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  1. #1

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    Baulinie - Geringfühgiges zurücktreten von der Baulinie

    Hallo zusammen,

    nachdem ich eine kurze Zeit anonym mitgelesen habe nun mein erster Beitrag im Forum.

    Es geht um folgendes:
    Ende letzter Woche habe ich ein Grundstück mit Altbestand in München (innerhalb mittlerer Ring; 300m U-Bahn Laufweite; reines Wohngebiet; Einfamilien; DH; Tempo 30 Zone) reserviert. Wer die Situation in MUC kennt, weiß was das bedeutet: Entscheidung innerhalb von Stunden, weil 100 potentielle Mitbewerber.

    Das Grundstück ist 18,5 Meter breit und 21 Meter tief und wird zuerst nur von mir erworben. Geplant ist ein Bau eines Doppelhauses.
    Folgende Informationen habe ich vor und soeben auch nochmal nach der Reservierung beim vor Ort Gespräch mit der lokalen Baukommssion erhalten:
    Beubaubar nach §34; Vordere Baulinie ist die vordere Grundstücksgrenze; Baugrenze ist von der vorderen Grundstücksgrenze 12 Meter.
    Das bedeutet nach Rücksprache und nach einhalten der Abstandsflächenrichtlinien das man einen Baukörper (2 Vollgeschosse plus ausgebautes Dachgeschoss plus Keller) von max. ca. 12x12 Meter bauen könnte.

    Nun zum "kleinen" Wermutstropfen: Die vordere Baulinie MUSS normalerweise eingehalten werden. Das bedeutet, dass die Bebauung faktisch in diesem Fall an der Grundstücksgrenze anfangen muss und somit das Gebäude direkt am Gehweg beginnt. Ich möchte jedoch ein wenig kleiner bauen, d.h. 1-2 Meter von der Grundstücksgrenze und damit auch von der Baulinie weg um ganz einfach einen Zaun zu bauen und eine Hecke zu pflanzen(Normalerweise wollen ja die meisten eine Baulinie nicht einhalten, da sie größer bauen möchten; ist hier aber nicht der Fall).

    Die Baunutzungsverordnung sagt dazu folgendes:
    "Es ist Vorschrift, dass direkt an der Baulinie gebaut wird. Ein stellenweises geringfügiges Zurücktreten z.B. aus Gestaltungsgründen ist erlaubt..."

    Nun meine Frage dazu:
    Hat jemand im Forum damit Erfahrung bzw. einen solchen Fall schon mal gehabt?
    Natürlich ist mein nächster Gang zum Architekten. Trotzdem würde ich gerne vorab Idee oder Argumente für so ein "geringfügiges zurücktreten" haben.

    Danke und Gruß
    Swimmy
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  2. Baulinie - Geringfühgiges zurücktreten von der Baulinie

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  3. #2
    Baufuchs
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    Du musst die BauNVO schon richtig zitieren.

    Richtig ist:
    Ein Vor- oder Zurücktreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß kann zugelassen werden.
    D.h., dass Gebäude muss auf der Baulinie errichtet werden, in gerinfügigem Ausmaß können Teile des Gebäudes zurücktreten.

    Grundsätzlich:

    Wenn §34, dann ist keine Baulinie festgesetzt, weil kein B.-Plan existiert.

    Bei Bebauung nach §34 muss sich das neue Gebäude in die vorhandene Bebauung einfügen.
    Da alle vorhandenen Gebäude in einer Flucht stehen, bildet diese Flucht eine fiktive Baulinie.

    Da brauchts einen Architekten, der mit dem Bauamt abklärt, was geht.
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  4. #3

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    Entscheidend kann hier sein, wie es sich mit dem Umfeld verhält. Wenn alle hier "korrekt" bauen und einer nicht, kann das das Gesamtbild des straßenzuges erheblich beeinträchtigen. Kann...muss aber nicht. Das wäre also im Einzelfall zu prüfen.

    Ob ein Einrücken von 1 -2 m als geringfügig anzusehen ist, würde ich zu bezweifeln wagen....
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  5. #4
    Themenstarter

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    Zitat Zitat von Thomas B Beitrag anzeigen
    Entscheidend kann hier sein, wie es sich mit dem Umfeld verhält. Wenn alle hier "korrekt" bauen und einer nicht, kann das das Gesamtbild des straßenzuges erheblich beeinträchtigen. Kann...muss aber nicht. Das wäre also im Einzelfall zu prüfen.
    Das hatte ich nicht erwähnt. Im gesamten Strassenzug verhält sich die Bebauung unterschiedlich. D.h. es gibt Gebäude die an der Baulinien gebaut haben, es gibt aber auch etlich die einfach nur "im Bauraum" stehen, d.h. mit kleinem Vorgarten.
    Die Gebäude links und rechts von dem Grundstück, sind beide nur im Bauraum gebaut, d..h nicht an der genannten Baulinie.



    Zitat Zitat von Baufuchs Beitrag anzeigen
    Grundsätzlich:

    Wenn §34, dann ist keine Baulinie festgesetzt, weil kein B.-Plan existiert.

    Bei Bebauung nach §34 muss sich das neue Gebäude in die vorhandene Bebauung einfügen.
    Da alle vorhandenen Gebäude in einer Flucht stehen, bildet diese Flucht eine fiktive Baulinie.

    Da brauchts einen Architekten, der mit dem Bauamt abklärt, was geht.
    Noch mal expliziet die Frage:
    Heißt das, wenn eine Baulinie existiert, muss es zwangläufig auch einen Bebauungsplan geben? Dies wurde nämlich verneint. Kein Bebauungsplan sondern nach §34.
    Auf dem Auszug vom Katasteramt ist jedoch eine durchgehende rote Linie mit eine davor gestrichelten.
    Oder gibt es trotzdem eine Kombination aus §34 und vorhandener Baulinie
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  6. #5

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    Eine "BAulinie" muss vom Amt per Bebauungsplan vorgeschrieben werden.

    Entweder gibts einen Bebauungsplan - dann ist der einzuhalten, §34 BauNVOGB greift nicht
    Oder es gibt keinen Bebauungsplan, dann §34 BauNVOGB = es gibt keine festgeschriebene Baulinie.
    Trotzdem könnne sich auch bei §34 BauNVOGB Zwänge und Vorgaben aus der vorhandenen Bestandsbebauung ergeben.
    Aber auch oder eher gerade in M kauft man sowas doch nicht ohne eigenen Planer.
    Geändert von Ralf Dühlmeyer (14.05.2012 um 15:14 Uhr) Grund: Falsches Gesetz
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  7. #6
    Themenstarter

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    Zitat Zitat von Ralf Dühlmeyer Beitrag anzeigen
    Eine "BAulinie" muss vom Amt per Bebauungsplan vorgeschrieben werden.

    Entweder gibts einen Bebauungsplan - dann ist der einzuhalten, §34 BauNVO greift nicht
    Oder es gibt keinen Bebauungsplan, dann §34 BauNVO = es gibt keine festgeschriebene Baulinie.
    Trotzdem könnne sich auch bei §34 BauNVO Zwänge und Vorgaben aus der vorhandenen Bestandsbebauung ergeben.
    Aber auch oder eher gerade in M kauft man sowas doch nicht ohne eigenen Planer.
    Ich habe nochmals bei der Lokalbaukommssion nachgefragt:
    Der §34 gilt im Zusammenhang mit dem §30 Absatz 3
    D.h. einfacher Bebauungsplan bei dem, wie ich es jetzt verstanden habe "nur die Baulinie mit der Baugrenze" eingetragen ist. Ansonsten danach §34
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  8. #7

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    Dann gilt die Baulinie, Ausnahmen und Befreiungen können begründet beantragt werden, ein Recht auf Gewährung besteht nicht!
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  9. #8
    Avatar von Der Bauberater
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    Das geht scho mit den Baulinien Ralf!
    Wenn es einen einfachen B-plan gibt oder einfach eine Satzung (Baufluchtenplan), in der die Baulinien festgesetzt sind, dann gilt §34 i.V.m. der Baulinie/Bauflucht.
    Nu kommt es noch darauf an, ob die "Anderen", die nicht auf der Baulinie stehen, schon vor der Rechtskraft des Baufluchtenplanes standen oder erst hinterher!
    Abrücken von der Baulinie hat ja der Baufuchs schon erklärt!
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  10. #9
    Themenstarter

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    Herzlichen Dank für die Infos!

    Wer im Forum eine Genehmigung für sowas bekommen hat, ist herzlich eingeladen sein Wissen zu teilen..
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  11. #10

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    Was hilft Dir, was andere haben? NICHTS!

    Damit DU eine Ausnahme/Befreiung bekommen kannst, brauchst DU
    a) eine Begründung
    b) Beweise dafür, dass Du keinen Präzedenzfall willst, sondern nur das, was andere schon haben.
    Das muss Dir ein entsprechend versierter Fachmensch ausarbeiten.
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  12. #11

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    §34 haben wir auch. Das heisst für dich auch, Hausfassadenfarbe muss angepasst werden, sowie Firsthöhe und Ziegelfarbe....
    Unser Erker der an der vorderen Grenze ist, steht in einer Flcuht mit den anderen Häusern. Der danaben liegende Eingangsbereich liegt 1,2 m dahinter. Das ist wohl mit dem "Zurücktreten" gemeint.
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  13. #12

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    Zitat Zitat von Der Da Beitrag anzeigen
    §34 haben wir auch. Das heisst für dich auch, Hausfassadenfarbe muss angepasst werden, .....
    Völliger Quatsch!
    Zitat Zitat von §34 BauGB
    (1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.
    Art = Nutzung
    Maß = Grösse, Volumen
    Bauweise = z.B. Dachform
    Grundstücksfläche = GFZ/GRZ

    Wo bitte steht da was von Farben???
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  14. #13

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    Da steht das das ortsbild nicht beeinträchtigt werden darf. Und manche Farben verursachen einfach Augenkrebs...

    Wie sieht das denn aus? Man hat eine Häuserzeile mit weißen Häusern und dann baust du da ein Bordeaux-rotes Haus hin?
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14

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    exakt.... wir dürfen sicher frei wählen, aber in grenzen. So sind uns rote ziegel nicht glänzend vorgeschrieben ( durch den architekt ) Eine andere farbe würde herausstechen. Welches rot ist dabei jetzt wurst, es muss sich eben nur in die häuserzeile einbinden. Ein rotes Haus würde nicht genehmigt werden, pastellfarben schon.

    Genauso wurde uns vom Bauamt gesagt, wir dürfen keine hohen Hecken oder Holzpallisagen bauen, Nachbarn haben alle Jägerzaun
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  17. #15

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    Leute - warum immer diese Angst.

    Das Ortsbild beeinträchtigen, jaja. Das ist eine verdammt hohe Hürde, die die Ämter da nehmen müssen, wenn sie was wollen.

    Natürlich sitzen in manchen Amtsstuben geschmacksdiktatorische Gartenzwergfetischisten, die meinen, nur nach ihrer eigenen Geschmackswelt könne die Welt schön werden.
    Aber denen schickt man eine Baubeschreibung mit einer entsprechenden Angabe und dann dürfen die sich den Kopf zerbrechen, wie sie eine rechtssichere Ablehnung oder Änderung hinbekommen.
    Es ist nämlich wesentlich leichter, einen Bauherren verbal ins Bockshorn zu jagen als schriftlich eine Ablehnung so zu formulieren, dass sie vor einem Verwaltungsgericht Bestand hat.

    Gefällt mir nicht oder Beeinträchtigt das Ortsbid reicht nämlich bei weitem nicht aus.
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