Baufinanzierung - Tilgung erhöhen sinnvoll

Hallo Bart
ich habe schon viel gelesen, aber das noch nie.
Es entspricht doch auch keiner Logik, dass eine Höhere Logik keinen Sinn macht.

Stell Dein Problem doch mal anderst dar:
Hast Du/ Habt Ihr mit 2% Direkttilgung monatlich Luft um noch mehr abzuzahlen? Wenn ja, dann tue das. Oder sammle und mache eine Sondertilgung.

Bemerkbar macht sich das in einer kürzeren Laufzeit. Kürzere Laufzeit weniger Zinsen.

 

Restschuldrechner gibt es Einige im Internet. U.a. bei www.zinsen-berechnen.de ( Falls der Linkhinweis erlaubt ist ).

Also, dass eine höhere Tilgung keinen Sinn macht, habe ich noch nirgendwo gelesen. Warum sollte eine höhere Tilgung keinen Sinn machen ? Leuchtet mathematisch schon nicht ein.

Einzig, wenn Du einen Sollzins von 1% hast und gedenkst, Sondertilgungen zu leisten, obwohl Du für ein Festgeld von 1 Jahr einen garantierten Anlagezins von bsw. 3% bekommst. Dann macht es für dieses betreffende Jahr vielleicht keinen Sinn.

Gruß
Stefan

 

Die höhere Tilgung macht keinen Sinn, wenn Du dafür in einem Jahr einen höher
verzinsten Kredit fürs nächste Auto oder eine neue Heizung braucht oder
kein Sicherheitspolster mehr hast wenn z.B. Kurzarbeit drohen könnte oder ganz
plötzlich die Sparzinsen heftig steigen würden und über Deinen Kreditzinsen lägen.
Aber sonst wüste ich keinen Grund, warum man nicht möglichst hoch tilgen sollte
(regelmäßig oder per Sondertilgung). Tilgungsrechner findest Du bei jedem Online Baufinanzierer.

 

Ich schließe mich ReihenhausMax an. Wichtig ist darauf zu achten, dass ihr euch eine Liquiditätsreserve haltet. Das mag rechnerisch etwas kosten, gibt aber Sicherheit, wenn es mal finanziell eng wird. Ist genügend Reserve vorhanden, dann setzt die Tilgung rauf.

 

Wir reden von 1% (oder 1/2) Tilgungsunterschied auf die Summe von 140k€ = 1400€ p.a..
Da kannst Du Dir den Restschuldunterschied auch ohne Rechner für 10 Jahre schon mal grob vorstellen.
Wieviel Sondertilgung darfst Du max leisten? Wie stark wirst Du diese ausschöpfen? Die Regeltilgung zu erhöhen macht nur dann Sinn, wenn Du die Differenz nicht mehr als Luft in der SoTi drin hättest, sie also jeweils (fast) voll ausschöpfst. Wenn Du also zu soviel Geld kommst, dass dies sonst nicht in der Tilgung untergebracht werden kann.

 

Ja, denkbar, wenn man die Immobilie vermietet und die Schuldzinsen steuerlich geltend machen kann. Bei Eigennutzung tilgen, tilgen, tilgen...

 

@theoretiker
Bei einer vermieteten Immobilie zählen nur die Schuldzinsen, Tilgung nicht interessant.

 

Hallo,
kleiner Rechenfehler: schon im ersten Jahr sind es über 1.400€ und jedes weitere Jahr wird es mehr, so sollten nach 10 Jahren rund 17.000€ mehr getilgt sein.

 

Was passiert denn mit den Schuldzinsen wenn man tilgt? Bisschen kurz gedacht mit Tilgung interessiert nicht... ;-)

 

Kommt drauf an welches Steuerrecht man hat... Es gibt Länder da sind Schuldzinsen und Schulden steuerlich schon sehr interessant, ich glaube in der Schweiz ist das so...

 

Naja, im Grunde ist es eine Anlageentscheidung und die ist so einfach nicht zu treffen. Zunkunftssicht und Risikopräferenz spielen hier eine Rolle.

Wie beurteile ich das Risiko evtl. kurzfristig Geld zu benötigen, welches ich dann aufgrund meiner Anlageentscheidung nicht mehr kurzfristig zur Verfügung habe. Also, z.B die Entscheidung zwischen x% Zins auf Geldmarktkonto vs (x+y)% festangelegt.
Dann gibt es den Faktor wie ich die Zukunft einschätze. Wie entwickeln sich Zinsen für Anlagen, wie entwickelt sich der Schuldzins nach Ablauf der Festschreibung.

Der Vergleich der harten Fakten ist bei getroffenen Annahmen bezüglich Risikoaffinität und Zukunftsblick relativ einfach. Aufstellen aller Zahlungen über die Zeit, also Tilgungen, Einzahlungen, Auszahlungen, Zinsen und Steuern! und dann schauen wo am Ende das Kapital am höchsten ist. Du wirst sehen, dass je nach Betrachtung der Zinsentwicklung diese Entscheidung in Deinem Beispiel leider mitnichten einfach ist.

Beispiel. Betrachten wir nur ein Jahr. Du kannst entweder 1000 Euro (4,47%) tilgen, oder die 1000 Euro fest anlegen (sagen wir mal 2,5%) oder die 1000 Euro auf einem Geldmarktkonto lassen (2%). Im ersten Fall kommst Du an das Geld gar nicht mehr ran, im zweiten Fall kurzfristig nur mit Zinsverlust und im dritten Fall ist das Geld jederzeit verfügbar. Hier spielt für eine Entscheidung Deiner Anlagestrategie nicht nur der Zins, sondern auch deine Risikoaffinität eine Rolle. Lieber sichere niedrigere Gewinner oder unsichere hohe?
Am besten stellst Du dich offensichtlich wenn Du mit den 1000 Euro tilgst, da Du hier 44,7 Euro Zinsausgaben sparst. Demgegenüber hättest Du nur 25, bzw 20 Euro in den anderen Fällen, sollte die Zinsabschlagssteuer ziehen sogar noch weniger. Das ist aber der Fall ohne Risiko. Musst Du dir z.B. für die EM einen neuen Fernseher kaufen, weil der alte vor dem Endspiel kaputt geht und Du hast getilgt, so müsstest Du dir Geld leihen, hättest also im Extremfall (Giroüberziehung) 15% Schuldzinsen, versus 2% Zinsverlust wenn das Geld noch auf dem Giro liegen würde.

Das war ein Jahr, betrachtest du einen längeren Zeitraum, kann es ganz anders aussehen. Das hängt von Deiner Prognose ab. Betrachten wir 2 Jahre und gehen davon aus, dass Du nächstes Jahr 8% auf einem Geldmarktkonto bekommst (Euro knallt, Inflation, denk dir was aus, was die 8% rechtfertigen könnte). Dann wären deine Scenarien. (Ich lasse Zinseszins mal hier der Einfachheit halber ausser Betracht).
Tilgung: 44,7 + 44,7 = 89,4
Geldmarkt 20 + 80 = 100
Tilgen + Geldmarkt 44,7 + 80 = 122,7

Hier wäre deine beste Strategie im ersten Jahr höher zu tilgen und dann im zweiten wieder runter zu fahren und die 1000 Euro im zweiten Jahr auf das Geldmarktkonto zu legen. Du bist bei dieser Strategie nur limitiert was die Anzahl Deiner Wechselmöglichkeiten bezüglich Tilgungshöhe betrifft.

Spiel das Spiel jetzt gedanklich weiter, über die Zinsbindung hinaus, spiele mit den Annahmen über Zins und verfügbares Geld (Lohnerhöhungen) herum, dann stellst Du schnell fest, dass Dir hier keine kurzfristige Daumenregel weiterhilft.

Mach Dir ein Excel für das Darlehen und separat mal eine Aufstellung was an größeren Anschaffungen (Auto, irgendwas geht kaputt, Reparatur am Haus in den nächsten 20 Jahren, etc) anstehen könnte und wie Du dafür verfügbares Kapital ansparst. Das stell gegenüber und entscheide.

Grüße

 

@tanbär
ich habe seit vielen Jahren eine vermietete Immobilie, mache meiner Steuer selber und Tilgung interessiert in der V+V nicht.
Schuldzinsen, Afa, Werbekosten, Mieteinnahme.

Deine obige Aufstellung einen Tilgungsanteil in Tagesgeld reinzubuttern ist mehr als riskant. Hast Du selbst eine vermietete Immobilie?

 

Meine Antwort bezog sich auf den letzten Satz von Theoretiker bezüglich Tilgen bei Eigennutzung. Du hast Dich auf den ersten Teil über Vermieten bezogen, dies ist bei Bart77 aber anscheinend nicht der Fall.

Das Prozedere bleibt aber auch bei Vermietung das gleiche, solltest Du als Bankkaufmann aber wissen. Du hast andere Zahlungsströme, insbesondere ersparte Steuern bei einer vermieteten Immobilie.

Bei dem Risiko verstehe ich nicht ganz was Du meinst. Aktuell liegt der Tagesgeldzins unterhalb des Zinses eines Annuitätendarlehens, Du verlierst also die Zinsdifferenz und potentiellen Zinseszins darauf, solltest Du nicht tilgen. Sollte aber innerhalb der 10 Jahre der Anlagezins steigen, gibt es halt einen Punkt bei dem Anlegen besser ist als Tilgen (selbst bei Steuern auf den Zinsgewinn ist das der Fall bei einem ausreichend hohem Zins).

Zur Unsicherheit: Das Risiko ist hier bei Tilgung vs Anlage sogar überschaubar, da der Maximalverlust auf die Zinsdifferenz (inklusive Zinseszinseffekt) zwischen Darlehenszins und Anlagezins limitiert ist. Investierst Du in Aktien sieht es anders aus, hier ist der Maximalverlust dein eingesetztes Kapital.

Du hast auch durch die Tilgung ein Risiko, nämlich das Risiko dass diese Art Dein Geld anzulegen dich schlechter stellt als mit Alternativanlagen. Was Du bevorzugt wird Durch Deine Risikoaffinität bestimmt. Bist Du risikoavers bevorzugst Du sichere (im Sinne von vorhersagbare) Anlagen und akzeptierst dafür im Schnitt niedrigere Erträge. Bist Du risikoaffin bevorzugst du potentiell höhere Erträge, allerdings mit größerer Wahrscheinlichkeit auch schlechter zu liegen. Das ist eine persönliche Entscheidung.

 

Der Niederlande ist es.

Dort sind Schuldzinsen auf Immobilien voll abzugsfähig.
Abhängig vom Einkommen lässt sich über 40% sparen.
Hat zu eine riesige Immoblase geführt, welche z.Z. am platzen ist.
Wird imho eine schmerzhafte Krise in meine Heimat werden, ähnlich Spanien.
Da der Niederlande im letzten Vierteljahr '11 in einer Rezession gerutscht ist, stehen die abzugsfähige Zinsen jetzt zur Diskussion. (der Staat muss sparen)
Problematisch ist, dass viele Hausbesitzer ohne diese Erstattung/Ermäßigung ihr Darlehen nicht mehr bedienen können.
Viele schlechte Nachrichten diesbezüglich werden demnächst wohl auch Deutschland erreichen. Jetzt hört und liesst man darüber bei uns kaum etwas.



Huisje