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  1. #1
    Martin2
    Gast

    Hausfinanzierung - altes Haus verkaufen oder vermieten ???

    Liebe "Finanzierungsberater",
    Wir besitzen ein kleines EFH (7 Jahre alt), welches uns aber zu klein geworden ist. Nun ist der Wunsch ein neues größeres Haus zu bauen. Dieses Haus würde ca. 300 T€ kosten. Für mich als Laien bestehen jetzt prinzipiell zwei Finanzierungsmöglichkeiten:
    1) Wir könnten versuchen unser jetziges EFH zu verkaufen, laut seriösem Makler könnte man es evtl. für ca. 275 T€ verkaufen. Der Markt ist aber ja momentan nicht so rosig, was Immobilienverkäufe anbelangt. Man müsste dann aber nur noch die fehlenden 25 T€ finanzieren, was natürlich überhaupt kein Problem wäre. Allerdings befürchte ich daß ich das Haus momentan zu einem relativ geringen Preis, verglichen mit dem tatsächlichen Wert, verkaufen würde.
    2) Die zweite Variante wäre die Vermietung des jetzigen Hauses und die Mieteinahmen zur Finanzierung des neuen Objekts zu verwenden. Die Mieteinnahmen würden sich, laut Mietspeigel auf ca. 900 € / Monat belaufen. Auch wäre es momentan überhaupt kein Problem einen Mieter zu finden. Mit 900 €/Monat könnte man ja schon 200 T€ finanzieren. Die Finanzierung der restlichen 100 T€ würde mit ca. 450 €/Mon zu Buche schlagen. Diese Belastung wäre für uns durchaus tragbar. Mir erscheint diese Variante wegen des historisch tiefen Zinses durchaus möglich, trotzdem "quälen" mich noch einige Fragen:
    - Das zweite Objekt wird ja praktisch zu 100 % finanziert (Ja -oder kann ich das "alte" Haus irgendwie als Eigenkapital mit einrechnen). Von der 60 % Beleihungsgrenze sehe ich weniger Probleme weil ja beide Grundstücke + Häuser dann in unserem Eigentum sind. Ist es aber sinnvoll, so hoch zu finazieren - verdient da am Ende nicht nur die Bank ?
    - Wäre es geschickter unser kleines Häuschen zu verkaufen, relativ wenig Finazierungsbedarf für das neues Objekt zu haben, sorgenfrei schlafen und "Gut is"
    - Oder sollte man den niedriges Zins mitnehmen und versuchen das alte Objekt zu erhalten, da es ja im Wert steigen wird.
    - Wie sieht es denn im Mietfall nach Ablauf der Zinsbindung aus, Es wird ja noch eine zeimliche Restschuld bestehen, weil man ja 300 T€ finanzieren musste. Gesetz dem Fall, der Zins befindet sich dan wieder mal bei 8 %, kann man davon ausgehen, das auch die Mieten dann um diesen Wert gestiegen sind ? Oder laufe ich Gefahr, nach Ablauf der Zinsbindung in eine "Finanzierungsfalle" zu laufen ?
    Ich weiß es sind viele Fragen und am Ende spricht die Bank das letzte Wort, aber nur mal so mit ihrer Erfahrung betrachtet ? Was ist sinnvoller, oder empfehlenswerter ?
    Vielen leiben Dank erstmal
    Martin
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  2. Hausfinanzierung - altes Haus verkaufen oder vermieten ???

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  3. #2

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    ...ich würd verkaufen

    Guten Morgen Martin,

    mir wäre das vermieten mit zu hohem Risiko verbunden, wenn ansonsten nicht viel Kapital vorhanden ist.

    Die 900 Euro Miete sind ja nicht = 900 Euro Einnahme !
    Da gehen Steuern, Instandhaltung etc. ab.

    Wenn Du mal an Mieter gerätst, die nicht zahlen und kein Geld haben, dann kann das schnell mal in den 5 stelligen Euro Bereich gehen, die Du an Kosten hast, bis Du das Haus wieder vermieten kannst. Was in einem solchen Fall an Renovierungskosten anfallen könnte kommt noch oben drauf.

    Natürlich ist das immer sehr abhängig vom Objekt, aber so eine Finanzierung ist ja in der Regel auf viele Jahre angelegt, und euer heutiges Haus wird dann auch älter und verursacht Kosten in nicht zu unterschätzendem Ausmaß.
    Das Haus müsste auf Dauer wirklich Gewinn abwerfen und das ist bei einem vermieteten Einfamilienhaus meiner Meinung nach nur schwer möglich.

    Um Dich da genau beraten zu können müsste man natuerlich mehr wissen, zum Objekt und der sonstigen Situation.
    Denk an die ganzen Nebenkosten, Grundsteuer, Umsatzsteuer etc. Sind die 900 Euro wirklich über ? Oder müssen davon die Nebenkosten bezahlt werden.

    Mir wär das Risiko zu hoch, auch wenns bei den derzeitigen Zinsen wirklich verlockend ist.

    Netten Sonntag
    Wolf
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  4. #3
    Hendrik42
    Gast
    Für ein "kleines" Häuschen 275kEUR? Welcher Jahrgang? 1990? Wieviel qm? Welche Lage?

    Bei mir um die Ecke versucht gerade jemand ein großes Häuschen (160qm plus Keller) von 1960 in sehr guter Lage (verkehrstechnisch) am Rand einer Großstadt für 270k€ VHB zu verkaufen und sieht kein Land...

    Wenn Dir der Makler da mal keinen Bären aufgebunden hat, weil er was zum Verkaufen braucht...

    Ich halte das Mietrisiko auch für sehr hoch. Kein Arbeitsplatz ist sicher, selbst einer, der heute ne gute Schufa Auskunft mitbringt, einen Job hat und gut verdient, ist nicht sicher! Und sprich mal mit einem Rechtsanwalt wie schwierig das ist, einen Mieter, der nicht raus will, aus Deiner Bude zu bekommen, auch wenn er nicht zahlt... Trotzdem ist natürlich vermieten die beste Option, da Du für das Haus sicherlich im Moment nicht den besten Preis bekommst.

    Verkaufen ist eine sichere Sache, Du hast das Geld, die Finanzierung ist dann ne klare Sache.

    Ich würde mir, für beide Fälle, ein paar Gedanken über die Übergangszeit machen: Du bekommst keine 900€ gleich wenn Du in das neue Haus eingezogen bist (es sei denn, Du kannst schon früher aus Deinem Haus raus und irgendwo "zwischenwohnen"), weil Du erst einen Mieter finden musst.
    Wenn Du das Haus verkaufst, dann musst Du vielleicht raus bevor Dein neues Haus fertig ist. Usw.

    Gruß & viel Erfolg,

    Hendrik
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  5. #4
    Bauexpertenforum
    Registriert seit
    07.2003
    Beiträge
    5,056
    Derzeit kostet ein Baukredit mit 10 Jahre Laufzeit ab 3,5% effektiv, Beleihungswert ca. 60%, für den Rest etwas mehr.

    Wenn Sie keine nennenswerten Rücklagen haben, würde ich aus den bereits genannten Gründen gleichwohl Althaus verkaufen und den Verkaufserlös bis auf den steuerfreien Freibetrag ( Zinsanlage ) in das neue Haus stecken. Denn Ihr Risiko als Vermieter ist viel zu hoch:

    - Mietnomade, zahlt von Anfang an keinen Cent,
    - der Mieter wird irgendwann arbeitslos, kann die Miete nicht mehr
    bezahlen und zieht gleichwohl nicht aus,
    - Sie sind der Büttel Ihres Mieters, der Sie für jeden S... zur Verantwortung
    zieht und Ihnen die Miete kürzt, wenn Sie nicht sofort spuren,
    - das Althaus verursacht Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, die
    den Ertrag schmälern,
    - die Mieteinnahmen müssen Sie versteuern, den Aufwand für das neue Haus
    können Sie bei einer Eigennutzung in der Regel nicht oder nur zu einem
    geringen Teil ( Eigenheimzulage ?? ) steuerlich geltend machen. Die 900,00
    EUR/Monat sind also gar nicht in voller Höhe verfügbar.

    Es wäre unvernünftig, Ihr finanzielles Schicksal mit dem des Mieters Ihres Althauses zu verknüpfen.
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  6. #5
    Martin2
    Gast

    @Alle Vielen Dank

    Ich denke, sie haben Recht. Man sollte nicht sein eigenes Schicksal, mit dem des Mieters verknüpfen. Ich werde versuchen unser Haus zu verkaufen um dann auf finaziell soliden Beinen an die neue Sache ranzugehen.

    Vielen Dank nochmals an Alle
    Grüsse Martin2
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  7. #6
    Patrick
    Gast

    Auf die Rendiete achten

    Wenn das Haus wirklich einen Marktwert von 275.000,- hat, dann sollte es sich um 1375,- bis 1833,- vermieten lassen, ansonsten auf jeden Fall verkaufen.
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