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  1. #1

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    Wohnung "richtig" kaufen/finanzieren?!

    Hallo,

    Meine Frau (32), meine Tochter (3) unser im April 2012 zur Welt kommendes Kind und ich (38) möchten eine Wohnung kaufen.

    Die Wohnung wird von privat verkauft und soll 185.000e kosten. Im Preis enthalten ist die Wohnung mit 100qm, ein Kellerraum und eine Garage. Die Wohnung befindet sich in einem 9 Parteien Haus (alles Eigentümer) im Erdgeschoss. Das Haus ist von 1972 und es wurden aktuell Fassade und Heizung neu gemacht. Die Nebenkosten liegen bei der 4 köpfigen Familie aktuell bei ca. 225e plus Strom plus 100e Rücklagen für das Haus. Die Wohnung und auch das Haus machen insgesamt einen sehr guten Eindruck und Wohnung und Lage gefallen uns sehr gut.

    Auf der Haben-Seite sieht es bei uns aktuell folgendermaßen aus:

    Ich (fest angestellt) verdiene auf LSK 4 ca. 2400e Netto bei 14 Gehältern (macht bei 12 Gehältern ca. 2800e).

    Meine Frau verdient auf LSK 4 ca. 1050e bei 12 Gehältern (teilzeit). Sie wird ab Mai für mind. ein Jahr in Elternzeit sein. Elterngeld gibt es das 1. Jahr, ab dem 2. Jahr sehen wir weiter, ob sie wieder in Teilzeit arbeiten geht oder nicht.

    Wir haben 50000e Eigenkapital, wollen aber mind. 5000e (besser 10000e) als Rücklage einbehalten. Bausparverträge oder ähnliches gibt es nicht. Lebensversicherung o.ä. wollen wir nicht ausbezahlen.

    Ich habe Anfang des Jahres mit 2 Banken gesprochen und eine Finanzierung bis 250000e sei rechnerisch 'kein Problem'.

    Die Fragen, die sich uns jetzt stellen, sind folgende:
    - Auch wenn die Wohnung gut aussieht, die Verkäufer symphatisch sind: Ich habe keine Ahnung von der Qualität der Wohnung und ob der Preis gerechtfertigt ist. Daher würde ich gerne, dass sich ein 'Gutachter' die Wohnung anschaut. Mach man sowas normalerweise? Und wo bekommt man den her?

    - Wir haben nicht darüber gesprochen, aber ein Notar wird ja bei dem Kauf auch mit spielen. Aber wer bezahlt den (normalerweise)? Käufer oder Verkäufer?

    - Welche Kosten kommen noch auf uns zu? Verkauf von privat, also kein Makler. Grunderwerbssteuerin Höhe von 5%, richtig? Und sonst? Die Wohnung ist gut in Schuss, man müsste also nur streichen. Eine Küche ist und bleibt drin, daher bräuchten wir nur eine neue Spülmaschine. Dann noch ein neues Sofa und evtl. einen Tisch und ein paar Lampen.

    - Wie realistisch ist, dass die Finanzierung klappt? Die Bank sagt, ein Dahrlehen wäre kein Problem. Aktuell sind es etwas um die 3.4% bei 10 bzw. 15 Jahren Laufzeit. Da bei einem Anschlußdahrlehen ordentlich % kommen könnten, wäre die Alternative eine Kombination aus Darlehen und Bausparvertrag, bei der man den BSV erst anspart um dann nach Abzahlen des Dahrlehens genug im BSV zu haben um dann davon den Rest abzubezahlen. So wäre man nach knapp 30 Jahren mit allem durch (und müsste in 10 bzw. 15 Jahren nicht erst gucken, mit wieviel % man ein neues Dahrlehen aufnimmt). Ich habe nur keine Ahnung, ob das mit dem BSV eine gut Sache ist. Man legt halt jetzt die Zinsen für in 15 Jahren fest und die sind jetzt ja nicht so schlecht. D.h. man würde jetzt mon. etwas mehr zahlen, hätte dafür die % aber sicher.

    Vielleicht sind das jetzt auch schon 2, 3 Themen auf einmal, aber ich konnte mich hoffentlich verständlich ausdrücken und Ihr könnt mir helfen...
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  2. Wohnung "richtig" kaufen/finanzieren?!

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

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  3. #2

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    Kurze Überschlagsrechnung:

    Darlehensbetrag 160.000,00 Euro
    (185tsd + NK ca. 200tsd -40k EK =160tsd)

    Dauer der Sollzinsbindung 10 Jahre
    Gebundener Sollzinssatz 3,50 % pro Jahr
    Anfängliche Tilgung 3,00 %
    Höhe der Rate 866,67 EuroG
    etilgter Betrag zum Ende der Sollzinsbindung 57.373,44 Euro
    Restschuld zum Ende der Sollzinsbindung 102.626,56 Euro
    Rate bei Sollzinsanstieg von 2% am Ende der Sollzinsbindung 1.037,71 Euro

    Dann kannst Du ja gegenrechnen beim BSV ansparen und 0% Tilgung hast Du in dieser Zeit ca. 56.000 EUR an Zinsen bezahlt.
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  4. #3

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    Da ich mich in den letzten Wochen intensiv mit einer Finanzierung einer gebrauchten Immobilie beschäftigt habe und mir nicht nur die unterschiedlichsten Modelle sondern auch die unterschiedlichsten Laufzeiten und Zinsbindungen durchgerechnet habe (auch mit Hilfe des Forums hier ), habe ich hierzu eine fundierte Meinung (die natürlich nur für MEINE Bedürfnisse Gültigkeit hat):

    Auch wir wollten eine lange Zinsbindung abschließen, um über viele Jahre kalkulierbar planen zu können. Dabei wurden uns verschiedene Modelle bekannter Banken und Bausparkassen angeboten, inkl. Darlehen ohne Tilgung mit Bausparer, der das Darlehen nach 10 Jahren ablösen soll, inkl. Wohnbauriester, inkl. KfW und einigen anderen Bausteinen. Irgendwann blickt man dann nicht mehr durch, jeder "Berater" verkauft sein Produkt als das beste und man weiß schon garnicht mehr wem man glauben soll.

    Letztendlich ist es bei uns ein ganz normales Annuitätendarlehen mit 15 Jahren Zinsbindung geworden - ohne jeglichen weiteren Schnickschnack, Angebot einer großen, bekannten Bank mit einem guten Zins. Das ist einfach zu verstehen gewesen für mich als Laien in dem Gebiet, ich weiß nun was ich bezahle und was am Ende noch als Restsumme übrig bleibt.

    Wenn man nämlich alle Angebote im Detail mal durchrechnet, dann weiß man auch wie viel die Zinsen am Ende der Zinsbindung steigen müßten, damit sich andere Modelle rechnen. Und dabei schnitt speziell das Angebot mit dem Bausparer und dem tilgungsfreien Darlehen besonders schlecht ab. Aus dem vermeindlichen Vorteil Zinssicherheit (durch den Bausparer) wurde am Ende, dass die Zinsen bei einem normalen Darlehen mit 15 Jahren Zinsbindung danach auf über 9% steigen müßten, damit das Bauspardarlehen günstiger wäre als das Annuitätendarlehen mit Anschlußfinanzierung.

    Deswegen rechne genau nach, berechne auch im Vergleich wie hoch die Zinsen steigen müßten damit du bei dem einen oder anderen Modell einen Vorteil hast und entscheide für dich den besten Weg.


    Was beispielsweise auch eine Möglichkeit wäre:

    Darlehen wie von dir beschrieben über 10 - 15 Jahre Sollzinsbindung abbezahlen, gleichzeitig ein jährliches Sondertilgungsrecht einräumen lassen, die Summe die in den Bausparer fließt selber ansparen und jährlich oder alle zwei Jahre in das Darlehen mit einfließen lassen. Vorteil: du bist finanziell flexibel (für den Fall der Fälle) und kannst bei Nutzung der Sondertilgungen deine Restschuld deutlich minimieren.

    Das kostet zwar eine gewisse Disziplin, aber in allen meinen eigenen Musterrechnungen habe ich gelernt, dass nichts wichtiger ist als ein Darlehen möglichst schnell abzubauen und jede 5.000 Euro als Sondertilgung helfen einem da deutlich mehr weiter als eine gewisse Zinssicherheit in 15 Jahren. Sind aber nur meine persönlichen Erfahrungen, auch das muß jeder für sich selber beurteilen.


    PS: als Nebenkosten für den Kauf sollte man für sich schon mit 10% vom Kaufpreis kalkulieren - bei uns in Ba-Wü sind das 1,5% Notarkosten, 5% Grunderwerbssteuer, sowie halt noch das eine oder andere an Umzugs- und Rennovierungskosten.
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  5. #4

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    Hallo!

    Die Bausparalternative sollte man aus meiner Sicht durchaus in Betracht ziehen. Es gibt ja am Markt Tarife die nur 30% Ansparung benötigen. Die spare ich ganz entspannt an und erhalte somit ein Darlehenskonzept mit konstanter Rate sowie garantierten Zinssätzen für die gesamte Laufzeit. Denn die gezahlten Gesamtkosten NACH Finanzierungende sind das EINE, aber eine garantiert KONSTANTE Ratenhöhe das ANDERE.
    Die echte Alternative ist ein klassisches Annuitätendarlehen mit einer Zinsbindung länger 20 Jahre!
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  6. #5

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    Mal eine andere Frage:
    Warum habt ihr beide Lohnsteuerklasse 4?
    Wegen des Elterngeldes?
    Ansonsten macht das bei eurem Einkommen doch keinen Sinn...
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  7. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  8. #6

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    Zitat Zitat von daufsb Beitrag anzeigen
    Die Bausparalternative sollte man aus meiner Sicht durchaus in Betracht ziehen. Es gibt ja am Markt Tarife die nur 30% Ansparung benötigen. Die spare ich ganz entspannt an und erhalte somit ein Darlehenskonzept mit konstanter Rate sowie garantierten Zinssätzen für die gesamte Laufzeit. Denn die gezahlten Gesamtkosten NACH Finanzierungende sind das EINE, aber eine garantiert KONSTANTE Ratenhöhe das ANDERE.
    Die echte Alternative ist ein klassisches Annuitätendarlehen mit einer Zinsbindung länger 20 Jahre!
    Es kommt einfach schlicht auf die Tilgungsleistung an, was eine längere
    Laufzeit zur Risikominimierung wirklich wert ist. Wird ordentlich getilgt, kann
    man sich nach 15 Jahren Zinsbindung auch erlauben die Ratenhöhe konstant
    zu halten, obwohl bis dahin sicherlich auch eine höhere Rate drin ist. Was
    sollen so Floskeln wie "spare ich ganz entspannt an"? Das Ansparen ist
    ja schließlich da nichts weiter als der Ersatz für die fehlende Tilgung.

    Da man bei einer >10 jährigen Zinsbindung das Recht hat, ab dem 10. Jahr
    ohne Entschädigung der Bank zu kündigen, hat man mit vielleicht noch zwei
    Jahren Spielraum für ein Forwarddarlehen eine Phase von 7 Jahren, um
    eine günstige Zinsentwicklung zu nutzen bzw. eine ungünstige ggf. etwas
    auszusitzen.

    Der einzige Vorteil eines parallel laufenden, nicht vorfinanzierten BSVs sehe
    ich darin, daß man an das Geld zur Not wieder ran kommt (im Gegensatz
    zu Sondertilgungen) und einen Teil damit später weiterfinanzieren kann.
    Diese "Versicherung" hat allerdings ihren Preis, nämlich den Zinssatz des
    Darlehen, das man sonst schneller tilgen könnte.

    Bei einer BSV Lösung unbedingt den Gesamteffektivzins einfordern (war
    bei uns vor 8 Jahren ein Ding der Unmöglichkeit, der Krawattenträger war
    einfach unfähig das Konzept zu verstehen) und die Gesamtkosten selber
    vergleichen.
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  9. #7

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    Achte Dein Augenmerk noch auf die Fenster. Meine Wohnung ist aus dem gleichen Baujahr und die Fenster sind fällig. Macht bei unseren ca. 30qm Fensterfläche etwa 8.000 Euro + Raffstore. Und natürlich die alten Protokolle dursehen, ob Investitionen geplant sind (Dach?).
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