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Haus vor vollendeter Fertigstellung verkaufen?

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  1. #1

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    Haus vor vollendeter Fertigstellung verkaufen?

    Guten Tag zusammen,


    meine Frau und ich befinden uns im Moment in einer sehr unglücklichen Lage.


    Folgende Vorgeschichte:

    Mein Großvater besitzt ein Einfamilienhaus aus den 50er Jahren und hat in diesem Jahr, durch bewilligte Mittel der KFW, mit der energetischen Sanierung des Gebäudes begonnen.

    Hierzu liegt folgende Kalkulation zu Grunde:

    KFW Kredit: 50.000 €, bestellte Grundschuld: 50.000 € (zur Absicherung des Kredites), Laufzeit: 10 Jahre

    Erneuert wurden bisher:

    1. sämtliche Fenster inklusive Rolläden mit elektrischem Antrieb
    2. Isolierung der Kellerräume
    3. Isolierung der Terrasse (notwendige Vorarbeit)

    Nun müssten eigentlich noch die Dacharbeiten und die eigentliche Fassadendämmung erledigt werden.

    Hauptproblem:

    Der Bauherr (Großvater) ist sehr krank geworden und die verbleibende Zeit ist auch sehr überschaubar!

    Nun können die Erben (wir), nicht den KFW Kredit übernehmen und zeitgleich einen weiteren Erbberechtigten auszahlen.

    Deswegen gibt es folgende Möglichkeit:

    1.
    Baustopp = Haus im jetzigen Zustand (mit neuen Fenstern, Kellerdämmung und Terrassenisolierung) verkaufen, Überschuss an die KFW zurückleiten und aus dem Verkaufserlös die Nachlassverbindlichkeiten begleichen.

    2.
    Weitermachen = Sanierungsmaßnahme abschliessen, Haus verkaufen und dann alles abzahlen

    Welche Möglichkeit würdet Ihr wählen?

    PS: Ich weiss nicht ob es sich lohnt die Arbeiten abzuschliessen, da ich nicht weiss, ob man die Kosten bei Verkauf wieder herausbekommt.


    Um Ratschläge bin ich dankbar.
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  2. Haus vor vollendeter Fertigstellung verkaufen?

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  3. #2

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    Ich sags mal so:
    Die Investition rausholen (im Sinne von -Wert vor Sanierungsbeginn + Sanierungskosten = Verkaufspreis) werdet Ihr so oder so nicht.

    Der Rest ist eine Sache der Grundüberlegung:
    Was ist für einen Käufer besser:
    a) den jetzigen Zwischenzustand zu nutzen, um Änderungen und Sanierungen nach Käufervorstellung leichter vornehmen zu können, ohne frische Sanierungen wieder abzureissen
    b) er hat eine fertig sanierte Aussenhülle und muss sich "nur noch" um innen kümmern.

    Grundsätzlich ist so ein Zwischenzustand wie Ihr ihn jetzt habt, für Käufer (auch wenn Euch das jetzt vielleicht weh tut) nichts anderes als eine Bauruine, die evtl weniger wert ist als der unangefasste Altzustand.
    Anders kann es sein (s.o.), wenn der Käufer etwas vorhat, was durch Eure Sanierung be-oder verhindert wird.

    Vielleicht mahct es Sinn, dass Haus im jetzigen Zustand anzubieten mit der klaren Ansage, welche Arbeiten Ihr noch ausführen lasst. (Ganz genau definieren).
    Wenn der Käufer dann z.B. noch eine Gaube ins Dach oder einen Anbau dran haben will, muss man die Schnittstellen vertraglich festhalten. Dann bekommt der Käufer ein gut saniertes Haus, ohne durch die Sanierung behindert zu werden.

    Will er dann was ganz anderes, muss man sehen, was er zum Preis sagt.
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  4. #3

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    Du schreibst:
    Der Bauherr (Großvater) ist sehr krank geworden und die verbleibende Zeit ist auch sehr überschaubar!
    Nun können die Erben (wir), nicht den KFW Kredit übernehmen und zeitgleich einen weiteren Erbberechtigten auszahlen.

    Erben kann man nur, wenn jemand verstirbt.
    Gibt es ein Testament oder soll der weitere "Erbberechtigte" einen Pflichtteil ausbezahlt bekommen?
    In welcher Rangfolge steht der weitere "Erbberechtigte"?

    Ich persönlich würde wie folgt verfahren:
    Beratung durch einen Anwalt für Erbrecht einholen.
    Dürft Ihr überhaupt die Verträge mit den ausführenden Firmen ändern oder ist der Großvater dazu noch in der Lage?

    Nach Eintritt des Erbfalles muß ohnehin ein Verkehrswertgutachten durch einen vereidigten Sachverständigen durchgeführt werden um sich nach allen Seiten abzusichern, respektive die Berechnungsgrundlage für Pflichtteilsergänzungsansprüche zu erhalten.
    Vielleicht könnt Ihr Euch das ja doch leisten?!

    Das Thema ist zu komplex und zu facettenreich um über ein Forum eine verlässliche Aussage zu erhalten.
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  5. #4

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    Zitat Zitat von duct4402 Beitrag anzeigen
    Nun können die Erben (wir), nicht den KFW Kredit übernehmen und zeitgleich einen weiteren Erbberechtigten auszahlen.
    Mal anders gefragt, besteht überhaupt Interesse daran das Haus zu übernehmen?
    Wenn ja, ist aufgrund der eigenen Einkommensverhältnisse eine Übernahme überhaupt möglich?

    Ich denke, diese grundlegenden Fragen sollten erst einmal geklärt werden, bevor man an die Details geht.

    Dann sollte geprüft werden, welches KfW Programm in Anspruch genommen wurde, und wie es sich verhält, wenn nur ein Teil der Maßnahmen durchgeführt wurde. (Muss das Darlehen evtl. komplett zurückgeführt werden?)

    Eine energetische Sanierung wird sich beim Verkaufspreis schon bemerkbar machen, aber vielleicht nicht in vollem Umfang. Das zu bestimmen ist Sache eines Wertgutachters.

    Dann solltest Du vielleicht mal erklären, was Du unter "Erben" und einem weiteren "Erbberechtigten" verstehst. Gibt es hier irgendwelche testamentarischen Verfügungen? Warum unterscheidest Du zwischen Erben und Erbberechtigen?

    Gruß
    Ralf
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  6. #5
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    Also dann fange ich mal an, die Sach etwas deutlicher auszuformulieren:

    1. Das KFW Mittel welches zur Verfügung steht ist "Programm 152" (energetisch sanieren in Einzelmaßnahme)
    2. Das grundsätzliche Interesse das Haus zu halten besteht, ist aber nicht durchführbar! (Frau im Studium und ich Teilzeitstelle)

    Nun zum Erbfall:

    Ich bin der sogenannten Alleinerbe des Hauses. Mein Vater, also der Sohn meines Großvaters, wurde aus der Erbfolge gestrichen und gilt somit NICHT als Miterbe, sondern er hat einen Pflichtteilsergänzungsanspruch auf den Nachlass.

    Natürlich sind vom Nachlass auch die Verbindlichkeiten des Erblassers (Großvater) abzuziehen.

    Demnach müsste die Rechnung meiner Meinung nach so aussehen:

    Großvater verstirbt, der Wert des Hauses wird festgelegt, die Verbindlichkeiten werden abgezogen, der Rest durch zwei geteilt

    In Zahlen:

    ca. 300.000 € Objektwert - 50.000 € KFW Darlehen = 250.000 € /2 = 125.000 € pro Seite

    So müsste es doch korrekt sein, oder?
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  7. #6

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    Zitat Zitat von duct4402 Beitrag anzeigen
    Demnach müsste die Rechnung meiner Meinung nach so aussehen:

    Großvater verstirbt, der Wert des Hauses wird festgelegt, die Verbindlichkeiten werden abgezogen, der Rest durch zwei geteilt

    .......

    So müsste es doch korrekt sein, oder?
    Nein, so ist das nicht korrekt. Wenn ein Pflichtteilergänzungsanspruch besteht, dann wurde ja vorher ein Teil des Gebäudes als Schenkung übertragen. d.h. im Grundbuch steht nicht nur der Großvater sondern noch eine weitere (beschenkte) Person (vermutlich Du?).

    Jetzt stellt sich gleich die Frage, wann war diese Schenkung?

    Ich würde mir an Deiner Stelle auf jeden Fall mal eine Beratungsstunde bei einem Fachanwalt oder Notar gönnen. Solche Schenkungen im Vorfeld können Probleme auslösen, auch steuerlicher Natur.

    Gruß
    Ralf
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  8. #7

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    Läßt sich das Haus ggf. zeitnah vermieten, um so den KfW-Kredit und einen
    Bankkredit für den Ergänzungsanspruch zu finanzieren und das Haus zu halten,
    wenn daran Interesse besteht und es beruflich Sinn macht?
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  9. #8
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    Eine Schenkung hat nicht stattgefunden. Der Großvater ist der alleinige Eigentümer des Hauses.

    Es ist "lediglich" so, dass er seinen Sohn eterbt hat. Ohne diesen Schritt, wäre der Sohn ja in der Erbfolge als nächster vorgesehen gewesen. So wurde er auf seinen Pflichtteil (50 %) zurückgesetzt.

    Nun mal eines ganze andere Frage....

    Berechnet sich der Pflichtteil aus dem Verkehrswert oder dem fiktiven Verkaufspreis?
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  10. #9
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    Zur Vermietung:

    Hier sehe ich große Schweirigkeiten. Denn ich befürchte das wir einen Kredit in dieser Höhe, trotz Miete nicht ausreichend momentan bedienen können.

    Ebenso denke ich wird es, wenn man eine halbwegs angemessene Miete ansetzt, nicht einfach sein so ein Haus zu vermieten.
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  11. #10

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    Zitat Zitat von duct4402 Beitrag anzeigen
    Berechnet sich der Pflichtteil aus dem Verkehrswert oder dem fiktiven Verkaufspreis?
    Der Verkehrswert IST der fiktive Verkaufspreis! Die Alternative ist der reale Verkaufserlös!
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  12. #11
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    Dann wäre die Summe ja niedriger als das was ich bisher dachte!

    Die Häuser hier gehen im Schnitt zwischen 230.000 € und 450.000 € weg. Je nach Zustand und Reperaturstau!

    Der Verkehrswert liegt jedoch deutlich darunter!

    Jedenfalls wenn ich dem BORIS (Bodenrichtwertsystem) glauben schenken kann.
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  13. #12

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    Zitat Zitat von duct4402 Beitrag anzeigen
    Der Verkehrswert liegt jedoch deutlich darunter!

    Jedenfalls wenn ich dem BORIS (Bodenrichtwertsystem) glauben schenken kann.
    Das kann eigentlich nicht sein!
    Der Verkehrswert ist so zu berechnen, dass er dem unter normalen Umständen (keine Notlage, kein besonderes Interesse des Käufers usw) dem erzielbaren Marktpreis entspricht.
    Wie jede Schätzung hat auch diese natürlich eine gewisse Toleranz, aber die sollte vier- bis niedrig 5-stellig sein.

    Und - hier gehen weg - = kennst Du die Kaufvertagssummen oder nur das, was der Nachbarschaftstratsch so flüstert?
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  14. #13

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    Eine Schenkung hat nicht stattgefunden. Der Großvater ist der alleinige Eigentümer des Hauses.

    Es ist "lediglich" so, dass er seinen Sohn eterbt hat. Ohne diesen Schritt, wäre der Sohn ja in der Erbfolge als nächster vorgesehen gewesen. So wurde er auf seinen Pflichtteil (50 %) zurückgesetzt.
    Und was hat das dann mit Pflichtteilergänzungsanspruch zu tun?

    Ich denke Du wirbelst da Einiges durcheinander, deswegen noch einmal mein Rat, Dir eine Beratung bei einem Fachanwalt zu gönnen.

    Wenn der Vater alleiniger Erbe wäre (keine Geschwister), dann stünde ihm das komplette Erbe zu. Der Pflichtteil würde sich auf die Hälfte des gesetzlichen Erbteils belaufen.

    Erben bedeutet nicht nur Rechte sondern auch Pflichten, d.h. wenn Du das Erbe antrittst, dann erbst Du auch die Pflichten (Verbindlichkeiten des Großvaters).

    Aber wie gesagt, ein klärendes Gespräch mit einem Fachmann bringt schnell Klarheit.

    Zum Verkehrswert bzw. fiktivem Kaufpreis, da kann ich Deiner Argumentation nicht folgen. Aber auch hier wird eine Wertermittlung für Klarheit sorgen. Vergleichszahlen aus der Region können zwar als Orientierung dienen, doch sie können eine Wertermittlung nicht ersetzen.

    Bei einem Verkauf wäre es auch gut möglich, dass nicht einmal der Verkehrswert als Erlös erzielt wird, auch das sollte man bedenken.

    Gruß
    Ralf
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14
    Themenstarter

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    @R.B.

    Wie sähe die Rechnung denn dann nach deiner Methode aus. Also ausgehen von einem Wert von 300.000 € und Verbindlichkeiten gegenüber der KFW von 50.000 €
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  17. #15

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    Wie ist denn das Verhältnis zum Vater?

    IMO (aber IANAL) muß der Pflichtteil beansprucht werden. Wenn der Vater dies nicht tut...

    Gruß,
    Martin
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