von damals, die natürlich alle von Maklern vertrieben werden. Auffällig ist, dass die sich scheinbar einig sind, zwischen 350.000 € und 400.000 € für diese Dinger verlangen zu können. Hier mal drei Beispiele:
Dieses eher zentral:
http://www.immowelt.de/immobilien/immodetail.aspx?id=26610327
Diese eher außerhalb:
http://www.immobilienscout24.de/expose/66450225
http://www.immobilienscout24.de/expose/66546165

Nach dem bisherigen Verlauf des Threads erscheinen solcherlei Preise ja völlig absurd und sind niemals zu bekommen. Ich befürchte nur, dass sie bei uns in der Region zur Zeit schon halbwegs nahe an den gezahlten Preisen liegen könnte. Jetzt will ich natürlich nicht wegen einer kurzfristigen Laune des Marktes eine Immobilie kaufen, die in 5 oder 10 Jahren nur noch die Hälfte wert ist. Selbst wenn ich den höchsten sinnvollen Wert für das Grundstück meines ersten Links nehme (d.h. ca. 300 €/qm - das gibt es in der Lage für etwas kleinere Grundstücke schon), dann komme ich darauf, dass das Haus selbst noch mit ca. 200.000 € bewertet worden ist. Angesichts seines wahrscheinlichen Energiehungers (vgl. Diskussion hier: http://www.bauexpertenforum.de/showthread.php?70276-Haus-Bj-1980-was-kann-man-energetisch-machen) und der bisherigen Diskussion im Thread ("Immobilienpreise auf breiter Front nach unten gehen" im vorigen Beitrag) hier frage ich mich nun, ob man so einen Preis guten Gewissens zahlen kann.
Mir ist natürlich bewusst, dass uns diese Frage niemand abnehmen kann, aber vielleicht ergeben sich ja in der Diskussion Aspekte, die wir bislang noch nicht (oder nicht ausreichend) bedacht haben. Zum Beispiel frage ich mich, wie stark die Lage nicht nur in die Bewertung des Grundstücks sondern auch in die der Immobilie selbst eingepreist werden kann, wenn Grund da, wo wir (und viele andere) ihn suchen, knapp ist. Auch frage ich mich, wie die Makler in diesen Fällen die Wertermittlung durchführen, oder ob sie einfach auf den Wunschpreis des Kunden nochmal ein par zigtausend drauflegen und das dann mal so inserieren...

Freue mich auf Eure Gedanken!
Gurkensalat

 

Verlangen kann man viel. Mann sollte sein Budget kennen, jmd. mit etwas Sachverstand durch solche Hütten jagen, dann sich für seinen eigenen Preis entscheiden, Angebot mit Frist abgeben und abwarten wie die Gegenseite reagiert. Es hilft natürlich den Markt zu beobachten, dann sieht man schon welche Hütten schon ne Weile angeboten werden. Wir hatten auch schon einige Besichtigungen und bisher wäre immer Verhandlungsspielraum gewesen, nur leider sollte man auch mit allen Kompromissen einer Bestandsimmobilie leben können...

 

Das ist wie immer Ansichtssache.

Es zeigt doch im Grunde nur eins ... *deine* Vorstellungen decken sich nicht mit dem Marktgeschehen und dem Käuferverhalten in deiner Region. Neben dem *Wertgeplänkel* und den Einschätzungen der vermeindlichen Fachleuten gibts eben noch genügend andere Triebfedern die zur Geldanlage in Immobilien führen kann.

Viele Entscheidungen müssen nicht zwangsläufig logisch, rational und lohnend im Sinne von *muss sich rechnen* sein.
Es kann durchaus möglich sein, dass so mancher denkt *bevor mir das Gesparte durch Inflation verreckt investiere ich in Betongold* angesichts der aktuellen *Politiks*.
Nachdem es durchaus Gegenden gibt mit gutgehender Beschäftigungslage und entsprechenden Einkommen bewegt sich auch manchmal der Markt in eine andere Richtung als den *gewohnten Bahnen* der letzten Jahre.

Die Entscheidung nimmt einem nie einer ab .... ob die dahinter stehende Spekulation und/oder Annahme dann zutrifft zeigt sich dann 10 bis 20 Jahre später.

Im Moment scheint sich eben nur die Höhe der Trauben verändert zu haben ... ob sie sauer sind ? ---> ???

Gruß
Achim Kaiser

 

Ich hab mir nur das Spaßkassending angesehen: Fenster, Dach, Heizung, alles demnächst dran. 50 Mille weg. Energetisch katastrophal, trotz VWS. Nebenkosten Renovieren, sanieren. da biste irgendwann bei der halben Mio.

Da würd ich noch nicht mal ansatzweise drüber nachdenken, mir ne gebrauchte Kiste zu kaufen.

 

Den obersten "Wert" einer Gebrauchtimmobilie kannst Du ganz einfach ermitteln:
Grundstückswert + Kosten für einen Neubau passender Grösse = X
Kosten für Umbau und Sainierung der Gebrauchtimmobilie = Y

X - Y = Z; Z - 5 bis 10 % = höchstmöglicher sinnvoller Kaufpreis einer Gebrauchtimmobilie!
@ rübe

Warum die 5 - 10 % Abzug? Weil man auch bei einer umgebauten Gebrauchtimmobilie IMMER Abstriche machen MUSS.
Aufzuschlagen wären nur so "weiche" Faktoren wie "Renomee der Adresse", "toller Ausblick", und ggf Verkehrslage.

Soll man mehr bezahlen, ist es Unfug, weil dann ein Neubau günstiger ist als Kauf+Sanierung&Umbau.

 

Hallo,

zum einen ist es eigentloch egal, was Dein Gutachter über den Preis sagt, der Verkäufer möchte seinen Preis haben und den kannst Du entweder etwas verhandeln oder das Haus eben nicht nehmen- ebenso wird die Bank sagen, ob sie das Haus überhaupt zu dem Preis finanziert (was wiederum von dem Eiggenkapital abhängig ist, sind da 50 % da, finanzieren sie es auch zu einem erhöhten Preis).

Wir verkaufen unser Haus derzeit und ein Interessent ist kam dann mit einer angeblichen Berechnung seiner Bank an, die 50.000,- unter unserem Preis lag-
zum einen wissen wir, dass das eine Luftnummer war, weil wir mit dem angeblich betreffenden Filialleiter befreundet sind (was die nun nicht wissen)-
zum anderen würden wir denen das aus Bock schon nicht verkaufen- ich persönlich mag diese Art der Geschäfte gar nicht.

Wer lässt sich denn bitteschön von einem potentiellen Käufer mitteilen, was sein eigenes Haus wert ist, insbesondere wenn man noch dran hängt?
Wenn einem der Preis dafür explizit zu hoch ist, muss man sich eben etwas anderes suchen oder warten, bis der Verkäufer den Preis dementsprechend senkt.

 

...

http://www.sv-poesel.de/index.php/bewertung/verkehrswert.html

 

Vielen Dank für bislang lauter vernünftige Antworten, die sich im Wesentlichen mit meinen Ansichten decken!
Ich kenne natürlich mein Budget halbwegs, aber ich bin u.U. nicht bereit, für ein bestimmtes Objekt wegen der einzugehenden Kompromisse (oft v.a. energetischer Art; z.T. auch doofe Sachen wie Wegerecht) das Budget voll auszureizen, wenn ich den Eindruck habe, dass der Wert der Immobilie in absehbarer Zeit sehr deutlich sinken könnte. Aber das sind genau diese Annahmen, von denen Achim Kaiser schreibt...

Hierzu muss ich allerdings noch kurz etwas sagen:

So erschreckend es sein mag: Das Ding ist momentan einer der Favoriten vom Preis/Leistungsverhältnis her in dieser Lage. Grund: Die von Ralf Dühlmeyer genannte gute Verkehrslage in Verbindung mit ordentlich Grunstück. Das ist nur 1,3 km von Bahnhof/S-Bahn weg und heißt, dass ich wohl ohne zweites Auto auskäme. Außerdem liegt es stadtnah genug, dass man seine Kinder ab einem bestimmten Alter allein losschicken kann und nicht eine Person immer als Fahrdienst zur Verfügung stehen muss.
In gleicher Lage, mit kleinerem Grundstück und kleinerem Haus käme man bei einem Neubau auf ca. 500.000. Wenn so etwas angeboten würde! Es gibt dort nur kaum noch Grundstücke; und wenn, dann werden sie mittels Reihenhaus-Ensembles zugepflastert. Lediglich das Doppelhaus, das nebendran errichtet wird, weil etwas Altes weggerissen wurde, wäre mal interessant gewesen, aber das haben wir damals nicht schnell genug mitbekommen. Wenn es also kaum Grundstücke in der gewünschten Lage gibt, dann ist auch die von Ralf Dühlmeyer gepostete Formel problematisch, denn ein Neubau ist dann ja schwerlich möglich.
Insofern bleiben wir frustriert und beobachten weiter. Diese Woche ist dann der Termin zur Besichtigung des o.g. Hauses von innen. Vielleicht sind wir danach auch geheilt.
Viele Grüße
Gurkensalat