ETW zur Vermietung kaufen - 100% Finanzierung oder mit Eigenkapital?

@ C. Schwarze

Was ist denn das für eine Milchmädchenrechnung? Oder was verstehen Sie unter den Begriffen „Kreditkosten“ und „annähernd“?

Schon einmal ausgerechnet, wie hoch denn die Dividende den theoretisch sein müsste, damit mit einem deutlich geringeren EK das größere FK mitsamt einem Zinssatz von 3,xx% „annähernd“ beglichen werden kann? Und wie hoch wird die Wahrscheinlichkeit sein, dass die ausgezahlte Dividende eher der Quellensteuer unterliegt als nach §27 KSG steuerfrei zu sein.

mfG

JaquesTati

 

Gold und Silber, never ever.

Ich freu mich schon, wenn die Leute ihr Gold verkaufen wollen....% X verkaufen dann ihr Gold dann wieder beim Juwelier, Goldankauf übers Netz oder fliegenden Händler.... zum Bruchteil des eigentlichen Wertes.
http://www.wdr.de/tv/servicezeit/sendungsbeitraege/2011/kw36/0908/01_goldkauf.jsp

Es gibt halt nix ohne Risiko.

 

Milchmädchenrechnung.

Tja, da müßte dann jeder für sich mal aktiv werden. selber nachrechnen und denken.

Probleme sind.

Kredit.
Jeder bekommt, wenn er ihn bekommt, zu anderen Konditionen.
Mit EK, festen Job, vorhandene Sicherheiten, Einkommen.

Dividende.
Die Dividendenrendite, ist je nach Kaufkurs der Aktie, unterschiedlich.
Wer z.B. die Deutsche Post bei 13 Euro gekauft hätte, hätte bei 0,70 Cent eine Rendite von ca. 5,3% erhalten. Beim jetzigen Kurs nur
4,54%... Der Kurs war auch schonmal bei knapp 9 Euro.
Aber das ist auch relativ, weil bisher die Deutsche Post in den letzen Jahren ihre Dividende von 0,6 auf 0,65 und letztens auf 0,7 und demnächst wohl auf 0,73 erhöht.
Und es ist unwahrscheinlich das das signifikant stagniert da die KFW also unser Vater Staat, mit 30% Anteilen jedes Jahr immer wieder Geld sehen möchte, weil die Politiker nicht mit Geld umgehen können.

 

schwarze. Aus wirtschaftlichen Gesichtspunkten kann ich deine Sichtweise verstehen. Allerdings darf ich das wenn ich einen Eurocrash usw. zugrunde lege nicht machen. Und das wurde hier im Thread ja so angesprochen. Da kann ich nicht sagen wenn ich das Gold usw. zu einem Bruchteil verkaufe oder um irgendwelche Prozente feilschen. Es ginge in dem Fall um Erhaltung der Kaufkraft (bzw. um überhaupt irgendwas bezahlen zu können) im Hintergrund einer maroden und ziemlich wertlosen Währung. Und das waren Gold und Silber halt schon seit 1000den Jahren.

Wie gesagt bin ich aber kein Schwarzmaler und so würde ich zu den derzeitigen hohen Kursen auch nicht investieren. Aber es sind unterschiedliche Ansätze die man nicht nur aus der Renditesicht betrachten kann.

Gruß Flo

PS: Der schon gute Gewinne mit Aktien aber auch Gold/Silber und Immos erzielt hat

 

[Mod] Das muss hier nicht der Xte Strang werden, in dem Stammtischwissen über die Zukunft des € dunstwabert! Es droht das viskelaeder!
Ein jeder möge seine eigene Anlagestrategie hegen und pflegen - zu Hause![/Mod]

 

Knapp 3 Jahre später.
aktueller Kurs 29.00 Euro, Dividende 0,85 Euro. ETW wäre abbezahlt.

Im anderen Thread sucht man statt Bsv sichere 2,5%?
Man bekäme heute 2,9.

 

Mit entsprechendem Risiko.

2001/2002 & 2008/2009 mal so als Beispiel.

 

Mist, warum habe ich 1995 nicht 1.000 Euro in Apple-Aktien geschenkt bekommen... Dividende hätte es zwar nicht gegeben, aber 1/3 Haus wäre bezahlt gewesen.

 

Tja, hättest Du 1975 Microsoft gegründet, dann wäre schon das ganze Haus bezahlt.

Willkommen im Club.

 

Wie ärgerlich... aber 1975 war ich noch flüssig.

Bitcoin hätte sogar vor 2 Jahren funktioniert.

 

Ich weis nicht was dabei so lustig ist....ich glaube kaum, das zukünftige Alternativsparformen, wie Riester, LV, BSV und andere witizger dabei wegkommen(besonders was die zukünftige Kaufkraft angeht). Die Burner waren in der Vergangenheit geschlossene Immofonds und Schiffahrtfonds und Wetten mit den Schweitzer Franken auch nicht. Oder der Neuerwerb von Immobilien mit dem 28-35 fachen der Nettokaltmiete.

aber wenn es so tolle Finanzprodukte gibt, lerne ich gerne dazu.

 

Das sagt hier niemand, nur nachträglich eine "was wäre wenn gewesen" Theorie zu bestätigen.

Dass eine sinnvoller Anteil an Aktien dazu gehört wird kein Finanz(berater/fachmann) bestreiten. Aber eine Baufinanzierung auf Gegengeschäften mit Aktien aufzubauen ist ähnlich risikoreich wie Schweizer Franken oder Swapgeschäfte und nur empfehlenswert wenn ich einen Ausfall problemlos durch Einkommen oder Vermögen abdecken kann. Dies wird in den meisten normalen Fällen hier im Forum eher nicht der Fall sein.

 

Vermögensaufbau und Finanzierungen sollte man immer trennen.

Sonst könnte man den Leuten auch gleich empfehlen, dass sie mit ihrem EK vorher zuerst mal in eine Spielbank gehen, dort könnten sie (theoretisch) ja auch ihr Geld vermehren.

 

Wetten auf den CHF haben funktioniert, Schiffsfonds und Immofonds ebenso. Nur irgendwann war das Spiel vorbei. Und ich glaube, ich lehne mich damit nicht sehr weit aus dem Fenster, auch die Aktienmärkte werden irgendwann korrigieren.

Und auch wer vor 4 Jahren eine solche Immobilie gekauft hat, könnte heute durchaus bei einem Verkauf profitieren. Das Aktien in der Zeit fast alles schlagen, ist aus heutiger Sicht leicht zu bestätigen.

Aber auch hier kann ich dir problemlos zwei Titel nennen, die in der Zeit nicht so performed haben - obwohl sie als Dividentitel und Blue Chips schlechthin galten.

RWE & EON.

Und mit etwas Recherche kommt dann folgendes zum Vorschein:
6 von 30 Dax Titeln haben auf Sicht von 1/3/5 Jahren eine negative Performance (ohne Dividende, 5 auch incl. Dividende)



Ob man in Aktien investieren soll? Ich denke, dass das ein klares Ja ist. Aber meiner Meinung nach sollte der Normalbürger nicht auf Einzeltitel wetten. Investition in den Gesamtmarkt (MSCI World oder sowas z.B.) und dann unters Kopfkissen. Damit fährt man gut. Meine Meinung :-)

 

Ich hatte das damals nicht ohne Grund geschrieben.
Heute würde ich 2,19% zahlen. Aber 2,9% kriegen.
Und das sogar Begründung
Portoerhöhungen, niedriger Dieselpreis, Lohndumping. Den onlinehandel wird man nicht wieder in die Büchse der Pandorra stecken können.
Nichts andere passiert in der Wirtschaft, Kredit aufnehmen, mit den Erlösen aus den Warenverkauf Kredit bezahlen. Hat man kein gutes Produkt, kann man den Laden zumachen.

Bei RWE&Eon, sorry Dividende aus der Substanz bezahlen, und ohne Zukunftsperspektive,da habe ich kein Mitleid.
Und was heute jeder schon weis, die Altlasten werden auf die Allgemeinheit umgelegt.

aber ich kann's verstehen, da haben lange Zeit ganze Beraterhorden gut von LV, Bsv und Riestergelumpe gelebt.
Heute warnt sogar der Verbraucherschutz davor.

Und wir stehen erst am Anfang.
Bald ist der Euro nur 85 cent gegen den Dollar wert und verkommt zu Lira.
Wie wollen Sie sonst Vermögen erhalten?
Stellen sie diese Frage z.b. mal den Versorgungswerken der Architekten?

 

Genau! Und Obama ist George Washington und Queen Elisabeth II verwandt, deutsche Nazis sind mit Flugscheiben auf die Rückseite des Mondes geflohen, es gibt linksdrehende und rechtsdrehende H²O Moleküle, der Yeti zweifelt noch immer an der Existenz von Reinhold Messner und seit 2013 sind wir alle tot, wir habens nur noch nicht gemerkt.

 

Wer Laien empfiehlt sein ganzes Geld in Aktien zu investieren ist kein bisschen besser als die Versicherungsvertreter die auch nur Dein Bestes wollen.
Wer hat denn die Crashs der Vergangenheit bezahlt? Lieschen Müller die man trotz eindeutiger Anzeichen noch in Aktien-Investments gedrängt hat. Die Big Player hatten bis dahin ihre Schäfchen schon längst im Trockenen, und zwar mit dem Geld das Lieschen Müller geliefert hat.

Wer in Aktien, Fonds oder ähnlich riskante Investments einsteigen möchte, sollte viel Zeit und viel Geld haben, und vor allen Dingen nicht auf das Geld angewiesen sein. Die Tatsache, dass es keine gut verzinsten Anlagealternativen gibt, sollte niemanden dazu bewegen sein Geld mit Risiko zu investieren. Ob der Euro bei 0,80 oder 1,2 gegenüber dem Dollar steht, interessiert den Normalbürger nur am Rande. Der italienische Normalbürger hat auch jahrzehntelang mit seiner Lire gelebt, ohne dass für ihn die Welt untergegangen ist.

Meine Strategie, wenn es so weit ist, dass Lieschen Müller wieder von Aktien überzeugt wird, und der DAX durch die Decke geht, dann wird es für mich Zeit mein Depot aufzuräumen und schrittweise auszusteigen. Damit bin ich bisher ganz gut gefahren. Wenn es dann gekracht hatte, ergaben sich immer sehr gute Einstiegschancen, und bis es wieder geknallt hat, war so viel verdient, dass man auch mal ein Jahr oder mehr ohne Rendite auskommen konnte.

Aber wie gesagt, das hat alles mit Immofinanzierungen nicht viel zu tun.

 

Grundsätzlich ist die Frage EK/FK eine Frage von Risiko: Wird 100% FK eingesetzt, steigt das Risiko, weil die Fixkosten höher sind, d.h. bei Leerstand etc. bin ich angeschmiert und wenn ich eh' Verluste habe (ceteris paribus), nützt mir auch die steuerliche Anrechenbarkeit der Zinsen nichts, weil die nur die Verluste erhöhen und vielleicht in Zukunft ausgleichbar sind (horizontaler Verlustausgleich mal ausgeblendet).
Andererseits kann ich, wenn es gut läuft, die Kapitalkosten auch zu 100% steuerlich ansetzen und die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital (0 EUR) ist dann natürlich super.

Dann gibt's natürlich noch die 10-jährige Spekulationsfrist (3 bei Eigennutzung), was angesichts der gegenwärtigen Wertsteigerungen nicht unbeträchtlich ist und (praktischerweise) auch mit den 10 Jahren maximaler Zinsbindung zusammenfällt, so dass man - sollte sich die Refi nach 10 Jahren als nicht so toll rausstellen - auch das Objekt verkaufen kann, die Restschuld ablöst und den Rest halt vertrinken und verspielen kann, wenn man so veranlagt ist.

Man sollte auch vor lauter Hurra nicht vergessen, dass die Tilgung nicht steuerlich absetzbar ist. D.h. die steuerlichen Gewinne sind in den ersten Jahren im Zweifel höher als der tatsächliche Liquiditätszufluss und da die V&V Einnahmen das Einkommen erhöhen, zahlt man nicht nur mehr Steuern, sondern dank Progression auch überproportional mehr Steuern (es sei denn man ist mit dem letzten Euro schon in der Spitze angelangt), ohne dass in jedem Falle mehr Geld in der Kasse ist. Das kann bei den sehr eng gerechneten "Rendite"-Objekten schon mal richtig weh tun.
Und immer schön dran denken: Steuererklärungen müssen jetzt jährlich abgegeben werden. Und das kostet auch (mindestens Zeit).

Also steuerlich ist das Ganze also nicht nur schwarz und weiß, man sollte aufpassen, dass hier der Schwanz mit dem Hund wackelt: Will sagen eine steuerlich gute Gestaltung ist erst der 2 Schritt nach einer kaufmännisch soliden Betrachtung. Ein Modell, das nur noch mit Steuervorteilen funktioniert, lebt immer mit dem Risiko, dass der Gesetzgeber einfach mal den Deckel drauf macht.

Das kaufmännische Risiko bei einer einzelnen ETW ist halt schon sehr hoch, weil dich einerseits Mietnomade, Messie oder einfach nur Leerstand sofort voll treffen, d.h. es sind sofort alle Mieteinnahmen futsch und nicht nur ein Teil. Zudem hängt man immer in einer Eigentümergemeinschaft drin und ist damit automatisch eingeschränkt was die Verfügung über Rücklagen etc. betrifft. D.h. Maßnahmen, die du als sinnvoll und werterhaltend oder gar steigernd durchführen willst, können geblockt werden (Fassade neu? Brauchen wir nicht!) oder andersrum, teure / unsinnige Maßnahmen werden Dir mit aufs Auge gedrückt.
Wenn man das Umfeld nicht sehr gut kennt, wäre mir das im Zweifel zu riskant.