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  1. #1

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    Entscheidungsfindung: Vorfinanzierten Bausparvertrag oder Annuitätendarlehen

    Guten Tag,
    ich bin neu in diesem Forum und hoffe, das Sie/Ihr mir meine Fragen bezüglich eines "vorfinanzierten Bausparvertrages" beantworten können.


    Ich befinde mich zur Zeit in der Entscheidungsfindung ein Annuitätendarlehen oder einen vorfinanzierten Bausparer für den Erwerb einer Immobilie in Anspruch zu nehmen.
    Ich habe schon einige (ob ältere oder aktuelle) Beträge zu diesem Thema gelesen, konnte aber keine Antwort für mein Vorhaben finden.


    Mir persönlich ist absolute Sicherheit sehr wichtig, denke das erreiche ich durch möglichst lange Zinsbindung. Die Immobilie sollte nach Ablauf der Zinsbindung komplett abgezahlt sein.
    In vielen Foren konnte ich von versteckten Kosten bei den Bausparverträgen lesen und einige findige User haben den (wahren) effektiven Jahreszins errechnen können, welcher eig immer höher war als angegeben.
    Außerdem die geringe Guthabenverzinsung von 1 %.
    Mir persönlich fehlt auch wirklich die Transparenz bei diesem Bausparvertrag, bei dem normalen Annuitätendarlehen scheint alles durchsichtiger.


    Jetzt zur Frage:
    Wenn ich davon ausgehe, dass die monatliche Rate bei beiden Darlehensarten gleich bleibt (ich hoffe, dass es bei dem Bausparer auch wirklich der Fall ist (?)) dann scheint doch wirklich das Debeka Angebot mit 601,25 € mtl. Rate mit einem eff. Zins von 3,43% (s. Hinweise) die günstigere und bessere Alternative gegenüber dem Annuitätendarlehen zu sein oder sehe ich das völlig falsch?
    Die 601,25 € sind ja schließlich festgeschrieben und die Immobilie wär ohne Restschuld (?) nach Ablauf der 36J, 6M bezahlt.




    Die Finanzierung (Angebote Stand 02.08.2012) setzt sich aus einem 50.000 € Kfw Darlehen, 2,63 % eff., 10 Jahre Zinsbindung und weiteren 150.000 € zusammen die mir wie folgt angeboten wurden:


    1)
    Annuitätendarlehen über 150.000 € bei der MHB.
    - Zins eff. 3,71%
    - anfängl. Tilgung: 1,41%
    - kalk. Vertagslaufzeit: 35 J 1Mon
    - Restschuld: 1,70 € (0,00 €)
    -Rate: 633,04 €/mtl
    - 3 Mal kostenfrei die Tilgung zwischen 1% und 5% flexibel anpassen



    2)
    Vorfinanzierten Bausparvertrag bei der "Debeka Versicherungen und Bausparen"
    "Debeka Eigenheim-Konstant"

    http://www.kreditexperte.com/debeka-...darlehen/0020/



    Vorfinanzierungsphase:

    -Zinsbindung 13J 2M (?)
    -Darlehensbetrag: 150.000 €,
    -60.000 € Soforteinzahlung durch die Bausparkasse
    -Guthabenzinssatz: 1% (!)
    - voraussichtliche Zuteilung: 31.10.2025
    -eff Zins bis Zuteilung: 2,51 %
    -eff Zins nach Zuteilung: 3,63
    - monatlicher Aufwand für die gesamte Laufzeit: 601,25 €


    Hinweise:
    Die monatliche Belastung für ein Debeka Eigenheim Konstant entspricht- bezogen auf ein voll ausgezahltes Annuitätendarlehen- bei gleicher Laufzeit und monatlicher Belastung einem Vergleichszins von 3,43 % p.a, (effektiver Jahreszins 3,48%). Die Gesamtlaufzeit beträgt ca. 36Jahre und 6 Monate.
    Die Abschlussgebühr ist durch die Sofortauffüllung abgedeckt. Eine gesonderte Einzahlung der Abschlussgebühr ist nicht erforderlich.


    Verlauf:
    Zahlungen in der Sparphase
    -Sparbeiträge: 27.255,00 €
    -Soforteinzahlung durch Bausparkasse: 60.000,00 €
    -Guthabenzinsen: 10.0008,67 €
    -Abschlussgebühr: 2100,00 €
    -Kapitalertragssteuer: 61,27 €
    -Solidaitätszuschlag: 3,36 €
    Sollzinsen für Vorfinanzierung: 68.128,38 € (werden vom Beginn des Bausparvertrags an und für den vollen Darlehensbetrag gerechnet)


    Sparguthaben: 95.099,04 €
    Darlehensanspruch: 114.900,90 €
    Darlehensgebühr: 0,00€
    Anfangsdarlehen: 114.900,96 €
    Tilgunsbeginn: 30.11.2025
    mtl: Tilgungsbeitrag: 601,25 €

    Gesamtzahlungen ab Zuteilungstermin in der Tilgungsphase:
    Tilgungsbeiträge: 114.900,96 €
    Sollzinsen: 53.096,41 €



    Ich hoffe, jemand kann bei dieser wichtigen Entscheidung helfen.
    Falls ich weitere Daten liefern muss, sagt es einfach. Ich werde so gut es geht Auskunft geben

    Mit freundlichen Grüßen
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  2. Entscheidungsfindung: Vorfinanzierten Bausparvertrag oder Annuitätendarlehen

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

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  3. #2

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    Du leihst dir Geld um es in einen Bausparvertrag zu stecken der keine Zinsen bringt. Denk mal nach...
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  4. #3
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    Danke für die schnelle Antwort. Allerdings wäre es mir schon sehr lieb, wenn etwas genauer auf meine Fragen und Zahlen (ggf. mit Berechnung) eingegangen wird.

    @LaSina: Ich hoffe ich verstehe das Prinzip nun richtig: Mir ist bewusst, dass ich in der Anfangsphase so gut wie nicht tilge und das die 1% Guthabenzins sehr wenig ist.
    Aber: Wenn ich die Laufzeiten, die eff. Jahreszinen (soweit sie vom Bausparer stimmen???) vergleiche. Zudem noch die Tatsache betrachte, dass die Immobilie nach Ablauf komplett abgezahlt ist (stimmt doch oder?), dann ist doch der Bausparer mit seinen 601,25 € mtl. gegenüber den 633,04 €/mtl vom Annuitätendarlehen als besser bzw. wirtschaftlicher anzusehen.
    Die Rate sollte sich über die ca. 36J ja nicht ändern (?)

    Oder mache ich gerade einen Denkfehler?

    Fragen über Fragen.
    Ich würde mich um weitere Antworten und Erklärungen freuen.
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  5. #4

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    Also das Thema ist ja nun schon 100.000mal durchgekaut worden. Ein bischen selbst rechnen sollte man schon können. Falls es dabei aber hapert, sollte man sich für die einfachste Finanzierungsform = Annuitätendarlehen entscheiden und nicht blindlings ein Angebot annehmen, dass man nicht versteht.
    Ein paar Hinweise:
    Gesamtfinanzierungsaufwand
    Vollständige Zahlungsströme ALLER Ein- und Auszahlungen
    Dann kannst Du die Angebote vergleichen.
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  6. #5

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    Auf den ersten Blick sieht es so aus, dass die Variante 2 mit ca. 3.100,- € im Laufe der 36 Jahre im Vorteil ist. Welche Variante wirklich die bessere ist, das kann man erst sagen wenn alle Zahlungsströme untersucht und die wirklichen Gesamtkosten kalkuliert wurden.

    Der Zinssatz für das Annuitätendarlehen könnte ein bischen besser sein. Bei einem Volltilger auf 30 Jahre sollten 3,5% oder sogar ein bischen besser möglich sein. Bei einer Rate von etwa 670,- €/Monat wäre das Thema dann in 30 Jahren gegessen und die Gesamtkosten ca. 30T€ niedriger.

    Gruß
    Ralf
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  7. #6
    altetante
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    Wir haben gerade 100.000 abgeschlossen mit KfW 50.000 (153) + MHB (2,65%) über 10 Jahre Zinsbindung. Parallel dazu haben wir zwei Bausparer (ca. 1,95%), die am Ende der 10 Jahre genau die Summe ergeben, welche als Restschuld bei den Annuitäten übrigbleibt. Heißt, wir hätten mit einer gesamten monatlichen Belastung von ca. 730,- für die ersten 10 Jahre die 100.000 in 20 Jahren getilgt. Glaube, die Raten beim Bausparer waren dann zusammen niedriger, als das in den ersten 10 Jahren.

    Vorteile:
    - Man sichert sich einen niedrigen Zinssatz und jetzt schon kalkulierbare Raten für später
    - Auf dem Sparbuch gibtes auch kaum mehr Zinsen, als 1%. Und wer weiß, wie lange das noch so bleibt.

    Wie würde das mit so einer Kombi bei Dir aussehen, AndNo? Das geht doch sicher auch für 30 Jahre.
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  8. #7

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    Mir persönlich ist absolute Sicherheit sehr wichtig
    Bei der BSV-Lösung hast Du ein Risiko, wenn die Zuteilung nicht kommt, wann sie erwartet wird. Was sagt der Anbieter dazu, außer "das hat es in den letzten 30 Jahren nicht gegeben, wir teilen immer zu"? (Wegen Riester gibt es jetzt viele Neuverträge. D.h. ich befürchte, die schwimmen momentan in Geld, das aus der Ansparphase stammt. Wenn die alle gleichzeitig bauen, und das bei schrumpfender Bevölkerung, dann könnte es m.E. schon etwas eng werden. Das Risiko mag an den Haaren herbeigezogen wirken, aber meine Eltern haben damals durch die BWH sehr viel Geld in teuren Zwischenfinanzierungen versenkt.)
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  9. #8

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    Vielleicht mal den letzten Thread lesen, Gesamteffektivzins.

    Das Problem ist eigentlich immer das gleiche.

    Die genannte Bausparkasse nennt in der Regel auch den Gesamteffektivzins incl. aller Kosten.

    Ein Konstantdarlehen ist innerhalb dieser ganzer Tarifvielfalt der Bausparkassen natürlich noch mit einer gewissen Transparenz versehen.
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  10. #9

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    Zitat Zitat von altetante Beitrag anzeigen
    Vorteile:

    - Auf dem Sparbuch gibtes auch kaum mehr Zinsen, als 1%. Und wer weiß, wie lange das noch so bleibt.

    Beim Annuitätendarlehen spare ich in Höhe der Schuldzins, wenn ich (sonder)tilge.
    Das ist deutlich oberhalb 1%. (bei mir sogar ~4,5% weil Vertrag von '03)

    Hier sehe ich der große Vorteil eines Annuitätendarlehens: durch Sondertilgen nimmt der Zinsbelastung schneller ab, und mein Gesamt(zins)kosten sinken.
    Beim BSV gibt es diese Möglichkeit nicht. Dort spare ich nie vorzeitig die Darlehenszinsen des Vorausdarlehens (sondern nebenbei zu schlechtere Konditionen).
    Es braucht nur geringe Sondertilgung um jede BSV-finanzierung gnadenlos zu schlagen. (wenns ohne SoTi schon nicht der Fall ist, wie fast immer)

    Mir gefällt sowieso der vorfinanzierte BSV nicht: hohe Schulden behalten und nebenbei mit niedrige Rendite sparen statt der Schuld monatlich verringern und so gering wie möglich machen.

    Ich bin sehr glücklich ein Annuitätendarlehen abgeschlossen zu haben. Ich hätte sonst deutlich mehr Probleme gehabt plötzlich vorhandenes Geld sicher mit ordentlich Rendite anzulegen. Jetzt konnte ich Sondertilgen und zahle mittlerweile noch sehr wenig Zinsen.
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  11. #10
    Themenstarter

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    Guten Abend, vielen Dank für die Antworten.

    Ich habe nun versucht die Gesamtkosten beider Modelle auszurechen (falls ich etwas vergessen haben sollte, korrigiert mich bitte)

    1)
    Annuitätendarlehen:

    Formel:
    mtl. Rate * Laufzeit = Gesamtkosten
    - Darlehenssumme = Zinsen (Summe)

    633,04€ * 421M = 266.509,84€
    - 150.000,00€ = 116.509,84€



    2)
    Vorfinanzierten Bausparvertrag:

    Formel:
    Abschlussgebühr + Sollzinsen für Vorfinanzierung + Sollzinsen Tilgungsphase = Zinsen (Kosten)
    - Guthabenzinsen = Zinsen (Summe)

    2100,00€ + 68.128,38€ + 53.096,41€ = 123.324,79€
    - 10.008,67€ = 113.316,12€

    oder

    601,25€ * 438M = 263.347,50€
    - 150.000€ = 113.347,50€



    Bausparer= -3193,72€



    mfg


    PS: Danke Matze
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  12. #11

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    Hi,

    also ich sehe vor allem 2 Dinge, Du weißt nicht ob der Bausparer wirklich genau dann zugeteilt wird wenn es notwendig ist und das kann teuer werden und wenn Du mal ein paar Euro übrig hast und eine Sondertilgung machst hast Du schnell das Geld wieder drin. Außerdem, solltest Du aus welchem Grund auch immer das Haus verkaufen stehst Du mit dem vorfinanzierten Bausparer ziemlich dumm da. Da mußten wir beim verkauf unserer Wohnung ziemliches Lehrgeld zahlen, denn die hatten wir wg. alten Bausparern und meinem Sicherheitswunsch mit so einer Vorfinanzierung, etc. finanziert. Jetzt haben wir mit einem Annuitätendarlehen finanziert, das gibt zwar nach Ablauf noch ein paar 1000 EUR Restschuld, aber eine schon geleistete Sonderzahlung macht die Lücke viel kleiner und wir sparen natürlich enorme Zinszahlungen.
    Ich persönlich finde Bausparer mittlerweile sowas von intransparent, da gibt es Geld oder auch nicht und plötzlich fallen Kontoführungsgebühren,... an, die man vorher nur im Kleingedruckten hätte lesen können - denn explizit erwähnt wurden sie nicht - und sie lassen die ganze schöne Rechnung platzen.

    Bei Deiner Rechnung hast Du noch die Kapitalverzinsung vergessen, denn bei 1) zahlst Du mehr pro Monat, das könntest du ja entsprechend anlegen. Würde dann den Vorteil von 2) vergrößern.

    Aber irgendwie erscheint mir 1) nicht ganz rechne mal nach, ob das mit der Dauer wirklich stimmt. Auch, dass Du nur 3x Sondertilgen kannst erscheint mir bei so einer langen Laufzeit seltsam, das sollte besser gehen. Hast Du denn alternative Angebote von anderen Banken eingeholt? Evtl. geht da beim Zinssatz noch ein klein wenig. Aber genau aufpassen was im Vertrag steht, ob die den Vertrag verkaufen dürfen,... Es ist aber absolut legitim mit dem Angebot zu anderen Banken zu gehen und zu fragen, ob sie etwas besser anbieten können.

    Viel Erfolg,
    Chrissy
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  13. #12
    Themenstarter

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    Ich finde es echt super, dass hier so viele User solch ausführliche Antworten verfassen.

    @chriss79
    Die dreimalige Sondertilgung beim Annuitätendarlehen bedeutet, dass ich die monatliche Rate drei Mal in der Laufzeit anpassen kann. (z.B Erhöhung der mtl. Rate von 633€ auf 933€/m)
    Finde diese Option eig ganz ok.
    Beim Bausparer habe ich allerdings auch die Möglichkeit, jederzeit (allerdings erst nach Ablauf der Vorfinanzierungsphase bis 31.10.2025) eine Sondertilgung durchzuführen.


    Dazu eine wichtige Frage:
    Habe ich das richtig verstanden, dass ich im Falle von Sondertilgung beider Darlehensarten mit der selben Sondertilgungssumme, das Annuitätendarlehen schneller abgelöst habe???
    Ich habe nämlich auf jeden Fall vor, wenn möglich das Darlehen durch Sondertilgungen früher abzulösen.

    nur als Beispiel zu sehen:
    Bausparvertrag: Jährliche Sondertilgung (einmalíg) von 5000€.
    Annuitätendarlehen: monatliche Ratenerhöhung von 416,66€ (sind im Jahr auch 5000€)




    @chrissy: Wie hoch würden denn die Kapitalverzinsung bei 1) und wie hoch wäre die Summe ca???

    Die Angebote wurden von zwei unterschiedlichen Beratern und mit Hilfe eines Programmes (Bankenpool mit 80 Banken) angefragt. In beiden Fällen wurde mir die MHB empfohlen, scheint bei meiner langen Laufzeit das beste zu sein. Örtliche Banken wie z.b Sparkasse wurde natürlich auch angefragt, konnte aber mit den Laufzeiten und Zinsen nicht mithalten.

    mfg
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  14. #13

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    Zitat Zitat von AndNo83 Beitrag anzeigen
    Bausparer= -3193,72€
    Zu diesem Ergebnis bin ich oben schon gekommen, doch meine Erfahrung lehrt mich, Vorsicht wenn nicht alle Zahlen auf dem Tisch liegen. Bei diesem kleinen Betrag über eine Laufzeit von immerhin 36 Jahren, da genügt es wenn sich irgendwo an der 3. Nachkommastelle etwas ändert, und schon sieht die Sache wieder ganz anders aus.

    Wie sieht denn die komplette Finanzierung aus? Was ist mit Eigenkapital? Bisher wissen wir nur, dass 50T€ KfW und 150T€ Bank- oder BSPk-Darlehen benötigt werden. In welchem Verhältnis stehen diese Beträge zum Gesamtpreis? Wie verhalten sich die Raten zum Einkommen? Ich hatte oben schon erwähnt, dass für meinen Geschmack die Konditionen für das Annuitätendarlehen etwas hoch erscheinen.

    Niemand hat etwas zu verschenken, weder Banken noch Bausparkassen. Momentan sind wir jedoch in der Situation, dass sowohl Banken als auch BSpk. in Geld schwimmen, und diejenigen die nicht in Geld schwimmen, kriegen das Geld von der EZB & Co. quasi geschenkt. Ich möchte daher nicht ausschließen, dass Deine BSV Variante evtl. die richtige Wahl sein könnte. Nach meiner Erfahrung trifft so etwas aber extrem selten zu. Deswegen ist Vorsicht angebracht.

    Was mich in Deinem Fall wundert, die BSpk. gibt Dir nicht nur das Vorfinanzierungs-Darlehen für das Haus, sondern sie finanziert Dir gleichzeitig auch noch den BSV selbst den Du für die spätere Umschichtung benötigst, UND gibt darauf auch noch 1% Guthabenverzinsung, UND das alles auch noch bei moderaten Darlehenszinssätzen.

    Deswegen sollte man sehr genau hinschauen, ob man in der Freude nicht etwas übersehen hat.

    Gruß
    Ralf
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14

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    Kleve
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    Ich habe nun versucht die Gesamtkosten beider Modelle auszurechen (falls ich etwas vergessen haben sollte, korrigiert mich bitte)
    Das funktioniert natürlich überhaupt nicht;
    weil das eine Zinsrechnung ist, und die Zahlungen zu den verschiedenen Zeitpunkten mit dem Zins bewertet werden müssen.
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  17. #15
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    @BerndR
    ABER: mir kommt es aber doch nicht auf die prozentale Aufteilung zwischen Zins und Tilgung zwischen den beiden Verträgen (wer tilgt zu welchem Zeitpunkt mehr) wärend der Laufzeit an.
    Ich habe doch die monatlich berechneten Raten inkl. Zins und Tilgung bekommen (633,04 oder 601,25€).
    DAS ist doch die Gesamtkosten über die komplette Laufzeit. Die Restschuld beträgt in beiden Fällen 0,00€ und es kommen keine weitern Kosten hinzu.
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