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  1. #1

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    Grundstücksteilung

    Guten Morgen Zusammen!

    Ich weiss nicht recht ob ich an der richtigen Stelle bin, aber ich versuchs mal hier.

    Wir sind schon seit langer Zeit auf der Suche nach einem schönen Baugrundstück im Rhein-Sieg-Kreis, nun haben wir eines gefunden welches uns zu 95% zusagt, d.h. unsere eigenen Kriterien erfüllt.

    Nun gibt es dort wohl ein Problem, der vermittelnde Makler teilete uns nun mit, dass es sich ursprünglich um ein grosses Grundstück von ca. 3200m2 handelt und es nun in vier Stücke geteilt werden soll. Dies ginge aber nur ( auf Wunsch des jetzigen Verkäufers ) wenn alle vier Teilstücke verkauft sein. Bisher sind die drei schönen Grundstücke reserviert, das weniger Schöne ist noch ohne Interessenten. Da der jetzige Besitzer das Gesamtgrundstück vor nicht langer Zeit erst geerbt hat, möchte er das Grundstück nur als gesamtes verkaufen und dann würde es beim gleichen Notartermin auf die vier Parteien geteilt... das kommt mir ein bisserl spanisch vor... oder ist soetwas durchaus üblich?

    Vielleicht hat ja jemand Erfahrungen damit gemacht und kann mich aufklären ?
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  2. Grundstücksteilung

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

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  3. #2
    Avatar von Geodesy
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    Hallo,

    erstmal zumverstehen hier: http://www.bauexpertenforum.de/showthread.php?t=59615

    Also erst Vermessung, dann Teilung, dann Verkauf.

    Die Möglichkeit das gesamte Flurstück zu verkaufen und 4 Eigentümer einzutragen ist wohl eher nicht gemeint.
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  4. #3

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    Bitte klärt auch erstmal die Bebaubarkeit des Grundstücks. 3.200 m² im Innenbereich, also innerhalb dessen, was baurechtlich als Ortsgebiet gilt (muss nicht den politischen Grenzen entsprechen!!!) sind mittlerweile eher exotisch.
    Nicht dass ein Teil oder das Grundstück im Aussenbereich liegt.

    Und auch wenn es im Innenbereich liegt, ist ja nicht nur die Grundstückslage wichtig, sondern auch das, was daruf geht oder eben nicht geht.
    Was nützt das beste Grundstück, wenn die Baulinien einen Nordgarten erzeugen

    Klären auch, wie die Erschliessung - Wasser, Gas, Strom, Telek., Abwasser, Strasse - erfolgt.
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  5. #4

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    Hallo,

    die gleiche Konstellation hatten wir. Nur handelte es sich hierbei um 3 Parteien und ich war der letzte, welches sich das Mittelgrundstück kaufte. Durchaus üblich.

    Wie aber Herr Dühlmeyer erwähnte:

    "Klären auch, wie die Erschliessung - Wasser, Gas, Strom, Telek., Abwasser, Strasse - erfolgt."

    Bei uns ging das ganz einfach: ALLES durch 3!!
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  6. #5

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    > Bitte klärt auch erstmal die Bebaubarkeit des Grundstücks. 3.200 m² im Innenbereich, also innerhalb dessen, was baurechtlich als Ortsgebiet gilt (muss nicht den politischen Grenzen entsprechen!!!) sind mittlerweile eher exotisch.

    Auf dem Land nicht unbedingt... Oft ist das Anger, der direkt an die Hofstelle anschliesst (so ist's z.B. bei uns gewesen). Unser "Baugrundstück" (der größte Teil bleibt natürlich Wiese/Anger) hat daher auch ca. 13.000 m2 im Innenbereich.
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  7. #6

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    Nö...das ist schon eher ungewöhnlich. Wenn es bei Euch anders war, umso besser. Freut Euch!

    Selbst wenn es beim TE ebenfalls so ist, ist es ja schön. Dann kann auch er sich freuen!. Dies aber gilt es zu überprüfen. Denn wenn Außenbereich, dann ist er schlimmstenfalls im Besitz eines Ackers.

    Thomas
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  8. #7

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    Hallo,

    diese Konstellation wird vom Verkaeufer gerne gewaehlt, damit er Steuern spart (das wurde uns damals so mitgeteilt als wir auch diese Konstellation zum Grundstueckskauf vorfanden). Die Kaeufer (also wir und ein paar andere) haben eine Gemeinschaft buergerlichen Rechts gegruendet zu genau diesem Zwecke und das Grundstueck erworben. Nach dem Kauf wurde dann das Grundstueck geteilt und die Gesellschaft aufgeloest.
    Das klingt jetzt erst mal einfach, hat aber diverse Fallstricke:

    1) Die gegruendete Gemeinschaft haftet gesamtschuldnerisch. Faellt also einer der Partner in der Gemeinschaft aus, haften die anderen.
    2) Sollte die Gemeinschaft nicht zahlungsfaehig sein, unterwerfen sich die anderen Parteien der sofortigen Zwangsvollstreckung. Das haben wir im Vertrag mit dem Verkaeufer natuerlich aendern lassen.
    3) Das erfordert eine gehoerige Portion Vertrauen untereinander und man sollte ich mit den anderen Kaeufern mal vorher treffen, um die Details eines solchen Vertragswerkes zu sortieren. Dazu einen Anwalt einschalten, der Eure Interessen vertritt. Der Notar setzt letzten Endes nur die Vertragswerke um. Die erste VErsion des Notars in unserem Fall war mehr als unguenstig fuer uns.
    Das ganze hat bei uns etliche Vertragsentwuerfe des Notars und der beteiligten Anwaelte erfordert. Es zog sich ueber mehrere Monate hinweg.
    Ich kann nur davor warnen, hier einen Schnellschuss loszulassen. Ein kleiner Fehler im Vertragswerk und im schlimmsten Fall haftet Ihr fuer alle anderen Mitkaeufer!
    Hinweis: Keine Rechtsberatung, nur Beschreibung wie es bei unserem Kauf funktioniert hat.

    Gruss Ropi
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  9. #8
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    Hallo Zusammen,

    erstmal vielen Dank für die schnellen und zahlreichen antworten.

    Das Grundstück befindet sich nicht im Aussenbereich, auch nicht Teile davon, und ist bereits insofern erschlossen das Strom, Frisch-und Abwasser sowie Gas bereits an zwei Seiten des Eckgrundstücks an der fertiggestellten ( und bezahlten ) Strasse liegen.

    Der Fall stellt sich wohl so wie von Ropi beschrieben dar...

    Ich denke ich werde nun vorab unseren Anwalt befragen, sicher gibt es hier sehr viele Dinge zu beachten von denen wir nun absolut keine Ahnung haben. Aber alles schön langsam ;-)

    Ich danke Euch !

    Viele Grüsse,

    Tobias
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  10. #9

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    Ich denke, dass der Makler sich bewusst/unbewusst etwas missverständlich ausgedrückt hat - vielleicht auch um einen gewissen „Druck“ zu erzeugen.

    Vermutlich hat die Kombination Erbe/Makler ausbaldowert, dass sich der vermeintlich höchste Verkaufspreis erzielen lässt (möglichst unter Beachtung der gesetzlichen Vorgaben zur Bebauung, halt das, was hier u.a. schon angesprochen wurde), wenn man die vorhandene Fläche in vier Bauparzellen unterteilt. Die Aufteilung wird nur vorerst auf dem Papier existieren und die derzeitigen Grenzen sind ungefähr mit den Wünschen der Kaufinteressenten abgestimmt. Im ungünstigen Fall könnte dann aber beispielsweise ein Stück übrig bleiben, dass sich dann sehr schlecht verkaufen lässt (Lage/Zuschnitt).

    Somit ist dem Erben/Makler sehr daran gelegen, dass es vor einer endgültigen Teilung für alle Bauparzellen einen definitiven Käufer gibt. Notfalls müsste eine unattraktivere Zelle durch Abstriche an den anderen Zellen aufgewertet oder aber der Kaufpreis zu Lasten der anderen gemindert werden.

    Ansonsten wie schon der Vorschreiber erwähnte unbedingt die Aussage von Herrn Dühlmeyer beherzigen.

    Ach ja, so ungewöhnlich ist ein solches Verkäufervorgehen auch nicht, aber meist scheitert es am Intellekt- okay zu fies formuliert – an der Vorstellungskraft des Kaufinteressenten. Hierzulande ist man es eher gewohnt, eine definierte Bauparzelle präsentiert zu bekommen als mal im gewissen Rahmen „Wünsch Dir was“ zu spielen.

    mfG

    Jaquestati
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  11. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  12. #10

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    Bei so einer komplizierten Sachlage würde ich unbedingt einen Anwalt zu Rate ziehen.

    Entscheidend ist vor allem, ob eine Realteilung vorgenommen werden soll (das Grundstück wird faktisch in 4 eigenständige Grundstücke aufgeteilt) oder eine ideelle Teilung (wie beim Wohnungseigentum: alle sind Eigentümer des Grundstücks und hat nur bestimmte, durch die Teilungserklärung festgelegte Sondernutzungsrechte an "seinem" Teil des Grundstücks).

    Eine ideelle Teilung bedeutet ein erhöhtes Haftungsrisiko, bei der Realteilung sind Lasten der Grundstücke untereinander (zB Eintragung von Wegerechten) zu beachten.
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  13. #11

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    Auch wenn man es nicht hören möchte und die Beiträge von Thomas B und Ralf Dühlmeyer fast untergehen:

    prüfen ob und wie das Grundstück bebaubar ist!

    Da hilft die Meinung von Anwälten und Maklern wenig. Manchmal haben die politischen Gremien oder auch die Verwaltungen ganz eigene Ansichten und dann ist schon unangenehm, wenn man sich die Baugenehmigung erstreiten muss und die Zinsen laufen.
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