Rat vor der Tat

Grundstücke sind wie Häuser als Kapitalanlage mit einem nicht unerheblichen Risiko behaftet. Natürlich ist dieses Risiko bei einem Grundstück geringer als bei einem kompletten Haus.
Was die Wertentwicklung betrifft, so ist diese, von besonders guten Lagen mal abgesehen, eher moderat.

Wenn man ein Grundstück kauft dann muss man darauf achten, ob und wann dieses bebaut sein muss. Es gibt Grundstücke ohne Bauzwang, aber in Neubaugebieten fordern die Städte/Gemeinden meist eine Bebauung innerhalb einer bestimmten Zeit (Bsp.: 2 Jahre oder 5 Jahre oder....)

Was die steuerliche Seite betrifft, so zahlt man logischerweise Grunderwerbsteuer, die aber geringer ausfällt als bei einem kompletten Haus (da der Wert niedriger liegt). Das ist eine einmalige Zahlung.
Hinzu kommt die Grundsteuer die jährlich zu entrichten ist (oder quartalsweise). Die Höhe der Grundsteuer wird aus mehreren Faktoren ermittelt. Einfach mal Tante Google fragen.

Was ich in Eurem Fall noch bedenken würde, wie verhält sich das Einkommen bis in x Jahren, was passiert mit den Zinssätzen?

Gruß
Ralf

 

Wenn in 1-2 Jahren Kinder geplant sind, würde ich nicht erst in 10 Jahren bauen. Man plant ein Haus bestimmt ganz anders, wenn man weiss, das die Kinder in 8-10 Jahren gar nicht mehr im Haus wohnen. Vielleicht abwarten, ob es mit dem Kinderkriegen auch klappt (ist nicht immer einfach), dann aber loslegen.
Meine sind jetzt 6, 4 und 2. Die jetzige Wohnung (72 qm) platzt aus allen Nähten; die Suche nach etwas in vernünftigen Größe und Preis -Miete oder Kauf- hat vor ca. 3 Jahren angefangen (während der dritten Schwangerschaft) und hat keinen gewünschten Ergebnis gebracht. Entweder nicht für 3 Kinder ausgelegt oder so teuer die Miete, dass man davon auch was eigenes finanzieren kann.
Ich würde bei der Bank den Finanzierungsrahmen unverbindlich erfragen und dann entspannt suchen.
Unseren Grundstück haben wir auch durch hören-sagen gefunden. In 5 Jahren hätten wir bestimmt nicht mehr angefangen.

LG, Zita

 

@Karlito
ich würde NIEMALS davon ausgehen jetzt in guter Lage einen Bauplatz zu kaufen NUR mit dem Ziel ihn in 10 Jahren gewinnbringend zu verkaufen.
Die Immopreise können locker um 10% erst mal nach unten gehen in den nächsten Monaten.

 

Hallo karlito,

ich nehme an, er will sagen, dass das was Du vorhast, Spekulation ist. Und damit mit deutlichen Risiken behaftet. Der Preis kann auch mal sinken, und wenn Du Dir historische Bodenrichtwerte anschaust, dann kann das Grundstück innerhalb von 10 Jahren auch mal weniger wert sein. Damit ist es Spekulation.
Sprich: Wenn Du glaubst, dass die Inflation mit großen Schritten naht und Dein Erspartes auffrist, dann sind Sachwerte sinnvoll. Wenn Du das nicht glaubst, dann können andere Anlageformen renditemäßig besser abschneiden - sprich Du legst Dein Geld jetzt an und kaufst Grundstück und Haus in einem, wenn Du soweit bist. Wenn es die top-gefragte Lage ist und Du Dir ja mal überhaupt nicht vorstellen kannst, dass das Grundstück an dieser Stelle im Preis sinken könnte oder Du vielleicht doch woanders bauen möchtest, dann kannst Du es natürlich kaufen.

Will heißen: Mit solcherlei Warnungen versehen musst Du die Entscheidung selbst treffen. Und wie so viele Entscheidungen (jegliche Geldanlage; Heizmethode im neuen Haus; Benzin/Diesel/Gas beim Auto; etc.) ist es eine Wette auf die Entwicklung in der Zukunft. D.h. wenn die Wertsteigerung Deines Bauplatzes größer ist als die Wertsteigerung Deines Kapitals bei einer verzinsten Anlage, dann hast Du es richtig gemacht.

Viele Grüße vom
Gurkensalat, der auch gerade vor der Frage steht, ob er bei Bodenrichtwerten jenseits der 300 € mal sein Eigenkapital in einen Bauplatz stecken will und davon ausgehen soll, dass in meiner Region der Preis weiter steigt.

[Oder nochmal anders zur Warnung: Wenn sicher wäre, dass die Grundstückspreise in Deiner Region in 10 Jahren deutlich höher sein werden als heute, dann würden die Leute dort jetzt wie verrückt Grundstücke kaufen, was wiederum den Preis schon jetzt in die Höhe treiben würde. Zum Teil passiert das im Moment, weil die Leute Angst vor einer Geldentwertung haben. Sollte diese Geldentwertung nicht kommen, oder geringer ausfallen, als von vielen befürchtet, könnte es sein, dass sie zu hohe Preise für die Immobilien bezahlt haben und der Wert wieder sinkt. Vielleicht wollte Bankkaufmann auch darauf hinaus.]

 

@karlito
ich habe jetzt erst geschaut, dass Du ja aus Stuttgart kommst.
Die Achse Stuttgart-Heilbronn ist eine der wenigen die in den nächsten 20 Jahren nachhaltig nachgefragt wird. Viele Makler haben sich hier in der Gegend schon Grundstücke gekauft. Hier dürfte der Preis stabil bleiben. Jedoch kommt es wirklich sehr auf die Lage an. Aber die Spekulation dieser Makler ist risikolos. Notfalls wird ein Haus draufgebaut und verkauft.
Jedoch als Normalbürger würde ich kein Bauplatz als Anlage kaufen. Kostet Zinsen und sonst keine Einnahmen.
Es ist was anderes, wenn der Kauf des Bauplatzes rein mit eigenem Eigenkapital bezahlt werden würde. Ist das bei Dir so?

 

Ich bin ja durchaus auch ein Verfechter des Nachrechnens und ggf zur Miete Wohnen Bleibens. Trotzdem würde ich von einer ETW nicht prinzipiell abraten. Je nach Gegend gehen die momentan sehr, sehr gut weg (Rheinland, Frankfurt, im Süden vermutlich auch), gerade wenn es größere sind. Allerdings sollte man wirklich auf eine gute WEG achten. Wenn die gut ist, kann eine ETW etwas sehr Schönes sein, das einem noch finanziellen Spielraum für andere Dinge im Leben läßt, zumal finanziell dicke Klöpse auch in Zukunft durch viele Beteiligte geteilt werden. So ein neuer Kanal schlägt dann eben nur noch mit ein paar hundert Euro zu Buche und nicht mit mehreren Tausend...

 

Das habe ich auch nicht getan. Ich habe oben auch geschrieben, dass es Gründe für eine ETW geben kann, und diese auch näher ausgeführt. Man sollte sich halt davor hüten die Sache schönzurechnen, sonst hat man einen Klotz am Bein den man so schnell nicht wieder los wird, vom Geldverlust mal ganz zu schweigen.

Gruß
Ralf

 

Ich gebe dir mal mein Beispiel - da mir ein Hauskauf vor ein paar Jahren auch zu "teuer" war und auch entsprechendes Eigenkapital gefehlt hatte.

70qm ETW, BJ 2000, 2 KFZ Stellplätze, 10000€ Rücklagen der Eigentümergemeinschaft, sehr gute Lage in einer Kleinstadt, hochwertige Ausstattung, zentral aber ruhige Lage, unverbaubarer Ausblick usw.

Kaufpreis incl. Nebenkosten: ca. 80000€ (Finanzierungssumme 65000€)

Die Wohnung soll (planmäßig) innerhalb von 10 Jahren finanziert sein (was soweit auch funktionieren sollte und keine blanke Theorie ist) und insgesamt 15 Jahre von mir genutzt werden. Danach evtl. Vermietung bzw. Veräußerung - tritt nur ein, wenn Kinder kommen sollten.

Habe innerhalb dieser Zeit dann Kosten von ca. 100.000€ incl. Zins gehabt.

Gehe ich jetzt mal davon aus, dass ich voraussichtlich die ETW 15 Jahre nutze, habe ich eine durchschnittliche Belastung von 555€ + 18€ (Rücklagenzahlung) gehabt - dafür ist die Wohnung allerdings mein Eigentum.

Eine gleiche Wohnung im Haus, allerdings schlechtere Ausstattung, wird aktuell für 450€ kalt vermietet...

Merkst du was? Ich zahle kalt 100€ mehr (auf 15 Jahre gerechnet) und die Wohnung ist mein Eigentum nach 10 Jahren.

Diese kann ich dann evtl. bei einer Finanzierung eines Hauses als Sicherheit einsetzen oder den Verkaufserlös als Eigenkapital.

Zusätzlich kann ich, da ich mietfrei bin, in den darauffolgenden 5 Jahre die "eingesparte" Miete auch zur Eigenkapitalansparung nutzen - auch kein unerheblicher Betrag!

Was ist an einer solchen Rechnung denn falsch?

 

daran ist erstmal nichts falsch!

Ich selbst habe vor ca 1 Jahr auch so gerechnet, allerdings mit einer größeren 4-5 Zimmer Wohnung (Kinder)...
In 10-15 jahren sollte die dann abbezahlt sein und dann als Eigenkapital für einen Hausbau herhalten..

Inzwischen hat sich allerdings dank eines Baugrundstücks meiner Eltern die Möglichkeit ergeben zu Bauen...und mit 2 Kindern ist ein Haus mit Garten und Keller doch angenehmer...

Klar mit 2 Kindern in der 4 Zimmer Wohnung wäre das auch gegangen.. allerdings ohne separates Arbeitszimmer und Hobbyraum etc... und den Keller/Garten hätte man sich auch teilen müssen.. und in 15 Jahren wären die Kinder bereits 22/15.. da haben die auch nix mehr davon... klar kann man natürlich mit 1 Kinderzimmer weniger Planen

Hätte ich vor 1-2 Jahren nun eine ETW gekauft hätte ich vermutlich mit Verlust verkaufen müssen bzw hätte zumindest die Umzugskosten/Nebenkosten am Bein gehabt...

Was Ich damit sagen will: So eine Rechnung über 15 Jahre ist immer kritisch da man nie genau vorhersehen kann was die zukunft so bringt...
Wenn jemand den Wunsch verspürt in einem eigenen Haus mit Garten zu leben dann kann es schwierig werden 15 jahre weiter in einer kleinen ETW zu wohnen... insbesondere wenn Frau und Kinder kommen...

Wenn du es wie geplant durchziehen kannst und 15 Jahre in der Wohnung bleibst dann ist es finanziell sicher eine gute alternative zum sofortigen bauen!

 

Da ich die Randbedingungen nicht kenne, kann ich auch nicht sagen, was daran falsch sein könnte.

Was mir aber auffällt, der Preis für die Wohnung (also gut 70T€ ohne Nebenkosten) ist sehr niedrig. Dafür bekommst Du in einer attraktiven Region keine ETW. Oder aber die angesetzte Miete ist zu hoch, d.h. wenn die Region so ist, dass der Preis für die ETW gerechtfertigt wäre, dann könnte man dort auch günstiger mieten als für die genannten 450,- €/Monat. Die 70m2 Wohnfläche sind ja nicht unbedingt großzügig, in der Klasse gibt es auch genügend Mietmöglichkeiten.

Bei Deiner Rechnung mit der monatlichen Rate hast Du zudem Kosten vergessen, die in der Miete bereits enthalten sind, die Du aber als Eigentümer zahlen musst (anteilige Grundsteuer z.B.). Was in den 15 Jahren noch an Reparaturen/Modernisierung/Sanierung anfällt, das kann man nicht vorhersagen. Sicher ist nur, dass Du Dich an diesen Kosten beteiligen darfst.

Das bedeutet natürlich nicht, dass die Miete auf 15 Jahre konstant bleibt, das ist mir schon klar. Hier lässt sich jedoch die maximale Mietpreissteigerung sehr gut vorhersagen.

Der Gedankengang, dass man später eine Wohnung als "Eigenkapital" hat ist schon richtig, die Frage ist nur, was ist diese Wohnung dann noch wert? 15 Jahre sind eine lange Zeit. Aktuell ist die Wohnung etwa 21 Jahre alt, d.h. eine Restnutzungsdauer von vielleicht noch 29 Jahren, und eine entsprechende Alterswertminderung. Lohnenswert könnte das nur dann werden, wenn die Wohnung bis zum Stichtag auch zum gewünschten Preis verkauft wird. Ob dieser Preis jedoch erzielt wird, steht auf einem anderen Blatt.

Ich habe aktuell in meinem Verwandten- und Bekanntenkreis 2 Fälle bei denen ein Verkauf nur mit erheblichem Preisnachlass möglich sein wird. Einmal in einer Stadt mit etwa 125.000 Einwohnern, einmal Kleinstadt mit ca. 14.000 Einwohnern keine 10 Minuten von HD entfernt. In beiden Fällen wurden die Wohnungen gut 10 Jahre genutzt und sind jetzt mit Nachwuchs zu klein.

Das ist sicherlich nicht repräsentativ, es soll auch nur aufzeigen, dass es auch ganz anders laufen kann als erhofft. Jetzt wird überlegt ob man die Wohnungen vermieten soll, doch dann fehlt Eigenkapital für einen Hausbau und man trägt weiterhin das volle Risiko für die Wohnung.

Hättest Du Dein Eigenkapital angelegt und zusätzlich die Differenz zwischen Rate und Miete "gespart", dann hättest Du in xx Jahren mit Sicherheit eine Summe x zur Verfügung.

Eine eigene Immobilie für Eigennutzung sollte jeder haben, denn mietfreies Wohnen kann man gerade im Alter nicht hoch genug einschätzen. Ein Kauf/Bau mit Hinblick auf einen späteren Wiederverkauf ist aber ein ganz anderes Thema.

Gruß
Ralf

 

Das habe ich schon bedacht. Es gibt in unserer Stadt viele freie Wohnungen der ansässigen Baugenossenschaft. Der erzielbare Mietpreis liegt dort bei 3,50-4,00€/qm. Allerdings wurden diese Wohnanlagen seit den 60er Jahren nicht saniert. Entsprechend hoch sind die Nebenkosten (angeben mit ca. 2,50/qm) und niedrig die Wohnqualität, ganz abgesehen von der "Nachbarschaft", die mich persönlich auch überhaupt nicht ansprechen würde

Miet-Neubauten gibt es nicht sehr viele und entsprechend hoch ist auch die Nachfrage nach "antändigen" Wohnungen.

 

Umso mehr wundert mich der niedrige Preis von 80000 inkl. Nebenkosten...

Für eine Wohnung Baujahr 2000 mit 70qm und hochwertiger Ausstattung in guter ruhiger und zentraler Lage und 2 Stellplätzen muss man hier MINDESTENS 50% draufrechnen

 

Es handelt sich nicht um ein Ballungszentrum, sondern ist eher ländlich gelegen.

Das im Umland von Nürnberg, Frankfurt oder Stuttgart die Preise entsprechend höher sind, ist mir bekannt.

 

Im Ländlichen funktionieren Eigentumswohnungen nicht als Wertanlage. Das ist ein Ballungsraumthema.

 

Dann wäre ich um so vorsichtiger. Bei uns sind ETW unverkäuflich weil dann jeder noch ein paar Euro drauflegt und sich ein "richtiges Haus" baut. Im Vergleich zu Ballungszentren gibt es hier die Grundstücke quasi geschenkt.

Als Kapitalanlage taugt die ETW dann auch nicht, weil die erzielbaren Mieteinnahmen gering sind, und nach Abzug der Kosten (Instanhaltung etc.) kaum noch Rendite übrig bleibt.

Gruß
Ralf

 

Mmh... ich glaube einige hier sind ziemlich negativ gegenüber ETW´s eingestellt

Ich denke, nach ein paar Jahren, den für mich richtigen Weg eingeschlagen zu haben.

Wenn ich nur mal rechne: 450€ Miete x 180 Monate = 81000€

Rechne ich noch die Instandhaltungsrücklage, Grundsteuer und sonstiges raus, bin ich in etwa bei (gut gerechnet) 70000€, die ich "angespart" habe.

Aber sei es drum, letztendlich muss das jeder für sich selbst entscheiden. Hauptsache ich bin zufrieden

 

Diese Rechnung soll verstehen wer will.

Oben schreibst Du noch von 3,50 € bis 4,- €/m2 Miete (Nebenkosten interessieren hier nicht), das wären bei 70m2 max. 300,- €/Monat die man an Mieteinnahmen erzielen könnte.

Du hast in Deiner Rechnung aber fast 6,50€/m2 angesetzt damit Du auf die 450,- €/Monat kommst. Das ist in meinen Augen völlig unrealistisch, irgendwas passt da nicht, zumal wir in Deinem Fall von einem ländlichen Gebiet reden (nicht von Frankfurt, München oder Berlin).

Immer daran denken, man sollte schon die Mieteinnahmen ansetzen die realistisch am Markt erzielt werden, und nicht das was irgendein Vermieter gerne hätte.

Ich hatte oben schon geschrieben, entweder der Kaufpreis für Deine Wohnung war unrealistisch niedrig, oder die Vergleichsmieten unrealistisch hoch angesetzt.

Dann solltest Du nicht versuchen von Deinem Kaufpreis auf einen vergleichbaren Verkaufspreis in xx Jahren zu schließen, das geht in die Hose. In den wenigsten Lagen wird eine Steigerung erzielt, und selbst dann meist nicht einmal in Höhe der Inflationsrate.

Eine ETW als Geldanlage muss sehr gut überlegt sein, sonst legt man drauf bei dem Geschäft. Ich kenne bei uns in der Gegend nur eine Stadt in der man mit ETW eine Rendite einfahren kann (Studentenstadt), aber diese Rendite ist auch nicht berauschend, und falls man fremdfinanzieren muss, kassiert das sowieso die Bank ein.

Gruß
Ralf