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Baufinanzierung gleich alles finanzieren oder erstmal nur das grundstück

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  1. #1
    Batka85
    Gast

    Baufinanzierung gleich alles finanzieren oder erstmal nur das grundstück

    Hallo zusammen bin neu hier,

    habe da eine Frage und zwar haben wir vor im nächsten frühjahr zu bauen, das Grundstück muss ich aber jetzt schon kaufen, mein Bankberater meinte das ich jetzt erstmal das Grundstück finanzieren soll und nächstes jahr wenn es soweit ist, dann den Rest für den hausbau.
    Meine Frage ist nun hat die Bank X mich den dann nicht nächstes Jahr in der Hand, den die stehen ja in der Grundschuld an erster stelle und wenn ich zur Bank Y gehe geben die mir sicherlich auch geld für die Baufinazierung aber bestimmt nicht mehr unter guten kondietionen, weil Sie ja dann in der Grundschuld an zweiter Stelle Stehen. Die Bank X weis das ja das ich bei keiner anderen Bank mehr günstiges geld mehr bekomme und somit steigt dann der Zinssatz für die Baufinanzierung. Ist es sinnfoll den Kompletten Betrag auf einmal zu finanzieren. Denn dann hätte ich die Zinssicherheit müsste aber wahrscheinlich nächest Jahr dann einen Bereitstellungszins bezahlen.
    Was meint Ihr dazu! danke im Voraus
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  2. Baufinanzierung gleich alles finanzieren oder erstmal nur das grundstück

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  3. #2

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    Du hast das richtig erkannt. Hat eine Bank das Grundstück finanziert, vielleicht noch mit einer Laufzeit von xx Jahren, dann steht diese im Grundbuch und Du bist denen ausgeliefert. Worst case weigert sich die Bank ihr Engagement auszuweiten, und dann stehst Du da.

    Das Problem mit dem "komplett finanzieren" ist, dass heute ja sehr wahrscheinlich die Kosten für das Haus noch nicht feststehen. Wie hoch soll daher die Finanzierungssumme sein?

    Könntest Du für den Grundstückskauf entsprechend Eigenkapital einsetzen? Oder zumindest variabel finanzieren?

    Gruß
    Ralf
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  4. #3

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    Wenn du die Finanzierung des Grundstückes nicht auf 10 Jahre festschreibst, sondern alternativ variabel oder nur für das eine Jahr, dann kannst du nächstes jahr die Bank wieder frei wählen. Was sinnvoll ist!
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  5. #4
    Batka85
    Gast
    Hi also die Kosten für das Haus stehen schon ungefähr fest! Grundstückskosten 110000 Euro, Baukosten etwas 180000 Euro, Davon 30 000 Eigenkapital. Wie groß ist der Zinsunterschied bei einer varieabeln finanzierung?
    Bin totall Ratlos weiß nicht was ich machen soll gleich alle Finanzieren oder erstmal das Grundstück.
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  6. #5

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    Ich würde in den sauren Apfel beißen und das Eigenkapital nehmen sowie die Restsumme über einen Privatkredit das eine Jahr finanzieren - dabei im Vertrag die vorzeitige Ablöse dieses Kredites vertraglich festsetzen oder machst eben gleich nur eine Finanzierung über 12 oder 18 Monate mit riesen Schlussrate. Wird dich sicher ein paar Euro mehr kosten, hast aber keinen Grundschuldeintrag und bist flexibler. Wenn du nach dem Jahr deine Komplettsumme weißt, die Grundstückfinanzierung mit dem neuen ablösen. So hast du dann erst den Grundschulteintrag und bekommst sicher bessere Konditionen.

    Edit:
    Wenn du jetzt schon die volle Summe aufnimmst - musst du auch dafür zahlen - hast also eine große Doppelbelastung. Oder zahlst erst später die ersten Raten, dann laufen ne Menge Zinsen auf...
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  7. #6
    Batka85
    Gast
    Es gibt aber die möglichkeit das ich jetzt die komplette summe aufnehme (bei einer Bank). Aber nur die 110 000 Euro aus dem Kreditvertrag ausschöpfe! Somit zahle ich im augenblick nur die 110 000 zurück. Im laufe des nächsten Jahres schöpfe ich die rästlichen 150 000 aus dem Darlehensvertrag aus. Der Bereitstellungzing beläuft sich auf 3% somit müsste ich dann evtl. 4500 Euro zusätzlich zahlen. Wäre mir aber lieber da ich zinssicherheit habe. denn wenn ich die 150 000 Euro nächstes ja nur um 0,5 % mehr auf zehn jahr aufnehme, zahle ich 7500 Euro mehr an Zinsen im laufe der 10 jahr. oder sehe ich das falsch?
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  8. #7

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    Das Verhältnis von EK zu FK ist aber nicht sonderlich berauschend, es gibt zahlreiche Banken die einen gewissen Zinsaufschlag fordern oder aber gleich die Hypothek verweigern. Wie steht denn Ihre Bank dazu? Bieten Sie das doch einmal als Verhandlungsmasse an.

    mfG

    JaquesTati
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  9. #8

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    Siehst du sicher erstmal richtig, aber:
    1. Wer sagt dir das deine Schätzung ausreicht?
    2. Die Summe auf 10 Jahre halte ich für unrealistsich - was ist in 10 Jahren? Fertig mit zahlen oder Anschlussfinanzierung zu dann 8%? Eher auf 20 oder mehr Jahre jetzt zu den niedrigen Zinsen sichern...
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  10. #9

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    290.000,- € Volumen bei nur 30T€ Eigenkapital? Das reicht ja gerade mal um die Nebenkosten zu bezahlen. Ist es schon wieder so weit? Na ja, vielleicht gibt´s ja jeden Monat einen dicken Scheck.

    Wenn man jetzt schon den kompletten Betrag finanziert, dann muss man halt beten, dass die Baupreise sich bis nächstes Frühjahr nicht ändern. Ich glaube nicht, dass ein Handwerker ein Angebot macht und den Preis bis nächsten Sommer festschreibt. Man läuft also Gefahr, dass die Kosten höher ausfallen, und das ohne Eigenkapital im Rücken, das kann eine schmerzhafte Erfahrung werden.

    Ansonsten variabel finanzieren wie oben schon geschrieben.

    Gruß
    Ralf
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  11. #10

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    je nach einkommen und familiären hintergrund(zb.erbschaft) kann man trotzdem mit ruhigem gewissen mit nur wenig Eigenkapital finanzieren.
    Doch sind solche Faktoren nicht vorhanden ist wie schon beschrieben die Finanzierung mutig.
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  12. #11

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    Zitat Zitat von Batka85 Beitrag anzeigen
    Hi also die Kosten für das Haus stehen schon ungefähr fest! Grundstückskosten 110000 Euro, Baukosten etwas 180000 Euro.
    Ich will ja nicht unverschämt erscheinen, aber wie willst du ein Haus für 180.000 € bauen? Wenn das hinhaut, sag mir bitte wo ich unterschreiben muß ;-)
    Wir planen gerade ein Haus (50km südlich von Stuttgart) für zwei Personen mit max 120m² und das wird wohl kaum unter 250.000 gehen und da ist weder Carport/Garage noch Außenanlagen mitdrin.

    Grüße Micha
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  13. #12

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    Hallo!
    Warum musst Du das Grundstück jetzt schon kaufen? Gibt es nicht vielleicht eine andere Möglichkeit sich mit dem jetzigen Eigentümer zu einigen? Ein notarieller Vertrag
    z. B. indem ein gewisser Termin gesetzt wird, an welchem der Kaufvertrag rechtsgültig wird - als Gegenzug für das Entgegenkommen des Grundstück-Eigentümers kann man ja 5000 EUR mehr anbieten! So kannst Du alles im nächsten Jahr finanzieren! Eine Finanzierungs-Zusage der Bank müsstest Du sicherlich trotzdem haben.
    Zu den Baukosten muss ich sonicer Recht geben! Lasst die 30.000 EUR besser als Reserve für ungeplante zusätzliche Kosten, die mit Sicherheit kommen.
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  15. #13

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    Zitat Zitat von Batka85 Beitrag anzeigen
    Es gibt aber die möglichkeit das ich jetzt die komplette summe aufnehme (bei einer Bank). Aber nur die 110 000 Euro aus dem Kreditvertrag ausschöpfe! Somit zahle ich im augenblick nur die 110 000 zurück. Im laufe des nächsten Jahres schöpfe ich die rästlichen 150 000 aus dem Darlehensvertrag aus. Der Bereitstellungzing beläuft sich auf 3% somit müsste ich dann evtl. 4500 Euro zusätzlich zahlen. Wäre mir aber lieber da ich zinssicherheit habe. denn wenn ich die 150 000 Euro nächstes ja nur um 0,5 % mehr auf zehn jahr aufnehme, zahle ich 7500 Euro mehr an Zinsen im laufe der 10 jahr. oder sehe ich das falsch?
    Da kann ich nur dringend davon abraten. Wie schon gesagt: "einigermaßen-Sicherheit" über die Höhe der Bausumme geht vor der sogen. Zinssicherheit! Bei den genannten Zahlen ist dies besonders zu beachten. Unabhängig davon ist es immer ratsam, die Grundstück- und die Hausfinanzierung klar zu trennen.
    Variables Darlehen für das Grunstück ist m.E. eine gute, da flexible Möglichkeit und meist gut bezahlbar. Dennoch sollte während der gesamten Bauphase ausreichend Liquidität für Nebenkosten und unvorhergesehenes vorhanden sein, m.E. mind. 15 T€, da gibt es auch manches, was man besser unabhängig von der Bank abwickeln möchte.
    Weiteres Thema ist die bereitstellungszinsfreie Zeit. 6-9 Monate sollten drin sein.
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  16. #14

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    Hallo

    die Wahrschenlichkeit, dass Dir eine Bank das Geld für den gesamten Bau jetzt so Pi mal Daumen gibt, ist gen Null. Wir haben jetzt gerade unser Grundstück gekauft und die Finanzierung komplett durch.
    Für die Finanzierung brauchst Du schon mal ein konkretes Angebot, bzw. ein unterschriebenen Bauvertrag- und bis man den im Detail ausgefeilt hat, dauert es Wochen bis zu Monaten, da hierfür ebenfalls diverse Unterlagen besorgt werden müssen (und man das Haus ja auch noch entwerfen oder personalisieren muss), dazu kommt dan evtl. KfW undundund.
    Hätten wir es jetzt zeitlich nicht geschafft unsere Haus so hinzu bekommen, wie wir es wollten, hätten wir das Grundstück mit einer Zwischenfinanzierung bezahlt- die bekommt man je nach Bank/ Bonität usw. mit einer Laufzeit von 1-3 Jahren und von 2,5 bis OpenEnd %. Du hast dann natürlich doppelte Gebühren bzgl. Grundschuldeintragung usw.
    Und was der Herr Bankberater so alles sagt, muss leider nicht bedeuten, dass das bei Antragsstellung am Ende auch so ist...
    Geh´zu mehren Banken und stell´konkrete Anträge.
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