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  1. #1

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    Poroton in Eigenleistung ohne Bauabnahme

    Hallo zusammen,

    ich bin selbst leider kein Bauexperte, dafür aber auf der Suche nach einer Immobilie. In diesem Jahr habe ich auf diesem Weg schon einiges kennen gelernt und bin insbesondere zu der Erkenntnis gekommen, dass man sich letztlich am besten über jegliche Details selbst informiert.

    Ich habe das Thema mal in [Neubau]>[Mauerwerk] erstellt, obwohl es kein Neubau ist, mir das Forum aber passend erschien.

    Ich habe derzeit eine Immobilie im Blick, bei der man jedoch meiner Ansicht nach genau hinsehen muss. Daher möchte ich hier Rat suchen, insbesondere in Bezug auf die baufachlichen Details die ich beachten sollte. Bei der Immobilie handelt es sich um ein Haus, das ungefähr 2000 errichtet wurde. Der Bauherr hat dabei a) sehr viel in Eigenleistung erbracht (unter anderem wohl das gesamte Mauerwerk zusammen mit ein paar Bekannten "vom Bau") und b) wurde das Haus im sogenannten Freistellungsverfahren gemäß § 67 BauO NRW errichtet (Pläne kamen von einem Architekten). Aus letzterem ergibt sich die Tatsache, dass es keine öffentlich-rechtliche Bauabnahme gibt. In diesem Fall geht ja die gesamte Verantwortung für die korrekte Ausführung baurechtlicher Belange auf den Bauherren oder den von ihm beauftragten Architekten über. Aus den mir vorliegenden Unterlagen kann ich nicht entnehmen, dass der Architekt dort irgendwelche Verantwortung während der Bauausführung übernommen hätte.

    Darüber hinaus sind die vom Besitzer verfügbaren Unterlagen insgesamt sehr dürftig, so konnten mir nur einige wenige und absolut unvollständige Rechnungen zu Baumaterialien zur Verfügung gestellt werden.

    Um in Bezug auf die Bauausführung Details möglichst genau prüfen zu können, bzw. in einem weiteren Schritt prüfen zu lassen, denke ich hier den richtigen Platz gefunden zu haben, um zu einigen mir bekannten Details ein paar fundierte Hinweise abzuholen.

    Aus den Rechnungen kann ich diese Steintypen entnehmen (die sicherlich nur Teillieferungen darstellten):

    248/300/249mm Poroton T-Planstein (432 Stück) -- das ist ein T8?
    308/240/249mm Poroton HLZ 2 DF (320 Stück)
    Poroton T-Planstein (96 Stück) -- keine Maßangabe, minimal niedrigerer Preis als der oben genannte T-Planstein
    498/115/249mm Poroton T-16 Planstein (60 Stück)

    Nach vorheriger Aussage des Maklers seien im Keller wohl 32er und darüber 24er Steine verbaut worden. Es existiert so weit ich weiß keine extra Dämmung außen, sondern nur eine Verputzung, die laut Eigentümer als Dämmung völlig ausreichend und kaum mehr verbesserbar sei.

    Im Keller wurde bislang ein (Werk-)Raum günstiger Weise so gut wie nicht verputzt, so dass man dort noch Poroton-Steine offen sieht. Aus der Erinnerung heraus (muss ich bei einer folgenden Besichtigung klären) war dort mindestens an einer Stelle innen eine recht breite, senkrechte Mörtelfuge zu sehen. Entweder wurde dort also ein gebrochener Stein geflickt oder seitlich aufgefüllt.

    Meine Fragen dazu:

    * Kann man aus den obigen Steintypen eine pauschale Aussage treffen, ob das für das Baujahr eine gute Wahl war?
    * ... und ob bei dieser Kombination Probleme zu erwarten oder typische Baufehler häufig sind?
    * Soweit ich weiß werden seit Ende der 1990er zwischen die Steinreihen (Glasfaser-?)Bahnen eingeklebt, die in der Wand aufströmende Warmluft bremsen sollen. Ist sowas ein Muss, was müsste als Alternative vorhanden sein (bspw. Abschließen/Dichten der obersten Steinreihe am Dach?) und hat man die Chance zu prüfen, ob eine solche Luft-Sperre vorhanden ist?
    * Sollte ich wegen der oben erwähnten Mörtelfuge Bedenken haben (Kältebrücke ...)? An anderen Stellen kann sowas ja noch x-fach vorhanden sein.
    * Wie werden fachgerecht bei Poroton-Wänden Leerrohre in der Wand verlegt? Ja, ich habe hier im Forum schonmal quer gelesen, aber: der Besitzer schwärmte mir vor, dass er zu jeder Steckdose hin Leerrohre verlegt hätte und man daher sehr einfach defekte Kabel tauschen könnte. Kann ich da durch Blick hinter die Dose o.ä. irgendwelche groben Fehler entdecken?

    Vielen Dank im Voraus!
    Gruß Thomas.
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  2. Poroton in Eigenleistung ohne Bauabnahme

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

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  3. #2
    Livestrong
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    Du brauchst einem experten. Diese Antwort wird gleich kommen.
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  4. #3
    Themenstarter

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    Zitat Zitat von Livestrong Beitrag anzeigen
    Du brauchst einem experten. Diese Antwort wird gleich kommen.
    Ja, ich kann eine solche Antwort auch durchaus verstehen. Wie ich bereits schrieb, ist mir selbst klar, dass ich die Details zu einem späteren Zeitpunkt sicherlich klären lassen werde, sprich einen Experten zu Rate ziehe. Bevor ich jedoch diese Kosten in Kauf nehme, würde ich mir gerne eine eigene Meinung bilden. Falls ich nämlich dann schon zum Schluss komme, Abstand von der Immobilie zu nehmen, braucht man den Aufwand nicht mehr betreiben.
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  5. #4
    Avatar von fmw6502
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    2000 gab es den T8 noch nicht

    30er Planstein (welcher Klasse auch immer) ohne Dämmung ist heute ziemlich bescheiden
    Je nach grober Bearbeitung (zB Hammer statt Steinsäge) könnten auch Überraschungen später rauskommen.

    Installationsrohre sind gut, es gibt Vorschriften bzgl. "Installationszonen" und vom Steinhersteller u.a. bzgl. max. Breite horizontal - sind die eingehalten worden?
    Blick hinter die Dose hilft wenig

    Glasfaserbahnen? Meinst Du evtl. V-Plus?

    Ja richtig, zu empfehlen ist eine Besichtigung durch einen Experten, der klassische Probleme wie unkontrollierter Luft etc. kennt und ggfs. auch eine Thermographieaufnahme zur Entdeckung von Wärmebrücken machen kann.

    Also Du hast viel abzuklopfen um einigermaßen Sicherheit zu bekommen. Hat der Verkäufer einen EnEV-Nachweis o.ä. fürs Haus?

    Gruß
    Frank Martin
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  6. #5

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    Wenn ich schon soviel Geld in den Erwerb von Eigentum stecke, kommt es auf die 300-500 Euro für einen Gutachter auch nicht drauf an.
    Beim Kauf entscheiden kann man immer selber, wenn man genügend Ahnung davon hat...
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  7. #6
    Themenstarter

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    Zitat Zitat von fmw6502 Beitrag anzeigen
    Glasfaserbahnen? Meinst Du evtl. V-Plus?
    Ja genau, das war wohl der Name. Ich hatte da vor einer Zeit mal ein Video gesehen (jetzt wieder gefunden: <http://www.youtube.com/watch?v=9opJYFAWa8A>), im Video ist die Rede von einem Glasvlies.

    Zitat Zitat von fmw6502 Beitrag anzeigen
    Also Du hast viel abzuklopfen um einigermaßen Sicherheit zu bekommen. Hat der Verkäufer einen EnEV-Nachweis o.ä. fürs Haus?
    Offensichtlich existiert kein Energieausweis zu dem Haus -- dass dies ab dem Anbieten des Hauses schon eine Ordnungswidrigkeit darstellt, ist *mir* bewusst. Ich war (auch bei einigen weiteren Häusern, die ich dieses Jahr besichtigte) erstaunt, dass nie ein Energieausweis vorliegt und die Makler einem sogar zu verstehen geben, dass das normal und egal sei.

    Danke für die Infos!
    Gruß, Thomas.
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  8. #7
    Baufuchs
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    Zu Vorlage Energieausweis:

    Soll ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück, ein grundstücksgleiches Recht an einem bebauten Grundstück oder Wohnungs - oder Teileigentum verkauft werden, hat der Verkäufer dem potenziellen Käufer einen Energieausweis mit dem Inhalt nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 zugänglich zu machen, spätestens unverzüglich, nachdem der potenzielle Käufer dies verlangt hat.
    Also keine Owi "ab dem Anbieten des Hauses", sondern erst dann, wenn der Verkäufer den Energieausweis auf Verlangen des Käufers nicht vorlegt.
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  9. #8

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    Zitat Zitat von ngoimmo Beitrag anzeigen
    248/300/249mm Poroton T-Planstein (432 Stück) -- das ist ein T8?
    308/240/249mm Poroton HLZ 2 DF (320 Stück)
    Poroton T-Planstein (96 Stück) -- keine Maßangabe, minimal niedrigerer Preis als der oben genannte T-Planstein
    498/115/249mm Poroton T-16 Planstein (60 Stück)
    kann es sein, dass Sie beim Abschreiben immer eine falsche Zeile mit abgeschrieben haben?

    z.B. 308/240/249 passt nicht mit 2DF zusammen, das sind vermutlich eher 24er Innenwandsteine als Hlz (üblich)
    und 49/115/249 sind sicher keine T-16, sondern eher Steine für 11,5cm starke Innenwände.

    Üblich waren zu dieser Zeit Poroton Plan-T für Kelleraußenwände mit lamda = 0,18W/mK
    und Poroton T-16 mit lamda = 0,16W/mK

    das ist jetzt zwar im Vergleich mit einem heutigen Neubau nicht wahnsinnig berauschend, aber sicher auch nicht schlecht.
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  10. #9

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    Zitat Zitat von ngoimmo Beitrag anzeigen
    Nach vorheriger Aussage des Maklers seien im Keller wohl 32er und darüber 24er Steine verbaut worden.
    Bedeutet das 24er Außenwände mit einem noch nicht näher spezifizierten Ziegelstein?

    die laut Eigentümer als Dämmung völlig ausreichend und kaum mehr verbesserbar sei.
    Würde ich als Verkäufer auch behaupten....bleibt aber trotzdem Quark. Das mag zu Zeiten der WschVo 95 noch aktuell gewesen sein, aber zwischenzeitlich sind viele Jahre vergangen.

    Andererseits sollte Dir halt klar sein, dass Du ein Haus kaufst das bereits 10 Jahre auf dem Buckel hat, und gerade was Dämmung bzw. Wärmebedarf betrifft, hat sich in diesen 10 Jahren viel getan.

    Gruß
    Ralf
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  11. #10
    Themenstarter

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    Zitat Zitat von Alfons Fischer Beitrag anzeigen
    kann es sein, dass Sie beim Abschreiben immer eine falsche Zeile mit abgeschrieben haben?

    z.B. 308/240/249 passt nicht mit 2DF zusammen, das sind vermutlich eher 24er Innenwandsteine als Hlz (üblich)
    und 49/115/249 sind sicher keine T-16, sondern eher Steine für 11,5cm starke Innenwände.
    Die Positionen waren immer über zwei Zeilen und insgesamt über zwei Seiten Rechnung umgebrochen. Möglich ist auch diese Variante:

    308/240/249mm Poroton T-Planstein
    Poroton HLZ 2 DF
    498/115/249mm Poroton T-Planstein
    248/300/249mm Poroton T-16 Planstein
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  12. #11

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    Zitat Zitat von Livestrong Beitrag anzeigen
    Du brauchst einem experten. Diese Antwort wird gleich kommen.
    Nö. Geh Du mal Wertpapiere verkaufen.

    Ich würde sagen:

    So interessant kann der Preis gar nicht sein, dass es sich lohnt, über so eine Bude nachzudenken.
    Das sind meist Häuser, deren Preis bei >>Wert des Gründstücks - Abbruchkosten<< liegen muss, damit sich dann der Abbruch auch lohnt.
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  13. #12
    Themenstarter

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    Zitat Zitat von Baufuchs Beitrag anzeigen
    Zu Vorlage Energieausweis:

    Also keine Owi "ab dem Anbieten des Hauses", sondern erst dann, wenn der Verkäufer den Energieausweis auf Verlangen des Käufers nicht vorlegt.
    Die von mir dargestellte Variante habe ich von einer Bau-Beratungsstelle, wo man mir sagte, dass (vielleicht in NRW?) die rechtliche *Auslegung* dieser Regelung so aussähe. Insbesondere die Formulierung "spätestens unverzüglich" ist ja auch tatsächlich kaum zu erfüllen, wenn der Besitzer den Ausweis auf Nachfrage erst einmal besorgen müsste. Die Beratungsstelle meinte wohl, dass der Ausweis vorliegen müsse, eigentlich solle der Besitzer einem Interessenten diesen (quasi also unaufgefordert) vorlegen, müsse ihn aber in der Schublade haben, um in auf Verlangen sofort vorzeigen zu können.
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  14. #13

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    Wenn es keinen Energieausweis gibt, laß Dir halt die Verbrauchszahlen für die
    letzten Jahre geben. Wie schauts denn mit Dachaufbau und Fenstern aus?
    Schon Fußbodenheizung?
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14
    Themenstarter

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    Zitat Zitat von Ralf Dühlmeyer Beitrag anzeigen
    So interessant kann der Preis gar nicht sein, dass es sich lohnt, über so eine Bude nachzudenken.
    Das sind meist Häuser, deren Preis bei >>Wert des Gründstücks - Abbruchkosten<< liegen muss, damit sich dann der Abbruch auch lohnt.
    Ok, dieses Fazit ergibt sich für dich also aus der Kombination Freistellungsverfahren + Eigenleistung + kaum Dokumenation (Rechnungen etc.)?

    Danke für die Einschätzung!
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  17. #15
    Baufuchs
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    @ngoimmo

    Auf das, was die Beratungsstelle zur Vorlage des Energieausweises "meint" kommt es nicht an.

    Entscheidend ist, was in der EnEv2009 steht und da steht eben nichts von "muss unaufgefordert vorgelegt werden/muss den in der Schublade haben".

    Was Dokumentation per Rechnungen etc. angeht, da wird wohl kaum ein Verkäufer per Rechnung offenlegen, was er für das Haus bezahlt hat.

    Allerdings sollten bei einem ca. 10 Jahre alten Haus alle Bauzeichnungen/Statischen Berechnungen/Bauantrag-/Baugenehmigung/Wärmeschutznachweise etc. vorhanden sein.
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