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viel Text, aber Meinungen von den Pros gewünscht - Neubau

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  1. #1

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    viel Text, aber Meinungen von den Pros gewünscht - Neubau

    Hallo zusammen,

    ein kurzes Vorwort:
    Wir (33 + 34 Jahre alt) planen bald ein kleines Häuschen bauen zu lassen.
    Kinder sind noch keine da - wir üben noch, weil eins kommen soll

    Da wir uns in der Region, wo wir derzeit wohnen kein Eigentum leisten können (einfach viel zu teuer), haben wir nun im Umland ein schönes Baugebiet gefunden. Hier ist der Baugrund noch bezahlbar (210€ / qm).

    Nun haben wir heute mal mit Excel und dem Taschenrechner gebastelt:

    Grundstück kostet ca. 110.000€
    Dazu kommen Grunderwerbssteuer (5%) + Notar (1,5%)
    Und natürlich ein Haus mit etwas Garten.
    Das Haus soll ein Holzständerhaus mit ca. 140qm ohne Keller werden. Beheizt mit einer Gas-Heizung + Solarunterstützung

    Als EK haben wir ca. 87.000€ gespart.
    Monatliches Netto-Einkommen derzeit ca. 5.000€ wovon aber - wenn das Kind da ist - 2000 wegfallen. Daher rechnen wir mit den verbleibenen 3000€. Wenn es Elterngeld gibt, dann lieber sparen oder für andere Sachen verplanen....

    Bei einer 15-Jahres-Finanzierung können wir uns derzeit 250.000€ leihen, ohne dass uns das den Hals zuschnüren sollte (macht ca. 1050€ Rate / Monat)

    Vorstellung ist:
    200.000€ über die Bank mit 1% Tilgung und 15 Jahre Zinsbindung
    50.000€ über KFW55-Kredit (30/8/10)
    1% Tilgung aus dem Grunde, da wir hier ja ein Sondertilgungsrecht haben. Ich würde gerne lieber 200€ / Monat über ein Tagesgeldkonto sparen, um dann durch Sondertilgung auf 2% zu gehen, als mich zu binden. Wir haben gerade im Freundeskreis einen doofen Fall, wo durch einen kurzen Engpass die 150€ / Monat echt fehlen.
    KFW-Darlehen deshalb, weil noch ein wenig günstigerer Zins + niedrigere Beleihung bei der Bank = besserer Zins.

    Ich poste einfach mal unsere Rechnung, vielleicht kann da mal einer von Euch drüber gucken, ob das Sinn macht:



    Grundstück 110.000
    Nebenkosten 7.150
    Summe 117.150

    EK-Grundstück /NK = -30.150
    Hypothek 250.000
    Rest ca. 220.000 für Haus und Garten

    Frage 1:
    Uns wurde gesagt, eine Hypothek sollte ca. 1/3 des monatlichen Nettos nicht weitgehend übersteigen. Das würde ja hier passen. Sonstige Kredite haben wir nicht. (Derzeitige Kaltmiete in Wohnung = 900€) Stimmt das mit dem Drittel. Oder ist das schon für eine Bank zu viel?

    Frage 2:
    Eigenkapitalquote:
    Ist das richtig: EK - NK / Gesamtkosten?
    87.000 - 7.150 / 330.000 = 24%
    Mir wurde nämlich gesagt, dass 20% + Nebenkosten an Ersparnissen da sein sollten, um das halbwegs solide aussehen zu lassen.

    Ich hoffe, ich habe alle Infos, die Ihr braucht, um da einmal drüber zu lesen. Wenn noch was fehlt - einfach melden. Habe hier einen riesen Ordner und eine dicke Excel-Tabelle :-)
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  2. viel Text, aber Meinungen von den Pros gewünscht - Neubau

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  3. #2

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    Zitat Zitat von dersnert Beitrag anzeigen
    Frage 1:
    Uns wurde gesagt, eine Hypothek sollte ca. 1/3 des monatlichen Nettos nicht weitgehend übersteigen. Das würde ja hier passen. Sonstige Kredite haben wir nicht. (Derzeitige Kaltmiete in Wohnung = 900€) Stimmt das mit dem Drittel. Oder ist das schon für eine Bank zu viel?
    Wobei die Betonung auf "sollte" liegt. Das muss man immer im Zusammenhang mit den restlichen Zahlen sehen. Wichtig ist, dass trotz Immofinanzierung die Lebenshaltungskosten gedeckt sind, und dass hier nicht schöngerechnet wird.

    Zitat Zitat von dersnert Beitrag anzeigen
    Mir wurde nämlich gesagt, dass 20% + Nebenkosten an Ersparnissen da sein sollten, um das halbwegs solide aussehen zu lassen.
    Das ist korrekt. Man darf aber auch das nicht zu pauschal betrachten. Es gibt auch Finanzierungen mit geringerem EK-Anteil, wobei grundsätzlich gilt, je mehr EK, um so geringer das Risiko für die Bank, um so besser die Konditionen.

    Während Banken hier flexibel sind, sieht es für Fördermittel anders aus. Da sind solche Forderungen fest zementiert.

    Zitat Zitat von dersnert Beitrag anzeigen
    1% Tilgung aus dem Grunde, da wir hier ja ein Sondertilgungsrecht haben. Ich würde gerne lieber 200€ / Monat über ein Tagesgeldkonto sparen, um dann durch Sondertilgung auf 2% zu gehen, als mich zu binden. Wir haben gerade im Freundeskreis einen doofen Fall, wo durch einen kurzen Engpass die 150€ / Monat echt fehlen.
    Bitte daran denken, dass an solche Sondertilgungen Anforderungen gestellt werden, zumindest bei den meisten Banken die ich so kenne. d.h. SoTi nur x Mal p.a., wobei ein Mindestbetrag erreicht werden muss, und über das Jahr betrachtet ein max. Betrag nicht überschritten werden darf.

    Geld auf einem Tagesgeldkonto zu sparen, während man an anderer Stelle einen Kredit mit deutlich höheren Zinsen bezahlt, ist sinnfrei. Rein rechnerisch ein schlechtes Geschäft. Oder anders ausgedrückt, eine teuer erkaufte "Sicherheit".

    Immer daran denken, bei 1% anf. Tilgung zahlst Du bis zu Deinem 76. Lebensjahr an diesen Kredit. Du musst also die SoTi nutzen. Es wäre mal interessant eine Statistik zu sehen in der aufgeführt wird, wieviele Kreditnehmer tatsächlich die SoTi Option regelmäßig nutzen. Ich wette, das sind keine 10%.

    Wenn es bei 3000,- € bzw. 5.000,- € monatlichem Einkommen wegen 150, -€/Monat eng wird, dann hast Du ein ganz anderes Problem. Deswegen solltest Du die Finanzierung so gestalten, dass Du einerseits zügig tilgen kannst, andererseits aber das Einkommen ausreicht, um neben den Lebenshaltungskosten noch Rücklagen bilden zu können. d.h. 3-4 Monatseinkommen "auf der hohen Kante" können nicht schaden.

    Gruß
    Ralf
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  4. #3
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    Zitat Zitat von R.B. Beitrag anzeigen
    Wobei die Betonung auf "sollte" liegt. Das muss man immer im Zusammenhang mit den restlichen Zahlen sehen. Wichtig ist, dass trotz Immofinanzierung die Lebenshaltungskosten gedeckt sind, und dass hier nicht schöngerechnet wird.

    ...



    Geld auf einem Tagesgeldkonto zu sparen, während man an anderer Stelle einen Kredit mit deutlich höheren Zinsen bezahlt, ist sinnfrei. Rein rechnerisch ein schlechtes Geschäft. Oder anders ausgedrückt, eine teuer erkaufte "Sicherheit".
    Immer daran denken, bei 1% anf. Tilgung zahlst Du bis zu Deinem 76. Lebensjahr an diesen Kredit. Du musst also die SoTi nutzen. Es wäre mal interessant eine Statistik zu sehen in der aufgeführt wird, wieviele Kreditnehmer tatsächlich die SoTi Option regelmäßig nutzen. Ich wette, das sind keine 10%.

    Wenn es bei 3000,- € bzw. 5.000,- € monatlichem Einkommen wegen 150, -€/Monat eng wird, dann hast Du ein ganz anderes Problem. Deswegen solltest Du die Finanzierung so gestalten, dass Du einerseits zügig tilgen kannst, andererseits aber das Einkommen ausreicht, um neben den Lebenshaltungskosten noch Rücklagen bilden zu können. d.h. 3-4 Monatseinkommen "auf der hohen Kante" können nicht schaden.

    Gruß
    Ralf
    Hallo Ralf,

    Danke für die Tipps.
    Das mit der "erkauften Sicherheit" (Tagesgeldkonto) ist ein guter Tipp - werde ich noch mal gegen-rechnen - bzw. mal fragen, wie sich die Rate ändert, wenn man die Tilgung etwas ändert.

    Die Rücklagen müssen nach dem Hausbau erstmal neu angespart werden - befürchte ich. Da wird wahrscheinlich bis auf einen kleinen Puffer letztendlich doch alles drauf gehen. Habe das bei Freunden gesehen. Das wurde immer teurer als geplant :-)

    Wegen des monatlichen Haushaltseinkommens. Ich ärgere mich da ein wenig, dass ich nicht mal die letzten Monate ein Haushaltsbuch geführt habe. Derzeit haben wir zu zweit €1.600,-- im Monat an Kosten für Lebensmittel, Strom, Telekom, Miete, etc. Davon sind 1.030€ Warmmiete für die Wohnung. Kredite haben wir keine. Auto kommt dann noch dazu mit Sprit und der sich zusammen-leppernde Kleinkram (Urlaub, Kleidung, etc)...
    Nebenkosten im Haus sind ja höher als in einer Wohnung. Hoffe aber, dass man hier mit 400€ für Heizung, Strom und Wasser hinkommt. (das verbrauchen Freunde von uns mit zwei Kindern in einem 80er Jahre Haus - Frau ist zuhause).

    Da sollten die 3k€ doch wohl reichen :-)

    Ui ui ui... Schwieriges Thema
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  5. #4

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    Bei unserer ersten Finanzierung hatten wir auch kein Haushaltsbuch, konnten die
    Ausgaben eigentlich recht gut aus unseren Kontoauszügen rekonstruieren, wobei
    es natürlich recht hilfreich war, daß wir von kleineren Lebensmitteleinkäufen abgesehen
    so gut wie alles bargeldlos bezahlen. Ein gewisses Sicherheitspolster sollte man IHMO
    auch als Immobilienbesitzer haben. Irgendwas kann am Haus oder Auto kaputt gehen
    und wenn man dafür dann einen Konsumentenkredit braucht, sind die Konditionen
    bestimmt auch nicht so toll ...

    Dauerhaft mit 1 oder auch 2% Tilgung zu rechnen halte ich auch für etwas dünn.
    Willst Du dauerhaft daheim bleiben?
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  6. #5

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    Zitat Zitat von dersnert Beitrag anzeigen
    Hallo Ralf,

    Danke für die Tipps.
    Das mit der "erkauften Sicherheit" (Tagesgeldkonto) ist ein guter Tipp - werde ich noch mal gegen-rechnen - bzw. mal fragen, wie sich die Rate ändert, wenn man die Tilgung etwas ändert.
    Jepp. Nachrechnen.
    Wobei das eine einfache Rechnung ist, auf dem Tagesgeldkonto gibt es aktuell nur eine magere Verzinsung, auf der Kreditseite zahlst Du 3,5-4%.

    Zitat Zitat von dersnert Beitrag anzeigen
    Die Rücklagen müssen nach dem Hausbau erstmal neu angespart werden - befürchte ich. Da wird wahrscheinlich bis auf einen kleinen Puffer letztendlich doch alles drauf gehen. Habe das bei Freunden gesehen. Das wurde immer teurer als geplant :-)
    Dann würde ich nicht auch noch das letzte Hemd als Eigenkapital in die Finanzierung mit einbringen.

    Zitat Zitat von dersnert Beitrag anzeigen
    Nebenkosten im Haus sind ja höher als in einer Wohnung. Hoffe aber, dass man hier mit 400€ für Heizung, Strom und Wasser hinkommt.
    Das sollte passen.

    Gruß
    Ralf
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  7. #6

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    Zitat Zitat von dersnert Beitrag anzeigen
    Wegen des monatlichen Haushaltseinkommens. Ich ärgere mich da ein wenig, dass ich nicht mal die letzten Monate ein Haushaltsbuch geführt habe.
    Hilfsweise (neben dem Auseinanderklamüsern der Kontoauszüge) könntet ihr auch schauen, was ihr in den letzten Jahren sparen konntet und euer Einkommen dem gegenüberstellen. Differenz Jahresersparnisse zu Jahreseinkommen = Ausgaben.

    Größere Einmalzahlungen müsstet ihr ggf. noch rausrechnen.

    Haushaltsbuch wäre natürlich trotzdem besser :-)
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  8. #7

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    Hallo,

    beim Tilgungssatz würde ich auf jeden Fall mind. 2 % einkalkulieren. Wenn einem dann die Rate bei den derzeit niedrigen Zinsen zu hoch sind, sollte man sich m. E. Gedanken darüber machen, ob der Kredit wirklich zu stemmen ist.

    Meiner Meinung nach wird vermutlich die Möglichkeit der Sondertilgung recht selten genutzt, da vorhandenes Geld eher in Außenanlagen, Einrichtung etc. verwendet wird.

    Wir haben ein Darlehen, bei dem wir im Rahmen von 1% bis 5 % 2 Mal die Tilgungssatz ändern können. Solange ihr Doppelverdiener seid, könntet ihr durchaus 3% oder höher wählen, fällt ein Einkommen (wegen Kind) weg dann evtl. runter gehen und später wieder hoch.
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  9. #8

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    Zitat Zitat von R.B. Beitrag anzeigen
    Immer daran denken, bei 1% anf. Tilgung zahlst Du bis zu Deinem 76. Lebensjahr an diesen Kredit. Du musst also die SoTi nutzen. Es wäre mal interessant eine Statistik zu sehen in der aufgeführt wird, wieviele Kreditnehmer tatsächlich die SoTi Option regelmäßig nutzen. Ich wette, das sind keine 10%.
    Auch wenn Ralf ein Verfechter einer hohen Tilgung ist finde ich deinen Ansatz mit "Puffer" besser. Ok, SoTi heißt Disziplin und dann auch Nutzen ABER was ist die Alternative?
    -> Ich fahre ohne Puffer und kann ggf. in x Jahren meine Anulität nicht zahlen weil die Raten zu hoch sind.

    Ich habe Personen mit höherem Einkommen schwitzen gesehen als es in der Kriese hieß 20% weniger Gehalt "Kurzarbeit", kein Urlaubsgeld, kein Weihnachtsgeld, keine Überstunden, keine Erfolgsabhängige Beteiligung ...
    Man wird älter bekommt weniger Gehalt, .... 10 Jahre ist eine lange Zeit.

    Ein Kollege in der Abteilung hatte 4 Jahre zuvor gebaut,
    während der Kurzarbeit kam sein zweites Kind und der TÜV meinte neues Auto wäre fällig. War ein unangenehmer Besuch bei der Bank, hab ich mir erzählen lassen.

    Ein Anlageberater hat mir mal eine recht einfache Formel genannt:
    "Wer mehr an Zinsen an die Bank zahlt als die Miete sollte lieber zur Miete wohnen" Natürlich ähnliches Objekt vorausgesetzt, aber an sich ist alles weitere Liebhaberei die sich nicht rechnet und mit Alterssicherung sicher nichts zutun hat.


    Wegen der Baukosten: Ich hab noch keinen Bericht gelesen bei dem es Günstiger geworden wäre. Aber hier gibt es ja etliche Threads was man alles übersehen kann.
    Was mir hier geholfen hat war eine kostenlose Nichtabnahme von 10% der Darlehenssumme. Dh. wir haben einen Puffer von 10% den wir bei Abschluß der Finanzierung draufgeschlagen haben, wenn wir den nicht benötigen top sollte aber doch noch was kommen rufen wir halt das gesamte Kapital ab.

    Den Puffer Garage, Terrasse, Einfahrt, Bodenbeläge OG, Küche .... heißt Jahrelanges leben auf der Baustelle. "Das machen wir dann wenn noch Geld übrig bleibt", bzw. das wird dann nach und nach in Eigenleistung gemacht wenn Geld für Material da is - muss man mögen.

    Gruß
    gonso
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  10. #9

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    Zitat Zitat von gonso Beitrag anzeigen
    Auch wenn Ralf ein Verfechter einer hohen Tilgung ist finde ich deinen Ansatz mit "Puffer" besser. Ok, SoTi heißt Disziplin und dann auch Nutzen ABER was ist die Alternative?
    -> Ich fahre ohne Puffer und kann ggf. in x Jahren meine Anulität nicht zahlen weil die Raten zu hoch sind.
    Nur mal so zum Nachdenken.
    2% anstatt 1% Tilgung bedeutet bei einer Hausfinanzierung von 200T€ ca. 170,-€/Monat. Gleichzeitig reduziert sich die Laufzeit von über 40 Jahren auf unter 30 Jahre. Die Restschuld nach 10 Jahren reduziert sich von 175T€ auf 150T€.

    Natürlich sind 170,- €/Monat auch Geld, aber wenn die Finanzierung so heiß gestrickt wird, dass es auf diese 170,- € ankommt, dann sollte man überlegen, ob man nicht einen anderen Weg gehen sollte, beispielsweise das Haus ein paar Euro günstiger bauen. Klappt das auch nicht, dann wäre die Entscheidung für einen Hausbau/-kauf zu überdenken.

    Wenn wirklich unerwartete Ereignisse auftreten sollten, dann sind die besten Schulden die die man nicht hat. Mit einer geringen Restschuld im Rücken kann ich mit der Bank jederzeit auch über eine Reduzierung der Tilgung verhandeln, evtl. auch über einen weiteren Kredit der über die Immobilie besichert wird, oder was auch immer, aber mit einer Restschuld die sehr wahrscheinlich höher liegt als der (Rest)Wert des Gebäudes, brauche ich bei der Bank erst gar nicht anklopfen.
    Da kann ich froh sein, wenn die nicht von sich aus wegen einer Verstärkung der Sicherheiten anfragen.

    Abgesehen davon sollte eine Immobilienfinanzierung immer so aufgebaut sein, dass nur in etwa 30% des monatlichen Einkommens für diese Finanzierung eingesetzt werden. Dann kann man zur Not auch mal 20% Abschläge beim Einkommen verkraften.

    Eine dauerhafte Reduzierung des Einkommens bricht sowieso fast jedem Hausbesitzer das Genick, doch auch hier kann die geringe Restschuld darüber entscheiden, ob ich nach einer Verwertung mit einem blauen Auge davonkomme, oder immer noch bis an´s Ende meiner Tage mit Schulden zu kämpfen habe.

    Ich weiß, das sind alles Szenarien über die man nicht gerne nachdenkt, und natürlich hoffen alle, dass so etwas nie eintrifft, aber wer Verantwortung trägt, denkt auch solche Szenarien durch.

    Gruß
    Ralf
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  11. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  12. #10
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    daher rechne ich auch lieber etwas vorsichtig.
    wie gesagt - wir derzeit ein Haushaltsnetto von ca. 5000€.
    Davon kann aber / wird aber 2000€ wegfallen, da wir eine Familie gründen wollen. Sicher, es gitb Elterngeld und auch einen Kinderfreibetrag, aber das kalkuliere ich nicht mit ein. Man weiß nie. Sicher, die Frau kann auch halbtags wieder arbeiten. Es kann aber auch sein, dass das nicht geht. Daher gehe ich mal von 3000€ aus.
    Die monatliche Rate hätte ich gerne bei pi-mal-Daumen 1100€. Das sind zwar mehr als 30% - aber mit 1900€ sollte man doch klar kommen. Wenn nicht, dann läuft da was falsch.

    Haben heute ein Gespräch mit dem Häuslebauer gehabt. Er meinte er komme mit 1450€ / qm hin, aber wir sollen lieber mit 1600€ rechnen, denn es komme immer noch was dazu. Fand ich einen vernünftigen Ansatz.

    Wären dann für ein 140qm-Haus um die 225.000,--€
    Grundstück um die 110.000
    Notar + GE-Steuer 7.150
    Anschlusskosten 10.000
    Puffer + Kleinkram 20.000
    macht total 372.150,--
    Das ist etwas heftig....

    Ganz ehrlich - wenn ich mir die Siedlung ansehe, kann ich mir nicht vorstellen, dass die Häuser so teuer sind.

    Die Frage ist halt - brauchen wir ein 15 Meter breites Grundstück bei 35 Meter Tiefe?
    Brauchen wir 140qm bei guter Planung?
    Brauchen wir wirklich die 1600€

    Das alles wird ein richtiges Angebot zeigen. Dann sehen wir weiter.
    Werden hier aber morgen einen Termin mit dem Architekten machen, dass wir von dem und dem Häuslebauer ein richtiges Angebot bekommen.

    Sind noch alles etwas ungelegte Eier...

    Wir sind sehr gespannt....
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  13. #11

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    Zitat Zitat von dersnert Beitrag anzeigen
    d
    Das ist etwas heftig....
    Aber nicht undenkbar.

    Jetzt heißt es zuerst einmal "Zahlen" beschaffen, dann kann man rechnen. Ob das Haus später 10T€ teurer oder billiger wird, das darf hier keine Rolle spielen, und darauf kommt es auch nicht an. Eine Finanzierung sollte so viel Reserve haben, um solche "Kleinigkeiten" abfedern zu können. Ansonsten passt was mit den Zahlen nicht.

    Gruß
    Ralf
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