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Komplizierte Frage zur Finanzierung

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  1. #1

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    Komplizierte Frage zur Finanzierung

    Hallo.

    ich bin neu in diesem Forum und habe eine etwas komplizierte Frage:

    ich bin verheiratet und wir haben 3 Kinder.
    Mein Mann hat insgesammt 3 Immobilien, das heisst eine Erbengemeinschaft, dh er und sein Bruder haben jeweils 1 Haus auf einem, gemeinsamen Grundstück.Die Häuser sind vermietet und die Mieteinnahmen fließen derzeit in die Immobilie, in der wir hier derzeit leben (4-Familien-Haus).Hier gehören uns ebenfalls 2 Wohnungen!
    Das Haus hier, in dem wir leben, ist nun in ca 8 Jahren abbezahlt (50tsd für beide jeweils müssen noch getilgt werden!)
    Nun möchten und müssen wir aus privaten Gründen hier raus und möchten, anstatt ein Haus zu mieten, ein Haus kaufen.Dafür würden wir unsere beiden Wohnungen hier im Haus vermieten und von den Mieteinnahmen unsere Miete bezahlen.
    Soweit so gut aber es stehen keine adäquate Mietobjekte zur Auswahl, wir suchen schon sehr lange!Da wir aber leider kein Eigenkapital in Bar mehr besitzen, sagt mein Mann, wären Bauen oder Kaufen auch keine Optionen mehr!Er hätte mit seinem Bruder darüber gesprochen (ich war nicht dabei!), der ihm angeblich auch sagte, dass dies frühstens in 8 Jahren möglich wäre, wenn eben die Immobilie hier abgetilgt wäre und wir dafür die Mieteinnahmen des anderen Objektes dafür nicht mehr benötigen würden.
    Ich habe ihn gefragt, ob es nicht irgendwie andere Möglichkeiten gäbe da man doch Sicherheiten vorweisen kann, er sagte nein, angeblich wäre auch die Abzahlungsrate bei einer Vollfinanzierung zu hoch.
    Leider habe ich von all dem keine Ahnung und muss glauben,was mir gesagt wird, habt Ihr eine Idee, wie man mit doch für mich adäquaten Sicherheiten doch noch dazu kommt, ein Haus kaufen zu können? Gibt es denn keine Möglichkeiten?

    VG n1971
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  2. Komplizierte Frage zur Finanzierung

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  3. #2

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    Habt Ihr keine weiteren Einkünfte?

    Wenn die Mieteinnahmen angeblich in das Objekt fließen, von irgendwas müsst Ihr ja leben.

    Also würde ich zuerst einmal die Einkommensseite unter die Lupe nehmen.
    Dann wäre zu klären wie hoch die Verbindlichkeiten sind und wie diese das monatliche budget beeinflussen.

    Mein Mann hat insgesammt 3 Immobilien, das heisst eine Erbengemeinschaft, dh er und sein Bruder haben jeweils 1 Haus auf einem, gemeinsamen Grundstück.
    Ja was jetzt, gehören ihm 3 Immobilien oder hat er Anteile an 3 Immobilien?
    Wie hoch sind die zugehörigen Verbindlichkeiten? Werden die komplett durch Mieteinnahmen gedeckt?

    An sich klingt es gar nicht so kompliziert, doch Deine Beschreibung ist etwas konfus. Also versuche mal Ordnung in das Chaos zu bringen.

    Wenn beispielsweise das monatliche Einkommen eine Finanzierung möglich macht, und die bestehenden Verbindlichkeiten durch Mieteinnahmen gesichert sind, dann sind die 3 Immobilien oder Immobilienanteile erst einmal kein Problem.

    Gruß
    Ralf
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  4. #3
    Themenstarter

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    Guten Morgen Ralf,

    ja sorry etas durcheinander!

    Mein Mann hat ein Haus, was ihm alleine gehört (dies steht aber auf einem Grundstück, was auch dem Bruder gehört, also jeder der beiden Brüder besitzt ein Haus auf EINEM Grundstück!) und zwei Wohnungen die ihm alleine gehören (da wohnen wir gerade drin!) Die Tilgung, die hier noch für die Wohnungen bezahlt werden müssen, werden durch die Mieteinnahmen des anderen, vermieteten Hauses meines Mannes gedeckt.
    Klar, Einkommen haben wir auch, was sich auf insgesamt inkl Kindergeld ca 3700€ beläuft! Zudem wohnen wir ja mietfrei, da unsere Whg!

    VG n1971
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  5. #4

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    d.h.

    Er besitzt ein Haus (schuldenfrei) das auf einem gemeinsamen Grundstück steht das auch seinem Bruder gehört. Somit belastet Euch diese Immobilie in finanzieller Hinsicht nicht. Sie erwirtschaftet Mieteinnahmen.

    Weiterhin besitzt er 2 Wohnungen in einem anderen Haus, davon wird eine von Euch bewohnt, die andere ist auch vermietet. Die hier noch vorhandenen Schulden werden aus den Mieteinnahmen des schuldenfreien Gebäudes gedeckt.

    Das verfügbare Nettoeinkommen beträgt 3.700,- € bei (x Personen).

    Also, wo ist das Problem?

    Rechnen wir mal Lebenshaltungskosten 1.700,- €, dann bleiben vom Einkommen noch 2.000,- €/Monat übrig. Das reicht problemlos um ein Häuschen zu finanzieren. Die anderen Immobilien würde ich einfach außen vor lassen.
    Schaut, dass Ihr ein paar Euro auf die Seite bekommt damit Ihr die Erwerbsnebenkosten aus Eigenmitteln bezahlen könnt. Der Rest gibt dann eine 100% Finanzierung. Das kostet zwar ein bischen Zinssatz, aber dafür sind die anderen Immobilien außen vor.

    Im schlimmsten Fall könnte man auf das vermietete Haus eine Grundschuld eintragen lassen. Hier würde ich aber sehr vorsichtig agieren und das Vorhaben vorher mit meinem StB besprechen. Die Bank müsste dann den Zinssatz aber ganz ordentlich drücken bevor ich dem zustimmen würde.

    Also ich sehe da kein Problem, und kompliziert ist das auch nicht. Mangels Eigenkapital gibt´s halt nicht den Super-Duper-Online-Zinssatz, aber das ist auch kein Beinbruch. Die Zinsen sind ja allgemein sehr niedrig im Moment.
    Bei Eurer Hausbank, die ja Eure finanziellen Verhältnisse kennt, solltet Ihr gute Karten haben. Ihr müsst halt nur darauf achten, dass die nicht versuchen sich sämtliche Sicherheiten unter den Nagel zu reißen.

    Gruß
    Ralf
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  6. #5
    Themenstarter

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    Hallo Ralf,

    fast alles richtig bis auf eins: Wir bewohnen BEIDE Wohnungen derzeit wegen Platzmangels (wir sind 5 Personen: 2 EW und 3 Kinder).Die beiden sidn aber NICHT miteinander verbunden! Vielleicht versteht man dann nochm mehr, wieso ich hier weg muss....also, beide Wohnungen sind nicht fremd vermietet!

    Mein mann sagt, er würde für beide Whg derzeit 400€ Kosten (Nebenkosten?) zahlen! Sorry,ich habe da wenig Durchblick da er alle finanzielle Dinge regelt und wir getrennte Konten haben!

    Er sagt immer wieder, dass es ohne EK nicht funktionieren würde und man mtl mehr als 1300€ zahlen müsste?! Stimmt das?
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  7. #6

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    Für mich bleiben einige Unklarheiten in der Lebensführung, z.B. Warum bei den Randbedingungen kein Eigenkapital vorhanden ist oder warum ihr eure "neue" Miete aus den Mieteinnahmen der anderen Wohnung bezahlen müßtet. Bei 3700 (hoffentlich netto) sollte das doch kein Problem sein. Insgesamt sehe ich bei dem Gehalt und zusätzlichem erheblichem Besitz keine wirklich großen Hindernisse. Ehrlich gesagt habe ich eher den Verdacht, dass es hier nicht in erster Linie um ein finanzielles, sondern um ein Partnerschaftsproblem geht.
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  8. #7

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    Ich sehe das ähnlich wie Ralf. Ist zwar nicht die 0815 Lösung, aber für machbar halte ich das auch.

    Obwohl du aber jetzt schon zweimal beschrieben hast, wie bei euch die Situation ist, ist mir immer noch nicht alles klar. Wenn dein Mann und dein Schwager jeweils ein Haus aber auf einem Grundstück haben (als Erbengemeinschaft - nehme an je 50%) dann gehört weder deinem Mann noch deinem Schwager rein rechtlich ein Haus, sondern jedem 50% an zwei Häusern. Das bedeutet dann, dass ihr die Zustimmung von deinem Schwager brauchen würdet um hier irgendwas als Zusatzsicherheit bei der Bank anzubieten.

    Wer lebt denn noch in dem 4-Familien-Haus? Sind das 2 ETWs?

    Noch so als Tipp: Die vermietete Immobilie lastenfrei zu haben und dann aber noch für die selbstgenutzte Immobilie Zinsen zahlen ist rein steuerlich gesehen nicht optimal.

    Ich sehe es aber auch eher wie Piet. Mir kommt es so vor, als vertraust du deinem Mann nicht. Und er dir nicht. Angebliche Nebenkosten, die du aber nicht gezeigt bekommst, Gespräche mit dem Bruder ohne dass du dabei bist, getrennte Konten. Kann es sein, dass dein Mann lieber in den zwei Wohnung bleiben würde und deshalb nach Gründen sucht.

    also abschließend: kein EK ist sicherlich nicht förderlich, aber da genug Sicherheiten und geregeltes Einkommen vorhanden sind, sollte eine Finanzierung schon möglich sein.

    Gruß
    rock
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  9. #8

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    Ich blick da nicht so ganz durch, aber mir stellt sich die Situation so dar:

    Ihr habt zwar kein EK auf dem Konto, aber genug Kapital in Form von
    Immobilien = Wert des Hauses und der zwei Wohnungen - 50 000 Euro

    - Kann man ggf. die beiden Wohnungen nicht verkaufen und das Darlehen weiter
    für das neue Haus nutzen (setzt voraus, daß man bei der Bank bleiben
    kann und mag und die mitmacht)?
    - Kann man das ganze Erbe nicht anders aufteilen, so daß jeder mit seinem Teil
    machen kann was er will, ohne dem anderen dazwischen zu funken, z.B. das
    Mietshaus als ganzes zu verkaufen, wenn das mehr bringt als einzelne Wohnungen
    zu verkaufen (da man sich als Investor dann nicht mit anderen Eigentümern
    rumschlagen muß)
    - Ihr seid verheiratet, also Karten auf den Tisch und vielleicht zusammen mit dem
    Bruder von einem Notar und ggf. Steuerberater oder andersrum beraten lassen.
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  10. #9

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    Zitat Zitat von n19711 Beitrag anzeigen
    Hallo Ralf,

    fast alles richtig bis auf eins: Wir bewohnen BEIDE Wohnungen derzeit wegen Platzmangels (wir sind 5 Personen: 2 EW und 3 Kinder).Die beiden sidn aber NICHT miteinander verbunden! Vielleicht versteht man dann nochm mehr, wieso ich hier weg muss....also, beide Wohnungen sind nicht fremd vermietet!
    Das spielt keine Rolle sofern die Einnahmen aus dem anderen Gebäude ausreichen um die Rate für die Wohnungen zu bezahlen.

    Zitat Zitat von n19711 Beitrag anzeigen
    Mein mann sagt, er würde für beide Whg derzeit 400€ Kosten (Nebenkosten?) zahlen! Sorry,ich habe da wenig Durchblick da er alle finanzielle Dinge regelt und wir getrennte Konten haben!
    Woher soll ich wissen wofür Dein Mann die 400,- € jeden Monat bezahlt.

    Zitat Zitat von n19711 Beitrag anzeigen
    Er sagt immer wieder, dass es ohne EK nicht funktionieren würde und man mtl mehr als 1300€ zahlen müsste?! Stimmt das?
    Ganz ohne EK würde ich nicht empfehlen, aber was das mit 1.300,- € zu tun hat, erschließt sich mir nicht.

    Wie hoch die monatliche Rate ausfällt hängt von mehreren Faktoren ab.

    Gruß
    Ralf
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  11. #10
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    Danke an Euch alle!

    Ihr habt nicht unrecht, was das Vertrauensverhältnis innerhalb unserer Ehe betrifft! Zudem kommt, das ich meinen Schwager auf den Tod nicht leiden kann, diverse Streiterein bestehen und deswegen es nochmal so wichtig ist, hier auszuziehen!

    Hier im Haus gibt es 4 Wohnungen, 2 bewohnen wir, die anderen beiden, die dem Schwager gehören, bewohnt er und seine LG und deren Kinder (die bewohnen auch 2 WHG!)

    Ja, ich denke auch, dass der Schwager es nicht will und uns, vor allem mir, extra Steine in den Weg legt! ich weiss nur, das 100tsd Euro aufgenommen wurden um a) die Restschuld, die hier dieses Haus betrifft, zu tilgen und das Haus von außen zu renovieren,was bedeutet,dieses Darlehen läuft wohl namentlich ausschließlich auf den Namen meines Schwagers aber jeder hat die Hälfte wohl zu bezahlen!
    Angeblich könnte er die Immobilie (das andere Haus) nicht verkaufen, sondern erst in 8 Jahren da er die Mieteinnahmen braucht, um diese 50tsd, die er aufgenommen hat, zu begleichen!Ich denke aber, dass der Bruder nicht zustimmt!!

    Mein Mann verdient netto 2400€, ich habe incl Kindergeld und Minijob etc.pp 1230€, also knapp 3700€ zusammen.Wir bezahlen noch ein Auto ab mit 200€ mtl, ansonsten normale Lebenshaltungskosten (Versicherungen, Autos,Haushalt...)

    was kann ich tun wenn er mir wieder sagt, die Rate wäre zu hoch?
    Er agumenteirt damit, dass wir 1200€ für ein Miethaus bezahlen könnten (warm).Mehr würde nicht funktionieren (wieso auch immer, ich kenne seine Ausgaben bzgl Versicherungen etc pp nicht wirklich)Eine Rate für eine Vollfinanzierung wäre wesentlich höher!! Stimmt das?
    Wie kann ich argumentieren??
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  12. #11

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    So wie ich das sehe, sind das alles in Blaue hinein gesagte Zahlen. Wo kommen denn nun die 1.200 Euro Miete her, die ihr euch leisten könntet. Auf der anderen Seite wären angeblich 1.300 Euro Kapitaldienst für ein Darlehen für deinen Mann zu viel....

    Du kannst nur argumentieren, wenn du Fakten kennst. Dazu gehört es, alle Einnahmen und Ausgaben und auch Vermögen und Verbindlichkeiten aufzulisten (bei den Krediten auch die Konditionen berücksichtigen, Sondertilgung, vorzeitige Kündigungen, usw.). Und so wie mir das scheint, ist es bei euch auch extrem wichtig, die Eigentumsverhältnisse mal klar darzustellen (zwei Häuser auf einem Grundstück im Eigentum einer Erbengemeinschaft, ein 4-Familien-Haus jeweils hälftig Mann und Schwager, aber nur der Schwager nimmt Kredit auf, und und und...)

    Erst wenn die Bestandsaufnahme gemacht ist, kann man Entscheidungen treffen und mit Argumenten überzeugen. Ich bin mir sicher, dass es bei euch Optimierungsbedarf gibt bezüglich Eigentumsverhältnisse und aber auch Einkommensverhältnisse (z.B. Mieteinkünfte aus Haus werden versteuert, Zinsen für 2 Wohnungen können aber nicht bei Steuer angerechnet werden)

    PS: Kredit kommt vom lateinischen credere = vertrauen. Eine große deutsche Bank hat den Werbeslogan "Vertrauen ist der Anfang von allem". Wenn du deinem Schwager nicht traust, dein Mann dir nicht zu 100% traut. Wieso sollte dann eine Bank in euch vertrauen und euch einen Kredit geben.
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  13. #12
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    Hallo Rock,

    Zitat Zitat von rock06 Beitrag anzeigen
    So wie ich das sehe, sind das alles in Blaue hinein gesagte Zahlen. Wo kommen denn nun die 1.200 Euro Miete her, die ihr euch leisten könntet. Auf der anderen Seite wären angeblich 1.300 Euro Kapitaldienst für ein Darlehen für deinen Mann zu viel....
    Ich weiß ja nicht, ob 1300Euro ausreichen, um ein Darlehen zu tilgen, darum geht es ja!! Er meint, dass 1200€ nicht ausreichen würden, wenn man zb ein Darlehen von 280tsd Euro aufnimmt! Und mehr könnte er mtl nicht bezahlen, verstehst Du??

    Du kannst nur argumentieren, wenn du Fakten kennst. Dazu gehört es, alle Einnahmen und Ausgaben und auch Vermögen und Verbindlichkeiten aufzulisten (bei den Krediten auch die Konditionen berücksichtigen, Sondertilgung, vorzeitige Kündigungen, usw.). Und so wie mir das scheint, ist es bei euch auch extrem wichtig, die Eigentumsverhältnisse mal klar darzustellen (zwei Häuser auf einem Grundstück im Eigentum einer Erbengemeinschaft, ein 4-Familien-Haus jeweils hälftig Mann und Schwager, aber nur der Schwager nimmt Kredit auf, und und und...)
    Tja, wem sagst Du das aber ich habe da ja angeblich nichts mit zu tun da dieses Erbe schon VOR unserer Ehe bestand!
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  14. #13
    Themenstarter

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    PS: Kredit kommt vom lateinischen credere = vertrauen. Eine große deutsche Bank hat den Werbeslogan "Vertrauen ist der Anfang von allem". Wenn du deinem Schwager nicht traust, dein Mann dir nicht zu 100% traut. Wieso sollte dann eine Bank in euch vertrauen und euch einen Kredit geben.

    Nun, das kommt nicht von mir!!
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14
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    P.s.: Und das ich meinem Schwager nicht traue, hat andere Hintergründe!!!!! Hier sind einige Dinge vorgefallen, die es dazu gebracht haben, das meine Tochter in einer psychotherapeutische Behandlung muss und die auschließlich!!! mein Schwager verursacht hat!
    Mit meinem Schwager bin ich auf Lebzeiten durch!!!!
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  17. #15
    Themenstarter

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    Ich habe mir nun mal einige Angebote bei Immoscout angesehen.Ich muss zugeben, ich habe davon wirklich keine Ahnung aber wenn ich dort im Finanzierungsrechner 0 Eigenkapital eingebe, errechnet man mir eine mtl Rate von zb 860€ bei einem Kaufpreis von 206tsd Euro!
    da frage ich mich immer wieder: Wieso soll das nicht funktionieren?????!! ich verstehe das nicht!!
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