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  1. #1

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    Bauleitung, -überwachung mit einbinden?

    Hallo,

    wie schon in einem anderem Beitrag geschrieben, planen wir die Sanierung/Modernisierung unseres Hauses. Alle Arbeiten bis zur erteilten Baugenehmigung haben wir mit einem Baugeschäft (macht Maurerarbeiten und Sanierung) durchführen lassen. Der Besitzer des Baugeschäfts wohnt in unserer Nachbarschaft und errichtet dort auch gerade ein zweites Haus.

    Rohbau (Maurerarbeiten, Zwischendecke) fällt in seine Hände. Für Zimmererarbeiten, Dachdeckerarbeiten, Fenster, Klempner, Fliesen holt er sich andere Unternehmen dazu; den Vetrag machen wir aber mit Ihm. Elektro, Sanitär, Heizung, KWL und Treppe vergeben wir direkt.
    Das Baugeschäft fertigt keine 50tel-Pläne an und eine Bauleitung, -überwachung führt das Baugeschäft nicht durch. Eine einfache Koordination schon, d.h. er kontaktiert die anderen Gewerke, wann die mit Ihren Arbeiten beginnen können.


    Wir halten es aber für wichtig, dass jemand den Bau überwacht, kontrolliert ob alles korrekt eingebaut wurde und dem Stand der Technik entspricht, Mängel feststellt und bei deren Abhilfe unterstützt, Rechnungen auf Plausibilität überprüft sowie bei der Vertragsgestaltung unterstützt und jemanden haben, der der Hauptansprechpartner ist.

    Sollten wir daher lieber zusätzlich einen Architekten für die Leistungsphasen L5-L8 beauftragen oder nur für L8 mit Zusatz "Unterstützung bei der Vertragsgestaltung". Oder reicht für sowas auch ein Gutachter aus dem VPB, TÜV, etc.

    Vielen Dank für euren Rat.

    Gwenny
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  2. Bauleitung, -überwachung mit einbinden?

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  3. #2

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    die damen und herren der drei- oder vier-buchstaben-clubs kann ich dir nicht empfehlen.

    sinnfrei ist auch einen architekten mit phase 5 bis 8 zu beauftragen, da der unternehmer vorgeben wird, was und wie gebaut wird. euer architekt wird immer auf zuruf handeln müssen. d. h. er muss jetzt das planen, was ihr bereits mit dem unternehmer vertraglich fixiert habt. das wird eine denkbar ungünstige grundlage.

    meiner anscicht nach könnt ihr nur mit einem architekten/architektin einen dienstleistungsvertrag über qualitätskontrolle und beratung vereinbaren. die haftungsproblematik des planers wird in dem angedachten vertraglichen kontext äußerst kompliziert sein.

    ich würde als planer solche risiken gar nicht eingehen! nur als berater mit haftungsausschluss.
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  4. #3
    Themenstarter

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    Zitat Zitat von rolf a i b Beitrag anzeigen
    die damen und herren der drei- oder vier-buchstaben-clubs kann ich dir nicht empfehlen.
    Aus welchem Grund? Welche anderen Möglichkeiten gibt es?

    Zitat Zitat von rolf a i b Beitrag anzeigen
    meiner anscicht nach könnt ihr nur mit einem architekten/architektin einen dienstleistungsvertrag über qualitätskontrolle und beratung vereinbaren. die haftungsproblematik des planers wird in dem angedachten vertraglichen kontext äußerst kompliziert sein.
    Kannst du die "haftungsproblematik " bitte genauer erklären?

    Ist es denn deiner Meinung nach sinnvoll, jemand externes für die Qualitätskontrolle und Beratung einzubinden oder reicht da ein "Baugutachter" mit seinen 5-6 Kontrollen
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  5. #4

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    Das Problem mit vielen S(chw)achverständigen der buchstabierten Organisationen ist deren Praxisferne. Die haben ein Haus geplant, eines baugeleitet und auch nie als Handwerker gearbeitet.

    Somit ist deren Brille zum Teil mit dem Papier zugekleistert, aus dem sie ihre Weisheiten ziehen.

    ****

    Haftung:
    Für eine BQÜ übernimmt man eine relativ hohe Haftung, die ähnlich der für LP 8 ist, aber für ein deutich kleineres Honorar. Daher weigern sich viele Kollegen, die zu leisten.

    ****

    Ich halte es nicht für sinnfrei, einen Architekten mit LP 5 und 8 (6 und 7 habt ihr ja schon gemacht) zu beauftragen.
    Der muss sich halt mit dem BU zusammensetzen, dessen Vorstellungen aufnehmen, zeichnen, ggf nochmal abstimmen und dann die planungsgerechte Umsetzung überwachen.

    Machbar ist das - fragt sich, ob viele dazu bereit sind!
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  6. #5

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    externe überwachung durch xyz-organisation hatte ich selbst erlebt. der gutste hatte eine seitenlange abhandlung über eine um 2 mm größere höhenabweichung im estrich geschrieben, als die din 18202 zulässt und was dabei zu beachten ist, zu tun ist und wie es zu dieser abweichung kommen konnte. dass der estrich nicht die erforderliche festigkeit für einen parkettbelag hatte, nur im aufbau die oberen 5 mm fest waren und das ganze sich über mehrere hundert qm durch ein ganzes objekt zog, das hatte er nicht bemerkt.

    wegen der haftung sehe ich das problem, dass es hier umgekehrt läuft. der vertrag mit dem bauunternehmer ist gemacht und dann fängt der architekt an, danach zu planen. normalerweise ist es umgekehrt. der architekt plant, legt die materialien und qualitätskriterien fest und dann wird der auftragnehmer gesucht, der dann danach seine preise macht. so kann es jetzt ab und zu heissen, habe ich so nicht kalkuliert oder architekt sagt, so wie der unternehmer bauen will, entspricht es keiner din oder nicht den anerkannten regeln der technik.

    kann sein, muss nicht sein. ich würde es nicht machen wollen.
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  7. #6

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    Zitat Zitat von Gwenny Beitrag anzeigen
    Wir halten es aber für wichtig, dass jemand den Bau überwacht, kontrolliert ob alles korrekt eingebaut wurde und dem Stand der Technik entspricht, Mängel feststellt und bei deren Abhilfe unterstützt, Rechnungen auf Plausibilität überprüft sowie bei der Vertragsgestaltung unterstützt und jemanden haben, der der Hauptansprechpartner ist.
    Für die Verträge mit den Bauunternehmen bedarf es idR keiner Vertragsgestaltung, da deren AGB meistens unwirksam sind und gesetzliche Regelungen existieren. Es müßte aber geregelt werden, daß die Unternehmen verpflichtet sind, mit einem Arch zu kooperieren.

    Sinnvoll wäre es, einen Architekten mit diversen Grundleistungen aus den LP 8 + 9 zu beauftragen - wenn sich jmd findet. Für einen solchen Vertrag dürfte man die Hilfe eines RA benötigen, damit klar wird, ob der Arch einen Erfolg oder nur eine Dienstleistung schuldet. Die Abschlußbereitschaft auf der Architektenseite könnte bsp gefördert werden, indem ein Honorar nach Höchstsatz geboten wird. Ferner könnte man mit Klauseln arbeiten, wonach der Arch nur subsidiär haftet.

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  8. #7
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    Zitat Zitat von lawyer
    Für die Verträge mit den Bauunternehmen bedarf es idR keiner Vertragsgestaltung, da deren AGB meistens unwirksam sind und gesetzliche Regelungen existieren.
    Wozu darauf hoffen, dass AGB´s wahrscheinlich/vielleicht/u.U. unwirksam sind, wenn eine anwaltliche Vertragsprüfung vorher Klarheit schaffen kann?
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  9. #8

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    Zitat Zitat von lawyer Beitrag anzeigen
    Für die Verträge mit den Bauunternehmen bedarf es idR keiner Vertragsgestaltung, da deren AGB meistens unwirksam sind und gesetzliche Regelungen existieren.
    Das stimmt ja so nun mal schlicht nicht.
    1) sind die AGB der BU nur dann unwirksam, wenn sie den Verbraucher gegenüber den BGB-Regeln benachteiligen.
    2) sind die AGB nur unwirksam, wenn man/frau Streit sucht.
    3) ist es die Frage, ob man mit unwirksamen AGB und dem BGB immer besser fährt.

    Vor allem aber sind nicht alle §§ immer ungültig. Behält so ein § seine Gültigkeit, sollte schon klar sein, was dessen Inhalt bewirkt oder verhindert!

    Zitat Zitat von lawyer Beitrag anzeigen
    Sinnvoll wäre es, einen Architekten mit diversen Grundleistungen aus den LP 8 + 9 zu beauftragen - wenn sich jmd findet. Für einen solchen Vertrag dürfte man die Hilfe eines RA benötigen, damit klar wird, ob der Arch einen Erfolg oder nur eine Dienstleistung schuldet. Die Abschlußbereitschaft auf der Architektenseite könnte bsp gefördert werden, indem ein Honorar nach Höchstsatz geboten wird.
    ...mit diversen Grundleistungen... = Es gelten nicht die LP 8 und 9, sondern irgendwas anderes, wenn man nicht sehr aufpasst.
    Und damit z.B. auch keine Mindest- und Höchstsätze mehr!

    Ausserdem ist das Honorar (setzen wir mal voraus, es gälten die Sätze) nach objektiven Kriterien zu ermitteln. Also auch, ob das Objekt min, max oder irgendwas dazwischen ist!
    Und ich kenne Anwälte, die bestreiten grundsätzlich, dass EFH in die HZ IV (= III Max) gehören.

    Bei RA + Höchstsatz aus 8 und 9 (+ LP 5, sonst macht 8 keinen Sinn, weil der Arch. nicht weiß, was er eigentlich überwachen soll) kann Gwenny auch gleich den BU kündigen, den Architekten mit allem ab LP 5 zum angemessenen Satz nach HOAI beauftragen und spart immer noch Geld!
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  10. #9

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    Zitat Zitat von lawyer Beitrag anzeigen
    Sinnvoll wäre es, einen Architekten mit diversen Grundleistungen aus den LP 8 + 9 zu beauftragen - wenn sich jmd findet.
    sinnlos ist es, überhaupt jemanden zu suchen. der architekt soll auch noch in phase 9 den kopf hinhalten, wenn bei dieser vertragskonstellation er so gut wie keinen einfluss hat auf die gestaltung der leistungsinhalte bei den schadensträchtigsten gewerken hat! er kann doch nur schauen, das einigermaßen alles vernünftig gebaut wird. den ganzen tag draussen stehen und alles überwachen wird wohl nicht funktionieren. der arme kollege ist dann nur am dokumentieren, um nicht nachher von der justiz zerkleinert zu werden.

    für den bauherrn ist das eine interessante rechtsauslegung, aber sicher eine enorme haftungsverlagerung zum objektüberwacher in verbindung mit unwirksamen agb´s des bauunternehmers.

    wird ein dienstleistungsvertrag mit dem architekten abgeschlossen, gilt dann die HOAI voll umfänglich mit allen haftungsrisiken?
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  11. #10
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    So wie ich die Beiträge verstehe, wäre es also sinnvoll einen Architekten mit LP5 und LP8 zu beauftragen und weiterhin mit dem Baugeschäft (zur Info: es gibt noch keinen Vertrag über weitere Leistungen, bisher gibt es alles bis zur Baugenehmigung) zusammenzuarbeiten. Gibt es nicht spezialisierte Firmen, die eine Baubegleitung machen? Also mehr als die 5-6 Termine der drei Buchstaben-Sachverständigen.

    Anderer Rat wäre LP5-8 mit Architekt und Gewerke neu vergeben. Das bedeutet aber, dass sich der Bau immens verzögert.

    Aber trotzdem weiß ich nun nicht, was zu machen ist?


    Zwei Zwischenfragen:
    Werden 50tel-Pläne benötigt? Sinnvoll?
    Nach HBauO wird doch ein Bauleiter gebraucht. Das muss also jemand machen. Das Baugeschäft?
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  12. #11

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    Zitat Zitat von Gwenny Beitrag anzeigen
    Anderer Rat wäre LP5-8 mit Architekt und Gewerke neu vergeben. Das bedeutet aber, dass sich der Bau immens verzögert.

    Aber trotzdem weiß ich nun nicht, was zu machen ist?

    Zwei Zwischenfragen:
    Werden 50tel-Pläne benötigt? Sinnvoll?
    Nach HBauO wird doch ein Bauleiter gebraucht. Das muss also jemand machen. Das Baugeschäft?
    seit wann liegt denn die baugenehmigung vor?

    wenn du zügig entscheidest, wird die verzögerung nicht so immens sein. hast du denn auch tragwerksplanung beauftragt? ist meines erachtens voraussetzung für eine werk- und detailplanung. die werkplanung (1:50) solltest du auf jeden fall haben.

    wenn du noch keinen vertrag mit dem bauunternehmer abgeschlossen hast, dann solltest du auf jeden fall phasen 5 - 8 an einen architekten beauftragen. in der phase 8 macht er dann im sinne der lbo HH den verantwortlichen bauleiter.
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  13. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  14. #12
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    Zitat Zitat von rolf a i b Beitrag anzeigen
    seit wann liegt denn die baugenehmigung vor?
    12/2011

    Zitat Zitat von rolf a i b Beitrag anzeigen
    wenn du zügig entscheidest, wird die verzögerung nicht so immens sein. hast du denn auch tragwerksplanung beauftragt? ist meines erachtens voraussetzung für eine werk- und detailplanung. die werkplanung (1:50) solltest du auf jeden fall haben.
    Wenn Tragwerksplanung Statik mit Bautechnischen Nachweisen bedeutet, dann haben wir die.
    Was verstehtst du denn unter "nicht so immens"? Alle frostabhängigen Arbeiten sind rechtzeitig feritg?
    Warum ist in deinen Augen der Werkplanung so wichtig?
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  15. #13

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    dezember 2011 - dann habt ihr ja bereits einiges an zeit verloren.

    ob die die frostabhängigen arbeiten bis november 2012 fertig sind, kann ich nicht sagen, ich keine das projekt nicht.

    die werkplanung wird auf der grundlage des entwurfs, den auflagen der baugenehmigung und der statischen berechnung erstellt, dazu kommen noch die schal- und bewehrungspläne, eventuell stahl- und/oder holzbaupläne vom statiker sowie mehrerer detailpläne, damit die handwerker danach bauen können. wonach sollen sie sonst bauen?
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