Finanzierung mit welchen Bausteinen ?

Guten Abend zusammen,

meine Lebensgefährtin und ich möchten uns nach reichlicher Überlegung und monatelanger Planung eine schon besichtigte und preislich ausgehandelte Immobilie (gebrauchtes Einfamilienhaus) kaufen und suchen nun nach der besten Finanzierungsart.


Grundlagen:
Kaufpreis: EUR 360.000,--
Eigenkapital: EUR 60.000,-- (Ersparnisse, grob 10% für Nebenkosten Notar etc. + 20k als EK)
Somit Finanzierungssumme: EUR 340.000,--

Das zur Verfügung stehende Netto-Einkommen reicht nach Bekundung mehrerer Bankmitarbeiter unterschiedlicher Institute für eine saubere Finanzierung aus (beide Vollverdiener, Steuerklasse 1, unbefristetes langjähriges Arbeitsverhältnis mit gutem Gehalt, Alter Anfang 40 und Mitte 30) - keine Kinder, keine Unterhaltszahlungen (nach einer Scheidung vor vielen Jahren), keine Schulden oder Verbindlichkeiten, keine sonstigen Vermögenswerte (ausser zweier recht neuer Fahrzeuge), neuwertige Möbel aus zwei Haushalten vorhanden, Möbel in der neuen Immobilie sind teilweise im Kaufpreis mit enthalten (2x Einbauküche, Möblierung Einliegerwohnung, Einbauschränke etc. - im Kaufpreis separat aufgeführt). Eine Renovierung ist aktuell nicht erforderlich ausser ein wenig Farbe an den Wänden, da die Immobilie trotz eines gewissen Alters quasi Neuzustand hat (Echtholzparkett und Steinfliesen im Haus ohne eine einzige Macke oder Kratzer, Nichtraucherhaushalt, etc.).

Angedacht ist eine monatliche Rate in Höhe von ca. EUR 1.700,-- bis EUR 1.800,--.

In einer wirklich sauberen und sehr großzügig kalkulierten Finanzplanung sind monatliche Rücklagen für das Haus (Reparaturen Dach etc. in ein paar Jahren) sowie weitere Rücklagen (für Sondertilgungen, neue Elektrogeräte oder ähnliches) plus alle anfallenden Nebenkosten (Strom, Wasser etc.) plus die bisher auch vorhandenen Lebensunterhaltskosten einkalkuliert - und trotz zweier kalkulierter Rücklagen bleibt noch ein finanzieller Puffer von einigen Hundert Euro im Monat übrig.

Nun haben uns verschiedene Institute (Hausbank, Direktbank, "unabhängiger Finanzmakler" etc.) zu wirklich unterschiedlichen Modellen geraten.

Die Hausbank hat beispielsweise die Finanzierungssumme in drei Teile unterteilt:
1. Annuitäten-Darlehen mit 10 Jahren Laufzeit
2. Wohnbaurente (Riester) mit insgesamt 24 Jahren Laufzeit (2x ca. 12 Jahre, maximale Fördersumme für 2 Personen)
3. tilgungsfreies Bankdarlehen mit 10 Jahren Laufzeit
4. Ansparung eines Bausparvertrages, der nach 10 Jahren zuteilungsreif sein soll und dann die Darlehen 1 und 3 ablösen soll.

Somit wäre das Haus nach ca. 24 Jahren komplett bezahlt, die monatliche Rate hätte auch gepasst. Das haben wir dankend abgelehnt, da das tilgungsfreie Darlehen gepaart mit einem Bausparvertrag mit 0,5% Guthabenzinsen finanzieller Quatsch sind in meinen Augen. Zudem mag ich keine Wohnbaurente aus hier im Forum schon mehrfach nachgelesenen Gründen (Bindung an die Immobilie, Besteuerung der Förderung im Rentenalter etc.).

Eine Direktbank hat uns angeboten:
1. Annuitäten-Darlehen mit einer Zinsbindung von 15 Jahren (hohe 3,97% eff. Jahreszins wegen zu geringem EK, 2% Tilgung, Sondertilgung jährlich bis 5%)
2. KfW-Darlehen (124) mit üblicher Zinsbindung von 10 Jahren (2,94% eff. Jahreszins, 1,73% Tilgung)

So in etwa gleichen sich die ganzen Angebote auch der anderen Anbieter, Variationen in der Laufzeit und im Zins sind marginal, im Prinzip kommt es grob (bis auf ganz wenige Tausend Euro) überall auf das gleiche raus => Laufzeit ca. 24 Jahre.

Nun meine Fragen, für deren Beantwortung ich mich im voraus bedanken möchte:

1. Sollte man in unserem Falle das KfW-Darlehen nutzen ? Wenn ja, wo sind die Vor-, bzw. Nachteile zu sehen ?

2. Falls ja, macht das KfW-Darlehen mit einer Tilgung kleiner 2% überhaupt Sinn ?

3. Macht es Sinn auf dem aktuellen Zinsniveau eine möglichst lange Laufzeit (20 Jahre und länger) zu wählen und dafür den Zinsaufschlag in Kauf zu nehmen oder sollte man lieber eine mittlere Laufzeit (15 Jahre) wählen bei einem noch vertretbaren Zinssatz (mit einem eventuellen Zinsrisiko am Ende der Zinsbindung) ?

4. Macht es eventuell Sinn, zwei Darlehen mit unterschiedlicher Laufzeit zu wählen ? Beispielsweise die Hälfte über 10 Jahre und die andere Hälfte über 15 oder gar 20 Jahre ? Falls das eine Option wäre, welche der beiden Darlehen sollte man mit Sondertilgungen bedienen ?

5. Gibt es sonst noch eine sinnvolle Finanzierungsalternative oder einen bisher noch nicht bedachten Baustein ausser Wohnbaurente (Riester), KfW-Darlehen (Programm 124) und tilgungsfreiem Darlehen mit anhängendem Bausparvertrag (für mich ein no go) ?

Als Laie tut man sich im Dschungel der ganzen Möglichkeiten und Angebote wirklich schwer, das passende herauszusuchen - und leider kann man sich selbst auf die eigene Hausbank trotz langjähriger Kundentreue nicht verlassen, ein seriöses und faires Angebot zu erhalten.

Besten Dank im voraus und gute Nacht.
never

 

Vielen Dank schon einmal für eure Antworten - es scheint also wie immer im Leben zu sein: "keep it simple".


@Ralf
das gemeinsame Netto-Einkommen liegt über der von dir genannten Zahl, wollte hier nur nicht mit irgendwelchen Einkommenszahlen hausieren gehen.

Danke auch für deine Einschätzung mit der KfW - das hilft mir schon einmal weiter in meinen weiteren Überlegungen. Die entsprechende Direktbank gibt in der Tat einen Zinsrabat in Höhe von 0,30 Prozentpunkten auf die KfW-Konditionen laut deren Homepage und dem schriftlichen Angebot.

Wir werden mit deiner Beispielrechnung allerdings nicht ganz hinkommen, weil deine Rechnung ein EK voraussetzt, welches wir aktuell nicht zur Verfügung haben. Das Bankdarlehen wird sich auf 290 TEuro belaufen müssen, da vom verfügbaren EK noch Makler, Notar, Grunderwerbssteuer etc. zu bezahlen sind.

Aber im großen und ganzen weiß ich nun, dass das vermutlich ein gangbarer Weg werden wird. Nach ausgiebigen Beispielrechnungen müßte bei den angebotenen Zinssätzen das Zinsniveau in 15 Jahren auf über 8% ansteigen, damit sich die Konditionen bei 20 Jahren Zinsbindung gegenüber den Konditionen bei 15 Jahren Zinsbindung lohnen würden. Sprich ich denke 15 Jahre Zinsbindung sind für uns der goldene Mittelweg.


@Max
das war das zweite Angebot der Hausbank. Meine Lebensgefährtin ist da seit 17 Jahren Kundin - exakt so lange arbeitet sie auch (immer beim gleichen Arbeitgeber im gleichen Ort) und so lange kennt die Hausbank auch ihre (gute) finanzielle Situation. Das erste Angebot war noch schlimmer, Tilgung 1%, Laufzeit 45 Jahre (man beachte: ich bin 42 und das wußte der Banker auch), Begründung: man wollte mal zeigen was möglich ist in Bezug auf eine möglichst niedrige Rate.

 

Besten Dank Ralf für deine Hilfe - und vielen Dank auch Seev für deine Meinung.

Heute kam noch ein Angebot rein von einer großen Bank - auf Empfehlung des Maklers (gleiches Institut):

Finanzierungssumme: 340 TEuro
Sollzinssatz: 3,5%
Eff. Jahreszins: 3,56%
Zinsbindung: 15 Jahre
Anfängliche Tilgung: 2,68%
Sondertilgungen bis zu max. 5 % p.a.
Restschuld 162 TEuro

Was ist davon zu halten ?

Ich persönlich muß gestehen, dass ich das recht interessant finde - eben weil kein KfW, kein Riester, kein BSV etc. benötigt wird und das die ganze Sache zumindest für mich als Laien deutlich vereinfacht in der Betrachtung, der Berechnung etc. Eine Summe, ein Zinssatz, eine Laufzeit - einfach und kalkulierbar.

Besten Dank im voraus...