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Bauernhaus - unser Sanierungskonzept...?

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  1. #1

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    Bauernhaus - unser Sanierungskonzept...?

    Hallo,

    Ich wäre sehr dankbar, wenn ich einige Ratschläge bekommen könnte.

    Wir möchten gerne ein altes Bauernhaus kaufen (1900, Anbau/teilrenoviert ca. 1980), was sanierungsbedürftig ist. Größe ca. 150 m2.

    Wir waren schon mit einem Sachverständigen dort (von einer Firma die Erfahrung im Bereich Altbausanierung hat), der für 1000 Euro ein detailliertes schriftliches Gutachten geschrieben hat. Der Gutachter hat ca. 4 Stunden im Haus verbracht.

    Die Maßnahmen und Kostenschätzungen der benötigten Sanierungsarbeiten (mittlerem Standard) waren wie folgt. Er hat dafür diverse Kostenvoranschläge von Firmen eingeholt:

    • Dach sanieren (inkl. Well-Eternit Entsorgung, Dämmung) 33.000 Euro
    • Austausch der Fenster (sollen Holzfenster mit Isoverglasung werden) 19.000 Euro
    • Küche Installation 3.500 Euro
    • Neues Bad in einem Zimmer, dass vorher ein Schlafzimmer war 16.000 Euro
    • Diverse Arbeiten (inkl. Elektroinstallation) 20.000 Euro
    • Gesamtkosten: 91.500 Euro

    Wir möchten gerne, dass entweder ein Architekt oder eine Generaluebernehmer/Generalunternehmer diese Arbeiten plant/überwacht/usw. da uns dazu die Zeit und Expertise fehlt.

    Seitdem das Gutachten erstellt wurde, haben wir uns doch entschlossen 2 kleinere Wände entfernen zu lassen um die Küche zu vergrößern, würden dafür auf den Ausbaus des Bades erst mal verzichten (aber die Wasserleitungen legen lassen) um die ca. 90.000 Euro nicht zu überschreiten.

    Wir waren jetzt schon mit 3 unterschiedlichen Architekten dort:

    1. Architekt: war zu beschäftigt um das Projekt zu übernehmen (wir wundern uns warum er überhaupt gekommen ist...), hat aber gemeint, dass ganze würde 60.000-70.000 Euro kosten.

    2. Architekt: hat sich für unseren Gutachterbericht nicht interessiert. Er sagte das würde alles mindestens 100.000 Euro kosten, wahrscheinlich deutlich mehr. Hat uns erst mal ein Honorar-Angebot ausgerechnet, basierend auf den 100.000 Euro Renovierungskosten. Plus ein Honorar-Angebot von 15.000 Euro brutto

    3. Architekt: würde alles 150.000 Euro kosten. Dieser Architekt hat unseren Gutachterbericht gesehen und als Grundlage für seine Berechnungen genommen. Er hat jedoch noch 15.000 Euro für eine neue Elektorinstallation dazugerechnet, obwohl diese eigentlich schon einkalkuliert war, Putzarbeiten von 8.000 Euro obwohl der Gutachter diese schon mit 1.500 Euro beziffert hat usw. Plus ein Umbauzuschlag für unvorhersehbares von 20%. Plus ein Honorar-Angebot von 22.000 Euro brutto

    Wir verstehen nicht wie diese Gutachter/Architekten so weit auseinander liegen können. Die Maßnahmen die nötig sind, sind nicht “exotisch” und sollten doch relativ einfach einzuschätzen sein. Und unser Budget haben alle gekannt.

    Das ganze macht uns sehr unsicher, ob wir uns überhaupt trauen so ein Projekt anzupacken, wenn die Endkosten so ungenau sind. Und wenn das Resultat ist, dass das Ganze am Ende 50.000 Euro mehr kostet, haben wir ein finanzielles Problem.

    Hätte jemand irgendwelche Tipps für uns, wie wir am Besten vorgehen können?

    Vielen Dank.
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  2. Bauernhaus - unser Sanierungskonzept...?

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

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  3. #2

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    Die Firma bei der der Sachverständige arbeitet, kann das nicht übernehmen? Die
    drei Architekten wurden vom Sachverständigen empfohlen?
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  4. #3
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    Zitat Zitat von ReihenhausMax Beitrag anzeigen
    Die Firma bei der der Sachverständige arbeitet, kann das nicht übernehmen? Die
    drei Architekten wurden vom Sachverständigen empfohlen?
    Die Sachverständigen-Firma ist in unserem aktuellen Wohnort. Aber das Bauernhaus ist 80 km davon entfernt.

    Deswegen konnte der Sachverständige auch keine Architekten empfehlen oder das Projekt selber managen.

    Die Architekten wurden von diversen Leuten im zukünftigen Wohnort empfohlen.
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  5. #4

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    Hi,

    ich antworte Dir jetzt mal ganz frech...

    Zu Archi 1...


    Zu viel Arbeit zu unkalkulierbar also lieber Finger weg und mit einfachen Sachen das Geld verdient..


    Zu Archi 2...

    Zu spät realisiert auf was Er/Sie sich einlässt also versuchen irgendwie die Biege zu bekommen...


    Zu Archi 3...

    vermutlich der Einzige mit Erfahrung auf dem Gebiet.....zeigt Euch auf was alles noch einkalkuliert werden sollte bzw geht nicht vom Bestfall aus wie es evtl der Sachverständiger getan hat...

    Es ist mehr als klug mindestens noch 20% extra drauf zu schlagen da man nie weiss was beim Altbau passiert....und am Ende bekommt es der Archi in die Schuhe geschoben "Sie sagten doch das kostet blablabla"......


    Ich kann Dir aus eigener Erfahrung sagen dass ich mein Budget um geschmeidige 30000 Euro überzogen habe...Du weisst nie wieviel Scheisse dich hinter einer wunderbar verputzten Wand erwartet....


    15000 für Elektro passt sofern es eine Firma macht und das Ordentlich...hier und da ein Extrawunsch und dies und das...das passt....

    1500 Euro für Putzarbeiten?? Du sagtest was von Wände raus reissen usw...ich glaube die 8000 sind da realistischer angesetzt...



    So und noch was für die Archis!!! Das ganz oben ist kein Vorwurf oder was auch immer gegen wen auch immer aber...gebt es zu bei solchen Projekten gerade wenn das Budget knapp ist kann mehr als bei normalen Aufträgen schief gehen...also bitte nicht übel nehmen was da ganz oben steht....
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  6. #5
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    Zitat Zitat von manno79 Beitrag anzeigen
    Zu Archi 3...

    vermutlich der Einzige mit Erfahrung auf dem Gebiet.....zeigt Euch auf was alles noch einkalkuliert werden sollte bzw geht nicht vom Bestfall aus wie es evtl der Sachverständiger getan hat...

    Es ist mehr als klug mindestens noch 20% extra drauf zu schlagen da man nie weiss was beim Altbau passiert....und am Ende bekommt es der Archi in die Schuhe geschoben "Sie sagten doch das kostet blablabla"......


    Ich kann Dir aus eigener Erfahrung sagen dass ich mein Budget um geschmeidige 30000 Euro überzogen habe...Du weisst nie wieviel Scheisse dich hinter einer wunderbar verputzten Wand erwartet....


    15000 für Elektro passt sofern es eine Firma macht und das Ordentlich...hier und da ein Extrawunsch und dies und das...das passt....

    1500 Euro für Putzarbeiten?? Du sagtest was von Wände raus reissen usw...ich glaube die 8000 sind da realistischer angesetzt...
    Danke für die Antwort!

    Hmmm... Ich hatte eher den Eindruck, dass der 3. Architekt den Gutachterbericht nicht wirklich gelesen hat und schnell noch einige Sachen dazugerechnet hat (die Elektroinstallation war ja schon im Gutachterbericht dabei).

    Unsere Ansprüche sind auch nicht hoch (meine ich zumindest). Mittlerer Standard ist mehr als ausreichend.

    Die Elektroinstallation z.B. soll wirklich "einfach" sein. Wenn man 50 Euro/m2 rechnet (die meisten Quellen die ich gelesen habe geben dies als mittleren oder unteren Richtwert an), leigt man bei 7.500 Euro.

    Das das ganze 15-20% mehr kosten kann, ist natürlich möglich vielleicht sogar wahrscheinlich.

    Aber ich hätte gerne eine einigermassen nachvollziehbare Einschätzung der Kosten. Ich fände es i.O. wenn mir einer der Architekten genau erklärt hätte wieso er nicht mit dem Gutachter übereinstimmt (der Gutachter hat sich schliesslich am meisten Zeit genommen und auch Kostenvoranschläge von Handwerkern eingeholt).
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  7. #6

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    Gut was im Kopf der Archis und des Gutachters vorgegangen ist kann Dir natürlich nur die Person selbst sagen....aber warum fragst Du nicht einfach nochmal nach? Lass es Dir erklären und berichte uns, mich würde es auch interessieren...

    Du solltest Dir nur im klaren darüber sein das solch ein Kauf ein gewaltiger Schuss nach hinten sein kann. Ich würde heute keinen Altbau mehr kaufen aber das steht auf einem anderen Blatt. Ich war auch in das Haus und die Lage verliebt heute würde ich eher neu bauen.

    Wie hoch ist denn die Schmerzgrenze beim Budget und was kostet das Bauernhaus? Beim Sanieren sind die Kosten meiner Meinung nach immer unkalkulierbar, Ruck zuck taucht was auf das alle Pläne verwirft, gerade bei einem Mischbau wie es dieser ist.

    Falls Ihr euch für den Kauf entscheidet, macht das ganze mit dem Umbau usw mit einem Fachmann zusammen und legt Euch einen Plan B zurecht falls wirklich etwas total unkalkuliertes dazu kommt....und bedenke....Sachen wie Elektroinst. und ein Badezimmer baut man normalerweise nicht alle 2 Jahre um..lieber ein wenig weitsichtiger planen und bauen als am Ende sich zu tode Ärgern wenn was fehlt....
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  8. #7

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    Keine neue Heizung?
    Wände werden nicht gedämmt? Ist das nicht nach ENEV vorgeschrieben?
    Mit kalten Außenwänden wird es sicher ein angenehmes Wohnklima.
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  9. #8
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    Zitat Zitat von kehd Beitrag anzeigen
    Keine neue Heizung?
    Wände werden nicht gedämmt? Ist das nicht nach ENEV vorgeschrieben?
    Mit kalten Außenwänden wird es sicher ein angenehmes Wohnklima.
    Die Heizung wurde 2005 erneuert.

    Laut EnEV 2009 müssen die Aussenwände nicht gedämmt werden. Das wäre ein Projekt für die Zukunft.
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  10. #9
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    Zitat Zitat von manno79 Beitrag anzeigen
    Gut was im Kopf der Archis und des Gutachters vorgegangen ist kann Dir natürlich nur die Person selbst sagen....aber warum fragst Du nicht einfach nochmal nach? Lass es Dir erklären und berichte uns, mich würde es auch interessieren...

    Du solltest Dir nur im klaren darüber sein das solch ein Kauf ein gewaltiger Schuss nach hinten sein kann. Ich würde heute keinen Altbau mehr kaufen aber das steht auf einem anderen Blatt. Ich war auch in das Haus und die Lage verliebt heute würde ich eher neu bauen.

    Wie hoch ist denn die Schmerzgrenze beim Budget und was kostet das Bauernhaus? Beim Sanieren sind die Kosten meiner Meinung nach immer unkalkulierbar, Ruck zuck taucht was auf das alle Pläne verwirft, gerade bei einem Mischbau wie es dieser ist.

    Falls Ihr euch für den Kauf entscheidet, macht das ganze mit dem Umbau usw mit einem Fachmann zusammen und legt Euch einen Plan B zurecht falls wirklich etwas total unkalkuliertes dazu kommt....und bedenke....Sachen wie Elektroinst. und ein Badezimmer baut man normalerweise nicht alle 2 Jahre um..lieber ein wenig weitsichtiger planen und bauen als am Ende sich zu tode Ärgern wenn was fehlt....
    Ich habe mir auch schon überlegt, ob ich nochmal nachfragen soll. Oder lieber meine Zeit investiere um einen Genereluebernehmer/unternehmer zu finden... Wenn ich was diesbezüglich was herausfinde, werde ich berichten.

    Das Bauernhaus kostet 190.000 Euro und unsere Schmerzgrenze, was eine Überschreitung der Renovierungskosten betrifft, liegt so bei 20% (wenn der Gutachter richtig gelegen haben soll was die Sanierungskosten betrifft).
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  11. #10

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    Moin....hiu 190000 euro.....plus die evtl anfallenden Sanierungskosten + die 20% die es wahrscheinlich brauchen wird sind 298000 Euro.....das is ne Menge Holz....was ist denn das besondere am Haus oder ist einfach viiiiiiel Grundstück dabei? Ich frage nur da ich mal bei Immoscout geschaut habe was die Häuser so in Saarbrücken kosten....aber naja Frag nochmal nach und wenn Ihr Euch gaaaaanz sicher seid dann macht es aber Ärgert Euch nicht wenn es am Ende schief geht....auf halbem Weg aufhören geht dann nicht...

    Versteht mich nicht falsch ich will Euch das nicht ausreden, ein Bekannter hat auch ein sehr altes Haus saniert und es ist wunderschön geworden, das kann am Ende richtig toll ausschauen wenn man das Risiko der Budgetüberziehung in kauf nimmt....evtl könnt Ihr aber auch eins nach dem anderen machen sofern das Budget wirklich überschritten wird..
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  12. #11

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    Wenn Meinung dazu....Wenn das alte Haus rund 190000 kostet..., dann kommen sicherlich noch Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbucheintrag hinzu!?

    Wenn dann noch ein Makler im Spiel ist, wird es bei den Nebenkosten richtig teuer.... Rechnet man dann noch 100000 für Renovierung + Architekt, Statiker usw. hinzu, dann bist du locker bei rund 350000 für das ganze Projekt!

    Dann hast aber immer noch "ein altes Haus".....mit wahrscheinlich relativ hohen laufenden Kosten, sei es für Heizung, Unterhalt, Reparaturen usw....

    Für das Geld stellst du dir locker ein super gedämmtes Niedrigenergiehaus hin, da musst du in Sachen Raumaufteilung keine Kompromisse machen, kannst alles so planen wie es für dich am Besten passt und hast für die nächsten Jahre (Jahrzehnte) kalkulierbare Unterhaltskosten....Für das Geld kann sowas locker umgesetzt werden:

    http://www.bauexpertenforum.de/showthread.php?t=62409


    Also wenn das alte Haus nicht in einer super nachgefragten Gegend liegt, würde ich in so eine Hütte nicht dermaßen viel Geld versenken...
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  13. #12
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    Also, das Grundstück ist sehr gross, die Lage sehr gut und die Gegend hat eine sehr hohe Nachfrage.

    Wenn ich mir die hohen Grundstückspreise dort ansehe, bin ich mir ziemlich sicher, dass wir beim Neubau am Ende mehr ausgeben müssten. (Ich kenne aus meinem Bekanntenkreis auch genug Neubau-Projekte die am Ende deutlich mehr gekostet haben als geplant).

    Wir wollen unbedingt ein grosses Grundstück. Und eins unserer Ziele ist relativ schnell einziehen zu können, was bei einem Neubau sicher nicht machbar sein wird.

    Die diversen Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, kein Makler) haben wir natürlich durchgerechnet.

    Und, dass ein altes Haus nie so wenig Energie wie ein Neubau verbrauchen wird, verstehe ich und kann damit leben.

    Aber zurück zu meiner eigentlichen Frage: wie finde ich jemanden der die Renovierungsarbeiten betreut bzw. übernimmt und mit uns strategisch plant die wichtigsten Arbeiten (in meinem 1. Beitrag beschreiben) innerhalb unseres Budgets zu erledigen damit wir einen Stand erreichen wo wir erstmal einziehen können? In einer für uns nachvollziehbaren Weise. Es muss ja nicht alles beim Einzug direkt fertig sein. Wenn wir 2-5 Jahre auf weitere Arbeiten warten müssen, ist das okay.
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  14. #13

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    wenn ich lese, daß der "sachverständige" 1.500€ für Putzarbeiten bei deinen anforderung eingerechnet hat, würde ich die kostenschätzung sofort verbrennen. die reichen gerade um die fensterlaibungen auszubessern.
    von daher würde ich eher dem A. 3 folgen.
    du kannst dich bei einer altbausanierung auch nicht auf das angebot eines GU verlassen, es sei denn du hast einen RA mit baurechtshintergrund zur vertragsgestaltung.
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  16. #14
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    Ich wohne selber in einem alten Bauernhaus. Das Haus ist massiver als jeder Neubau, hat bereits 100 Jahre gehalten und wird es wohl auch nochmal machen. Ein modernes NE Haus wird bei der momentanen Bauweise froh sein können diese Alter einmalig zu erreichen...
    Den Charme eines Altbaus kann man nicht mal eben Neubauen....aber es hat auch seinen Preis alles auzubauen und zu sanieren. Gehe ich von einem durchschnittlichen alten Bauernhaus aus, sin 100000€ für Sanierungsarbeiten sehr schnell vesenkt. Ich arbeite lang genug auf dem Bau und kann vieles beurteilen. Die Anzahl an bösen Überraschungen aber hat mich auch verwundert. Die schlimmsten Sachen kommen meistens ans Licht, wenn es eigentlich gar nicht passt...
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  17. #15

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    Zitat Zitat von Flocke Beitrag anzeigen
    Die Anzahl an bösen Überraschungen aber hat mich auch verwundert. Die schlimmsten Sachen kommen meistens ans Licht, wenn es eigentlich gar nicht passt...
    Hab ich auch so erlebt. Bei Freunden haben wir ein altes Haus renoviert. Beim rausreißen der wände hat sich Strang mit sicherlich 15 Kabeln gezeigt das im Boden verschwand. Keiner wusste wo es her kommt und wo es hingeht. Also Elektriker und durchmessen=Mehrkosten.
    da dein Haus in den 80ern renoviert wurde, könne da auch ein paar Überraschungen drin stecken.
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