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  1. #1

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    "Kein Aufenthaltsraum" nach Bayerischer Bauordnung - Nutzung als Schlaf-/Wohnzimmmer

    Hallo zusammen,

    ich hab mich ein wenig in eine Immobilie "verrannt", so dass mir leider erst relativ spät ein Vermerk in Hinsicht auf das Thema Aufenthaltsraum nach Bayerischer Bauordnung aufgefallen ist, der mich nach ein wenig Google-Recherche stutzig hat werden lassen. Es geht um ein altes Fabrikloft mit genehmigter Wohn- und Gewerbenutzung, welches 1997 generalsaniert wurde. (Im Anhang eine Aufstellung mit den Veränderungen)

    Ich habe das Dokument "Antrag auf Genehmigung für Teilumnutzung und -umbau eines bestehenden Fabrikationsgebäudes in einen Bekleidungsfertigungsbetrieb mit Betriebswohnung" vorliegen und mir geht es speziell um einen sehr großen und hübschen Raum, den ich als privaten Wohnraum sowie Schlafraum nutzen möchte. Genau dieser Raum ist aber im Grundriss mit "kein Aufenthaltsraum" markiert (siehe Anhang). Ich dachte zuerst, dass es sich einfach nur um die Kennzeichnung handelt, dass sich hier keine Kunden aufhalten und hab der Sache erst nach folgendem Absatz aus dem Auflagenkatalog der Bauordnungsbehörde mehr Aufmerksamkeit geschenkt und dabei auch meine Fehlinterpretation festgestellt:

    Der im Plan eingetragene Vermerk "Kein Aufenthaltsraum" legt fest, dass es sich nicht um einen Aufenthaltsraum im Sinne des Art. 45 Abs. 1 BayBO handelt. Damit erfüllen diese Räume nicht die strengen gesetzlichen Voraussetzungen, die an einen Aufenthaltsräume gestellt werden.
    Auf dem Plan wurde daher wohl auch die vom damaligen Eigentümer anvisierte Nutzung als Schlafraum gestrichen (auch dies ist mir leider zu spät aufgefallen, bzw. ich habe die Streichung nicht als gravierend erachtet) - auf den Fotos des Vor-Eigentümers stand natürlich ein Bett in diesem Raum und die angrenzenden sanitären Anlagen sind auch auf Wohnraum ausgelegt, daher ging ich von einer grundsätzlich-genehmigten Form als Schlafraum aus.

    Sehe ich das richtig, das dieser Raum wohl aus diversen baulichen Gründen nicht den Ansprüchen an einen Aufenthaltsraum nach BayBo erfüllt und damit eine Nutzung als Schlafraum/Wohnzimmer nicht ohne Umbaumaßnahmen möglich ist?

    Weiteren Input kann ich liefern - aber erst einmal die Grundlegenden Fakten vorab.

    Vielen Dank vorab!
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  2. "Kein Aufenthaltsraum" nach Bayerischer Bauordnung - Nutzung als Schlaf-/Wohnzimmmer

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  3. #2
    Baufuchs
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    1.) Kein Aufenthaltsraum, kann nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, abklären, welche Vorschriften für Aufenthaltsräume da nicht erfüllt werden. Evtl. kann da ja nachgebessert werden.

    2.) Umnutzungsantrag wurde für "Bekleidungsfertigungsbetreieb mit Betriebswohnung" gestellt/genehmigt. Liegt das Objekt in einem Gewerbegebiet, dann dürfte die "Betriebswohnung" gem. BauNVO nur als Wohnung für den Betriebsinhaber bzw. Aufsichtspersonal (Hausmeisterwohnung) etc. genutzt werden.

    Also Pkt. 2 mal prüfen.
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  4. #3

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    Im Planausschnitt steht "Öffnungen auf Widerruf" Die Fenster werden also wohl zu dicht an der Grenze/anderen Gebäuden sein, deren Rechte Vorrang haben.
    Sollte dort eine Nutzung eintreten, die das Schliessen der Fenster erfordert, wäre es Essig mit "Aufenthaltsraum".
    Vermutlich um späterem Ärger aus dem Weg zu gehen, hat man darauf hin gleich die entsprechende Nutzung untersagt!

    Bliebe also nur, zu klären, ob heute eine Genehmigung als Aufenthaltsraum möglich wäre.
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  5. #4
    Themenstarter

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    Okay, os langsam lichtet sich wohl (leider) das Dunkel, wieso dieses Objekt seit einem Jahr kein Käufer gefunden hat. Ich habe noch einmal nachrecherchiert: Die Außenmauer Fenster steht zu allen Seiten direkt am Nachbargrundstück und damit auch die Fenster. Der angrenzende Nachbar hat zwar in absehbarer Zeit kein Bauvorhaben, möchte aber aus verständlichen Gründen dieses direkte Anbaurecht natürlich nicht verlieren. Aber bei einem Eigentümerwechsel kann das sicher gleich anders aussehen.

    Die Fenster bestehen seit 1948: Damals wurde dieser Teil des Gebäudes nach einem Treffer einer Fliegerbombe neu aufgebaut und die Baupolizei hat damals schon die Fenster bemängelt, da es sich zudem um eine Brandmauer handelt... Sie mussten allerdings bis dato nicht geschlossen werden, da der Nachbareigentümer seine "Genehmigung auf Widerruf" gab und seit 40 Jahren stehen dort Garagen. (Allerdings verstehe ich dennoch nicht, wieso das Bauamt dann dennoch diese Fenster in einer Brandwand duldet - wahrscheinlich nur, weil lediglich Garagen angrenzen und kein Wohnraum?)

    Der Raum verfügt allerdings noch über 4 Deckenfenster, zwei davon sind mechanisch zu öffnen. Anbei einmal zwei Fotos des Raumes und der Fenster. Inwieweit das eine "ausreichende" Belüftung und Belichtung darstelt kann ich natürlich nicht sagen. Nachfolgend auch der komplette Plan mit anvisierten Umbaumaßnahmen durch Trockenbauwände und Türen, auf dem auch die Fluchtwege bzw. offiziellen Eingänge/Ausgänge erkennbar sind: Wohnungsplan und mögliche Fluchtwege. Der blaue Bereich ist das Büro, baulich mit 2 T30 Feuerschutztüren von der anvisierten Wohneinheit getrennt. Wer wäre dann hier der bessere Ansprechpartner, um das wirklich auch im Detail abzuklären, ob das prinzipiell überhaupt noch machbar ist mit einem Aufenthaltsraum und ob dieser dann beim Wegfall der Fenster auch gleichzeitig seine Nutzung entzogen bekommen würde?

    DANKE VORAB!

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  6. #5
    Themenstarter

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    Zitat Zitat von Baufuchs Beitrag anzeigen
    2.) Umnutzungsantrag wurde für "Bekleidungsfertigungsbetreieb mit Betriebswohnung" gestellt/genehmigt. Liegt das Objekt in einem Gewerbegebiet, dann dürfte die "Betriebswohnung" gem. BauNVO nur als Wohnung für den Betriebsinhaber bzw. Aufsichtspersonal (Hausmeisterwohnung) etc. genutzt werden.

    Also Pkt. 2 mal prüfen.
    Ist primär ein reines Wohngebiet, es gibt hier nur sehr wenige Gewerbeimmobilien und natürlich für solche relativ viel Auflagen was Publikumsverkehr und Emissionen im Allgemeinen angeht.
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  7. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  8. #6
    Themenstarter

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    ... ich habe zudem noch in Erfahrung bringen können, dass für den Hinterhof-Teil des Areals (also das Areal auf dem das besagte Gebäude und die Garagen liegen) kein Bebauungsplan vorliegt, d.h. hier kann entsprechend gebaut werden, was sich "zumutbar ins Umfeld eingliedert". So in der Art hat die Stadt das formuliert. Bleibt für mich also wieder ein Thema, was der Willkür der Behärden unterliegt und es gibt leider keine Schwarz-auf-Weiß-Aussage, das beispielsweise nur Gebäude bis 2 Etagen zulässig sind. Schlecht zum planen und schlecht fürs Bauchgefühl. :-(
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  9. #7

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    wie gesagt, schönes teil.

    geh endlich mal zu einem
    planer, architekten nennen sie
    sich, welche sich in augenhöhe mit
    der baubehörde unterhalten...

    du bist als laie allein und verlassen
    in diesem dschungel....
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