Bauen mit Architekt zu fixem Preis möglich?

Was eine Architektenkammer zu Vereinbarung von Kostenobergrenzen rät:

Hier, letzter Absatz "Praxisempfehlung"

 

Das ist doch alles Kinderk**** - schulligung. (Bezieht sich auf das Hickhack um Kostengrenze)

Der Hinweis mit der Haftpflicht ist doch erstmal völlig i.O., denn das ist ja AUCH zum Wohle des AG - besser prüfen als das die Haftpflicht nachher die Nase dreht.

Natürlich kann man Kostenobergrenzen vereinbaren. Man muss sich nur drüber im Klaren sein, was das bedeutet:
a) der Archiekt kann - anders als der GÜ - nicht ohne Zustimmung des Bauherren am Programm schrauben.
also wird er
b) seine Kosten auf die sichere Seite bringen. Das kann den Bauherren aber auch wieder Geld kosten.

Denn - wie oben geschrieben - ein kaufmännisch versierter GÜ kalkuliert einen kleinen Risikoaufschlag in jedes Vorhaben rein, wodurch im Rahmen einer Mischkalkulation über X Bauvorhaben eine schwarze 0 dabei herauskommt.

Das aber kann ein Architekt genau nicht.
Das Honorar richtet sich nach den Projektkosten, die Honorarzone ist nach objektiven Kriterien, ggf nach der Punktetabelle zu ermitteln.

Wenn also der Architekt sagt, Ihr Haus kostet
234.567,89 € und er soll die Summe als Obergrenze festschreiben, dann hat er darin so viel Luft einkalkuliert, dass er so sicher wie nur möglich sein kann, dass er nicht drüber liegt.
Passt dann aber die Zahl, die er ohne Kostenobergrenze, also Sicherheitsaufschlag, hingeschrieben hat, hat der Bauherr entweder zu viel Kredit beantragt = kostet oder seine Ansprüche runtergeschraubt = ärgerlich, wenn es nicht um Fliesen und Tapeten ging.

Denn der Architet hat in seinem Honorar eben keinen Kostenüberschreitungsrisikozuschlag drin, bei dem er am Ende seines Arbeitslebens eine schwarze 0 stehen hat (oder ein Guthaben spenden würde .)

Aber auch dafür gibt es eine ganz Lösung:

Man schreibt vor Baubeginn das komplette Vorhaben aus und hat dann (ordentliche Ausschreibungen vorausgesetzt) ein fast genaues Ergebnis (ganz genau geht schon nicht, weil niemand 23,82 m², sondern dann 24 oder 25 m² ausschreibt - oder eben auch mal 23)
Das Risiko für den Architekten ist gering, denn er hat "nur" die Arbeitszeit für die LVs und die Ausführungsplanung riskiert, die man auch nicht komplett wegwerfen muss, wenn wirklich nochmal wg. Budgetüberschreitung überarbeitet werden müsste.

Das Problem da sind die Bauherren, die
Anfangen, bauen, anfangen
schreien und nicht abwarten können, bis so ein Projekt ordentlich vorbereitet ist!

 

öhm...

allein hier hast Du schon ein Differenzpotential von mehreren 10.000 Euro

Da kommt dann ein GU/GÜ mit einem ach so günstigen Grundpreis, aber dann ...

Ansonsten, meine Auffassung ist bekannt: Archi suchen, der nen guten GU kennt, dann haste alles waste brauchst

 

Wir machen es in Mischform. Nachdem wir die Architektenleistung diverser GU/GÜs (alle eher hochpreisig) beschnuppert hatten, war klar, dass uns das nicht zufrieden stellt. Da fehlte ein wenig die planerische Kompetenz und die Zeit, in unser Thema einzusteigen.

Planung hat deshalb ein freier Architekt gemacht. Ergebnis war ein Leistungsverzeichnis. Dieses Leistungsverzeichnis ging sowohl an GU/GÜs als auch an Einzelunternehmen.

Vergeben wurde letztlich der Großteil an ein Bauunternehmen, das diverse Gewerke über Partnerunternehmen abwickelt. Es koordiniert damit auch diese Gewerke. Weitere Gewerke kamen noch in Form von Einzelunternehmen dazu, wo es sich für uns anbot.

Der große Vorteil ist hierbei, dass alle kleinen Änderungen, die sich im Laufe eines Bauprojekts ergeben, zu vernünftigen Tarifen abgerechnet werden. Es passiert also nicht das, was man hier immer wieder über GU/GÜs liest, das man z.B. groteske Aufpreise für Fußbodenheizungen, Wärmepumpen, Zusatz-Steckdosen oder andere Bodenbeläge bezahlt. Man hat einfach viel bessere Möglichkeiten, auf Augenhöhe mit den Anbietern zu kommunizieren und ist nicht durch eine frühzeitig geleistete Unterschrift für ein Stück Haus gekniffen.

Kostenkontrolle ist dadurch nach bisherigen Erfahrungen halbwegs gut erreichbar. Überraschungen gibt es natürlich trotzdem. Unterm Strich liegen die Kosten in etwa so wie bei der Komplettvergabe an GU/GÜ, genau werden wir das natürlich nicht mehr erfahren.

 

Wenn Du die Ruhe hast, so:
LP 1 - 3 Planung mit Kostenschätzung -> Kostenberechnung samt den dabei vorhandenen Unsicherheiten
LP 4 Bauantrag
LP 5 Ausführungsplanung
LP 6 - 7 Ausschreibung
vorzugehen und Du einen guten Planer und Ausschreiber hast, dann hast Du am Ende von LP 7 eine Summe mit minimalen Toleranzen, so lange Du danach keine Änderungen mehr vornimmst.

Liegt diese Summe dann über dem Soll, ist noch nicht viel passiert.

Für das Honorar des Kollegen/der Kollegin sollte sich dann auch relativ einfach eine Regelung finden lassen, die eine Kostenfixierung des Bauvorhabens beinhaltet.
Denn das Risiko liegt dann ja "nur" bei den Gebühren und der Arbeit für evt. Änderungen.
Wer so weit daneben liegt, dass der Auftrag dann doch noch platzt, weil aus der Villa ne Hundehütte werden müsste, sorry - DER hats net besser verdient!

 

Im Grunde könnte man die Ausgangsfrage

auch ganz einfach mit Nein beantworten

denn der Architekt ist nur einer von vielen Vertragspartnern und kann rein juristisch halt nur einen Preis bestimmen, seinen eigenen.

Bauen zum fixen Architektenhonorar ist natürlich möglich, aber es geht ja um die Gesamtkosten des Bauvorhabens.

Wieviele Chipstüten habt ihr geleert während ich gearbeitet habe?

 

Ich? Keine! - ich komm nicht zum Essen vor lauter Schreiben

 

Genau das ist der Knackpunkt! Keine Haftpflicht trägt dieses Risiko. Zumindest nicht bei den Architekten bei denen wir angefragt haben. Die schließen eine Vertragliche übereinkunft zu Kostenobergrenze für den Architekten aus.
Von daher graue Theorie, dass sich jemand darauf einlässt und mit seinem privaten Kapital haftet.

beste Grüße

Heiko

 

Dann hatten die Kollegen die falsche Haftpflicht - ganz einfach.
Es ist versicherbar - aber eben nicht als direkter "Zuschuss", sondern nur der Schaden.
Eben Zinsen usw.

Das war nicht immer so, geht aber mittlerweile zumindest einigen, ich weiß nicht, ob bei allen Gesellschaften!

 

Wie sollen wir denn als Planer in einer freien Marktwirtschaft für eine Gesamtsumme haften, geht doch gar nicht! Denkt mal an die Stahlpreise vor 2 Jahren etc.

Ansinnen kam bei mir erst einmal. Dann aber direkt in den bereits von allen Hirarchien meines AG unterschrieben Vertrag hineingeschrieben. Mit der Begründung, dass wäre jetzt der im Hause neu abgestimmte Standard.

Welcher Blödsinn das ist haben die erst gemerkt als ich mich geweigert habe diesen Vertrag zu unterschreiben. Haben wir dann korrigiert.

In den neuen Verträgen ist das jetzt als Kostenobergrenze ohne Zusicherung als vertragliche Eigenschaft genannt. Jetzt muss ich nur noch informieren, wenn die Zeichen auf Budgetüberschreitung deuten. Das ist legitim und sollte sowieso Standard sein.

Und bzgl. Versicherung: viele Gesellschaften gibt es sowieso nicht mehr, die Berufshaftpflicht für uns Planer anbieten. Hat schon seine Gründe.

 

es ist wie immer eine gretchenfrage. der bauherr muss sich vorher entscheiden, was er möchte.

- fester preis, fester termin, entwurf und gestaltung egal, schubladen- oder katalogentwurf, dann ist er beim gü am besten aufgehoben. gü schlägt drei fliesen bei der bemusterung vor, weiss, grau, beige, die vierte kostet dann mehr.

- fester preis, fester termin, entwurf und gestaltung mit anspruch, dann architekt und gu. nachteil bemusterung wie vor, die gestaltung bleibt im detail eingeschränkt.

- kostenberechnung, terminplan, entwurf und gestaltung mit anspruch bis zum ende mit bemusterung und freier materialwahl mit dem nachteil, dass kosten und termine unsicher bis zum ende bleiben - d. h. nicht vertraglich vereinbar sind - dann architekt und einzelvergabe.

anspruchsvolle planung und gestaltung mit gü geht natürlich auch, s. thread Bauhausbauer. als ich den endpreis gesehen hatte, musste ich mehr als einmal schlucken.

 

mein gu lässt mir freie fliesenwahl ist dem doch egal. 30 euro waren im preis drin aufpreis zahle ich dann.

 

der mit dem tollen Architekten?

muss man verstehen, wie das zusammenpasst?

 

ebenso bei mir. Wenn ich weniger als 30 € nehme, gäbe es sogar was zurück. Wobei wir uns beide einig sind, dass wir nicht für jede kleine Abweichung eine Rechnung auf machen, wenn wir jetzt 29€ oder 31€ nehmen.

Es ist das a und o. Man muss bei dem Gegenüber ein gutes Gefühl haben, welches durch Referenzen bestätigt ist. Man kann bei beiden auf die Nase fallen, Archi oder GÜ.

Zu den Sicherheitsaufschlägen... logisch hat der GU einen. Sicherheit und sein wohlverdienter Gewinn. Quasi ein großer über die gesamte Summe. Bei freier Ausschreibung über Architekten sind halt in jedem Gewerk und bei jedem Anbieter kleine Sicherheitsaufschläge und Gewinne enthalten direkt von den Subfirmen.
GÜ kann wahrscheinlich etwas genauer planen, da Rahmenverträge und einfach mehr Bauvorhaben/Erfahrung bei ähnlichen Bauten. Architekten meist eher vielfältige Erfahrungen und weniger EFHs (gibt Ausnahmen).

Wann gebt ihr prozentual mehr Trinkgeld? Bei einem Getränk für 2,50 € oder bei einem 4-Gänge-Menü zu zweit für 95€?

 

Bei einem Getränk für 2,50 € würde ich wahrscheinlich 3 € geben = 20 % Trinkgeld.
Bei Menü von 95 € würde ich wahrscheinlich 100 € geben = 5,2 % Trinkgeld.
Jeweils vorausgesetzt, dass ich mit dem Service und der Ware zufrieden war.
Was soll das jetzt für das Bauen mit Architekt oder GÜ bedeuten?

 

der architekt bekommt 20% trinkgeld, der gü 5,20%!

bei dem gesamtthema sind die fliesen allein für 29 oder 31 euro nicht entscheidend.

 

kann ich nur zustimmen !
das sollte der weg sein. bis LP7 sind auch schon um die 30k planungskosten angelaufen, sollte man auch vorher wissen.
wenn mit archi --> dann unbedingt die wichtigsten sachen in den vertrag z.B.
größe des hauses, energiestandart, ausstattung, BAUKOSTENOBERGRENZE, schriftlich !

 

Ja Manfred, ich weiß. Und nicht immer ist der Architekt der Partner/ die Vertrauensperson des BH....ist leider so.

So aber ist es gedacht und deshalb darf der A. eben keinen Festpreis machen.

Thomas