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Thema: Haus von 1951

  1. #1

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    Haus von 1951

    Hallo zusammen,

    wir haben uns vor kurzem ein Haus von 1951 angesehen. Es steht auf einem kleinen Grundstück (etwa 360 qm) und hat eine Wohnfläche von 160 qm, die sich auf drei Ebenen verteilt.
    Der erste Stock wurde bereits saniert. Der Rest befindet sich mehr oder weniger im Originalzustand.
    Wir haben nun mit einem Architekten gesprochen, der das Haus bereits kennt. Er ist der Meinung, dass der Kaufpreis von 230.000€ überteuert ist und hat etwas um die 150.000 als realistisch eingeschätzt.

    Der Bodenrichtwert liegt etwa bei 250 €/ qm. Die Lage ist allerdings (aus unserer Sicht) gut.

    Nun kommt aber hinzu, dass gegenüber des Hauses auf eine (bisher) unbebaute Fläche ein Wohnheim für geistig behinderte gebaut werden soll - die Einrichtung befindet sich in Verhandlung - eine Genehmigung ist noch nicht erteilt.
    Fernab jeder Diskriminierung machen wir uns natürlich Gedanken, wie sich das auf ein eventuelles Leben dort auswirken würde.

    Wohnt jemand von euch eventuell in der Nähe einer ähnlichen Einrichtung und kann vielleicht von Erfahrungen berichten?
    Was denkt ihr, wie sich der Bau dieser Einrichtung auf den Wert der Immobilie auswirkt und wie würdet ihr weiter vorgehen bzgl. Verhandlungen etc.?

    Wir sind dankbar für jeden Tipp!
    Hojam
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  2. Haus von 1951

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  3. #2

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    80000 Euro über Schätzpreis des Architekten....da braucht man sich mE keine Gedanke darüber zu machen, ob die Behinderteneinrichtung wertmässige Nachteile bringt.
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  4. #3

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    Hallo, HoJam.

    Nach meiner Erfahrung wurden direkt nach dem Weltkrieg Häuser nach dem Motto gebaut: Mit wenig Baumaterial viieeeel Wohnfläche schaffen.
    Nach diesen Jahrzehnten dürften auch die ehemals gut funktionierenden Systeme wie Elektro, Kalt- / Warmwasser, Kanal, Abdichtungen etc etc. verbraucht sein.
    Manche Objekte aus jenen Tagen gelten m.E. als nicht sanierungsfähig, also Abrissobjekt.
    Ein gut geführtes " Heim " ist ein besserer Nachbar als mancher Michel.

    Liebe Grüße

    Rheinpilot
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  5. #4

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    Was wird denn rundrum in diese alten Häuser investiert bzw. neu gebaut? Nicht
    daß Ihr nachher mehr oder weniger die einzigen seid, die da nochmal 150000 bis
    200000 Euro für Umbauten, Dämmung etc. ausgebt und das Viertel verfällt und
    der Wert Eures Hauses entsprechend mit. Mir wäre das Grundstück zu klein, um
    da den Aufwand zu treiben. Wie groß wird das Wohnheim? Ich hätte weniger
    Bedenken wegen der Bewohner als Angst vor einem überdimensionalen ggf.
    hässlichen Neubau, der nicht so wirklich reinpaßt. Wenn die Verkäufer preislich
    noch nicht in der Realität angekommen sind, kann man auch von daher nur abraten. Wird
    sicherlich nicht das letzte Haus sein, was da angeboten wird.
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  6. #5

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    Zitat Zitat von HoJam Beitrag anzeigen
    Fernab jeder Diskriminierung machen wir uns natürlich Gedanken, wie sich das auf ein eventuelles Leben dort auswirken würde.
    Ich würde mal folgenden Gedanken fortspinnen.
    Alle Nachbarn schaffen es fernab jeder Diskriminierung diese Einrichtung dort zu verhindern, das Grundstück wird verkauft und Familie Flodder zieht dort ein.

    Welche Auswirlungen hat das auf den Immobilienwert???

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  7. #6

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    Zitat Zitat von HoJam Beitrag anzeigen
    Er ist der Meinung, dass der Kaufpreis von 230.000€ überteuert ist und hat etwas um die 150.000 als realistisch eingeschätzt.
    Mal völlig ab davon, was das Heim für Auswirkungen hättet: Wenn das Haus nicht schon seit Jahren oder ganz dringend verkauft werden muss, glaube ich, könnt Ihr das schnell wieder vergessen. Ich glaube nicht, dass der Käufer sich über 30% runter handeln lässt. Wir sind ja nicht auf dem Basar und kaufen ein T-Shirt sondern es geht um ein Haus. Aber versuchen kann man´s ja mal. Viel Erfolg!
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  8. #7
    Themenstarter

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    Vielen Dank für eure Antworten.
    Also die Häuser rundherum sind alle bewohnt und gepflegt. Sehr viel investiert im Sinne einer Sanierung wurde hier wohl aber auch nicht. (Allerdings habe ich die Häuser auch bisher nur von außen gesehen.) Da sie jedoch alle direkten Rheinblick haben kann ich mir nicht vorstellen, dass das Viertel aussterben wird.
    Wir haben nun schon ein paar Monate gewartet, in der Hoffnung, dass sich dadurch evtl. die Verhandlungsposition verbessert.
    Aber eben den Gedanken hatten wir auch, dass ein so großer Verhandlungsspielraum wohl nicht gegeben sein wird. Evtl. verbessert aber die Unsicherheit bzgl. des anstehenden Baus gegenüber die Verhandlungsposition?

    Das Grundstück auf dem das Haus steht soll geteilt werden, daher die "kleine" Grundstücksgröße. Das anliegende Grundstück wird separat verkauft.
    Meint ihr es macht mehr Sinn auf diesem Grundstück selber zu bauen? (man ist dann anliegend an einer anderen Straße und nicht direkt in "Sichtweite" des besagten geplanten Wohnheims - sodass einen ein hässlicher Bau hier nicht mehr so sehr betreffen würde) Das Grundstück wird für 140.000 angeboten und hat eine ähnliche Größe.

    Danke für eure Meinungen,

    HoJam
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  9. #8

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    Zitat Zitat von HoJam Beitrag anzeigen
    Evtl. verbessert aber die Unsicherheit bzgl. des anstehenden Baus gegenüber die Verhandlungsposition?
    Wieso? Solange da nichts offensichtlich Hässliches oder irgendwie Beeinträchtigendes steht, ist das dem Verkäufer doch egal. Das einzigste, was Euch beim Verhandeln in die Hand spielen kann, ist die Zeit. Falls die VK das Ding irgendwann los haben wollen wird sicherlich auch dort mit zunehmender Dauer die Nervosität steigen. Ansonsten können die sich erst mal entspannt zurück legen und abwarten.
    Variante 2: Ihr nehmt einen Gutachter mit der das Haus im Beisein des VK so schlecht darstellt, dass die noch froh sein müssen, wenn sie überhaupt Geld dafür bekommen. Und da sie danach alle Mängel kennen, dürfen sie diese ja auch anderen Interessenten nicht verheimlichen.

    Zitat Zitat von HoJam Beitrag anzeigen
    Das Grundstück wird für 140.000 angeboten und hat eine ähnliche Größe.
    Dann stimmt der o.g. Bodenrichtpreis nicht. Da kommt man nur auf 80T EUR. Also entweder hat der Verkäufer überhaupt keine Ahnung, was Haus und Grundstücke Wert sind oder Euch hat jemand falsche Zahlen genannt.
    Auf einem 360 qm großen Grundstück lässt sich aber beim Neubau auch nicht viel varriieren. Da wäre vorab zu prüfen, ob Euer Traum vom Haus überhaupt darauf passen würde.
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  10. #9
    Avatar von Geodesy
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    Hallo HoJam!

    Meine Eltern haben mal fast gegenüber einer solchen Sozialen Einrichtung gewohnt. Meine Erfahrung, hätte man es nicht gewußt wäre es auch kaum aufgefallen. Nette Menschen, man muss halt wissen wer es ist. Manchen sieht man es erst gar nicht an.

    Eine Geschichte; einer der Bewohner meint immer er hätte heute Geburtstag und fragt ob man nicht 5 Euro für ihn hätte, da er ja Geburtstag hat.

    Hm, früher war die Frage noch, "Haste mal ne Mark?". So ändern sich die Zeiten...
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  11. #10

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    ..die Beeinträchtigung dürfte sich stark in Grenzen halten...falls es überhaupt eine gibt....
    Sofern es nicht eine Psychiatrie mit meterhohen Sicherheitszäunen handelt, würde ich gerne tauschen....du kriegst dann von mir eine Hauptverkehrsstrasse mit auch am Sonntag reichlich (Ausflugs-)Verkehr...
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  13. #11
    Themenstarter

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    Also der Bodenrichtwert stimmt schon so.
    Ich denke der Preis kommt zustande, da beide Grundstücke unverbaubaren Rheinblick haben und ziemlich direkt an den Weinbergen liegen.
    Außerdem wird es wohl in absehbarer Zeit in besagtem Ort keine Neubaugebiete geben, sodass das im Moment so ziemlich das einzige verfügbare Grundstück ist. Dennoch denke ich auch, dass hier noch ein deutlicher Verhandlungsspielraum sein müsste.
    Ein Haus, wie wir es uns vorstellen würde hier schon draufpassen.
    Natürlich fällt der Garten eher klein aus....
    Ich meine man könnte ja mit Blick auf den Bodenrichtwert mit dem ersten Gebot erstmal deutlich unter dem Preis bleiben, für den es angeboten wird?! Wenn sie nicht darauf eingehen, dann kann man immernoch weiter überlegen. Oder ist das irgendwie unklug?

    An einen Gutachter für das andere Haus hatten wir auch schon gedacht. Wir waren auch schon mit Makler und einem befreundeten Bauingenieur dort. Da sind schon einige Mängel angesprochen worden. Wie kommt man denn an so einen Gutachter?

    Danke Geodessy für deine Erfahrungen. Das lässt uns das ganze schon etwas ruhiger betrachten.

    Viele Grüße
    HoJam
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  14. #12

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    Zitat Zitat von HoJam Beitrag anzeigen
    Ich meine man könnte ja mit Blick auf den Bodenrichtwert mit dem ersten Gebot erstmal deutlich unter dem Preis bleiben, für den es angeboten wird?! Wenn sie nicht darauf eingehen, dann kann man immernoch weiter überlegen. Oder ist das irgendwie unklug?
    Gegenfrage: Du hast einen alten Oldtimer. An dem bastelst Du schon seit 20 Jahren rum. Du bist total froh mit dem Auto Dein Herz hängt daran, hast jetzt aber keine Zeit mehr, Dich ausführlich damit zu beschäftigen und möchtest Verkaufen. Laut Schacke ist die Kist 10.000 EUR Wert, du möchtest aber 18.000 haben, weil Du weißt, dass das Auto total selten ist und niemand in Deiner Gegend etwas ähnliches hat. Ein Käufer bietet Dir 10TEUR. Wie würdest Du reagieren?

    Zitat Zitat von HoJam Beitrag anzeigen
    Wie kommt man denn an so einen Gutachter?
    Es gibt Bauherrenverbände, da findet man sowas oder guckt in die Gelben Seiten oder ins Internet unter öbuV Sachverständige für Schäden an Gebäuden.
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