Neubau, Grundriss, Vorhaben und Fragen allg.

Hallo liebe Leute,

ich lese hier jetzt seit ein paar Wochen mit - um genau zu sein, seit ich (wir) eben mit dem Gedanken spiele(n), zu bauen - und finde das Forum und vor allem einige engagierte Mitschreiber hier extrem hilf- und aufschlussreich. Ich habe bereits viel gelernt; und zwar an aller erster Stelle, dass es noch verdammt viel gibt, was ich nicht gelernt habe bzw. weiß. ;-)

Zum Vorhaben selbst: Ich habe ein Grundstück, das ist, wie es ist. Ich verdiene ein bisschen Geld, von dem ich einen Teil ganz gut konservativ anlegen könnte, oder eben auch bauen. Ich bin (momentan) Single. Ich habe einen Bruder, auf den all das Gesagt ebenso zutrifft. Das Grundstück liegt quasi brach, was - so vermute ich? - verschenktes Geld bedeutet. Zumal es im Ortskern einer relativ kleinen, aber sehr gefragten 15.000-Seelen-Gemeinde liegt. (Der Grundstückspreis selbst liegt irgendwo bei ~500,-/qm.)

Unsere Idee war also folgende: Wir bauen zu zweit ein Haus mit zwei (getrennten) Wohnungen. Teilweise aus Eigenkapital, tweilweise finanziert (nicht all zu lange). Wohnen dort auch selbst ein paar Jahre oder vll. länger, wie das Leben eben so mit uns spielt, und vermieten dann danach.

Die Rahmenbedingungen ergeben sich großteils aus dem Bebauungsplan (s.u.), das Grundstück ist nicht sonderlich groß, die GFZ beträgt 0.4, zu Nachbarn oder Straße sind 2,5m bzw. 3m Abstand zu halten. Das Grundstück nebendran, auf dem das Eckhaus steht, gehört übrigens auch uns, aber ich denke, das ändert nichts an den einzuhaltenden Abständen.(?) Max. Traufhöhe ist 7m, Firsthöhe 10,5m

Unsere Vorstellung ist also ein Haus zu bauen, mit zwei vollständigen Wohneinheiten. Jede Wohnung soll haben: Wohnzimmer, Küche, Essplatz (alles möglichst offen), Bad, Gäste-WC, Schlafzimmer, Büro/Arbeitszimmer (oder zumindest -platz). Zugang nach draußen, also im EG Terasse und im OG Balkon oder begehbare Garage). Ankleide ist schön, wenn sie sinnvoll passt, aber kein Muss. Große Abstell-, Keller- oder Werkstatträume sind mE nicht wichtig. (Aber wohl teilweise Vorschrift, sagt der Architekt?) Lieber eine kleine Speisekammer bei der Küche, in die auch mal noch ein Besen reinpasst. Kinder sind nicht geplant und sollen (für uns) auch nicht berücksichtigt werden. (ABER: Ein eventueller Mieter mietet so eine Wohnung später möglicherweise auch mal mit Kind.)
Wichtiger als die zuletzt genannten Punkte sind uns die "weichen Faktoren" Klare (gerne einfache) strukturen, groß bzw. großzügig, offen. Also lieber 50qm Wohnzimmer + noch mal große Küche, als (überhaupt ein?) Kinderzimmer. (Ja, ich weiß, angesichts der kleinen Grundfläche ist das natürlich ein Widerspruch, aber ich äußere ja erst mal Vorstellungen und Wünsche.)

So, diese Wünsche habe ich größtenteils dem Architekten geäußert und er hat mir drei Entwürfe gemacht. Entwurf eins war ein Doppelhaus, also zwei Hälften, jwls. 5,x Meter breit und 7,50 Meter tief. Das war einen Versuch wert, scheidet aber für mich aus; sowas wie Großzügigkeit oder Offenheit kann da mE gar nicht zustande kommen. Entwurf 2 und 3 waren sich ähnlich. Ich stelle hier einfach mal den dritten ein.

Was mich zu dem Entwurf und dem Vorhaben insgesamt nun von Euch interessieren würde: Ist das Vorhaben ansich schon nicht gut ("Bau bloß nicht mit Deinem Bruder.", "Kauf Aktien, ist genauso sicher.", etc.) Ist die Lage bzw. das Grundstück einfach nicht brauchbar und brach liegen lassen sinnvoller als bauen? Falls beides kein Hindernis ist, gibt es andere Optionen, auf dem Grundstück zu bauen, habt Ihr gute Ideen, die Ihr mit mir teilt? Und zuletzt natürlich die Frage, die hier immer kommt: Was denkt Ihr über den Entwurf? Allgemein und unter Berücksichtigung der Gegebenheiten und Vorstellungen? Was daran ist schlecht, was würdert Ihr besser/anders vorschlagen? (Also damit mich hier jetzt keiner falsch versteht: Ich will - trotz meines langen Textes hier - keine kostenlose Komplettplanung; mich interessiert einfach nur die Meinung einiger Leute hier, die in anderen Threads schon ganz hervorragende Tipps und Ideen eingebracht haben und sicher das ein oder andere Haus von einem "Naja-Bau" in einen richtig guten gewandelt haben.)

Zuletzt: So das Ganze einigermaßen sinnvoll und umsetzbar ist (ja - mir bricht auch kein Zacken aus der Krone, wenn wir das Ganze einfach bleiben lassen, weil es nicht zufriedenstellend zu lösen ist), darf sich schon mal der Rohbauer, der hier schon seit Jahren so viele hervorragende Rohbauten hingestellt und abgelichtet hat, per PN bei mir melden und mitteilen, ob er unter gewissen Umständen auch ein Haus in 3 1/2 h Entfernung von seinem Heimatort bauen würde. Und für gute Empfehlungen zu den anderen Gewerken bin ich natürlich auch dankbar. (Bitte auch per PN.)

Alright - dann danke ich schon mal vorab und "gebe mich dem Abschuss frei" ;-)

Viele Grüße
Julian

 

Kleiner Nachtrag: Norden ist bei den Grundrissen links oben. Im Bebauungsplan, den ich hier jetzt noch mal richtig gedreht eingefügt habe, oben. (Wollte meinen Beitrag editieren, ging aber nicht.)

 

Hallo LG, hallo Rolf,

vielen Dank für Eure Antworten. Rolf - Du warst einer derjenigen, auf dessen Beitrag ich aufgrund der zahlreichen Tipps und Hilfestellungen, die hier von Dir schon kamen, gehofft hatte. Danke.

Bleibt für mich die prinzipielle Frage: Ist das ganze Vorhaben kein Gutes (weil Grundstück zu klein, Lage schlecht), oder ist das Ganze schon (gut!) machbar, nur der falsche Ansatz, und der Entwurf für die Tonne? Oder ist der Entwurf gar ein Ansatz, muss nur kräftig überarbeitet werden?

Ich habe mich ja im Ursprungspost absichtlich mit meiner eigenen Meinung zurück gehalten. Mein allererster Eindruck war: Ich würde auf jeden Fall die vielen Abstellräume weglassen. Ich würde die Kinderzimmer erst mal weg lassen (aber schauen, dass es irgendwann mal möglich ist, ohne das komplette Haus umzubauen, in ein großes Zimmer (Schlafzimmer/Arbeitszimmer?) noch eine Wand einzuziehen). Ich würde versuchen, die zweite Kellertreppe weg zu lassen, oder zumindest nach außen zu verlegen, falls sie wegen der Heizung Pflicht ist. … Also was heißt "ich würde versuchen". Ich würde diese Wünsche weitergeben und dann versuchen lassen. Es sei denn, Ihr sagt, der Entwurf ist eh komplett "für die Tonne".

Gruß

 

Über den Vorschlag "gut geschnittene Wohnung + Einliegerwohnung" muss ich nachdenken bzw. das auch diskutieren. Bisher hatten wir das nicht auf dem Schirm, da wir ja erst mal ein paar Jahre selbst bewohnen wollten, und dann natürlich zwei ähnlich große/schöne Wohnungen möchten. Aber ist natürlich ein valider Vorschlag, gerade auch, wenn der andere nicht zufriedenstellend umsetzbar ist, das ganze als reines Investitionsobjekt zu bauen und gleich zu vermieten. Trotzdem - ich würde den Gedanken (2 ähnliche Wohnungen) ungern so ganz schnell aus der Diskussion nehmen und ad acta legen. Es sei denn natürlich es ist wirklich völliger Blödsinn.

Hfrik, Garage unterkellern ist vielleicht eine gute Idee. Und das Zusammenlegen (bzw. Rausstreichen) von Räumen hatte ich ja in #5 schon angedeutet. Muss aber der Architekt machen, ich bin zeichnerisch nicht all zu begabt. Würdet Ihr mich nur auslachen, wenn ich das in den vorhandenen Entwürfen jetzt selbst versuchen würde. ;-)
Wie viele Abstellräume (und wie groß) muss man denn haben, für zwei Wohnungen? Und muss der Keller zwingend über eine "öffentliche" und eine innen liegende Treppe erreichbar sein?

Dober, ich bin knappe 28 und gehöre natürlich leider nicht zu den 1%. ;-) Will sagen aufs Geld schauen müssen wir auf jeden Fall; ein weiterer Hausbau in einigen Jahren ist aber berücksichtigt. Wir betrachten das Vorhaben jetzt als gute Möglichkeit, für ein jeweils eigenes Haus irgendwann in der Zukunft, Erfahrungen zu sammeln. Soll natürlich nicht heißen, dass das Haus jetzt nicht auch schon mit dem Anspruch entstehen soll, sehr gut zu werden.

 

Na, wir schießen ja nicht um uns. Ich habe es einfach mal als Frage für den Architekten mit aufgenommen. Bleibt eh zu prüfen, ob das überhaupt wirtschaftlich sinnvoll ist.
Das Grundstück nebenan - links angrenzend auf den Grundrissen gehört wie oben erwähnt auch uns. (Mehr noch: Momentan ist das alles ein großes Grundstück.) Die bebaubare Grundfläche kriegt man wohl mit allem Drehen und Wenden nicht größer (oder doch?), aber ändert es vielleicht etwas an den Abständen, wenn man das Grundstück erst mal nicht teilt? Wird so vielleicht fürs OG ein "Balkon" auf der kompletten Garage o.ä. möglich?

 

Hallo Lynx,

ich stimme Dir ja in fast allem zu und mehrere 10k€ wegzuwerfen ist natürlich nicht unser Ziel.
Allein: Wir (und die anderen hier) tun uns ja schon schwer, auf den 7x11 Metern und jwls. 2 Stockwerken einen schönen Grundriss hinzubekommen. - In Doppelhaushälften wird das glaube ich noch mal ungleich schwerer. Und: Wer kauft denn ein(e) Haus(hälfte), das(die) auf einer Fläche von 5x7 Metern steht, dafür aber auf 4 Stockwerke verteilt ist?
Und obwohl man natürlich alle Möglichkeiten berücksichtigen sollte, da gebe ich Dir schon Recht, möchten wir primär (für einige Jahre) für uns selbst bauen, sekundär zum Vermieten. Verkauf wäre nur, wenn einer dringend und unerwartet viel Geld bräuchte und noch dazu der andere nicht genug aufbringen könnte, um den ersten auszuzahlen. Aber stimmt schon, nichts ist undenkbar und ich habe den Punkt sozusagen mit auf die Bedenkenliste genommen.

Ob Fertighaus oder Architekt ... nun ja, das haben wir gar nicht so groß diskutiert. Ich fühle mich bei letzterem einfach irgendwie besser aufgehoben.

Vielen Dank + beste Grüße

 

Hallo zusammen,

da sich sonst keiner mehr geäußert hat, fasse ich mal folgende Liste mit Punkten zusammen, die ich klären muss bzw. Änderungen, die ich beim Archi einbringen werde:

- Vertragliche Absicherung für alle bei etwaigem Verkauf
- Raumschnitte viel zu kleinteilig, zu viele Türen und auch Räume (vor allem Abstell)
- KiZi weglassen
- Installationsführung zu aufwendig -> keine Fall- und Steigleitungen durch Wohnbereich
- Irgendeine Lösung, um keine "doppelten Treppen" haben zu müssen
- Prüfen, ob ein größerer Keller möglich und sinnvoll

- Ganz andere Alternative: Gr. Wohnung mit Einlieger

Richtig? Was vergessen?

Viele Grüße