Architektenleistung für eine Kostenschätzung, Neubau MFH?

Hallo liebe Community,

für ein Bauvorhaben (vermutlich um die 2 Mio Baukosten) benötigen wir eine detailierte Kostenschätzung - auch das Wort Kubatur ist gefallen, aber keine Ahnung wer oder was "Kubatur" ist.

Die Kostenschätzung wird für die Entscheidung der Bank (Vollfinanzierung) benötigt.

Leider kann ich momentan nicht in Vorleistung gehen und einen Kleinwagen für eine möglicherweise negative Antwort der Bank investieren - ich vermute mal, dass dies bereits eine LP ist (?).

Deswegen meine Frage an die Bauexperten;

Gibt es eine gängige Praxis, die eine Lösung für genau dieses Problem darstellt?

Beispiel;
Für die Kostenschätung fällt vorerst der vereinbarte Stundensatz an, sollte das Projekt doch realisiert werden, wird diese LP (sollte es denn tatsächlich eine sein) voll berechnet.

Oder irgendwelche andere Praktiken, die weder den Architekten noch den Auftraggeber unnötig (finanziell) belasten?

Ideen? reale / vorstellbare Beispiele?

 

Nebeninfo's, um Verwirrungen vorzubeugen;

Hauptsächlich werden meine Eltern als Kreditnehmer fungieren, da ich vermutlich in vier Monaten (so hoffe ich) das Studium abgeschlossen haben werde, riet mir der Bankmensch bei dem Erstgespräch dazu, auch als Kreditnehmer zu unterschreiben - wahrscheinlich möchte er, dass im worst case mehrere Köpfe rollen.
Die Bank schließt, nach einem dreistündigen Erstgespräch, eine Vollfinanzierung nicht aus - hätte aber doch gerne mehr Informationen, u.a. eine detaillierte Kostenschätzung.

Ich wurde zum ersten Mal mit dem Begriff "Kubatur" konfrontiert, habe das Leben bislang ohne dieses Wissen meistern können.

@ Coroner

Zitat: "Definiere exakt den Leistungsumfang und vereinbare vertraglich eine fixe verbindliche Kostenobergrenze!"

heißt das, dass dies "gängige" Praxis ist?

 

@ Thomas B

Danke für die Aufklärung.

Selbstverständlich haben wir eine "grobe" Vorstellung, würden uns aber gerne vom Architekten "leiten lassen" - dieser hat idR mehr Erfahrung und wir würden das ganze Projekt ungern aus Unwissenheit in den Sand setzen.

Das Resultat meiner Grundsatzfrage sollte keine fertige Kostenschätzung sein, aus diesem Grund habe ich die, für diese Frage, unnötigen Informationen komplett außer Acht gelassen - die Information, dass das Projekt vermutlich um die 2 Mio kosten wird, sollte nur vor Augen führen, dass selbst die Kostenschätzung den finanziellen Rahmen eines Studenten sprengen wird.

Die Kostenschätzung soll sämtliche Details der einzelnen Arbeiten beinhalten - also vermutlich nichts, was in zwei Stunden nebenher machbar ist. Deswegen kann ich ja eben nicht abschätzen, ob Architekten, bei der Menge an Arbeit, sich auf solche Deals einlassen oder ob das ein absolutes NoGo ist...

 

Moment, nie war die Rede davon, dass ich diese Arbeit nicht zahlen möchte;

Zitat: "Für die Kostenschätung fällt vorerst der vereinbarte Stundensatz an, sollte das Projekt doch realisiert werden, wird diese LP (sollte es denn tatsächlich eine sein) voll berechnet."

Zitat: "irgendwelche andere Praktiken, die weder den Architekten noch den Auftraggeber unnötig (finanziell) belasten?"

 

das Objekt soll komplett vermietet werden - zimmerweise (16m²) an Studierende (Viererkonstellation pro Wohnung).

Ich rechne gerne mit 2 mio, weil es sich damit (im Vorfeld) einfacher rechnen lässt - ist also nicht das festgelegte Budget.

Zur Kubatur; ich bin kein Architekturstudent, hab auch noch nie gebaut. Ich hatte lediglich eine Idee, die meine Eltern, der Bürgermeister und der Bankmensch interessant fanden - durch meine bisherige Erfahrung mit Vermietungen an Studierende habe ich momentan lediglich eine ziemlich genaue Vorstellung davon, wie das Objekt aufgeteilt sein soll und wie ich das fertige Objekt vermarkten kann. Das hat bislang ohne diesen Begriff ganz gut funktioniert - warum das aber so verwerflich seien soll, kann ich mir nicht erklären.

 

@ Ralf Dühlmeyer

Danke für den Beitrag

nicht ganz "mal eben" - hab die entscheidende Info vorenthalten, sorry, mein Fehler.

Ich habe bereits eine "Kostenschätzung" die aber nicht detailliert ist. Hier paar Infos;

Kostenschätzung nach DIN 276
Bauart Mehrfamilienhaus mit 6 bis 19 WE,
Mittlerer Standard Hoher Kostenansatz 295,00 € / cbm BRI
Nach BKI 2010 Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern

Am Ende steht für 48 Zimmer; 1.685.000,- Euro

Das Projekt etwas zu vergrößern war dann aber sinnvoller - so bin ich heute der Überzeugung, dass das Projekt 16 Zimmer mehr benötigt. Da sind die knapp 1,7 nicht mehr einzuhalten. 2 Mio basiert also auf diese Berechnung, abzügl. Eigenleistung - entsprechende Arbeitskraft ist vorhanden. Ob das Ganze am Ende doch 2,1, 2,2 oder meinetwegen 2,4 kostet, kann ich ohne eine detaillierte Kostenschätzung nicht wissen - ich kann aber ziemlich sicher behaupten, dass das Projekt nicht für 1 realisierbar ist und wir auch nicht auf 8 kommen...

Genau meine Rede, das sind Käfige - aber vergleichsweise etwas größere Käfige. Die Studentenwohnheime vor Ort haben 12m² bzw. 13m² "große" Zimmer... Die Zimmer im neusten und modernsten Wohnheim vor Ort sind ungelogen ganze 11,8m² groß.

Diese Diskussion basiert auf die Grundsatzfrage "ist es ein NoGo bei Archi's, auf Deals einzugehen bzw. gibt es eine Lösungsmöglichkeit, die in der Praxis gerne mal angewandt wird?"

Ist es wirklich unvorstellbar, dass ich nicht vor meinen Eltern stehen und sagen möchte "Papa gib mal nen Kleinwagen dafür aus, um überhaupt in Erfahrung bringen zu können ob wir das Projekt realisieren können".

Wenn es in der Praxis eine andere Möglichkeit gäbe, und darauf zielte die anfängliche Frage ab, würde ich diese gerne kennen.

Angenommen ich hätte 20% (ca. 400k) Eigenkapital, würde ich eine Finanzierung über ca. 1,6 (od. 1,7 , 1,8 , 1,9) Mio benötigen. Wenn der Plan nicht aufgeht, spielt es eigentlich keine Rolle ob ich nun mit 100% oder nur mit 80% in der Sch... ... in den Schulden stecke.

Das Projekt ist selbsttragend, auch wenn nur 70% vermietet ist - mit den aktuellen Mieteinnahmen, aus anderen Objekten, werden sämtliche Kosten gedeckt, wenn das neue Objekt auch nur zu ca. 25% vermietet ist. Die Realität zeigt aber, dass sich die Anzahl der Studierenden vor Ort in den letzten zehn Jahren verdoppelt hat - die Hochschule expandiert weiter, der Bürgermeister hat öffentlich dazu aufgerufen entsprechenden Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Wir haben Studenten, die einen Festpreis mit einem Hotel vor Ort vereinbart haben und vorläufig im Hotel wohnen. Leerstand ist nicht wirklich zu befürchten. Auch wenn die Zahl der Studenten abnehmen sollte, wird dieses Objekt (im Vergl mit den anderen Wohnheimen) am nähesten zu Hochschule sein und (man glaubts kaum) über die größten Zimmer verfügen.

Insolvenz der Mieter; wie viele von den Bewohnern werden pro Semester in die Insolvenz gehen? Bislang hatten wir diesen Fall (bei 24 Zimmer) nicht - schließen es aber nicht aus. Im gesamten ist dies allerdings ein akzeptables Risiko.

Instandhaltung; die Strategie mit der Möblierung füllt idR das Instandhaltungskonto so weit, dass auch bei größeren Ausgaben die eigene Tasche nicht zu sehr beansprucht wird. Als Laie würde ich einfach mal behaupten, dass die Instandhaltung in einem EFH ohne Mieteinnahmen ein größeres Risiko darstellt?!


Ich möchte an dieser Stelle noch einmal daran erinnern, dass das (und vermutlich noch viel mehr) alles auf eine unschuldige Grundsatzfrage basiert...

 

Tut mir leid, hab mich nur kurz angegriffen gefühlt