Geschossflächenzahl

Der Blick zum Nachbarn hilft Dir nicht, auch nicht in der Argumentation (vor dem Bauamt). Es kann unterschiedliche Ursachen haben, z.B.

• bebaut wurde vor dem Bebauungsplan,
• Grundstück war mal größer zum Zeitpunkt der Bebauung und einzelne Parzellen wurden verkauft, vererbt ... oder
• Nachbar hat Ausnahmegenehmigung bekommen,

die aber für Dich völlig belanglos sind, nur die Fakten Deines Falls zählen.
... aber Du kannst ja als Nachbar dann nach Kauf (oder evtl. schon vorher) Akteneinsicht in die Baugenehmigung des Nachbarn erhalten.

Ich würde aber mal zuerst ein informatives Gespräch mit dem Bauamt sorgen, wo Du Dich beraten läßt, was geht. Die sind nett, hilfsbereit und beißen nicht, es sei denn man tritt so auf, als wenn man das Recht gepachtet hat.

Guck auch mal in die Begründung des Bebauungsplans rein, warum die Grundstücke groß sein sollen und die GFZ klein ist. Die GFZ ist ein städtebauliches Steuerungsinstrument und wird meist herangezogen, um die Bebauungsdichte bewußt und mit Gründen versehen zu limitieren. Das ist die Hoheit der Gemeinde, die legt den Zweck nun mal fest und Du musst Dich fragen, ob Du da rein passt.

An das Limit der Auslegungen von GFZ und GRZ schon im Vorfeld beim Grundstückskauf gedanklich zu gehen ist meist fatal, Frustration und Probleme vorprogrammiert.

 

Woher sollen wir wissen, wie das gegangen sein könnte.
69a + "Rechenfehler" (hüstel)
75a + Antrag auf Befreiung/Ausnahme
Grad noch drin - und gocklerde zeigt mal wieder Blödsinn an (ich hatte neulich ne Strasse, die EINDEUTIG über 20 m ist, bei GE mit 15 m!)

Alleine schon, dass Du die Dachüberstände mitmisst, ist evtl. Mist.
Denn die dürfen ggf. rausbleiben.
Das OG wird auch kein baurechtliches Vollgeschoß sein.

Das kann durchaus auch alles sauber sein.

PS - alter Juristengrundsatz: Es gibt keine Gleichheit im Unrecht!

 

Normalerweise wird der Treppenraum in beiden Geschossen mitgerechnet. Wo Du das findest, keine Ahnung. Ist aber in allen Bauanträgen, die ich kenne so gemacht worden.

Das wirst Du nicht finden, das erfordert Fingerspitzengefühl des Architekten zusammen mit dem jeweligen Bauamt, ist eine Grauzone, die allerdings zumeist zu Ungunsten ausgelegt wird, um auf der sicheren Seite zu sein.

Ich kann mich nur wiederholen: geh zum zuständigen Sachbearbeiter des Bauamts und lass Dich informieren und beraten, die sind sehr hilfreich und nett.

 

Eindeutiger gehts eigentlich nicht mehr, oder?

In den Kommentaren zur NBauO!

 

BauNVO ist Bundesrecht und Bundesrecht bricht Landesrecht.

Vielleicht interessiert dich folgender Link

http://www.stadtentwicklung.berlin.de/bauen/bauaufsicht/de/ehb/senstadt/divers/baunvo.shtml#

Demnach hat das Bundesverwaltungsgericht entschieden, was Aufenthaltsräume im Sinne der BauNVO sind - wenn ich es richtig verstanden habe, sind es nicht Nebenräumen, wie Flure, Bade- und Toilettenräume (sic!), Abstellräume und Speisekammern.

Disclaimer: Selbstverständlich sind die Ansichten von hier anwesenden Experten viel höher zu bewerten als so ein Urteil eines Bundesverwaltungsgerichts.

 

Das Urteil verstehe ich so, dass hier die Vollgeschossberechnung Gegenstand ist und nicht die Geschossflächenberechnung über alle Vollgeschosse, wie es der TE anstieß. Die Zitate von R. D. sind m. E. somit passend und sollten dem TE weiterhelfen!

 

Der TE darf nur 1 VG bauen, das OG ist gerade kein VG. Dort sind aber nach Bebauungsplan jedoch die Aufenthaltsräume mitzuzählen. Deshalb interessierte ihn, was Aufenthaltsräume in einem Nicht-VG sind.

Und er hat richtig geraten: Bäder sind keine Aufenthaltsräume im Sinne der BauNVO, also nicht mitzuzählen! Ich hatte auch gedacht, dass Bäder mitzuzählen sind. Ich dachte zuerst, die Definition der NBauO sei maßgeblich - ist sie aber nicht. Man lernt halt nie aus.

Hier direkt aus dem Urteil

Der Verordnungsgeber hat zwischen Vollgeschossen und Nicht-Vollgeschossen insoweit unterschieden, als er angeordnet hat, dass in Vollgeschossen die gesamte überbaute Fläche eines Stockwerks die Geschossfläche ausmacht, während in Nicht-Vollgeschossen nur die Flächen von Aufenthaltsräumen - also nicht die Flächen von Nebenräumen wie Flure, Bade- und Toilettenräume, Abstellräume und Speisekammern - einschließlich der zu ihnen führenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände mitzurechnen sind. Damit hat es sein Bewenden. Es beruht nicht auf einem Versehen, sondern ist eine bewusste Entscheidung des Verordnungsgebers, dass er auf eine Sonderregelung für Aufenthaltsräume mit geneigten Decken und/oder Außenwänden, die dem Wohnen dienen, verzichtet hat, obwohl die Flächen unter den Schrägen zum Wohnen nicht voll nutzbar sind. Den im Schrifttum wohl erstmals im Jahr 1969 geäußerten Gedanken, bei der Ermittlung der Geschossfläche von Aufenthaltsräumen mit schräger Wand oder Decke auf § 44 II. BV zurückzugreifen (Fickert/Fieseler, BauNVO, Ausgabe 1969, § 20, Tz 273), hat er weder bei der Novellierung der BauNVO im Jahre 1977 noch bei der Neufassung im Jahre 1986 aufgegriffen. Die durch § 20 Abs. 3 BauNVO 1990 erfolgte Änderung des Mitrechnungsgebots in ein Mitrechnungsverbot mit der Ermächtigung zu modifizierenden Festsetzungen im Bebauungsplan sollte den Dachgeschossausbau aus wohnungsbaupolitischen Gründen erleichtern und hat mit der hier in Rede stehenden Thematik nichts zu tun. Es gilt zu akzeptieren, dass der Verordnungsgeber in § 20 Abs. 2 Satz 2 BauNVO 1968 einen teilweise vereinfachenden Berechnungsansatz gewählt hat, der keinen weiteren Differenzierungen zugänglich ist (so auch Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 20 BauNVO, Rn. 36).

 

Das find ich zur Abwechslung mal sogar logisch. Sinn und Zweck des Ganzen sollte ja sein, die Kubatur zu beschränken (aus städtebaulichen Überlegungen). Ob da drinnen dann 1 Geschoss mit 12 m Höhe, oder 4 mit jeweils 3 m drin sind, sollte eigentlich egal sein, solang sich's nicht auf die Fassade auswirkt. Daher versteh ich auch nicht, was das ganze Gehampel mit den Flächenbeschränkungen, Aufenthaltsraum Ja/nein usw soll. Muss wohl kompliziert sein, typisch deutsch halt ;-)

 

Ach Nutzer des BEF - Du bist mein Held, der Stern in meiner Nudelsuppe.

DAS steht im B-Plan

Jetzt kann unser guter Balkong den Bebauungsplan anfechten. Der kippt vielleicht sogar wegen eines Verstoßes gegen Bundesrecht.
Was hat Balkong davon?
Alle Leute in der Bauordnung gegen sich, ein §34-Gebiet, in dem nach den Richtlinien des gekippten B-Plans gehandelt wird oder Genehmigungen gar bis zu einem neuen B-Plan zurückgestellt werden, Ärger mit anderen Bauinteressenten, die nun keine Bauanzeige mehr machen können, sondern einen Bauantrag stellen müssen und ange Bearbeitungszeiten haben (wg. der Rechtsunsicherheit).


Aber wer in der Woche mit 2 Personen 8 Waschmaschinenladungen Wäsche erzeugen kann......

 

Ja, als Mathematiker kommt man halt ins Schwitzen. Da soll noch jemand sagen, dass Denken keine körperliche Arbeit ist

(Wir Programmierer erzeugen natürlich auch eine Menge Wäsche ;-))

 

Im Bebauungsplan steht gerade das, was im Gesetz steht - ach nein, da ist ja ein Komma zuviel.

Lesen eigentlich Ihre Kinder hier mit oder ist Ihnen oder ihnen das zu peinlich?

Da ich gerade eine Verwarnung wegen ungebührlichen Verhalten bekommen habe (ja Herr Dühlmeyer, es ist immer guter Stil, in eigener Sache Richter zu sein), werde ich jetzt sicherlich gesperrt. Deshalb denke ich, dass sich die Architektenkammer Niedersachsen gerne mit der Frage beschäftigen wird, ob Ihr Verhalten hier mit dem Verhalten eines Architekten in der Öffentlichkeit vereinbar ist.

 

Und da hast Du das einzig richtige getan, sich an das Bauamt gewendet.

Das hatten wir auch damals getan, wobei bei uns (NRW) das Bad im DG bei gleichem Passus aus dem Bebauungsplan allerdings mit rein musste, weil der Raum und die Fenster sehr großzügig waren. Dafür konnte bei uns der Luftraum sogar in einem Vollgeschoß rausgerechnet (nur das Loch, die Wände bleiben drinn) werden, wo Luft ist, ist halt nach deren Meinung keine Geschossfläche und man hätte da auch nachträglich nie einen Raum machen können. So kann der Ermessungsspielraum eben ausgehen. Auf jeden Fall hat das Bauamt uns in allem so geholfen, dass wir die Baugenehmigung beommen haben.

 

@Nutzer des BEF´s

da deine Beiträge hier fachlich weder richtig noch sachdienlich sind,
ein Urteil mit den Augen eines Laien kommentiert wird und bezogen auf die Fragestellung irreführend ist, verwarne ich dich hiermit auch und zwar nur noch einmal.