Seite 1 von 2 12 LetzteLetzte
Ergebnis 1 bis 15 von 17

Widerspruch zwischen B-Plan und textlichen Festsetzungen

Diskutiere Widerspruch zwischen B-Plan und textlichen Festsetzungen im Forum Baugesuch, Baugenehmigung auf Bauexpertenforum.de


  1. #1
    Avatar von UpsSry
    Registriert seit
    07.2012
    Ort
    Osnabrück
    Beruf
    Dipl.-Ing. (FH), konstr. Ing.-Bau
    Beiträge
    388

    Böse Widerspruch zwischen B-Plan und textlichen Festsetzungen

    Hallo Expertenforum,

    ich selbst bin Bauingenieur aber leider in einem anderen Fachgebiet tätig, daher möchte ich mich gerne hier nach Rat erkundigen.

    Folgendes:
    B-Plan und zugehörige textliche Festsetzungen widersprechen sich.

    B-Plan sagt FD muss gebaut werden, textl. Festsetzung sagt SD mit Neigung zwischen 20-45° soll ausgeführt werden.
    sowie
    B-Plan sagt Einzel- oder Doppelhausbebauung muss erfolgen, textliche Festsetzung sagt jedoch ich darf nur ein Doppelhaus bauen.
    ein paar weitere Kleinigkeiten sind ebenfalls widersprüchlich.

    Was gilt denn nun?
    Ist der B-Plan mit den textlichen Festsetzungen eigtl. so rechtsgültig?

    Das weitere Problem ist, dass diese Widersprüche sich ebenfalls im Grundstückskaufvertrag wiederspiegeln.
    Dem Notar und auch mir ist das nicht aufgefallen, weil der B-Plan zu diesem Zeitpunkt noch ohne Nutzungsschablonen ausgehändigt wurde
    und immer auf die textlichen Festsetzungen verwiesen wurde.

    Im nachhinein habe ich erfahren, das der B-Plan ca. 1 Monat nach Notartermin erst festgesetzt wurde. Ehm, ne ganz tolle Sache!

    Ich bin recht wütend auf die zuständige Behörde, denn die meint ich muss jetzt nen Flachdach errichten.
    Das will ich aber nicht, denn mir wurde immer gesagt das wir nen Satteldach bauen sollen und auch nur DHH.

    Ich hoffe ich habe in der Kürze und Eile alles verständlich erklärt.

    Wäre nett wenn jemand ne Antwort hätte.

    Mit besten Grüßen,
    Bei Google suchen Bei Wikipedia suchen Im Forum suchen

  2. Widerspruch zwischen B-Plan und textlichen Festsetzungen

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. #2

    Registriert seit
    09.2010
    Ort
    Speyer
    Beruf
    öffentliche Verwaltung
    Beiträge
    408
    Hallo,
    ich frage mich gerade, wie man anhand der textl. Festsetzungen weiss, wie das Grundstueck bebaut werden darf. Die wesentlichen Inhalte ergeben sich doch meist aus der Nutzungsschablone und muessen nicht fuer alle Grundstuecke gleich sein.

    Schau mal nach, ob es nicht verschiedene Festsetzungen mit FD und SD gibt. Ansonten waere ein link zum Plan hilfreich.

    Lg
    Bei Google suchen Bei Wikipedia suchen Im Forum suchen

  4. #3
    Themenstarter
    Avatar von UpsSry
    Registriert seit
    07.2012
    Ort
    Osnabrück
    Beruf
    Dipl.-Ing. (FH), konstr. Ing.-Bau
    Beiträge
    388
    Danke für die fixe Antwort.

    Die Schablone sagt: WAII, GRZ 0,4, GFZ 0,8, VG II, ED, FD

    Im Baugebiet ist noch ne zweite WAII, die beinhaltet GRZ 0,4, GFZ 0,8, VG II, H (Hausgruppen/Reihenhäuser), FD fehlt....
    Das sind doch dann aber in keiner weise mehr die gleichen WAII. Reihenhausbebauung und Einzel- oder Doppelhaus ist für mich grundsätzlich unterschiedlich.

    Die textlichen Festsetzungen passen ebenfalls nicht dazu:
    Punkt 26. besagt, das in den WA I-III nur Satteldächer erlaubt sind. Flach-/Pult- etc. nur mit Ausnahmegenehmigung.
    Wir sind mit unseren Grundstück im WAII. Nun dürfte man doch davon ausgehen, dass ich nen Satteldach bauen darf bzw. "soll" !?

    Der Grundstückskaufvertrag §8 sagt: nur Doppelhaus, dabei sagt die schablone ich könnte auch nen Einzelhaus bauen...

    das passt einfach alles nicht.

    MfG
    Bei Google suchen Bei Wikipedia suchen Im Forum suchen

  5. #4

    Registriert seit
    06.2005
    Ort
    Hannover
    Beruf
    Architekt
    Beiträge
    34,325
    Planzeichnung mit Eintragungen und textliche Festsetzungen sind eine Einheit. Sind diese widersprüchlich, dürfte (Verwaltungsjuristen fragen) der B-Plan wg. fehlender Klarheit nicht rechtsgültig sein.

    Es gibt jetzt zwei Möglichkeiten:
    Bauantrag einreichen und für die gewünschte Dachform auf den entsprechenden Teil des B-Plans verweisen. (Textl Festsetzungen ODER Planteil).
    Dann müsste die Gemeinde, sollte ihr die Dachform nicht gefallen, den Antrag begründet ablehnen. Viel Spass wüscne ich dem Sachbearbeiter, rechtssicher zu begründen, warum denn der eigene Plan nicht eingehalten werden darf!

    Oder den Plan anfechten. Hat das Erfolg, gilt §34 BauGB -mit dem Erfolg, dass es ewig dauern kann, bis Klarheit herrscht.
    Was für die Gemeinde aber auch Nachteile hat. Daher kann man manchmal in solchen Fällen allein mit der Drohung, den Plan anzugreifen und dem Verweis auf die Folgen für die Gemeinde Dinge durchsetzen.

    So oder so werden Sie aber viel Freude im Verfahren haben und unter ganz besonderer Aufsicht der Gemeinde stehen - das ist sicher!
    Bei Google suchen Bei Wikipedia suchen Im Forum suchen

  6. #5
    Themenstarter
    Avatar von UpsSry
    Registriert seit
    07.2012
    Ort
    Osnabrück
    Beruf
    Dipl.-Ing. (FH), konstr. Ing.-Bau
    Beiträge
    388
    @Dühlmeyer: Danke für die guten Hinweise

    Den B-Plan wegen Widersprüchlichkeit bzw. mangelhafter Klarheit anzufechten hatte ich auch schon in betracht gezogen. Aber soweit will ich es eigtl. nicht kommen lassen.

    Daher werde ich beim anstehenden vier-augen-ohren Gespräch mal sowas in den Raum werfen und die Reaktion abwarten.

    Das neueste ist, das ich für das Satteldach nun eine Ausnahmegenehmigung beantragen soll, Kostet mal eben wieder 60€.
    Das beste ist, das ich mit meinem DHH-Partner nun eine Baulast eintragen lassen muss, Kostet jeweils schlappe 400€, begründet wird mir dies weil ich ja Einzelhaus bauen könnte (siehe Oben: ED) und nun eine Grenzbebauungvornehme. Die Grenzbebauung ist doch aber unabdingbar bei DHH, hier hätte ich doch bei Erstellung des Grundbuchblattes eine Eintragung direkt erfolgen können ohne den Bauherren mit nachträglichen "verschleierten" Kosten zu konfrontieren.
    Naja wie erwähnt darf ich laut Kaufvertrag nur Doppelhaus bauen, deshalb verwundert es, das der B-Plan mit auch eine Einzelhausbebauung erlaubt...

    Irgendwie alles Käse.

    MfG
    Bei Google suchen Bei Wikipedia suchen Im Forum suchen

  7. #6

    Registriert seit
    04.2006
    Ort
    Nicht mehr hier
    Beruf
    Immobiliendienstleister
    Beiträge
    1,059
    Zitat Zitat von UpsSry Beitrag anzeigen
    ...
    Naja wie erwähnt darf ich laut Kaufvertrag nur Doppelhaus bauen, deshalb verwundert es, das der B-Plan mit auch eine Einzelhausbebauung erlaubt...

    MfG
    Von wem wurde das Grundstück erworben ? War die Gemeinde Verkäuferin oder irgend ein (Pseudo)-Bauträger, der mit dem Doppelhaus seine Arbeitsabläufe und Kosten optimiert ?
    Bei Google suchen Bei Wikipedia suchen Im Forum suchen

  8. #7

    Registriert seit
    04.2009
    Ort
    Hessen
    Beruf
    Architekt
    Beiträge
    676
    passen denn die textfestsetzung und die festsetzungen im plan eigentlich zeitlich zusammen? ist deren rechtskräftigkeit gesichert? von wem wurde der b-plan bzw. die kopie übergeben?

    wir hatten früher schon mehrfach den fall, dass alte stände/fassungen, sozusagen entwurfsfassungen aus den vorphasen eines bebauungsplanes von gemeinden oder grundstücksverkäufern herausgegeben wurden, dann aber die letzte und gültige fassung doch noch einmal abweichend war.
    Bei Google suchen Bei Wikipedia suchen Im Forum suchen

  9. #8
    Themenstarter
    Avatar von UpsSry
    Registriert seit
    07.2012
    Ort
    Osnabrück
    Beruf
    Dipl.-Ing. (FH), konstr. Ing.-Bau
    Beiträge
    388
    @BJ67:
    Grundstücke sind direkt von der Stadt erworben, ohne "Zwischenhändler".
    Und gerade weil die Stadt selbst Verkäufer ist, sollte doch alles einwandfrei sein!

    Das hier nachträglich Gelder in die Stadtkassen gespült werden sollen erscheint mir sehr naheliegend.

    @Schwarz:
    Ne passen nicht zusammen, deshalb ja der ganze Ärger.
    Rechtskräftigkeit? Ich habe im nachgang erfahren, das der B-Plan samt textlichem erst einen Monat nach Notartermin festgesetzt also "rechtskräftig" wurde.

    Wenn die Stadt uns nen Grundstück mit "alten" B-Plan und textl.Festsetzungen verkauft hat, muss ich mich dann an die neuen halten?!
    Bei Google suchen Bei Wikipedia suchen Im Forum suchen

  10. #9
    Baufuchs
    Gast
    Wenn die Stadt uns nen Grundstück mit "alten" B-Plan und textl.Festsetzungen verkauft hat, muss ich mich dann an die neuen halten?!
    Die Kommune hat Euch kein Grundstück mit altem B.-Plan verkauft, da der Inhalt des Bebauungsplans nicht Bestandteil des Grundstücksvertrages ist. Grundsätzlich können Bebauungspläne verändert werden, es ist die jeweils im Zeitpunkt einer Bauantragstellung geltende Fassung maßgeblich.
    Bei Google suchen Bei Wikipedia suchen Im Forum suchen

  11. #10
    Themenstarter
    Avatar von UpsSry
    Registriert seit
    07.2012
    Ort
    Osnabrück
    Beruf
    Dipl.-Ing. (FH), konstr. Ing.-Bau
    Beiträge
    388
    @Baufuchs:
    Naja B-Plan und textliche Festsetzungen sind Anlage des Kaufvertrages und vom Notar verlesen worden. Daher sind sie fester bestandteil eben dessen.

    Man kann doch auch keine Auto verkaufen und später sagen anstatt des Cabrios müssen sie jetzt diesen Kastenwagen nehmen...

    Der Kaufvertrag kam ja unter ganz anderen Bedingungen zustande....

    Und wo ist die Hinweispflicht der Stadt?! Sie kann doch nicht einfach nachträglich was ändern, ohne den Käufer/Bauherren darüber zu informieren.

    Ich fühl mich verarscht und das lass ich nicht zu.
    Bei Google suchen Bei Wikipedia suchen Im Forum suchen

  12. #11

    Registriert seit
    06.2005
    Ort
    Hannover
    Beruf
    Architekt
    Beiträge
    34,325
    Zitat Zitat von UpsSry Beitrag anzeigen
    @Baufuchs:
    Naja B-Plan und textliche Festsetzungen sind Anlage des Kaufvertrages und vom Notar verlesen worden. Daher sind sie fester bestandteil eben dessen.
    Wie bitte? Dann müssten ja bei jeder B-Plan Änderung alle Verträge geändert werden. Wer hat sich denn so einen Blödsinn ausgedacht???
    Bei Google suchen Bei Wikipedia suchen Im Forum suchen

  13. #12
    Themenstarter
    Avatar von UpsSry
    Registriert seit
    07.2012
    Ort
    Osnabrück
    Beruf
    Dipl.-Ing. (FH), konstr. Ing.-Bau
    Beiträge
    388
    Zitat Zitat von Ralf Dühlmeyer Beitrag anzeigen
    Wie bitte? Dann müssten ja bei jeder B-Plan Änderung alle Verträge geändert werden. Wer hat sich denn so einen Blödsinn ausgedacht???
    Hmm, gute frage!

    Hätte der B-Plan samt textl. also garnicht beigefügt werden dürfen? Was nun?
    Bei Google suchen Bei Wikipedia suchen Im Forum suchen

  14. #13

    Registriert seit
    08.2005
    Beruf
    Dipl.Ing.
    Beiträge
    11,181
    Das beste ist, das ich mit meinem DHH-Partner nun eine Baulast eintragen lassen muss, Kostet jeweils schlappe 400€,
    Merkwürdig...ich hatte genau diesen Fall gerade. Grundstück eigentlich Einzelhausbebauung, wurde aber nun geteilt und verkauft. bebauung nun mit 2 DHH.

    Landratsamt wollte auch eine Baulast eingetragen bekommen (vom ersten der beiden DHH-Bauherren), da die zweite Hälfte zum zeitpunkt der Einreichung des ersten Planes noch nicht verkauft worden war. Es sollte hier sichergestellt werden, daß der nachbar dann aber bitte auch auf die Grenze baut (was er ja gem. B-Plan nicht hätte müssen). Als dann der zweite Bauherr ums Eck kam und es klar war, daß ja nun beide an die Grenze bauen, wurde auf eine solche Baulast wg. Sinnlosigkeit verzichtet. Die geforderte Bebauung war ja bereits durch die Bauanträge sichergestellt worden.

    Thomas
    Bei Google suchen Bei Wikipedia suchen Im Forum suchen

  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  16. #14
    Avatar von Geodesy
    Registriert seit
    01.2011
    Ort
    NRW
    Beruf
    Dipl.-Ing. Verm.
    Beiträge
    1,273
    Der B-Plan ist ein Verwaltungsakt.
    Mit der ortüblichen Bekanntmachung gilt er als bekannt gegeben und wirksam.

    Er bleibt solange wirksam solange er nicht zurückgenommen, widerrufen oder anderweitig aufgehoben wird.

    Leidet der VA an einem besonders schwerwiegenden Fehler ist er nichtig!

    Fehlerfolge: Aufhebbarkeit, Rücknahme nach § 48 VwVFG, unwirksam

    Das mal nur am Rande!

    Ist der B-Plan der gleiche wie vorher nur mit Nutzungsschablone oder eine x-te Änderung?
    Sprich, handelt es sich um einen oder um zwei B-Pläne. Hat der jetzige B-Plan die gleiche Nutzungsschablone wie die textliche Festsetzung?
    Bei Google suchen Bei Wikipedia suchen Im Forum suchen

  17. #15
    Baufuchs
    Gast
    Der B-Plan mag zwar beigefügt sein, damit ist aber nicht festgelegt, dass dieser sich nicht später ändern kann.
    Wenn er denn beigefügt ist, gibt es sicher im Vertrag eine Textpassage, aus der hervorgeht, warum der B-Plan beigefügt ist.
    Z.B. "Käufer verpflichtet sich, die Festsetzungen des begefügten B-Plans zu beachten" oder ähnlich.

    Wobei auch das unsinnig wäre, denn B-Pläne sind auch ohne Erwähnung in Notarverträgen einzuhalten.
    Bei Google suchen Bei Wikipedia suchen Im Forum suchen