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  1. #1

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    ETW zur Vermietung kaufen - 100% Finanzierung oder mit Eigenkapital?

    Hallo zusammen,
    nun ist es soweit, ich beabsichtige eine ETW zu kaufen, um diese zu vermieten

    Grobe Fakten:
    Kaufpreis 60.000
    Nebenkosten 6.000
    Renovierungskosten 10.000
    ______
    76.000€

    Miete: 380€/Monat (kalt)

    Eigenkapital: 35.000€

    Ich wäre bereit, max. 350€/Monat (zzgl. zu den 380€) zur Tilgung zu zahlen.

    Wie würdet Ihr unter den oben stehenden Bedingungen die Wohnung finanzieren?
    100% mit 0% Tilgung, Geld ansparen und in 10 Jahren die Wohnung komplett bezahlen? Oder lieber eine längere Laufzeit bzw. doch einiges vom Eigenkapital einsetzen?

    Was ist auch aus Steuer-Sicht ein vernünftiges Modell?

    Hoffe ihr könnt mir ein paar Tipps geben

    Vielen Dank schon Mal!
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  2. ETW zur Vermietung kaufen - 100% Finanzierung oder mit Eigenkapital?

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  3. #2

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    Steuerlich kann Dich Dein Steuerberater beraten.

    An sonsten - ich würde mir nie eine ETW kaufen. Schon zweimal nicht als reines Renditeobjekt!
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  4. #3

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    Zitat Zitat von cocacola Beitrag anzeigen
    Was ist auch aus Steuer-Sicht ein vernünftiges Modell?
    Um diese Frage seriös beantworten zu können, müsste man einen kompletten Einblick in Deine Finanz- und Vermögensverhältnisse haben. Ich denke an diesem Punkt ist ein öffentliches Forum überfordert.

    Was eine ETW als Kapitalanlage betrifft, so gilt auch hier, Lage, Lage und nochmals Lage. In direkter Nachbarschaft zu einer Uni könnte sich das sehr gut rechnen, irgendwo in den Weiten von Meck-Pomm wohl eher nicht. Ich könnte mir sehr gut vorstellen eine ETW in Heidelberg neben der Uni zu kaufen, doch ich bezweifle, dass ich da für 60T€ überhaupt etwas bekomme.

    Schauen wir uns mal die Zahlen an. Bei 4.560,- € p.a. Einnahmen vor Steuern wären das 6% Rendite. Daraus müsstest Du Dein Risiko abfedern, denn bei einer Vermietung spielt das Ausfallrisiko immer eine Rolle. Zudem müsstest Du daraus weitere Kosten abdecken die in Verbindung mit der ETW stehen. Das alles schmälert Deine Rendite.

    Zur steuerlichen Seite kann man nur sagen, dass die Einnahmen unter Vermietung und Verpachtung zu versteuern sind, im Gegenzug kannst Du Kosten die im Zusammenhang mit dieser Wohnung stehen auch steuerlich geltend machen (die wären also abzugsfähig).

    Wir die Wohnung fremdfinanziert, dann wären auch Schuldzinsen abzugsfähig. Weiterhin kannst Du eine Abschreibung geltend machen, wobei allein schon die Ermittlung der Abschreibung eine Sache für sich ist. Wird die Wohnung später eigengenutzt oder verkauft, dann wäre ein "Erlös" bzw. Gewinn (Erlös abzüglich Restwert) steuerpflichtig.

    Wie sich das alles bei Dir steuerlich auswirkt, das soll ein Steuerberater beurteilen, nachdem er Deine Zahlen geprüft hat. Da gibt es Einiges zu beachten, und auch ein Blick in die Zukunft kann nicht schaden.

    Gruß
    Ralf
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  5. #4
    Avatar von Homer Simpson
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    Zitat Zitat von R.B. Beitrag anzeigen
    Wird die Wohnung später eigengenutzt oder verkauft, dann wäre ein "Erlös" bzw. Gewinn (Erlös abzüglich Restwert) steuerpflichtig.
    Das ist so aber nicht ganz richtig.
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  6. #5

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    Ich finde Immobilien als Renditeobjekte gut. Natürlich muß die Lage und die Rahmenbedingungen passen. Es muß nicht Heidelberg sein. Gibt auch andere gute Renditestandorte. Bei uns z.B. in Bayreuth vor der Tür erzielen unsere Wohnungen mehr als 6,5%.

    Wie man die Sachen finanziert hängt auch von der persönlichen Risikobereitschaft ab. Und natürlich steuerlich beraten lassen.
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  7. #6

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    Zitat Zitat von cocacola Beitrag anzeigen
    Grobe Fakten:
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    Eigenkapital: 35.000€
    Puh, das wäre mir vermutlich zu wenig Rendite gemessen am Risiko. Aber das hängt sicher von der Lage ab.

    Wie hoch ist das Hausgeld, wieviel davon kannst Du auf den Mieter umlegen, welche Kosten musst Du sonst noch aus eigener Tasche zahlen?

    Wenn Du die steuerliche Sicht nicht selber rechnen kannst, solltest Du einen Steuerberater hinzuziehen. Allerdings ist es auch nicht so schwer, das selber zu rechnen:

    Steuerlich als Ausgaben zählt die AfA auf den Gebäudeteil (!) der Anschaffungskosten, 2 oder 2,5% pro Jahr, je nach Alter die Immo. Die Ausgaben für Schuldzinsen. Die Ausgaben für Wartung, Reparaturen, Verwaltung, Grundsteuer, Müll, usw.. Die Renovierungsksoten sind im Vgl. Zum Kaufpreis recht hoch, so dass Du sie vermutlich als Herstellungskosten ansetzen musst und ebenfalls nur wir die Gebäude-AfA abschreiben kannst.

    Als Einnahmen zählen die Mieteinnahmen und die Nebenkostenvorauszahlungen (im Gegenzug setzt Du diese Kosten ja wieder ab, das ist also ein durchlaufender Posten).

    Der Gewinn oder Verlust muss mit Deinem persönlichen Steuersatz versteuert werden.

    Solltest Du die Whg. vor Ablauf von 10 Jahre verkaufen, ist der Gewinn steuerpflichtig, es sei denn, Du hast sie mind. 3 Jahre selbst genutzt.

    Für Feinheiten verweise ich an den STB.

    Am besten: Buch kaufen, hinsetzen, Excelsheet bauen.
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  8. #7

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    Zitat Zitat von R.B. Beitrag anzeigen
    Wird die Wohnung später eigengenutzt oder verkauft, dann wäre ein "Erlös" bzw. Gewinn (Erlös abzüglich Restwert) steuerpflichtig.
    Das verstehe ich auch nicht. Steuerpflichtig ist ein Erlöse, wenn die Immo weniger als 10 Jahre gehalten wird. Bei Eigennutzung passiert doch eigentlich gar nichts?
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  9. #8

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    Sorry, ja ich weiß, da hätte ich etwas ausführlicher schreiben sollen.

    So lange die Immobilie im Privatvermögen gehalten wird und bis zum Verkauf die 10 Jahre verstrichen sind, habt Ihr ja Recht. Ich hatte hier auch eine gewerbliche Nutzung bzw. eine Immobilie im Betriebsvermögen im Hinterkopf.

    Aber das soll ihm alles der Stb erklären.

    Gruß
    Ralf
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  10. #9

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    Zitat Zitat von R.B. Beitrag anzeigen
    ... Was eine ETW als Kapitalanlage betrifft, so gilt auch hier, Lage, Lage und nochmals Lage. In direkter Nachbarschaft zu einer Uni könnte sich das sehr gut rechnen, irgendwo in den Weiten von Meck-Pomm wohl eher nicht. Ich könnte mir sehr gut vorstellen eine ETW in Heidelberg neben der Uni zu kaufen, doch ich bezweifle, dass ich da für 60T€ überhaupt etwas bekomme.

    Schauen wir uns mal die Zahlen an. Bei 4.560,- € p.a. Einnahmen vor Steuern wären das 6% Rendite. Daraus müsstest Du Dein Risiko abfedern, denn bei einer Vermietung spielt das Ausfallrisiko immer eine Rolle. Zudem müsstest Du daraus weitere Kosten abdecken die in Verbindung mit der ETW stehen. Das alles schmälert Deine Rendite.
    ...
    Das kann ich nur unterstreichen. Lage bedeutet sowohl der Makro- als auch der Mikrostandort muss passen! Das schliesst auch Faktoren des Wohnumfeldes mit ein. -> An wen kann man so eine Wohnung vermieten ...?

    Wie lange kannst Du einen Leerstand wirtschaftlich verkraften?
    Ich hatte 15 Jahre eine ETW und würde es mir nie wieder antun. Ich hatte es zuvor mit keiner anderen Art der Geldanlage geschafft, soviel Geld in dieser Zeit zu verbrennen ...
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  11. #10

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    Naja, ganz so schlimm muss es nicht sein. Aber ich bin grundsätzlich der Meinung, dass jemand, der die steuerlichen Implikationen nicht selber kennt (d.h. z.B. sich angelesen hat), sich im WEG-Recht nicht zumindest grob auskennt, sich ein Excel-Sheet mit den prognostizierten Daten nicht selber bauen kann, usw. entweder so reich sein muss, dass das sein Vermögensverwalter für ihn macht oder es lassen sollte.

    Ich frage mich: Warum wil der TE eine Wohnung kaufen? Bei einer 100%-Finanzierung geht es offenbar nicht einmal darum, zu Krisenzeien sein Geld in einen vermeintlich sicheren Hafen zu bringen?
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  12. #11

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    Zitat Zitat von Seev Beitrag anzeigen
    Ich hatte 15 Jahre eine ETW und würde es mir nie wieder antun.
    Zu der Erkenntnis bin ich schon vor 15 Jahren gelangt, und habe 2 Wohnungen einfach nicht mehr vermietet. Da hatten die Kinder halt Platz für Geburtstagsfeiern, und ich meine Ruhe.

    Wenn man in das Vermieter-business einsteigen möchte, dann braucht man vor allem 2 Dinge:

    a.) Sehr gute Nerven
    b.) Ausreichend Kapital im Rücken

    Gruß
    Ralf
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  13. #12

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    Ich denke auch, angesichts der heutigen Rechtslage Vermieter/Mieter, dass eine gewinnbringende Vermietung eigentlich nur mit Mehrfamilienhäuser zu erzielen ist. Alles andere birgt zuviel Arbeit und Risiko. gerade bei einer ETW ist mit einem schlechten Mieter schnell der Gewinn für mehrere Jahre dahin.
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  14. #13
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    Mir ist schon klar, dass ihr mir auf meine persönliche Situation keinen Rat geben könnt. Wollte einfach mal hören, wie Vermieter das heutzutage machen. Die Hauptfrage ist und bleibt: Eigenkapital einsetzen für die Wohnung oder doch 100% finanzieren. Dazu wollte ich einfach ein paar Ideen bekommen...
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  16. #14

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    Dann also zurück zu Deiner Hauptfrage: Eigenkapital einsetzen oder 100% finazieren.

    Wenn Du davon ausgehst dass der Euro den Bach runtergeht, solltest Du Eigenkapital einsetzen. Wenn Du das eher nicht so siehst und vor allem an Steuerersparnis denkst, solltest Du (nach ausführlicher Beratung) eher hoch finanzieren. Letzteres ist natürlich nur sinnvoll, wenn Du einen hohen Steuersatz hast.
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  17. #15

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    Zitat Zitat von Piet Beitrag anzeigen
    Dann also zurück zu Deiner Hauptfrage: Eigenkapital einsetzen oder 100% finazieren.

    Wenn Du davon ausgehst dass der Euro den Bach runtergeht, solltest Du Eigenkapital einsetzen. Wenn Du das eher nicht so siehst und vor allem an Steuerersparnis denkst, solltest Du (nach ausführlicher Beratung) eher hoch finanzieren. Letzteres ist natürlich nur sinnvoll, wenn Du einen hohen Steuersatz hast.
    Das würde ich so unterschreiben.

    Deswegen hatte ich oben ja die Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen in´s Spiel gebracht. Das ist aber nur 1 Gesichtspunkt den man betrachten muss.

    Gruß
    Ralf
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