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Steuerliche Frage: Finanzierung Neubau mit Hypothek auf anderer Immobilie

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  1. #1

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    Steuerliche Frage: Finanzierung Neubau mit Hypothek auf anderer Immobilie

    Hallo an alle,

    bin neu hier - aber nach kurzem Einlesen begeistert von den qualifizierten Antworten hier. Ich möchte kurz mein Problem/Frage erläutern. Es ist eine steuerliche Frage.

    Wir wohnen derzeit im eigenen Reihenhaus. Der Einfachheit nehmen wir an, dass wir keine Hypothek mehr drauf haben, also schuldenfrei sind. Wir möchten nun gern woanders (auf dem Lande) neubauen, aber unsere derzeitige Immobilie behalten und vermieten.

    Der Plan ist nun, einen Teil der Baukosten über die alte/derzeitig bewohnte Immobilie zu finanzieren, um die entsprechenden Zinsen von den zu erwartenden Mieteinnahmen anzusetzen. Also, Hypothek auf die alte Immobilie, Geld in die neue stecken aber die Zinsen bei der Vermietung der alten Immobilie absetzen.

    Ist so etwas steuerlich zulässig? Kann man Geld per Hypothek aus einer Immobilie ziehen, ohne es für z.B. Modernisierung einzusetzen, es anderweitig einsetzen und trotzdem von einer Vermietung absetzen?

    Die 2. Frage ist, ob man bei solch einer Konstellation für die Hypothek auf eine gebrauchte Immobilie die gleichen Konditionen bekommt, wie bei Neubau.

    Vielleicht findet sich hier ja ein Steuerfachmann oder jemand, der es ähnlich gemacht hat - wäre Klasse!

    Viele Grüße - Jack
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  2. Steuerliche Frage: Finanzierung Neubau mit Hypothek auf anderer Immobilie

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  3. #2
    Bauexpertenforum Avatar von Marion
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    Hier wurde schon mal das Zweikontenmodell diskutiert:

    http://www.bauexpertenforum.de/showthread.php?t=55301

    Marion
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  4. #3
    Themenstarter

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    Hallo,
    es geht mir nicht um eine Umschuldung eines bestehenden Kredites. Ich würde praktisch jetzt kfr. eine Hypothek auf das derzeit eigengenutzte Eigenheim aufnehmen. Mit diesem Geld würde das neue Grundstück gekauft werden, welches damit noch nicht belastet werden müsste. Erst der spätere Hausbau würde die neue Immobilie, die dann eigengenutzt wird, belasten.
    Wir würden also noch eine Weile in einem dann belasteten Eigenheim wohnen (ca. 1 Jahr). Erst nach Umzug würde die alte Immobilie vermietet werden. Sind dann nicht die auf die vermietete Immobilie anfallenden Finanzierungskosten als Werbungskosten absetzbar?

    Jack
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  5. #4

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    Zitat Zitat von JackBauer24 Beitrag anzeigen
    Sind dann nicht die auf die vermietete Immobilie anfallenden Finanzierungskosten als Werbungskosten absetzbar?
    Wieso fragst Du nicht einfach (D)einen Steuerberater. So eine Auskunft kostet nicht die Welt und Du hättest jemand, den Du im Falle einer Falschauskunft haftbar machen könntest.

    Aber mal mit gesundem Menschenverstand überlegt: Du willst die Finanzierung einer anderen (selbstgenutzten) Immobilie "über" das vermietet Objekt machen, um diese Kosten als Werbungskosten anzusetzen? Wie soll das funktionieren? Die Kosten der Finanzierung entstehen Dir ja nicht für das vermietete Objekt sondern für das selbstgenutzte. Ein Ansatz als Werbungskosten sollte somit ausgeschlossen sein. Beachte §42(2)AO!!
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  6. #5
    Themenstarter

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    Hallo,
    danke für die Antworten. So habe ich mir das schon fast gedacht, da der wirtschaftliche Zusammenhang fehlt. Was wäre denn in dem Fall, wenn das neu vermietete Objekt vorher selbstgenutzt war und darauf seit Bau eine Finanzierung läuft. Sind dann wenigstens diese Zinsen als Werbungskosten absetzbar?

    Zum Steuerberater gehe ich natürlich noch, wenn es ernst wird - wollte aber gern vorher schon sondieren. Hatte auf das Forum hier gehofft.

    Vielen Dank - Jack
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  7. #6
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    Ungeachtet der steuerlichen Seite frag ich mich warum man zur Finanzierung eines Neubaus 2 Gebäude hypothekatisch belasten will.

    Ich könnte mich da ganz gut beherrschen.

    Gruß
    Achim Kaiser
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  8. #7

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    Zinsen werden nach wirtschaftlichem Zusammenhang zugeordnet - nicht nach ihrer Besicherung. Gilt grundsätzlich für alle Betriebsausgaben oder Werbungskosten (siehe § 4 Abs. 4 und § 9 Abs. 1 Einkommensteuergesetz)

    Wenn eine vermietete Immobilie noch entsprechend finanziert ist, dann sind diese Zinsen auch als Werbungskosten absetzbar. Es ist nicht erheblich, ob das Darlehen damals noch zur Eigennutzungszeit abgeschlossen wurde. Ist das Darlehen abbezahlt --> nichts mehr da zum Absetzen.

    Ähnlich läuft es auch mit der Abschreibung des Gebäudes: Die Eigennutzungszeit mindert die Abschreibungszeit (Afa-Volumen und Zeit reduziert sich)

    hoffe, das war halbwegs nachvollziehbar.

    Gruß
    Jochen
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  9. #8

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    Zitat Zitat von JackBauer24 Beitrag anzeigen
    Was wäre denn in dem Fall, wenn das neu vermietete Objekt vorher selbstgenutzt war und darauf seit Bau eine Finanzierung läuft. Sind dann wenigstens diese Zinsen als Werbungskosten absetzbar?
    Ja, die sind absetzbar (wir haben eine Wohnung, die wir leider nur knapp
    mehr als ein Jahr selber bewohnen konnten ...). Daß Du die Einnahmen
    natürlich so oder so auch versteuern mußt, ist klar? Von daher würde ich
    es mir gut überlegen, ob das Vermieten so sinnvoll ist, speziell wenn Du
    nur noch einen kleinen Restbetrag tilgen mußt, d.h. weiterhin eine (hohe)
    monatliche Belastung da, die nur zu einem kleinen Teil aus Zinsen besteht.
    Dann zahlst Du am Ende mehr für Tilgung+(Zinsen-Steuerabzug)
    als Du an Miete-Steuern einnimmst und das Kapital, daß in dem vermieteten
    Objekt steckt, könntest Du auch gut für die neue Immobilie brauchen.
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  11. #9
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    Danke für die schnellen Antworten.

    Kurz zum Warum wir die "alte" Immobilie behalten wollen: In erster Linie Herzblut. Erschliesst sich vielleicht nicht jedem, aber vorrangig aus sentimentalen Gründen wollen wir unser altes Haus behalten. Hinzu kommt noch, dass wir jetzt aus der Stadt auf's Land ziehen würden, als Rentner aber evtl. wieder zurück wollen. Da bietet sich das "alte" Eigenheim natürlich an. Und als alter Monopoly-Spieler weiss ich, dass mehrere Häuser immer besser sind, als viel Cash und/oder wenig Hypotheken.

    Das obige waren die bisherigen Gedanken. Grob kalkuliert würde die Miete einen neuen Kredit inkl. Tilgung abdecken, d.h. das alte Haus trägt sich selber. Das funktioniert aber nur, wie oben schon erwähnt, wenn ich nicht auch noch die Miete voll versteuern muss, ich also die Zinsen des neuen Kredites als Werbungskosten geltend machen kann.

    Meint Ihr, dass das FA mit einem Abstand von einem Jahr den wirtschaftlichen Zusammenhang in Abrede stellt? Ein Jahr meint - ich nehme heute einen Kredit auf mein altes Eigenheim auf, stecke davon sicherlich einen (kleinen) Teil in eine Instandhaltung (z.B. Maler, Dachdecker), vermiete aber erst in ca. einem Jahr oder sogar 1,5 Jahren. Trotzdem nicht absetzbar?

    Danke und Gruß - Jack
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  12. #10

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    Ich kann mir nicht vorstellen, daß diese Spielchen funktionieren. Macht es ggf. in
    der Verwandtschaft für jemand Sinn Euch das Haus entsprechend fremdfinanziert
    abzukaufen und zu vermieten? Als Renter ernsthaft wieder zurück in ein Reihenhaus? Herzblut hin oder her ... Die Nachbarschaft wird dann ja auch eine andere sein. Dann
    eher die künftige Wohnung vorher kaufen, nach und nach steuerbegünstigt modernisieren
    und am Ende selber einziehen. Der Immobilienbesitz ist irgendwo auch ein Klumpenrisiko, Monopoly hin oder her, zumindest falls da irgendwann mal auch noch ein Erbe mit Wohnung/Haus hinzukommt. Wenn man auch sonst noch was für die Altersvorsorge machen kann, OK, aber wenn man alles in die Bude steckt, weil man ewig hintilgt ist das IHMO auch nicht der richtige Weg.
    Mit sinkender Bevölkerung wird auch der Wert von Immobilien deutlich sinken. Wer
    soll später die hässlichen "individuellen" Stadt-Villen in heutigen Neubaugebieten
    kaufen, wenn alle Rentner zurück in die Stadt wollen?
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